§ 2. Право собственности на жилое помещение

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преимуществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на имущество граждан и др.

От отношений собственности на жилье следует отличать отношения, связанные с созданием товариществ собственников жилья, задачей которых является содействие реализации жилищных прав и обязанностей их членов и управление многоквартирными домами.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественного найма.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

(Свердлык Г. А.) («Жилищное право», 2008, N 8) Текст документа

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Свердлык Г. А., д. ю.н., профессор, адвокат адвокатской палаты г. Москвы.

1. Понятие и основания возникновения права собственности на жилые помещения

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания. Право собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы: 1) строительство жилого дома; 2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме. Приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок: а) купли-продажи; б) ренты; в) мены; г) дарения; д) получение жилья по наследству и т. п. Жилые помещения — недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость — его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. При разрешении в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т. п. Право владения представляет фактическую сторону собственности, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности. Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле — потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что пользователи жилым помещением могут использовать его только для проживания граждан. Использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается. Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им. Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т. п.). Реализацию правомочия распоряжения можно рассматривать как динамику отношений собственности, так как она влечет перемену собственника. Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим. Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования. Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений. Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение. Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника — право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав). Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения — это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

2. Права и обязанности собственника жилого помещения

Права собственника жилого помещения, прежде всего, заключаются в триаде правомочий, согласно которой собственнику жилого помещения принадлежит: а) право владения; б) право пользования; в) право распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законодательством (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ). В совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику жилого помещения возможности. Вместе с тем следует отметить, что порознь, а иногда и все указанные правомочия могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу. Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение: а) для проживания гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании; б) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном нормами главы 4 ЖК РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен: 1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями; 2) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним; 4) соблюдать права и законные интересы соседей. Собственник жилого помещения несет бремя содержания: а) самого жилого помещения; б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника. Собственник жилого помещения несет риск случайной гибели его.

3. Другие вещные права на жилые помещения

Институт вещных прав, как уже отмечалось в цивилистической литературе, по-прежнему остается одним из самых сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права . Высказанное суждение в равной мере относится и к институту вещных прав на жилые помещения. Вместе с тем закрепление в жилищном законодательстве, хотя и далеко не полного перечня других вещных прав на жилые помещения, является объективной потребностью современного, развитого гражданского оборота, так как, перефразируя мысли выдающегося русского цивилиста, можно было бы сказать, что одним правом собственности мог бы удовлетвориться только разве что самый примитивный «экономический быт» . Известно, что право собственности на жилые помещения — это не единственная, хотя и наиболее важная разновидность вещных прав на жилые помещения. ——————————— См.: Суханов Е. А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // Юрист. 2001. N 3. См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 207.

Глава 18 ГК РФ и раздел второй ЖК РФ называются «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Это свидетельствует о том, что, во-первых, право собственности признано вещным на законодательном уровне, а во-вторых, что впервые на законодательном уровне категория вещных прав обрела свое пристанище в ЖК РФ. В указанных структурных подразделениях ГК РФ и ЖК РФ содержится весьма незначительное количество четких норм, регулирующих вещные права на жилые помещения. Нет в ЖК РФ перечня всех вещных жилищных прав. В целях обобщения знаний о вещных жилищных правах в литературе справедливо предлагалось закрепить в жилищном законодательстве замкнутый перечень их . ——————————— См.: Формакидов Д. А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе РФ // Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С. 32.

Следует отметить, что раздел II ЖК РФ закрепляет, однако, отдельные нормы, четко регламентирующие вещные права на жилые помещения. К таковым относятся: 1) ст. 31 ЖК РФ, устанавливающая права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения; 2) ст. 33 ЖК РФ, определяющая правила пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу; 3) ст. 34, устанавливающая право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Рассмотрим отдельно каждый из перечисленных видов вещных прав на жилые помещения. 1. Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения. Жилищное законодательство указывает, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем собственнику жилом помещении: его супруга, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Обязанности членов семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны: 1) использовать данное жилое помещение по назначению; 2) обеспечивать его сохранность; 3) дееспособные члены семьи собственника жилого помещения должны нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено между собственником и членами его семьи (п. 3 ст. 31 ЖК РФ). В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда (п. 5 ст. 31 ЖК РФ). Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, имеет права, исполняет обязанности и несет ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. 2. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Согласно гражданскому законодательству завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ, гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По окончании установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК РФ). Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). 3. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин — передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением: а) пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения; б) несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Все перечисленные права граждан на жилые помещения: 1) права членов семьи собственника жилого помещения; 2) права отказополучателей; 3) права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением получили в российской науке жилищного права название — ограниченные вещные права граждан на жилые помещения. Ограниченными указанные права являются по сравнению с всеобъемлющим и абсолютным правом собственности. Единым объединяющим началом во всех отмеченных случаях выступает такое вещное право, как право проживания. Хотя право проживания имеет различные основания возникновения, такие как: а) закон; б) завещание; в) договор; ему присущи сходные черты, а следовательно, оно должно иметь единое регулирование. Однако категория «право проживания» до сих пор формально не определена и не закреплена в жилищном законодательстве. Следует согласиться с определением права проживания как принадлежащим гражданину субъективным вещным правом владеть и пользоваться в целях личного проживания жилым помещением или его частью, принадлежащих на праве собственности другому лицу, устанавливаемым пожизненно или на иной срок и возникающим в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном жилищным законом у членов семьи собственника жилого помещения . Известно, что категория «право проживания» все еще не нашла отражения в нормах жилищного законодательства Российской Федерации. Необходимость закрепления этого права в нормах ЖК РФ давно назрела. Следует отметить, что в разделе втором ЖК РФ не упоминается об ограниченных вещных правах на жилое помещение юридических лиц. ——————————— См.: Формакидов Д. А. Указ. соч. С. 30.

