Содержание договора аренды

Главная > Реферат >Государство и право

1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ………………. 4

1.1. Понятие договора аренды……………………………………………..4

1.2. Элементы договора аренды………………………………………. …5

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ………………………….……7

2.1. Обязанности арендодателя………………………………………..…. 7

2.2. Обязанности арендатора………………………………………….……9

3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ…………………………….11

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………. 15

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно ст. 2, 3 Вводного закона с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения согласно ГК РСФСР, перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства, а также Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.89 № 810-1.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов — «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимо иметь в виду, что термин «наем» используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое — когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2-6 гл. 34 ГК.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств, как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению — естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги).

1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Понятие договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за тату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это один из классических видов договоров, чья история насчиты-вает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились[ Украинский С.А. Аренда, предпринимательство, налоги // Законодательство. 2004. № 10. С. 47.].

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

1.2. Элементы договора аренды

К элементам договора аренды относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правд собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии[ Садиков О.Н. Гражданское право России — обязательное право. М., 1997. С. 214.].

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора — любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения (см. § 2 настоящей главы).

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п 3 ст. 607 ГК).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к суще-ственным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК)[ Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996. С. 56.].

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Договора аренды, понятие и содержание

Сущность и содержание договора аренды, его обязательные условия, определение прав и ответственности сторон. Порядок и условия оформления, заключения, изменения и расторжения договора, его нормативно-правовое обоснование. Отдельные виды договора аренды.

Подобные документы

Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.

курсовая работа, добавлен 15.07.2010

Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.

курсовая работа, добавлен 10.06.2011

Понятие и содержание договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные виды договоров аренды. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет реализовать экономические интересы.

дипломная работа, добавлен 01.06.2003

Исследование порядка заключения и расторжения договора аренды. Основные обязанности арендодателя по гражданскому кодексу России. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Досрочное расторжение договора. Отдельные виды договоров аренды.

контрольная работа, добавлен 03.11.2014

Передача имущества во временное пользование. Понятие договора аренды, виды договора и его условия. Обязательная государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Заключение и изменение договора. Обязательства сторон после расторжения договора.

реферат, добавлен 17.12.2010

Понятие и сущность договора аренды. Классификационные признаки договора аренды. Условия договора аренды. Договор имущественного страхования. Порядок урегулирования последствий неисполнения обязательств по договору аренды.

курсовая работа, добавлен 04.04.2007

Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.

дипломная работа, добавлен 19.07.2010

Рассмотрение истории развития правового регулирования договора аренды, раскрытие его понятия и сущности. Общий порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды. Изучение правовых рекомендации, связанных со сложностями его регулирования.

дипломная работа, добавлен 02.10.2011

История и понятие института аренды: развитие договора аренды в дореволюционный период, юридическая природа договора аренды. Существенные условия, субъекты, объекты договора аренды. Права и обязанности сторон. Аренда движимого имущества, финансовая аренда.

дипломная работа, добавлен 18.07.2010

Понятие и виды договора аренды

Понятие и содержание договора аренды, его предметы и объекты. Характеристика его отдельных видов. Определение элементов и сроков заключения данного договора. Форма и порядок его государственной регистрации. Отражение прав и обязанностей его сторон.

Подобные документы

Понятие, предмет, стороны, порядок заключения договора аренды. Определение прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора и обязательства сторон при расторжении договора. Рассмотрение споров по договору аренды в суде РФ.

дипломная работа, добавлен 24.05.2009

Понятие, субъекты и объекты договора аренды, его существенные условия, форма и государственная регистрация. Права и обязанности сторон по договору аренды. Выкуп арендного имущества. Проблематика основания и порядок прекращения договора аренды.

курсовая работа, добавлен 29.03.2014

Содержание договора аренды. Порядок заключения договора аренды. Особенности договора аренды транспортных средств, финансовой аренды, аренды зданий и сооружений и аренды предприятий. Расторжение договора аренды нежилого помещения и ответственность сторон.

курсовая работа, добавлен 06.12.2016

Определение понятия договора аренды. Рассмотрение прав и обязанностей сторон данного договора, оснований и порядка его прекращения. Изучение особенностей гражданско-правового договора проката, аренды транспортных средств и недвижимости, лизинга.

