2.2 Кондоминиум

ГК, правовые основы кондоминиума устанавливаются и другими нормами, которые содержатся в ГК, Земельном кодексе, Законе «О жилищных отношениях».

В римском праве сопёоттшт — совместная собственность, собственность нескольких лиц на одну и ту же вещь, на одних и тех же основаниях и в одно и тоже время. Представление о кондоминиуме базировалось на признаваемом существовании составных (сложных) вещей, (а объект кондоминиума и в современных условиях можно оценивать с позиции сложной вещи), которые, по мнению римских юристов, делились на две группы: 1) вещи, сомкнутые в искуственное единство человеческим трудом; 2) вещи, которые были и остались отдельными или собранными, но право считало их едиными из-за целого, которому эти вещи служили (улей, стадо, народ, легион, склад). Общим для обеих групп вещей являлось то, что каждая составная часть сложной вещи разделяет правовую участь целого93 .

Первоначально римское право из-за исключительного характера права собственности исходило из невозможности существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Признание возможности существования общей собственности было связано с идеей древнего классика римского права Кв. Муция Сцеволы о собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях94.

В кондоминиуме особенно ярко проявляется юридическая и фактическая неделимость его объекта, наличие одинаковых притязаний на собственность у всех собственников. Все бывшие наниматели жилища из государственного жилого фонда стали собственниками в результате проведенной приватизации жилья, дальнейшая перепродажа и покупка жилья на вторичном рынке не изменили сути сложившихся отношений собственности.

Новое законодательное регулирование касается определения круга объектов, которые находятся в общей собственности. Также появились нормы, которые посвящены несению бремени содержания общего имущества, детальнее регламентированы вопросы осуществления правомочий собственника на объекты кондоминиума.

В связи с расширением пределов права частной собственности на землю возросло значение земельного законодательства в регулировании отношений кондоминиума. В Земельном кодексе ст. 62 именуется: «Право на земельный участок при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений и в других объектах кондоминиума» В Законе «О жилищных отношениях» кондоминиум регламентируется нормами ст.ст.31-51. В качестве примера подзаконного нормативного акта можно назвать Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 г. «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах».

Кондоминиум как особая форма собственности согласно п.1 ст. 31 Закона «О жилищных отношениях» образуется в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир. «Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»95.

Сразу же подчеркнем отличия кондоминиума от традиционного права общей долевой собственности. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Такое законодательное регулирование есть закономерный результат развития частной собственности, которое привело к значительному расширению круга объектов права частной собственности.

Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные, либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.

Объект кондоминиума представляет в целом недвижимое имущество. В его состав входит земельный участок, который необходим для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума. На него также распространяется право долевой собственности все участников. Участники, обладающие помещениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, приобретают на тот же земельный участок право общего постоянного землепользования.

Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый имущественный комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 32 Закона «О жилищных отношениях»).

На объекты, которые не находятся в раздельной собственности, распространяется право общей долевой собственности. Однако право на такие объекты не является тождественным праву долевой собственности в обычном понимании.

Право долевой собственности на объекты общего назначения предназначено обеспечить не только потребности обладателей отдельных квартир и нежилых помещений, но и их общие потребности, связанные с пользованием имуществом, которое обеспечивает жизнедеятельность многоквартирного дома или иного объекта в целом.

Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение, она не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Проиллюстрируем сказанное примером из судебной практики.

В коллегию по гражданским делам Верховного Суда РК поступила апелляционная жалоба на решение одного из городских судов, которая была подана представителями аппарата акима. Оно было вынесено в связи обжалованием решения акима, касающегося реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях. В процессе, по результатам которого было вынесено судебное решение, аким участвовал в качестве ответчика в особом исковом производстве.

Первоначально в обжалуемом решении Акима был пункт, предусматривающий согласование договора с инвесторами, вкладывающими средства в реконструкцию чердаков и мансард, с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. Позднее этот пункт был исключен.

Городской суд в вынесенном решении признал обоснованными требования истцов — участников кондоминиума, права которых нарушил заключенный на основании решения Акима инвестиционный договор о реконструкции чердака в одном из жилых многоквартирных домов (поэтому решение Акима было признано полностью недействительным с момента принятия).

По условиям договора, который был заключен на основе обжалуемого решения, «инвестор» должен был построить мансардный этаж.

Ответчик — Аким в качестве возражений против иска привел довод, что чердак, как таковой, не может быть отнесен к объектам права собственности, в состав общего имущества не входит и не имеет самостоятельного правового режима (говоря по-другому, не является объектом права — прим. автора). В связи с этим, реконструкция чердака может иметь место и без согласования с собственниками квартир, тем более, что объект кондоминиума не зарегистрирован.

Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда РК признала указанный вывод городского суда правильным. Обосновывая правильность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно руководствовался нормами ГК, регламентирующими правовой режим сложных вещей.

Следует учесть, что обеспечение пользования имуществом кондоминиума имеет второстепенное значение. В рамках кондоминиума в основном не решается задача обеспечения постоянного, беспрепятственного пользования имуществом каждым из долевых собственников в соответствии с их долями.

В законе части общего имущества именуются частями ограниченного пользования. Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников, либо решением органа управления объекта кондоминиума. При соблюдении этого требования возможность получения определенной выгоды одним из участников кондоминиума не вызывает сомнений.

В кондоминиуме в отношении общего имущества не существует право преимущественной покупки долевых собственников. Речь идёт о ситуациях, когда кто-либо из участников кондоминиума отчуждает имущество, принадлежащее ему в качестве раздельной собственности и вследствие этого, меняется состав участников долевой собственности в кондоминиуме.

Свои особенности, связанные с неразрывностью прав собственника помещения с интересами всех обладателей общего имущества, имеет пользование помещением, находящимся в раздельной собственности. Собственник помещения, пользуясь им, должен соблюдать все предусмотренные законодательством требования. Он не должен нарушать общественный порядок, т.е., обязан соблюдать, так называемые, правила общежития. Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, не должна быть связана с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его.

В случае нарушения указанных требований (при причинении вреда любыми действиями), собственник помещения обязан возместить ущерб, который причинен им части общего имущества или другому помещению.

Основой существования обязанности по содержанию общего имущества является существование доли в общем имуществе. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Если иное не предусмотрено соглашением собственников, размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе.

Расходы подразделяются на обязательные и дополнительные. Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

Отличается несение бремени содержания имущества собственниками нежилых помещений. Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. В свою очередь они и только они, несут расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и другой аналогичной деятельностью.

Расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им всеми сособственниками или органами управления объектом кондоминиума помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка, покрываются в таком же порядке.

В некоторых случаях обязанность по содержанию объекта кондоминиума может возлагаться на иных лиц, кроме собственников. В соответствии с п. 3 ст. 34 Закона «О жилищных отношениях» проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещений и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. Тем не менее, если отсутствующий собственник помещений в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, они должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими жилые помещения (впоследствии они будут вправе предъявить регрессные требования к собственнику). В некоторых случаях обязанности по содержанию общего имущества возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав (в частности речь идет о государственных юридических лицах, обладающими помещениями в кондоминиуме на праве хозяйственного ведения либо оперативного уп- равления)96 .

Отдельному помещению, принадлежащему нескольким собственникам, соответствует одна доля в общем имуществе. Все указанные собственники будут нести солидарную ответственность по общим обязательствам. Соглашением между собой они могут определить доли, в ко — торых они будут исполнять обязанность по содержанию общего имущества.

Ст. 38 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено еще одно обременение для участников кондоминиума, которое неразрывно связано со спецификой отношений кондоминиума. В какой-то мере складывающиеся при этом отношения схожи с отношениями, которые возникают при реализации сервитутных прав. При получении заблаговременного письменного уведомления собственник помещения или иной его владелец обязаны допустить в него других собственников помещений или представителя органа управления объектом кондоминиума. Причиной этого может стать необходимость проверки состояния общего имущества, ремонта или замены общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

Если будет иметь место авария или иные чрезвычайные обстоятельства, создающие угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без уведомления.

Комментарий к статье 289 Гражданского кодекса РФ

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Комментарий к Ст. 289 ГК РФ:

1. В комментируемой статье, по сути, выражена лишь идея о том, что собственнику квартиры в многоквартирном доме потенциально принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Однако сделано это крайне неудачно.

Во-первых, указанное положение по своему содержанию неразрывно связано с правилами ст. 290 ГК РФ, в связи с чем не было никакой необходимости выделять его в отдельную статью.

Во-вторых, помимо собственников квартир долей в праве собственности на общее имущество дома могут обладать и собственники нежилых помещений в доме.

В-третьих, и это главное, указанная статья порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в соответствующем доме. Между тем в действительности этого не происходит и произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним.

Так, в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Более детально это положение отражено в Законе о государственной регистрации. Хотя действующее законодательство и не требует отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации), само это право на общее имущество в многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум.