Вместе с тем в иных нормах ЖК РФ, расположенных за пределами раздела второго ЖК РФ, можно обнаружить ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц. К таковым следует отнести: право оперативного управления, право хозяйственного ведения и право аренды. Так, в соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилые помещения могут принадлежать на праве оперативного управления государственным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям. На праве хозяйственного ведения жилые помещения могут принадлежать только государственным унитарным предприятиям. Согласно ст. 93 и 94 ЖК РФ субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения вправе принимать решения о предоставлении принадлежащих им жилых помещений гражданам, по договорам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, и выступать наймодателями в указанных договорах. Вместе с тем, указанные субъекты несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения этих жилых помещений. Представляется, что вещной природой обладают и права таких юридических лиц, как арендаторы жилых помещений. Известно, что договор аренды жилого помещения выступает, с одной стороны, основанием возникновения обязательства по передаче жилого помещения в аренду юридическому лицу, а с другой — арендатор независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника, использует это жилое помещение, передавая его по собственному усмотрению в пользование гражданам для их проживания. В цивилистической литературе уже высказывалось мнение о вещно-правовом характере прав нанимателей жилья по договорам социального найма, а также членов ЖК и ЖСК , однако нормы, регулирующие указанные отношения, не содержатся в разделе втором ЖК РФ. ——————————— См., например: Леонова Г. Б. Категория вещных прав в советском гражданском праве. Вестник МГУ. Серия «Право». 1991. N 5. С. 79; Она же. Право личного пользования в системе вещных прав. Автореф. канд. дис. М., 1993. С. 15 — 16; Гражданское право. Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1998. С. 33; Формакидов Д. А. Указ. соч. С. 31.

Для выработки понятия вещных прав на жилые помещения необходимо выявить признаки, присущие этим вещным правам. Некоторые авторы выделяют такие признаки, как: следование за вещью, абсолютная защита вещных прав, преимущество их реализации перед обязательственными субъективными правами, и т. п. Указанные признаки едва ли можно признать самостоятельными, так как они выступают следствием всего двух самостоятельных и подлинных следующих признаков вещных жилищных прав: во-первых, речь может идти о таком признаке, как абсолютность вещных жилищных прав и, во-вторых, о том, что объектами вещных жилищных прав выступают материальные вещи в виде жилых помещений. Важным обстоятельством при этом является также то, что такие правомочия, как право владения и право пользования осуществляют субъекты вещных прав, несмотря на то, что эти правомочия принадлежат на праве собственности другому лицу. Едва ли можно согласиться с утверждением тех, кто полагает, что главным признаком вещных прав является то, что они названы таковыми в законе. Факт закрепления вещных прав в законе свидетельствует об их легализации и не может быть отнесен не только к главным, но и вообще к каким-то иным признакам. Исходя из изложенного, следует признать, что под вещными правами на жилые помещения понимаются принадлежащие физическому или юридическому лицу субъективные права владения и права пользования жилым помещением или частью его, принадлежащие на праве собственности другому лицу.

Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В. Сделки с недвижимостью

Глава 11. Договор коммерческого найма

11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан

Собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащему ему на праве собственности жилым помещением, в соответствии с его назначением и пределом его использования, установленным Жилищным Кодексом. Напомним, что владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления. Распоряжение — юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти полномочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения. Это предусмотренные ст. 17 ЖК РФ положения:

1. Жилое помещение может быть использоваться для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.
2. Не допускать размещения в жилых помещениях промышленных производств.
3. Пользование помещением осуществлять с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих с ним граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

Гражданин — собственник строения (жилого дома) имеет право на бесплатную передачу ему в собственность земельного участка, в том числе и расположенных в водоохраной зоне водных объектов или в прибрежной защитной полосе водного объекта.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе представить во владения и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

1) Договора найма.
2) Договора безвозмездного пользования.
3) На ином законном основании.

Установленные пределы использования жилого помещения предоставляют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Основная обязанность собственника состоит в том, что на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения, однако в случаях предусмотренных федеральным законодательством или договором эта обязанность может быть возложена и на лицо не являющееся собственником.

Для того чтобы проиллюстрировать важность такого института жилищного права как права членов семьи и иных лиц, проживающих в принадлежащих собственнику жилых помещениях, достаточно рассмотреть вопросы:

— о признании ими права пользования жилыми помещениями;
— о вселении;
— об отсутствии препятствий пользования жилым помещением в порядке пользования жилым помещениям, признание утраты прав пользователя, выселение.

Принципиальное различие нового Жилищного Кодекса и Жилищного Кодекса РСФСР наметилось в отношении перечня лиц, относящихся к членам семьи. Ранее в этот перечень включались дети, супруга нанимателя (собственника), его пасынки и падчерицы, а также родители супругов, т. е. свекор и свекровь, тесть и теща. Перечень достаточно обширный, поскольку включал лиц не связанных с собственником кровным родством. При этом в ст. 53 ЖК РСФСР не содержалось прямо выраженного указания на необходимость совместного проживания с собственником как обязательное условие приобретения прав в качестве членов его семьи.

Это особенно очевидно при сопоставлении указанной выше нормы с положениями ЖК РФ. Согласно ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним, в принадлежащем ему жилом помещении, относятся его дети, родители и супруг.

При этом текстологически данная норма сформулирована так, что в принципе невозможно ее расширительное толкование в целях включения в данный перечень родственников супруга собственника.

Кроме того, немаловажно указание на необходимость совместного проживания с собственником, что является весьма логичным требованием, установленным законодательством. «Представляется, что указанная норма, направленная на четкое обособление лиц, имеющих законное право на проживание в данном помещении в качестве членов семьи собственника, от других родственников, не проживающих в нем»: отмечает С. Ю. Макаров 1

Следует обратить внимание, что в наименовании ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении» нет термина «члены семьи». «При заключении договора так называемого «коммерческого» найма жилого помещения сущность отношений между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами юридически безразлична, чего, кстати, нельзя сказать о социальном найме», констатирует Михеева Л. Ю. 2

Характерной особенностью ст. 31 ЖК РФ является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживает в одном и том же жилом помещении. А ст. 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи в отношении такого жилого помещения прав собственника, в котором последний не проживает. Если родители и их взрослые дети проживают раздельно в помещениях, принадлежащих родителям, то подобная ситуация ст. 31 ЖК не охватывается, замечает Л.Ю. Михеева. 3

Таким образом, главным условием признания граждан членами семьи собственника жилого помещения является вселение собственником лица в качестве члена своей семьи. Это, по мнению С.Ф. Филипповой вызывает недоумение. Она отмечает «в п. 1 ст. 30 право собственника самостоятельно осуществлять свои правомочия не корреспондируется с указанием на то, что «иные лица» могут быть признаны членами семьи собственника. Т. е. в очередной раз решения отданы на судебное усмотрение, законодательно порождены споры между собственником и иными лицами о признании их членами семьи. Мне кажется уместно было бы закрепить статус члена семьи собственника за любым лицом, вселенным им в качестве такового». 4 Следует отметить, что в отличие от лиц, вселяемых но основании договоров гражданско-правового характера, члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику, и быть зарегистрированы в нем по месту жительства без оформления договорных отношений, на основании лишь волеизъявления собственника и того факта, что они являются или признаны членами его семьи.

Статья 31 ЖК выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником — члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственников договор найма (безвозмездное пользование) и объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором.

Что касается супруга, родителей и детей, указанных в ст. 31 ЖК, то к ним со ссылкой на ст. 137 СК РФ следовало бы отнести усыновителей и усыновленных.

Статья 31 ЖК РФ создает правило, в силу которого указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно. Поэтому при умолчании при вселении собственником в свое жилое помещение супруга, детей или родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Касаясь прав членов семьи собственника, следует согласиться с мнением Д. А. Фармакидова, что они должны быть дополнены правом «на вселение этими лицами своих несовершеннолетних детей». 5 Подобная норма соответствовала бы положениям ст. 54 — 55 Семейного кодекса РФ. Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Ко второй группе членов семьи законодатель относит других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях, иных граждан (бабушек, внуков, племянников, снох, зятьев, отчимов, пасынков и др.). Эти лица, напротив, автоматически не приобретают право пользования жилым помещением. В соответствии с частью 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника. Предполагается, что это будет осуществляться в судебном порядке.