контрольная работа, добавлен 28.03.2016

Сущность и свойства договора аренды, статус его субъектов, разновидности и специфические признаки каждого из них. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды. Содержание данного договора, основные права и обязанности его сторон.

дипломная работа, добавлен 12.02.2011

Понятие и виды договора лизинга. Возникновение и развитие финансовой аренды по российскому законодательству. Порядок заключения и прекращения договора финансовой аренды. Стороны и предмет договора лизинга. Анализ прав сторон по договору финансовой аренды.

дипломная работа, добавлен 11.11.2015

Форма и государственная регистрация договора аренды. Разновидности, права и обязанности сторон по договору проката. Понятие и особенности правового регулирования договора аренды транспортных средств. Содержание аренды отдельных видов транспортных средств.

курсовая работа, добавлен 26.01.2010

Значение договора аренды для коммерческой деятельности торговых организаций и предпринимателей. Форма договора аренды, права и обязанности сторон. Особенности отдельных видов договоров аренды: аренды зданий, транспортных средств, финансовой аренды.

контрольная работа, добавлен 08.11.2010

Понятие, содержание, элементы договора аренды. Основания прекращения договора. Общая характеристика отдельных видов договоров. Особенности договора аренды транспортного средства, предприятия, зданий и сооружений. Существенные условия договора проката.

презентация, добавлен 26.11.2015

Понятие договора аренды, его правовое регулирование согласно Гражданскому кодексу РФ. Стороны, предмет, форма и содержание договора аренды, ограничения и запреты на сдачу в аренду. Форма, государственная регистрация, срок и возобновление договора аренды.

Главная > Курсовая работа >Государство и право

Глава I. Общая характеристика договора аренды 5

1.1. Понятие договора аренды. 5

1.2. Содержание договора аренды. 6

1.3. Форма договора аренды. 13

Глава II. Стороны арендных отношений 15

2.1. Права и обязанности сторон по договору аренды. 17

2.2. Основания прекращения договора аренды. 23

Список использованных источников и литературы 29

Актуальность тематики обусловлена тем, что договор аренды – один из классических видов договоров, с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту. Процессы реформирования в экономике привели к ее структурным изменениям. В настоящее время наблюдается значительный рост предложения имущества, сдаваемого в аренду, прежде всего, предприятиями и организациями, которые в силу различных обстоятельств. Свернули свою производственную деятельность (чего раньше не было и по сути быть не могло). Данные предприятия вынуждены сдавать в аренду не только свои помещения, но и оборудование, технику и т.д. К тому же находится масса желающих арендовать данное имущество: мелкие и средние фирмы, частные предприниматели.

Практический аспект актуальности выбранной мною темы состоит в том, что при заключении соответствующего договора пока нет единообразной процедуры его оформления. Одни юридические лица – полноправные владельцы своих помещений передают их арендатору легально, с оформлением юридически действительного договора аренды. Другие юридические лица (предприниматели, организации), не имеют права самостоятельно сдавать площади в аренду, и тем более заключать договор аренды. Здесь часто используется нелегальная схема арендной сделки – заключается договор о совместной деятельности. Построенные таким образом отношения носят незаконный характер, и чреваты для сторон негативными последствиями. Так что актуальность данной проблемы не оставляет сомнения.

Новизна выбранной мною темы заключается в том, что на данном этапе развития экономики множество созданных в последние годы частных предприятий остро нуждается в помещениях под офисы, производственных и складских помещениях, различного рода оборудовании. Благодаря неослабевающему спросу и предложению на этот тип услуг в настоящее время широко распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного имущества, и прежде всего, нежилых помещений. Возможна масса фирм, оказывающих данный вид услуг. В связи с экономической необходимостью появился и новый вид аренды – финансовая аренда (лизинг). Размеры и размах данного бизнеса огромны, как и внимание к нему со стороны участников арендных отношений, и органов государственной и муниципальной власти. Хотя в настоящее время нельзя сказать, что его законодательная и нормативная база адекватна процессам, происходящим в предпринимательской сфере.

Объект настоящего исследования договорное право, являющееся главной отраслью гражданского права.

Предмет работы – это непосредственно арендные отношения, и их виды.

Цель моей работы – это полны и всесторонний анализ договорных арендных отношений, анализ видов договора аренды их общие и особенные черты.

