Предварительный договор гк

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к статье 429

1 — 4. В отличие от впервые включенных в комментируемый закон норм о публичном договоре (ст. 426 ГК) и договоре присоединения (ст. 428 ГК) правила о предварительном договоре известны российскому законодательству. Еще примечание 2 к ст. 130 ГК РСФСР 1922 г . предусматривало возможность заключения такого договора в определенной форме, а ст. ст. 182-а, 182-б, 182-в и 218, 219 этого же Кодекса — предварительные договоры о заключении в будущем договоров купли-продажи строений и займа. Наиболее общие положения о нем (включавшие определение) содержались в утратившей силу ст. 60 Основ гражданского законодательства.

Предварительное соглашение, способствующее упрочению договорных связей, как это явствует из закона, находится в определенном соотношении с так называемым основным договором. Последний всегда направлен на достижение вполне конкретного экономического результата. По предварительному же договору, предшествующему основному, стороны обязуются заключить впоследствии любое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях. При этом из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен во всяком случае содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

К предварительным договорам могут быть отнесены договор поручительства, заключенный для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет в будущем (ст. 361 ГК), договор об организации систематических перевозок грузов (ст. 798 ГК), кредитный договор, предусматривающий обязанность банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства (кредит) заемщику (ст. 819 ГК).

Подобным договором следует признать и все расширяющий круг действия «жилищный контракт», по которому строятся отношения между гражданином и соответствующей коммерческой организацией. Стороны обязуются в дальнейшем, по истечении срока действия контракта, заключить договор купли-продажи квартиры. Ее цена является фиксированной и зависит как от параметров заказанной квартиры, так и от срока действия контракта (см.: «Известия». 1995. 15 февраля).

5. Как и при уклонении коммерческой организации от совершения публичного договора, в случаях нежелания стороны предварительного договора заключить основной применяются правила п. 4 ст. 445 ГК, регулирующие отношения, которые складываются при заключении договора в обязательном порядке.

6. Наряду с изложенным возможна ситуация, когда до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, этого не последует либо одна из сторон не направит другой предложение заключить такой договор. В подобном случае обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются.

Предварительный договор: общее понятие

В юридической практике бывают случаи, когда стороны приходят к соглашению о сотрудничестве в результате длительных и изнурительных переговоров. Однако до определенного момента ни формата, ни содержания этого сотрудничества у них нет. В таком случае, чтобы никто из договаривающихся сторон впоследствии не «спрыгнул», может быть заключен предварительный договор. О природе и практике заключения таких договоров и пойдет речь в этой статье.

Что и зачем?

Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины (ГК), предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока в будущем заключить договор (основной) на условиях, установленных предварительным договором. Похожее правило существует и в предпринимательской среде — по предварительному договору, предприятие обязуется в определенный срок, но не позднее года с момента заключения предварительного договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины , далее — ХК). Таким образом, предварительный договор порождает у сторон обязанность заключить соответствующий основной договор в будущем.

Зачем же нужен такой договор? Достаточно часто встречаются ситуации, когда компания крайне заинтересована заключить какую-либо сделку, однако потенциальный партнер или сама компания по каким-то причинам еще не готовы к этому. Именно в таких случаях и нужен предварительный договор, который является своего рода гарантией, что в будущем, когда обе стороны будут готовы, между ними будет заключен основной договор. Необходимость заключения предварительного договора можно продемонстрировать на следующем примере. Предполагается заключить договор купли-продажи недвижимости. Такой договор подлежит госрегистрации, а значит, необходимо и наличие соответствующих правоустанавливающих документов. Однако не всегда такие документы есть в наличии в момент, когда стороны договариваются о купле-продаже. Будущий продавец сам еще не имеет правоустанавливающих документов на недвижимость (например, он может только строить такую ​​недвижимость или еще не принял наследство). В таком случае как раз и целесообразно заключить предварительный договор, который удержит и продавцов, и покупателей от уклонения от своих обязательств.

Уклониться от заключения основного договора нельзя — ст. 182 ХК предусмотрено, что если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе требовать заключения такого договора в судебном порядке.

Согласно же ст. 635 ГК, если сторона необоснованно уклоняется от заключения основного договора, она должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или законодательством.

При этом заключение предварительного договора способствует облегчению согласования и утверждения условий основного договора, ведь стороны должны заключить его на условиях, предусмотренных предварительным договором, который должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В текст предварительного договора стороны могут внести любые другие условия, не противоречащие законодательству.