Для признания указанных выше лиц членами семьи собственника требуется установить весьма специфический юридический факт — вселение их собственников в жилое помещение «в качестве члена своей семьи».

Таким фактором не может быть регистрация гражданина по месту жительства, так как она не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Поэтому формулировка, приведенная законодателем в ст. 31 ЖК РФ, является неудачной, неужели статья 53 ЖК РСФСР 1983 года, где отмечались дополнительные признаки «если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство». Эти два факта в совокупности свидетельствовали о наличии семейных отношений 6 .

Теперь суду надлежит устанавливать, не какой характер носило проживание, а само вселение как фактическое действие. Затруднения при оценке факта вселения может вызвать и толкование слов «в качестве членов своей семьи». Но ведь общепризнанного понятия «член семьи» наделенного конкретным и стабильным правовым содержанием нет. Указанная выше норма предполагает его субъективную оценку со стороны самого собственника жилого помещения.

Права членов семьи собственников жилого помещения регулируются нормами гражданского законодательства(ст. 292 ГК РФ), а в части пользования жилым помещением — нормами ст. 31 ЖК РФ.

Содержание прав членов семьи собственника состоит в основном в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица (если иное не предусмотрено соглашением с собственником) вправе пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом.

Жилищный кодекс РФ более точно определяет объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения. Установлено равное с собственником право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Следовательно, отмечает В.В. Груздев, «на практике не исключены ситуации, при которых объем прав пользования жилым помещением у того или иного субъекта может быть больше или меньше» 7 .

Употребляемые в части 2 ст. 31 ЖК РФ слова «наравне с собственником» применительно к возможностям пользования означают также, что члены семьи собственника вправе использовать жилое помещение в своих интересах и по своему усмотрению. Разумеется, при пользовании эти лица не должны нарушать закон, а так же права и интересы других лиц, поскольку такие действия не может совершать и сам собственник. Например, члены семьи собственника, так же как и он сам, не вправе использовать жилое помещение не по назначению. Необходимо отметить, что право члена семьи собственника жилого помещения в силу пункта 3 ст. 292 ГК РФ обладают признаками абсолютной защиты, то есть обладатель может требовать устранения нарушений его прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В этой связи не может не возникнуть, подчеркивает Л.Ю. Михеева, вопрос о вещном характере такого права. 8 Принадлежность прав членов семьи собственника к числу вещных прав уже получила свое обоснование в современной литературе. Новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу с 1 января 2005 года, природы этих прав не изменила.

То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательные. П. 4 статьи 292 ГК пока еще ограничивает в некоторых случаях и саму возможность перехода права собственности на жилище.

В новом законодательстве претерпели существенные изменения права членов семьи собственника жилого помещения при переходе собственности на жилое помещение к другому собственнику. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Данные изменения вступили в силу с 1 января 2005 года в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 года N-213-ФЗ » О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации».

В результате введения данных норм упростилась процедура отчуждения собственности, но одновременно следует ожидать возрастания количества обращений в судебные органы, так как новации затронут права членов семьи собственника.

Введена новая норма, регулирующая правоотношения, связанные с пользованием жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения и собственником данного помещения.

В соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Это правило является диспозитивным. Причем соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, может быть заключено как после прекращения семейных отношений (например, при расторжении брака супругов), так и задолго до этого.

По смыслу части 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений является основанием для «автоматического» прекращения права пользования жилым помещением. Возникает вопрос, распространяется ли п.4 ст. 31 ЖК РФ на те права и обязанности которые возникли до введения ЖК в действие?

Прекращение права пользования предусматривает освобождение бывшим членом семьи собственника занимаемого жилого помещения (прекратить пользоваться им), в противном случае он подлежит выселению в судебном порядке по требованию собственника.

Выселение бывшего члена семьи собственника осуществляется в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК РФ.

При наличии оснований прекращения права пользования жилым помещением, суд может вынести решение о выселении бывшего члена семьи собственника только по истечению срока, установленного собственником соответствующего жилого помещения для фактического освобождения жилого помещения.

К бывшим членам семьи собственника кроме бывших супругов относятся и родители, лишенные родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Дети родителей, лишенных родительских прав, не становятся бывшими членами семьи собственника в смысле статьи 31 ЖК РФ и сохраняют право пользования жилым помещением. В то же время следует иметь в виду, что в п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением последних. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника и подлежит выселению вместе с бывшей супругой.

