Уступка прав требований

Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Так, например, Закон N 214-ФЗ в статье 4 предусматривает, что в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Для перехода по сделке к другому лицу прав кредитора — участника долевого строительства не требуется согласия должника (в рассматриваемом случае — застройщика), если иное не предусмотрено договором, но должник должен быть письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу. В противном случае новый кредитор несет риск вызванных этим для него не благоприятных последствий (исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору).

Если иное не предусмотрено договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Участник долевого строительства, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав требования совершается в простой письменной форме.

Поскольку в соответствии со статьей 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то и договор о переуступке участниками долевого строительства своих прав по договору другому лицу также подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ).

Законом N 39-ФЗ также предусмотрено право инвесторов на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (ст. 6).

До введения в действие с 1 апреля 2005 г. Закона N 214-ФЗ переуступка оформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между дольщиком и третьим лицом. Но регистрации договора об уступке прав требования в соответствии со статьей 389 ГК РФ не требовалось, так как сам договор долевого участия в строительстве регистрации не подлежал.

В случае если участник долевого строительства оплатил застройщику не всю сумму по договору, то, как уже сказано выше, он может переуступить свои права требования по договору только одновременно с переводом долга.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Добрый вечер, на повестке дня уступка прав долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома.

Подскажите порядок действий, когда необходимо передавать деньги, подводные камни в договоре. Ни разу с этим не сталкивался. Дом не сдан, переуступка от физического лица к физическому. Сумма в договоре равна сумме покупки доли ранее.

Ответы юристов (2)

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При заключении договора Вам нужно учитывать, что одним из самых надежных способов передачи денег является передача их через банковскую ячейку (аренда банковского сейфа), при котором деньги помещаются в сейф и продавец может получить только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество.

Здравствуйте, Андрей Сергеевич, деньги необходимо передавать в соответствии с условиями договора. То есть укажите в договоре, что до регистрации — значит деньги передаются до регистрации, укажите после — значит после, можете указать через n месяцев после регистрации, в общем как договорятся стороны.

Сумма в договоре равна сумме покупки доли ранее.
Андрей Сергеевич Петров

судя по всему цеденту (тот, кто уступает право требования) необходимо будет подавать декларацию, в которой он укажет, что доход не получил.

Если будут вопросы — обращайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски? (часть 2)

Автор: Юлия Сорокина

В настоящее время многие предприятия испытывают нехватку денежных средств, что приводит к тому, что они часто прибегают к заключению договоров уступки требования и перевода долга. Судя по всему, формы подобных договоров будут распространены и в дальнейшем. А, значит, очень важно знать, как правильно заключать такие договоры и избегать ситуаций, когда подобные сделки незаконны.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 20.08.2012 №33-6975 апелляционная жалоба Ч.В.Л. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 07.06.2012 оставлена без удовлетворения, а решение без изменения.
Муниципальное бюджетное учреждение «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров уступки права требования от 24.12.2010 и 01.04.2010 на квартиры №№ «. »; «. », заключенных между ООО «Строительная компания «. » и Ч.В.Л. по тем основаниям, что 14.07.2008 между истцом и ООО «Строительная компания «. » был заключен договор участия в долевом строительстве указанного выше жилого дома, по которому застройщик обязался построить жилой дом в установленный срок и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать 71 квартиру обществу, а дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиры. Общая стоимость квартир составила 144674763,09 руб. Условиями договора было предусмотрено, что участник долевого строительства вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика. Между ООО «Строительная компания «. » и Ч.В.Л. были заключены договоры уступки права требования 12 квартир, расположенных в указанном выше многоквартирном доме. В регистрирующий орган были представлены справки МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» об оплате ООО «Строительная компания «. » денежных сумм в полном объеме, уведомлении застройщика о заключении договоров по уступке права требования.