Порядок заключения

Порядок заключения предварительного договора регламентируется требованиями ст. 635 ГК и ст. 182 ХК. Следует помнить, что договоры заключаются в соответствии с требованиями, установленными в ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК и другими нормативно-правовыми актами для отдельных видов договоров. При этом нужно помнить об особенностях заключения предварительного договора:

  1. к предварительному договору не применяется общий порядок заключения хозяйственных договоров, установленный ст. 181 ХК;
  2. предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (если же специальной формы законодательством не предусмотрено, то в письменной форме);
  3. существенные условия основного договора, не обусловленные предварительным договором, согласуются в порядке, установленным предварительным, если такой порядок не определен законодательством.

Самым спорным вопросом здесь является следующее: надо ли удостоверять предварительный договор (скажем, купли-продажи недвижимости) у нотариуса? Ведь ГК (ст. 205) четко устанавливает только 2 формы сделок — письменную и устную. Третьей формы, в т. ч. Нотариальной, ГК не выделяет, поэтому имеет смысл обратиться к судебной практике.

Как известно, при реализации объектов недвижимости обязательным считается заключение договора в письменной форме с последующим нотариальным удостоверением и госрегистрацией. Достаточно категорически высказался ВСУ в своем решении от 6 февраля 2008 г .: «В соответствии с требованиями статей 635, 657 ГК Украины, предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку предварительный договор заключается в форме , установленной для основного договора «. И, кстати, в своих выводах ВСУ последовательный — как отмечается еще в одном его решении, от 26.11.2008, «договор купли-продажи земельного участка в соответствии с требованиями ст. 657 ГК Украины должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. Соответственно, и предварительный договор купли-продажи земельного участка должен быть нотариально удостоверен «.

Парадокс заключается в том, что органы налоговой службы не столь категоричны относительно обязательного нотариального удостоверения предварительного договора. В частности, в некоторых их письмах утверждается, что обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости законодательством не предусмотрено и осуществляется только с согласия сторон. Чью позицию разделять — налоговой или судов — зависит исключительно от сторон сделки. Разве что обратим внимание на ч. 2 ст. 220 ГК, которая гласит: «Если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае дальнейшее нотариальное удостоверение договора не требуется «.

Необходимо также отметить, что если основной договор не заключен в течение года после заключения предварительного, предварительный договор и все обязательства по нему теряют силу. При этом следует учесть, что протокол о намерениях не тождественен предварительному договору. Поэтому в тексте договора следует четко указать, что этот договор имеет силу предварительного договора. В противном случае такое соглашение не будет считаться предварительным договором, а значит, не будет влечь за собой последствия, которые обязывают к заключению в будущем основного договора.

Предварительный договор по законодательству Украины

Предварительный договор по законодательству Украины

Что такое предварительный договор?

Определение понятия «предварительный договор» дается в ст.635 Гражданского кодекса Украины (ГК), ст.182 Хозяйственного кодекса Украины (ХК). В соответствии с упомянутой статьей ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор – это такой договор, предметом которого выступают обязательства сторон в будущем заключить основной договор. В предварительном договоре не просто устанавливается обязанность по заключению основного договора, но и определяются условия основного договора.

Зачем нужен предварительный договор, если стороны могут сразу заключить основной договор?

Бывает, что стороны принципиально договорились о чем-то, но по разным причинам не всегда есть возможность заключить основной договор. Например, есть предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости, но для заключения договора купли-продажи необходимо собрать пакет документов для нотариального удостоверения сделки, на что требуется время. Если одна из сторон или обе стороны заинтересованы в заключении договора купли-продажи недвижимости и хотят «связать» контрагента обязательствами, сторонам стоит заключить предварительный договор.

Может ли одна из сторон предварительного договора отказаться от заключения основного договора?

По общему правилу, установленному ГК (ст.525), односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Согласно ст.629 ГК договор является обязательным для исполнения сторонами. Таким образом, предварительный договор является обязательным для сторон, отказ от обязательств по предварительному договору или их изменение в одностороннем порядке не допускается. Нарушение предварительного договора одной из сторон дает второй стороне право требовать его исполнения, право на применение других способов защиты.

В каких случаях предварительный договор должен быть удостоверен нотариусом?