Задач, стоящих перед исследованием несколько. Однако главной задачей работы является подробная характеристика правовой базы и специальной литературы, посвященных договору аренды и выделение той социальной роли, которую играет договор аренды в правовой жизнедеятельности граждан и юридических лиц.

Далее задачами работы будет:

анализ правовых основ отношений по аренде;

раскрытие сущности договора аренды, являющегося одной из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование;

анализ механизма государственной регистрации аренды, как ограничение (обременение) права собственности;

характеристика разновидностей договора аренды.

Глава I. Общая характеристика договора аренды

Договор аренды имеет широчайшее применение. Сфера его влияния простирается как на предпринимательскую деятельность, так и на иные отношения, в том числе имеют место и в быту.

У договора аренды не только широкая область применения, но и богатая история, насчитывающая многие тысячелетия. Это один из классических видов договоров. Время оказалось не властно над ним, в основных чертах он остается неизменным сотни лет.

1.1. Понятие договора аренды.

Договор аренды — один из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Главной отличительной особенностью договора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование, является то, что арендодатель преследует цель извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование.

Таким образом, основными признаками договора аренды являются:

— передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное пользование;

— передача имущества за плату.

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным, возмездным.

Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки.

Квалификация договора по этому признаку производится исходя из момента, к которому приурочивается возникновение сделки. Договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендатором и арендодателем. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды.

Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.

По договору аренды арендодатель приобретает право требовать от арендатора уплаты денег за имущество, переданное в аренду, и одновременно обязан передать это имущество во временно владение и пользование или только во временное пользование.

Возмездным признается договор, по которому имущественное представление одной стороны обусловливает встречное имущественное представление от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК).

Договор аренды — это возмездный договор, который в принципе безвозмездным быть не может, в силу положения ст. 423 п. 3 ГК РФ: «Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». В данном случае законом установлено (ст. 606 ГК РФ), что имущество в аренду предоставляется только на платной основе» 1 .

1.2. Содержание договора аренды.

Условия, на которых достигнуто соглашение арендодателя и арендатора, составляют содержание договора аренды.

Первоочередное значение для сторон договора (арендодателя и арендатора) имеет достижение соглашения по всем существенным условиям договора, как того требует п. 1 ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора». Договор не будет считаться заключенным до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий.

Критерии условия договора:

1) Условие о предмете договора;

2) Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;

3) Условия, необходимые для договоров данного вида;

4) Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом договора аренды может служить любая телесная вещь, не теряющая своих натуральных свойств в процессе использования. Например, в их число могут входить недвижимое имущество, а также различное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества:

а) сдача которых в аренду не допускается (изъятые из оборота);

б) сдача в аренду которых ограничивается (имеют ограничения в обороте; в зависимости от принадлежности тому или иному собственнику);

в) сдача в аренду исходя из рационального их использования, прежде всего в соответствии с целевыми назначением (земельные участки и другие обособленные природные объекты);

г) сдача в аренду объектов при наличии лицензии у арендатора на соответствующий вид деятельности 1 .

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, то есть конкретная вещь, обладающая особыми, только ей присущими признаками, хотя она попадает по своему значению под общую категорию вещей, определяемых родовыми признаками; уникальная, незаменимая вещь. При отсутствии данных об индивидуальных характеристиках арендованного имущества в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой поскольку по окончании срока действия договора аренды та же самая вещь подлежит возврату арендодателю. Если вещь юридически заменима, то есть обладает только родовыми признаками, то она не может быть предметом аренды в силу указанных требований.

К числу законодательно существенных условий относятся те, которые названы в законе или иных нормативно-правовых актах. Рассмотрим на примерах как этот подход отражен в общем законодательстве по аренде, то есть в Гражданском Кодексе.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор нельзя считать заключенным 1 .

Другим примером установления существенных условий аренды в рассматриваемом договоре является договор аренды здания или сооружения. Он должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В специальном законодательстве также имеются ссылки на существенные условия. Например, условия договора аренды участка лесного фонда изложены в ст. 33 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ. В соответствии с ней в договоре аренды участка лесного фонда указываются следующие условия: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы; порядок ее внесения; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

Необходимыми, а следовательно, и существенными для конкретного договора считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.