09.04.2012 товарищество собственников жилья «Мечта» предъявило требование МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» по оплате задолженности за отопление и содержание общего имущества на сумму 124656,38 руб., указав, что 28.12.2011г. дом введен в эксплуатацию, все 12 квартир никому не переданы.
Иск муниципального бюджетного учреждения «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» удовлетворен.
Не согласившись с решением суда, Ч.В.Л. подал апелляционную жалобу. Просил решение отменить как незаконное, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что дело не было признано судом подготовленным, стороны об этом не уведомлялись, в предварительных судебных заседаниях не выяснялись обстоятельства, имеющие значение для дела, не определялся круг достаточных доказательств. Суд необоснованно отказал предоставить ответчику время для сбора доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности перед ООО «Строительная компания «. ». Договоры переуступки прав требования относятся к оспоримым сделкам, поскольку заключены с нарушением договорных обязательств, а не закона, срок исковой давности для предъявления соответствующего иска истек. МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» является ненадлежащим истцом, его права не нарушаются, претензии по оплате коммунальных платежей должны предъявляться к ООО «Строительная компания «. ».
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не нашла оснований для его отмены исходя из следующего.
Удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь положениями статьи 168, пункта 1 статьи 388, пунктов 1 и 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ , пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что поскольку при заключении оспариваемых договоров с Ч.В.Л. не было получено согласие застройщика, муниципального бюджетного учреждения «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района», на уступку ООО «Строительная компания «. » прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, договоры являются ничтожными в силу закона. Факт отсутствия согласия застройщика на заключение договоров не оспаривается, справки об оплате стоимости квартир дольщиком выданы после заключения договоров, уведомление и согласие на уступку права требования различны по смысловому и правовому значению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве по основаниям, указанным истцом, относятся к оспоримым сделкам, не основаны на законе.
В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Учитывая, что договором участия в долевом строительстве, заключенным между муниципальным учреждением «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» и ООО «Строительная компания «. », предусмотрено условие об обязательном письменном согласии застройщика на передачу дольщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, отсутствие письменного согласия свидетельствует о нарушении указанных выше норм закона, то есть ничтожности сделки.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права истца оспариваемыми договорами не нарушены, не состоятельны. В силу положений статьи 12 Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу закона. Истец передать квартиры ООО «Строительная компания «. » не может, поскольку имеются зарегистрированные в установленном порядке договоры переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве Ч.В.Л., ООО «Строительная компания «. » возражает против передачи объектов Ч.В.Л. в связи с наличием задолженности. Предоставленный представителем ответчика Ч.В.Л. акт зачета взаимных требований от 24.02.2010 на сумму 5297400 руб. не является свидетельством о надлежащем исполнении обязательств.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.

Обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. В этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ. При этом Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами Гражданским кодексом РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика.