В соответствии с ч.1 ст.635 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена – в письменной форме. Делаем вывод: предварительный договор должен быть удостоверен нотариально в том случае, если нотариальная форма установлена для основного договора (согласно закону или по договоренности сторон). Стороны могут предусмотреть нотариальное удостоверение предварительного договора даже в том случае, если основной договор не подлежит такому удостоверению.

Чем предварительный договор отличается от протокола о намерениях?

Предварительный договор порождает обязательства, а протокол (договор, соглашение) о намерениях обязательства не устанавливает, то есть не является обязательным для сторон.

Подробнее о предварительных договорах – в видеоконсультации нашего специалиста. Подписка на канал youtube КЦПРБ.

Ст. 429 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 429. Предварительный договор.

29 марта 2016

Бывают ситуации, когда заключить договор стороны в данный момент не могут, – не готовы необходимые документы, не наступили обстоятельства, отсутствуют средства для оплаты сделки. Тогда на помощь приходит особый вид договорных отношений – предварительный договор. Он закрепляет договоренности сторон и сроки оформления этих отношений в будущем основном договоре. Рассмотрим порядок заключения договора в таком случае с помощью сервиса Конструктор договоров СПС Консультант Плюс.

22 июня 2015

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Долгое время положения данной статьи толковались таким образом, что лицо, считающее свои права нарушенными и обращающееся за защитой этих прав в суд (иными словами, истец), свободно в выборе конкретного способа защиты права и самостоятельно определяет правовые средства для достижения желаемого правового результата. Однако постепенно складывалось понимание, что из всего разнообразия предусмотренных в статье 12 ГК РФ и других законах способов не всякий из них применим в той или иной конкретной ситуации и в конечном счете выбор способа защиты определяется характером спорных правоотношений, обстоятельствами нарушения прав заявителя, а в некоторых случаях способ защиты права от конкретного нарушения предопределен законом. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет от каз в удовлетворении иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а (в действительности) по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права.

13 марта 2015

В соответствии со статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) стороны вправе предусмотреть в договоре купли-продажи условие о предварительной оплате товара.

11 октября 2013

9 сентября 2013

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

можно ли признать право собственности на дом по данным распискам? И каким иском

Я представитель ООО «СК». К нам поступил предварительный договор на поставку товара от Главного управления МЧС России . с сылкой на вышеуказанные законы. Вопрос обязаны ли мы заключить этот договора или мы можем от него отказаться, тогда по каким основаниям.

Вопрос относится к городу Салехард

Добрый день.Подскажите, если заключаем договор о намерении сторон (купля-продажа), имеет ли он какую силу при подписании. Обязательно ли заверять нотариально?

Вопрос относится к городу Симферополь

Здравствуйте. Я договорилась с соседом о купле-продаже земельного участка (4 сотки, неотмежеван). О цене мы уже договорились (на словах). Перед куплей-продажей будет сделана дачная амнистия, прирезан еще кусок земли, а потом уже вся земля по новому свидетельству продана мне — и всеми документами и тратами касательно дачной амнистии еще до регистрации купли-продажи буду заниматься я (по генеральной доверенности). Вопрос — как сделать так, чтобы когда земли станет больше благодаря моим тратам и усилиям, — мой сосед не увеличил стоимость участка по сравнению с ценой, о которой мы уже договорились ранее? Какой-то договор? Соглашение заранее? Если так — то пожалуйста, если можно — ссылку на «рыбу» или примерный текст. Спасибо.

Вопрос относится к городу Московская область

День добрый! В предворительном договоре купли продаже прописан пункт : если одна из сторон будет противиться заключить основной договор то другая сторона может обязать его заключить через суд. Это действительно возможно?

Вопрос относится к городу Казань

Был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимости с указанием даты выхода на сделку, стоимости квартиры и порядка расчетов за квартиру. не было правда указано, что часть денег передается в качестве задатка за квартиру. Так же агентство предложило свою форму, не соглашение о задатке, а расписка, в которой не сказано ни то, что данная сумма является авансом, ни то, что данная сумма является задатком. Указана сумма, участники (продавец и покупатель), адрес квартиры и то, что сумма вносится в счет будущих расчетов за квартиру, что применительно и к авансу и к задатку. Покупатель, ссылаясь на то, что она отказалась от ипотечных средств (что не является уважительной причиной для отказа от сделки и от исполнения своих обязательств)настаивает на том, что переданная сумма считается авансом и подлежит возврату. Но разве составление предварительного договора купли-продажи недвижимости и то, что Продавец уже снялась с регистрационного учета, оплатила все счета, предоставила выписку из ЕГРП и другие документы, которые требовались для получения ипотеки, была даже произведена оценка недвижимости, не считается намерением приобрести данную недвижимость. Как в этой ситуации защититься Продавцу недвижимости? И каким образом привлечь к ответственности агентство недвижимости?