Если это положение рассматривать применительно к договору аренды, то легко установить, что данный договор не мыслим без определения сторонами величины арендной платы, поскольку имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование только за плату (ст. 606 ГК РФ).

Показательно, что законодатель в отношении арендной платы за аренду зданий и сооружений зафиксировал это как существенное условие договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Однако в общих положениях по аренде это почему-то сделано не было, поэтому данное существенное условие, равно как и другие подобного характера, следует выделять исходя из сущности арендных отношений. Для чего следует очень хорошо знать их природу и затем заявлять определенные условия при заключении договора аренды.

Существенными считаются также и те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.

Так, требования, которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения, передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому если арендатор хочет взять данное помещение, например, в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может на законных основаниях потребовать согласовать условие об эстетическом виде конструктивных элементов помещения (окрашиванию, облицовке, остеклению). В результате данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по нему необходимо провести данные согласования, чтобы они затем нашли подобающее (необходимое и достаточное) отражение в тексте договора 1 .

Только существенными условиями содержание договора не ограничивается. Из всей совокупности условий часть из них имеют обычную или случайную юридическую значимость. Таким образом, нам необходимо рассмотреть обычные и случайные условия договора аренды.

Обычные условия в отличие от существенных не требуют согласования сторон.

Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах по регламентации тех или иных отношений и начинают действовать автоматически в момент заключения договора. Это совсем не значит то, что в данном случае игнорируется воля сторон договора и они как бы выключены из процесса установления договорных отношений. Здесь соглашение сторон заключается в том. что самим фактом заключения договора данного вида они соглашаются подчинить его содержание обычным условиям, содержащимся в действующих нормативных актах.

Следовательно, предположение о соблюдении обычных условий исходит из факта достижения соглашения о заключении данного вида договора, а значит, соглашения и признания тех правовых условий, что содержатся в законодательстве об этом договоре и поэтому автоматически вступают в действие.

В этом отношении весьма показателен пример о включении в договор аренды условия о риске случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества. В отношении данного условия двух мнений быть не может. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, т.е. арендодатель. Это условие должно быть записано в договоре аренды.

Таково общее правило, убытки (риск) в связи с гибелью или порчей вещи несет ее собственник. Если в отношении вещи, принадлежащей собственнику, заключается сделка, то по гражданскому праву решение вопроса о том, на кого возлагаются возможные неблагоприятные последствия случайной гибели или случайной порчи связаны с моментом перехода права собственности (оперативного управления).

При аренде вещи (если не предусмотрен выкуп арендованного имущества) никакого права собственности нет. Правомочие распоряжения как было, так и остается у собственника, а два других правомочия владения и пользования он лишь передает на определенный срок.

В Гражданском кодексе в отношении обязанностей собственника есть еще одно общее правило. Риск гибели или повреждения имущества, которые могут наступить вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (п. 3 ст. 211) несет сам собственник. поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность в случае реализации (проявление в своей грозной силе) названных опасностей.

Что касается законов, то применительно к аренде в них нет положения о переводе указанного риска на арендатора. Однако, есть нормативный документ, не имеющий ранга закона, который данный риск возлагает на арендатора. Эту норму устанавливает распоряжение мэра Москвы от 21 мая 1994 г. № 124-рм «О расширении практики страхования государственной (городской) собственности за счет средств арендатора».

Наличие опасений у собственника за сохранность своего имущества от риска случайной гибели имущества еще не дает ему право возлагать его на арендатора. Тем более, что именно для него затраты на страховые платежи включаются в себестоимость продукции (работ, услуг). Эта нормы введена Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 1996 года № 1387 «О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Российской Федерации».

Таким образом, у арендодателя прямо, а у арендатора опосредованно (через арендную плату) стоимость страхования будет включена в соответствии с законодательством РФ в себестоимость продукции (работ, услуг) у каждой из сторон договора аренды. Однако, надо иметь в виду, что ни в одном из документов по регламентации арендных отношений нет однозначного описания состава и характера затрат по аренде 1 .