Б.Ж.Б. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «СтройИнвест-2010» о взыскании неустойки, признании права собственности на однокомнатную квартиру по адресу: (. ), взыскании компенсацию морального вреда.
Между ООО УК «Альфарг Инвест» и Б.Ж.Б. был заключен договор уступки права требования исполнения обязательств, а также всех прав, обеспечивающих исполнение обязательств к ООО «СтройИнвест-2010», по договору на участие в долевом строительстве, заключенному между ООО «СтройИнвест-2010» и ООО УК «Альфарг Инвест» для строительства однокомнатной квартиры.
В день заключения договора по переуступке права требования Б.Ж.Б. оплатила в кассу ООО УК «Альфарг Инвест» денежные средства в сумме (. ) рублей. ООО УК «Альфарг Инвест» направило ООО «СтройИнвест-2010» уведомление о том, что в связи с заключением договора уступки права требования, ООО УК «Альфарг Инвест» свое право требования по договору долевого участия в строительстве уступило Б.Ж.Б.
Срок сдачи объекта не позднее (. ), а объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее (. ). Однако застройщик свои обязательства по договору не выполнил. Объект долевого строительства Б.Ж.Б. не передан.
ООО «СтройИнвест-2010» указало, что между ООО «СтройИнвест-2010» (Застройщик) и ООО УК «Альфарг Инвест» (Участник долевого строительства) заключен Договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу (. ). При заключении указанного договора обе его стороны действовали в лице генерального директора Д.Р.Ю. Согласно условиям договора в день его подписания Участник долевого строительства обязался выплатить Застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере (. ) рублей. Участник долевого строительства уступил Г.Ж.Б. право требования по Договору, заключив Договор об уступке права требования. На момент заключения договора об уступке права требования обязательства Участника долевого строительства по договору были исполнены не в полном объеме, а частично – в сумме (. ) рублей. На момент заключения договора об уступке права требования задолженность по договору ООО УК «Альфарг Инвест» составляла (. ) рублей. До настоящего времени указанная сумма ООО «СтройИнвест-2010» не получена. Кроме того, ООО УК «Альфарг Инвест» не передало Г.Ж.Б. все документы, удостоверяющие уступленное право требования. Г.Ж.Б. не уведомила застройщика о совершенной уступке. Уступка права требования по договору совершена с нарушением норм права и не соответствует требованиям закона. ООО «СтройИнвест-2010» просило суд на основании статей 166 – 168 Гражданского кодекса РФ признать недействительным Договор уступки права требования, заключенный между ООО УК «Альфарг-Инвест» и Г.Ж.Б.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», с последующими изменениями и дополнениями, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В данном случае основаниями к заключению Договора на участие в долевом строительстве являются: разрешение на строительство, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства мэрии; проектная декларация; договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (. ), заключенный на основании постановлений главы– мэра города, зарегистрированного в УФРС.
Довод представителей ООО «СтройИнвест-2010» о том, что новый участник долевого строительства, Г.Ж.Б. не уведомила Застройщика, ООО «СтройИнвест-2010», о совершенной уступке, судом не был принят во внимание как не нашедший своего подтверждения и опровергающийся материалами дела.
Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ установлено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Тем самым, Договором уступки права требования не предусмотрена обязанность Г.Ж.Б. письменно уведомлять ООО «СтройИнвест-2010» об уступке требования исполнения обязательств. Данная обязанность возложена на ООО УК «Альфарг Инвест».
В материалах регистрационного дела по регистрации договора уступки права требования имеется Уведомление ООО УК «Альфарг Инвест», адресованное ООО «СтройИнвест-2010» о заключении между ООО УК «Альфарг Инвест» и Г.Ж.Б. договора уступки права требования по договору на участие в долевом строительстве.
Довод представителей ООО «СтройИнвест-2010» о том, что уступка права требования по Договору совершена с нарушением норм закона и не соответствует требованиям закона, поскольку ООО УК «Альфарг Инвест» не оплатило цену договора в полном объеме, не был принят судом во внимание по следующим основаниям.
В силу положений пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004№ 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно Договору уступки права требования ООО УК «Альфарг Инвест» гарантирует Г.Ж.Б., что со стороны ООО «СтройИнвест-2010» не будет запрета или ограничения уступки требования исполнения обязательств третьему лицу по договору на участие в долевом строительстве в связи с полной оплатой ООО УК «Альфарг Инвест» стоимости квартиры по договору на участие в долевом строительстве.
Пунктом 3.4 Договора уступки права требования предусмотрено, что после подписания настоящего договора сумма денежных средств, уплаченная ООО УК «Альфарг Инвест» в ООО «СтройИнвест-2010», считается внесенной соответственно Г.Ж.Б.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку обязательства Участника долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве в части оплаты объекта долевого участия выполнены в полном объеме, многоквартирный жилой дом, в котором расположен объект долевого участия, введен в эксплуатацию, суд признал за Б.Ж.Б. право собственности на однокомнатную квартиру.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (…), за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Эксперты считают, что в случае ДДУ рисков нет – застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, а значит соглашение уступки прав требования защищены, равно как и права участников долевого строительства. Однако в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может потерять часть средств, так как, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, получит не стоимость, уплаченную по уступке, а первоначальную, обозначенную в ДДУ между первым участником и застройщиком. При этом цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере «роста» дома.