2. Считать кондоминиумом любой многоквартирный жилой дом, в котором отдельные помещения принадлежат разным собственникам, как это нередко предлагается в литературе, означает не только выдачу желаемого за действительное, но и вступление в прямое противоречие с требованиями законодательства. Любой такой дом действительно может стать кондоминиумом, но для того, чтобы это произошло, необходимо проделать работу по инвентаризации его имущества, составлению необходимых планов, определению границ земельного участка и т.п.

Иными словами, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности, вопреки утверждениям некоторых авторов, вовсе не исчез с отменой с 1 марта 2005 г. ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и вступлением в силу нового ЖК. То, что разработчики проекта ЖК отказались от использования данного термина, само по себе ничего не доказывает: нельзя исключить то, что объективно существует. Как и любое другое недвижимое имущество, кондоминиум подлежит учету и описанию. В том же случае, если многоквартирный дом не оформлен в качестве кондоминиума, беспредметен сам вопрос об общей долевой собственности собственников отдельных помещений на общее имущество в этом доме хотя бы ввиду того, что элементарно не определено, что же представляет собой данный комплекс недвижимого имущества.

Создать кондоминиум, равно как и преобразовать любой многоквартирный дом, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, в кондоминиум может в принципе любое заинтересованное лицо из числа сособственников имущества дома, которое возьмет на себя бремя забот и расходов по оформлению кондоминиума как самостоятельного объекта недвижимости.

3. Таким образом, комментируемую статью не следует понимать буквально, поскольку ею закреплена лишь потенциальная возможность каждого собственника квартиры в многоквартирном доме стать также обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома, если последний в установленном законом порядке станет кондоминиумом. Автоматически же, т.е. сразу же при появлении в доме нескольких собственников отдельных жилых помещений, этого не происходит.

Вместе с тем нельзя не отметить, что изложенные выше положения разделяются далеко не всеми учеными. Судебная практика последних лет также идет по пути некритического восприятия содержания комментируемой статьи, понимая его буквально, с чем трудно согласиться. Однако наиболее странным и ненормальным является непоследовательный подход судебной практики к решению, в сущности, однотипных вопросов, касающихся порядка и условий использования разных элементов общего имущества жилого дома.

4. К сожалению, разработчики нового ЖК подошли к решению вопроса о возникновении у собственников квартир права собственности на общее имущество дома столь же некритично, что и составители ГК РФ. Указание ст. 36 ЖК России на то, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме», остается простой декларацией до тех пор, пока не определен состав этого общего имущества. Для этого по крайней мере должна быть проведена техническая инвентаризация и техническая паспортизация жилого дома, о необходимости которой упоминается в п. 5 ст. 19 ЖК.