Еще надо принимать во внимание, что арендодатель, осуществляя самостоятельно страхование своего имущества от риска его случайной гибели, наверняка сделает это с большей ответственностью, т.е. прежде всего включит в договор страхования защиту. Именно от тех рисков, что действительно с наибольшей вероятностью угрожают передаваемому в аренду имуществу. Если страхование арендованного имущества переложить на арендатора, то он, как правило, застрахует имущество на минимальное количество рисков и к тому же носящих несущественный характер, чтобы сделать это за возможно низкую страховую премию. В такой ситуации, когда стремятся любыми способами минимизировать затраты на страхование, чаще всего прибегают к услугам страховщика, который в силу своей профессиональной и финансовой несостоятельности, возможно впоследствии не выполнит взятые на себя обязательства.

К числу обычных условий для договора аренды следует относить и примерные условия, если в отношении их выполнены два требования:

1) Примерные условия должны быть разработаны для договора соответствующего вида и опубликованы в печати в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия (пп. 1 и 3, ст. 427 ГК РФ).

2) В договоре должна иметься отсылка к этим примерным условиям (п. 2 ст. 427 ГК РФ).

Случайными называют такие условия, которые изменяют, либо дополняют обычные условия договора. Их особенность состоит в следующем:

— решение о включении данных условий в договор принимается сторонами;

— наличие или отсутствие рассматриваемых условий не влияет на действительность договора;

— отсутствие случайного условия лишь тогда влечет за собой признание конкретного договора незаключенными, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия, в противном случае договор считается заключенным и без случайного условий. Так, например, если при согласовании условий договора аренды стороны не решили вопрос о том, какие улучшения в арендованном нежилом помещении можно производить арендатору, договор считался заключенным и без этого случайного условия. Однако, если арендатор докажет, что он предлагал договориться, например, об облицовывании стен керамической плиткой для проведения в этом производственном помещении зарядки, ремонта и хранения аккумуляторных батарей, но это условие не было принято, договор аренды считается незаключенным 1 .

1.3. Форма договора аренды.

Под «формой» применительно к договору понимается то, в каком виде совершается сделка: письменно, устно, по факсу, телексу и т.д.

Договор аренды является одним из видов сделок, к его форме применяются как общие, так и специальные правила о форме сделок.

Законодательство об аренде предоставляет возможность физическим лицам заключать между собой договор аренды сроком до одного года в устной форме (п.1 ст. 609 ГК РФ).

Виды договоров аренды, для которых письменная форма обязательна:

1) Договор аренды, в котором хотя бы одна сторона — юридическое лицо (п. 1 ст. 161 ГК РФ);

2) Договор аренды, в котором сторонами являются граждане и сумма договора превышает не менее, чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РФ);

3) Договор аренды зданий и сооружений, независимо от состава участвующих сторон и срока аренды (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Соблюдение формы договора аренды — условие необходимое, но недостаточное, поскольку надлежащим образом должен быть соблюден порядок совершения рассматриваемой сделки. То есть необходимо в обязательном порядке совершить определенные процедуры, без которых документ, подтверждающий заключение сделки, вступает в действие и приобретает юридическую силу 1 .

В частности, помимо подписания сторонами договора аренды и скрепления его печатями, документально должен быть оформлен факт передачи имущества. Что помимо всего прочего будет еще свидетельствовать о реальности совершенной сделки. Так, передача арендодателем здания (сооружения) считается исполненной после предоставления арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК).

Предназначение формы договора состоит в том, что она призвана закреплять и правильно отражать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, т.е. законность сделки об установлении арендных отношений между сторонами, а значит, и обязательность ее исполнения арендатором и арендодателем.

Однако, на практике к содержанию договора подходят весьма упрощенно в силу разных причин (например, слабого владения терминологией или знания правовых вопросов), что впоследствии приводит к разногласиям его положений, а то и возникновению конфликтных ситуаций.

В целях предотвращения указанных споров, а если они возникли, то для их разрешения, в Гражданском Кодексе помещены на этот счет специальные правила в виде самостоятельной статьи 431 «Толкование договора», из нее следует, что при уяснении содержания договора решающее значение придается его буквальному тексту и вытекающему из него смыслу. Зная об этом, участники делового оборота должны с особой тщательностью, выверяя каждое положение, работать над тестом договора. Поэтому содержание текста договора аренды должно адекватно отражать волю арендодателя и арендатора на момент заключения договора 1 .