Информация о договоре уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

На что необходимо обратить внимание будущим участникам долевого строительства при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья

В настоящее время на рынке недвижимости большое значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 382 – 390, и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ), статья 11.

В соответствии с действующим законодательством, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств.

Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования не должны иметь места.

Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным участником долевого строительства. Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования.

Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны первоначального участника долевого строительства не требуется.

В-третьих, законодательством установлено ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи.

Кроме того, при заключении договора уступки по договору участия в долевом строительстве необходимо обратить внимание на следующее.

В договоре участия в долевом строительстве, заключенном между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства, может содержаться запрет на уступку права требования либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку права требования.

Если в договоре участия в долевом строительстве содержится запрет на уступку права требования, необходимым является заключение соглашения об уступке права требования в трехстороннем порядке с участием застройщика или наличие официального согласования застройщика на совершение уступки права требования за подписью руководителя скрепленной печатью.

При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве первоначальный участник долевого строительства обязательно должен передать новому участнику долевого строительства следующие документы: оригинал договора участия в долевом строительстве или нотариально заверенную его копию, а также документы, подтверждающие оплату цены договора участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства. Кроме того, первоначальный участник долевого строительства должен сообщить новому участнику долевого строительства сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Также необходимо убедиться в отсутствии нарушений со стороны первоначального участника долевого строительства, касающихся сроков уплаты цены участия в долевом строительстве, во избежание предъявления в дальнейшем штрафных санкций со стороны застройщика на предмет нарушения сроков оплаты договора.

При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве за исполнение требования отвечает застройщик.

К новому участнику долевого строительства переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств (залог в соответствии со статьями 13-15 Федерального закона №214-ФЗ или поручительство в соответствии со статьей 15.1 Федерального закона №214-ФЗ), а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В последнее время довольно часто застройщиками применяется практика заключения договора участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких жилых помещений (квартир).

В дальнейшем первоначальный участник долевого строительства заключает договоры уступки прав требований по данному договору участия в долевом строительстве в отношении каждой отдельно взятой квартиры.

При такой схеме возможно нарушение прав граждан, заключивших договоры уступки прав требований по данному договору участия в долевом строительстве с первоначальным участником долевого строительства, который, как правило, является юридическим лицом.

Существующая практика свидетельствует о том, что договоры уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире заключаются до момента уплаты участником долевого строительства полной стоимости договора участия в долевом строительстве (стоимости всех квартир).

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Кроме того, согласно статье 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору уступки права требования право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В вышеописанном случае при заключении договоров уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире не соблюдаются положения части 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ и статьи 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Также существующая практика свидетельствует о том, что нередко после заключения договора уступки прав требования у нового участника долевого строительства возникают проблемы с застройщиком касательно оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Это связано с тем, что новый участник долевого строительства полностью рассчитался по договору уступки прав требования, а у первоначального участника долевого строительства или остались долги перед застройщиком, или им нарушены сроки оплаты договора, что в последующем очень осложняет отношения между новым участником долевого строительства и застройщиком.

Кроме того, в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется только к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства. Следовательно, буквально трактуя закон, при переходе прав от первоначального кредитора – юридического лица к новому кредитору – гражданину, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей к отношениям по такому договору применяться не будет.

Также возможно не будет применяться повышенный размер неустойки за нарушение срока исполнения договора. Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Право нового участника долевого строительства на двойной размер неустойки возможно придется отстаивать в судебном порядке.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве возникает вопрос о сумме денежных средств, подлежащей возврату новому участнику долевого строительства застройщиком, в связи с тем, что существует разница между стоимостью уступки права требования, установленной договором уступки права требования, и стоимостью квартиры, установленной в договоре участия в долевом строительстве.

Учитывая все вышеизложенное, Министерство строительства Республики Карелия, как уполномоченный орган на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства, рекомендует не заключать договоры уступки прав требования в части отдельно взятой квартиры по договору участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких жилых помещений (квартир).

Переуступка прав: особенности сделок

28 ноября 2017 г.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.