Так как жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в данное время. В связи с этим, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ними были прекращены до ведения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Часть 4 с.31 ЖК РФ содержит правило, призванное защищать право граждан на жилье. Оно заключается в том, что если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение и другие важные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащему указанному собственнику, может быть сохранена за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Таким образом, часть 4 ст.31 ЖК РФ предусматривает возможность «сохранения» за всеми бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на основании решения суда; в других случаях суд может и не предусмотреть такую возможность.

Справедливо мнение Л.Ю. Михеевой, что законодателем избрана не очень удачная конструкция этой правовой нормы, так как речь не может идти о сохранении права пользования, поскольку в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается. Использование термина «сохранение» создает правовую неопределенность в отношении того периода, когда бывший член семьи был устранен от пользования помещением.

Ряд вопросов вызывает и возможность установления судебным решением срока существования права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме прав и интересов других лиц. В связи с тем, что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение своей жизни.

Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи только при исполнении им алиментных обязательств.

В этой норме напрасно указано: «Собственник исполняет алиментные обязательства». Надо полагать, законодатель имел в виду случаи, когда собственник жилого помещения по закону обязан содержать бывшего члена своей семьи. В сущности, речь идет об обеспечении жилым помещением бывшего супруга, фактических воспитателей, отчима и мачехи, что возможно в различных формах. Бывшему супругу можно представить жилище в собственность, можно заключить в его пользу договор найма жилого помещения, не исключены и другие варианты. В то же время аналогия с алиментным обязательством позволяет предположить, что обеспечение бывшего супруга жильем должно прекращаться по основаниям, установленным для прекращения алиментных обязательств (например, при вступлении бывшего супруга в новый брак).

А.М. Эрделевский отмечает важное значение ст. 19 Вводного закона, согласно которой действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования данным жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. «Если речь идет о таких бывших членах семьи, которые в момент приватизации имели равные с собственником права пользования этим помещением (и, соответственно, имели право на его приватизацию, но отказались от реализации этого права (в пользу собственника)), то такие бывшие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением. Отсюда следует, что право этих бывших членов семьи является самостоятельным правом на жилое помещение, которое обременяет жилое помещение и сохраняется при переходе права на жилое помещение к другому лицу». 9

Часть 5 ст. 31 ЖК РФ позволяет собственнику досрочно прекратить право бывших членов его семьи пользоваться жильем и нейтрализовать установленное решением суда обременение его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что до истечении срока, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. «Следовательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений между бывшими членами семьи, собственник жилого помещения имеет вполне реальную возможность освободиться от бремени, которое наложит на его недвижимость суд. Достаточно совершить с жилым помещением какую-либо сделку, влекущую его прекращение права собственности» 10 . Чтобы защитить права бывших членов семьи законодатели пытаются «смягчить» ст. 31 ЖК РФ, предусмотрев проект поправок, в том числе, предусматривающих, что в случае продажи жилого помещения собственник обязан обеспечить жилой площадью бывшую семью, если есть решение суда». 11

В.В. Груздев полагает, что в новом ЖК РФ получили развитие идеи рыночного либерализма «чистого» права собственности, а ст.7 Конституции РФ, провозглашаемая Российскую Федерацию социальным государством, все больше приобретает характер декларативной нормы. 12

1 Макаров С. Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного Кодекса России// Жилищное право. № 4. 2004. с. 33 -37; Жилищный Кодекс Российской Федерации. -М.: Проспект, 2005, с. 19.
2 Михеева Л. Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения// Жилищное право. № 7, 2005. С. 20 -29.
3 Там же, с. 21.
4 Филиппова С.Ю. Новый Жилищный Кодекс Российской Федерации о праве собственности на жилое помещение/ Новый Жилищный Кодекс России. Актуальные проблемы. Коллектив авторов, 2006, «Ось — 89», с. 140 — 150
5 Фармакидов д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства// Жилищное право. № 1, 2005. с. 25.
6 Фармакидов Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства./ Жилищное право. № 1,2005, с.152.
7 Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника. / Закон, № 6, 2005 г., с. 30 — 35
8 Михеева Л. Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения. / Жилищное право. № 7, 2005. с. 20 — 24
9 Эрделевский А. ЖК в контрольном чтении// Домашний адвокат. № 9, 2005, с. 2-5.
10 Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника// Закон, № 6, 2005 г., с.34.
11 Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение// Российская газета. 11 июля 2006 г., № 148 (4114).
12 Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника// Закон, № 6, 2005 г., с.35.