Вопрос относится к городу Бердск

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! Мы хотим купить понравившуюся нам квартиру, но есть один нюанс. Риелтор, который работает с этой квартирой, заставил продавцов подписать предварительный договор купли-продажи с другим покупателем, тот покупатель тянет время, т.к. не может решить вопрос с деньгами. В итоге продавцы бы и рады продать нам квартиру, а мешает этот договор, риелтор давит на них. Есть ли законные способы разорвать этот договор? Или в любом случае придется терять время и ждать окончания его срока действия? Спасибо!

Сосед предложил выкупить у него комнату в квартире.Под предлогом неготовности документов попросил деньги «вперёд» под расписку при свидетелях,я согласилась. Он написал расписку,я передала деньги и с тех пор он кормил меня «завтраками».А потом оказалось,что продавать мне жильё он и не думал,в квартире были прописаны родственники.Но это не помешало соседу «продать» жильё ещё одним людям (вот мы лохи).Как нам быть в этой ситуации?

Вопрос относится к городу Саки АРКрым

В собственности есть садовый участок. дома на нем ещё нет. Возможно ли заключить предварительный договор купли-продажи садового участка с домом который еще не построен (есть только проект). Если да, то каков максимальный срок на который можно заключить предварительный договор в данной ситуации.

Вопрос относится к городу Геленджик

Доброго дня. Заключен предварительный договор купли-продажи. Получен задаток. Покупатель покупает магазин только с арендаторами, что бы в дальнейшем зарабатывать на аренде. В то же время в договоре сказано что на момент заключения основного договора магазин должен быть свободен от прав третьих лиц. и не сдан в наем. Но документы уже в рег. палате, между мной и арендатором. В предварительном договоре сказано что основной договор должен быть заключен в срок до 23.11.15. Могу ли я отказаться от исполнения предварительного договора и вернуть задаток.? 23.11.15 на мою эл. почту направлен проект основного договора . С уважением Дмитрий.

Предварительный договор по законодательству Украины

Предварительный договор по законодательству Украины

Что такое предварительный договор?

Определение понятия «предварительный договор» дается в ст.635 Гражданского кодекса Украины (ГК), ст.182 Хозяйственного кодекса Украины (ХК). В соответствии с упомянутой статьей ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор – это такой договор, предметом которого выступают обязательства сторон в будущем заключить основной договор. В предварительном договоре не просто устанавливается обязанность по заключению основного договора, но и определяются условия основного договора.

Зачем нужен предварительный договор, если стороны могут сразу заключить основной договор?

Бывает, что стороны принципиально договорились о чем-то, но по разным причинам не всегда есть возможность заключить основной договор. Например, есть предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости, но для заключения договора купли-продажи необходимо собрать пакет документов для нотариального удостоверения сделки, на что требуется время. Если одна из сторон или обе стороны заинтересованы в заключении договора купли-продажи недвижимости и хотят «связать» контрагента обязательствами, сторонам стоит заключить предварительный договор.

Может ли одна из сторон предварительного договора отказаться от заключения основного договора?

По общему правилу, установленному ГК (ст.525), односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Согласно ст.629 ГК договор является обязательным для исполнения сторонами. Таким образом, предварительный договор является обязательным для сторон, отказ от обязательств по предварительному договору или их изменение в одностороннем порядке не допускается. Нарушение предварительного договора одной из сторон дает второй стороне право требовать его исполнения, право на применение других способов защиты.

В каких случаях предварительный договор должен быть удостоверен нотариусом?

В соответствии с ч.1 ст.635 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена – в письменной форме. Делаем вывод: предварительный договор должен быть удостоверен нотариально в том случае, если нотариальная форма установлена для основного договора (согласно закону или по договоренности сторон). Стороны могут предусмотреть нотариальное удостоверение предварительного договора даже в том случае, если основной договор не подлежит такому удостоверению.

Чем предварительный договор отличается от протокола о намерениях?

Предварительный договор порождает обязательства, а протокол (договор, соглашение) о намерениях обязательства не устанавливает, то есть не является обязательным для сторон.

Подробнее о предварительных договорах – в видеоконсультации нашего специалиста.