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ В КОНДОМИНИУМЕ

Д. САВЕЛЬЕВ
Д. Савельев, адвокат (г. Киров).
Согласно ст. 1 Федерального закона от 24 мая 1996 г. «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон) кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Типичным примером кондоминиума является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.
Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. При нахождении всего здания как единого объекта гражданских прав в единоличной или общей собственности данные отношения собственности регулируются общими положениями гражданского законодательства.
Имущественный комплекс в кондоминиуме состоит из помещений и общего имущества. Общим имуществом в кондоминиуме согласно ст. 7 Закона являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Данное определение представляется не вполне удачным. Ведь общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания не домовладельцев, а помещений, т.е. обеспечения возможности их использования. Благодаря этой функциональной связи и образуется единый имущественный комплекс. Общее имущество служит не только домовладельцам, но и любым лицам, пользующимся помещениями в кондоминиуме.
Кроме того, буквальное понимание текста закона означало бы, что при переходе к одному лицу права собственности на все помещения, расположенные в одном из подъездов дома, лестницы и межквартирные лестничные клетки должны выпасть из состава общего имущества в кондоминиуме, поскольку они стали бы предназначаться для обслуживания только одного домовладельца.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 Закона). Так как существование прав на общее имущество в кондоминиуме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в кондоминиуме помещение, право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме существенно отличается от классического права общей собственности, предусмотренного нормами гл. 16 ГК. Отличие состоит в том, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона). Запрет на отчуждение или иное распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме отражает существующую фактическую невозможность самостоятельного использования общего имущества.
Невозможность отчуждения доли означает отсутствие у участников долевой собственности права преимущественной покупки доли и возможности ее выдела. Какие же правомочия собственника определяются его долей?
Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Общее имущество в кондоминиуме не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности. Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме.
Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В определении указывалось: «На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома — жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. Следовательно, Правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома. Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности. »
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК и п. 1 ст. 247 ГК распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из существа отношений по поводу общей собственности в кондоминиуме не следует, что данные положения ГК не могут к ним применяться.
Поскольку правомочия распоряжения, владения и пользования общим имуществом в кондоминиуме осуществляются участниками долевой собственности совместно, то возникает вопрос: что в таком случае определяет доля в праве общей собственности? Правомерно ли называть подобную собственность долевой?
В определенной степени доля в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме соответствует доле участия в управлении товариществом собственников жилья или кооператива и в несении расходов по содержанию общего имущества в кондоминиуме. В ст. 1 Закона термин «доля участия» определен как установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Следует отметить, что в уставе товарищества или кооператива может содержаться иной порядок участия в управлении (например, каждому домовладельцу может принадлежать один голос на общем собрании). Кроме того, право на управление товариществом или кооперативом следует не из права собственности, а из членства в данном юридическом лице.
Таким образом, доля в общем имуществе представляет собой в большей степени долю в несении бремени содержания общего имущества. В соответствии со ст. 249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. По отношению к участникам долевой собственности в кондоминиуме данное требование конкретизировано в п. 2 ст. 18 Закона, согласно которому размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).
Несмотря на вполне определенное указание Закона, правило соразмерности доли в общей собственности и доли участия в расходах нельзя абсолютизировать. В конкретной ситуации суд, руководствуясь принципом справедливости, может поставить распределение затрат на содержание общего имущества в кондоминиуме в зависимость от характера и степени использования домовладельцами общего имущества.
Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества. Она же может учитываться судом и при разрешении конфликтов между собственниками помещений в кондоминиуме. Таким образом, в основе деления права общей собственности в кондоминиуме на доли лежит степень интереса домовладельцев. Вместе с тем она неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в кондоминиуме. Законодатель не делает различий в правовом статусе общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в кондоминиуме (например, крыши) и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав кондоминиума.
Практически все возводимые в настоящее время многоквартирные здания включают в себя несколько подъездов с межквартирными лестничными клетками и лестницами, каждый из которых обслуживает только квартиры, находящиеся внутри данного подъезда. Подъезд объединяет помещения в своеобразный субкондоминиум.
Многие вопросы, возникающие по поводу эксплуатации общего имущества в субкондоминиуме, решаются исключительно домовладельцами только тех помещений, которые находятся в этом субкондоминиуме. Это решение таких вопросов, как уборка в подъезде, приобретение и установка дверей, домофонов и т.д. Дверь в подъезд, приобретенная на средства домовладельцев помещений, находящихся в этом подъезде, несомненно является общим имуществом в кондоминиуме. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона все имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, находится в общей долевой собственности всех домовладельцев в кондоминиуме, независимо от того, на чьи средства оно приобреталось. Поэтому домовладельцы, понесшие затраты на приобретение двери, вправе потребовать соразмерного возмещения своих затрат со стороны иных домовладельцев, в том числе и тех, которым принадлежат помещения в других подъездах.
На практике различные улучшения общего имущества в кондоминиуме производятся только за счет тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть домовладельцев, а имущество переходит в долевую собственность всех домовладельцев, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.
По моему мнению, в законодательстве нужно отразить фактически существующие отношения между домовладельцами по поводу долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Для этого следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)»
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
«О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
Российская юстиция, N 10, 2000

кондоминиум

(лат. condominium от con -вместе + dominium — владение; англ. condominium) -1) в гражданском праве РФ единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, гос-ной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Общим имуществом К. являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества К. и для его использования. Общее имущество не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения К.

Домовладельцы могут образовывать товарищества собственников жилья.

Законодательство о К. и товариществах собственников жилья относится к гражданскому законодательству РФ и включает ФЗ «О товариществах собственников жилья»**, ГК РФ* и др. акты гражданского законодательства, регулирующие соответствующие отношения. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 г. № 1223 утверждено Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах**.

Гос-ная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в К. проводится в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»** и ФЗ «О товариществах собственников жилья». Гос-ная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в К. одновременно является гос-ной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество;

2) в международном праве совместное владение, совместное осуществление суверенитета на одной и той же территории двумя или более государствами, устанавливаемые в случаях, когда было невозможно разрешить др. способами противоречия между государствами, претендующими на одну и ту же территорию. К. устанавливался также над водными пространствами (напр., К. Сальвадора и Гондураса над заливом Фонсека). Известны также К.: Великобритании и Франции по договорам 1887, 1904 и 1914 гг. над Новыми Гебридами (до 1980 г.); Пруссии и Нидерландов в Морене на прусско-бельгийской границе, (со 2-го десятилетия XIX в. до Версальского мирного договора 1919 г.); Англии и Египта над Суданом (1899-1956 гг.); США, Великобритании и Германии над островами Самоа (1889-1899 гг.).

Большой юридический словарь . Академик.ру . 2010 .

Смотреть что такое «кондоминиум» в других словарях:

Кондоминиум — в праве правовая форма собственности, по которой объект (недвижимости) разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности. По английски: Condominium См. также: Формы собственности Кондоминиумы Общая… … Финансовый словарь

КОНДОМИНИУМ — [от латинского con(cum) вместе и dominium владение], совладение, совместное господство нескольких государств над одной территорией или совместное управление ею. Например, франко британский кондоминиум над Новыми Гебридами до приобретения ими… … Современная энциклопедия

Кондоминиум — (от лат. con(cum) вместе и dominium владение) 1) двойная суверенность, общее управление одной территорией двумя или большим числом государств. Обычно оформляется в результате неполного решения территориального конфликта; 2) (совладение),… … Политология. Словарь.

Кондоминиум — [от латинского con(cum) вместе и dominium владение], совладение, совместное господство нескольких государств над одной территорией или совместное управление ею. Например, франко британский кондоминиум над Новыми Гебридами до приобретения ими… … Иллюстрированный энциклопедический словарь

КОНДОМИНИУМ — 1) в международном праве владение определенной территорией двумя или более государствами, которые совместно осуществляют над ней свой суверенитет на основе соответствующего соглашения; 2) в соответствии с ФЗ О товариществах собственников жилья от … Юридический словарь

КОНДОМИНИУМ — кондоминат (от лат. con вместе и dominium владение) 1) совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, недвижимым имуществом; 2) совместное осуществление управления одной и той же территорией несколькими государствами. Райзберг… … Экономический словарь

КОНДОМИНИУМ — КОНДОМИНИУМ, кондоминиума, муж. (лат. condominium) (юр.). Совместное владение двух или нескольких государств какой нибудь территорией. Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935 1940 … Толковый словарь Ушакова

кондоминиум — сущ., кол во синонимов: 1 • кондоминат (2) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов

КОНДОМИНИУМ — (от лат. con (cum) вместе и dominium владение) англ. condominium; нем. Kondominiит. Совместное владение двух или более государств одной и той же территорией. Antinazi. Энциклопедия социологии, 2009 … Энциклопедия социологии

Кондоминиум — лат.Con вместе + Dominium владение совместное осуществление на определенной территории государственной власти двумя или более государствами. правовая форма собственности, по которой объект (недвижимости) разделяется на элементы индивидуальной… … Словарь бизнес-терминов

Кондоминиум — объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Кондоминиум в гк рф

    • Авторское право (4)
    • Аграрное право (3)
    • Адвокатура (13)
    • Административное право (20)
    • Арбитражный процесс (7)
    • Банковское право (6)
    • Бюджетное право (1)
    • Водное право (1)
    • Военное право (1)
    • Гражданский процесс (16)
    • Гражданское право (22)
    • Договорное право (8)
    • Жилищное право (12)
    • Зарубежное право (5)
    • Земельное право (7)
    • Избирательное право (2)
    • Инвестиционное право (1)
    • Информационное право (3)
    • История государства и права (18)
    • Кодексы, комментарии (11)
    • Коммерческое право (8)
    • Конкурсное право (1)
    • КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ (32)
    • Конституционное право (20)
    • Корпоративное право (4)
    • Криминалистика (5)
    • Криминология (5)
    • Международное право (16)
    • Муниципальное право (5)
    • Налоговое право (7)
    • Наследственное право (7)
    • Новости законодательства (1 011)
    • Основы права (2)
    • Право Евросоюза (1)
    • Право интеллектуальной собственности (1)
    • Право социального обеспечения (1)
    • Правоведение (1)
    • Правоохранительные органы Российской Федерации (3)
    • Предпринимательское право (5)
    • Прокурорский надзор (2)
    • Римское право (9)
    • Семейное право (4)
    • Словари / Справочники (30)
    • Страховое право (3)
    • Таможенное право (5)
    • Теория государства и права (11)
    • Торговое право (1)
    • Трудовое право (9)
    • Уголовно-исполнительное право (3)
    • Уголовное право (27)
    • Уголовный процесс (11)
    • Финансовое право (13)
    • ШПАРГАЛКИ (78)
    • Экологическое право (5)
    • ЯИнтересное (0)

Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким
гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в.праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Распоряжение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).