Глава II. Стороны арендных отношений

Сдача имущества в аренду является актом расположения им. Поэтому в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду прежде всего принадлежит его собственнику. Его относят к числу основных арендодателей, которыми могут быть как физические, так и юридические лица разных форм собственности.

Только собственниками состав арендодателей не исчерпывается. В этой же статье ГК РФ говорится, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать в аренду имущество.

Применительно к объектам государственной или муниципальной собственности это выглядит следующим образом:

1. Предприятия, за которыми имущество закрепляло на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Здесь арендодатели действуют в рамках предоставленных им прав. Арендодатели — специально уполномоченные органы.

2. Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения в соответствии со ст. 295 ГК РФ. Предприятия могут сдавать в аренду объекты недвижимости — только с согласия собственника, либо объекты движимого имущества — самостоятельно за исключением случаев, установленных законами и иными нормативными актами.

Под уполномоченными госорганами понимаются Госимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом на местах — соответственно по субъектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ, а также иные органы, уполномоченные государством, в том числе на сдачу в аренду земельных участков и других природных объектов.

В отношении того, кто может быть арендатором, ограничений практически не существует, такое право предоставлено любому физическому или юридическому лицу. Исключение составляют лишь случаи, когда при пользовании определенным имуществом (природных и некоторых других объектов) требуется лицензия, то есть специальное разрешение на занятие соответствующим видом деятельности.

В качестве примера можно привести требование ст. 34 «Порядок предоставления участков лесного фонда в аренду» (Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ). В соответствии с ним арендатор должен иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности, поскольку данная деятельность по использованию лесного фонда подлежит лицензированию в соответствии с законодательством РФ (ст. 81 Лесного кодекса РФ).

Второй пример касается пользователей недр. Недра предоставляются в пользование специальным разрешением в виде лицензии — документа, удостоверяющего право его владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной целью в течение установленного срока при пользовании им заранее оговоренных требований и условий. Пользователь недр, получивший лицензию и оформивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией 1 .

2.1. Права и обязанности сторон по договору аренды.

Арендные правоотношения являются двусторонними, поэтому в отношении их действует общее правило: права и обязанности арендодателя и арендатора должны быть уравновешены.

Главная обязанность арендодателя заключается в том, чтобы своевременно и без недостатков, которые препятствуют использованию объекта, передать имущество арендатору. Если арендодатель нарушил данную принятую на себя обязанность, то это может иметь для него неблагоприятные последствия.

Здесь на защите интересов арендатора прежде всего стоит закон (см. ст. 135, ст. 398, п. 2, п. 3, ст. 611 ГК РФ). Мало того, обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, а не только в момент передачи как многие участники данных правоотношений ошибочно полагают.

Обязанность «предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества» (п. 1 ст. 611 ГК РФ) означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких свойств, которые ухудшают его качество. Сюда могут быть отнесены любые отступления от того состояния имущества, что предусмотрено договором аренды. Рассматривая распределение ответственности арендодателя за недостатки в имуществе, которое он передает в аренду, важно отметить, что его ответственность строится на началах риска, т.е. независимо от вины, поскольку он является собственником имущества (см. ст. 211, п. 3 ст. 401 ГК РФ).

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые несет ответственность арендодатель, арендатор вправе соответствующим образом отреагировать, исходя из свободного выбора возможностей, которые предоставляет ему ГК РФ 1 . Арендодатель обязан на требования арендатора по недостаткам в имуществе отреагировать адекватно. Например, нельзя предложить произвести замену арендованного имущества, если арендатором выдвинуто требование о досрочном расторжении договора.

Еще одной обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Приводимый в законе (ст. 613 ГК) перечень обременений, относящихся к вещным правам, не является исчерпывающим. При возникновении ситуации, когда сталкиваются два или более договоров аренды, с правом владения одним и тем же имуществом, то правомочия арендатора получает только один из них (ст. 398 ГК РФ).

За неисполнение арендодателем указанной обязанности арендатор вправе:

1) Требовать уменьшения размера арендной платы, поскольку наличие всякого обременения (ограничения) прав на какой-либо объект, автоматически снижает его стоимость на соответствующую величину. В данном случае следует учитывать на сколько права третьих лиц (их объем) ущемляют права владения и пользования арендованным имуществом.

2) Требовать распоряжения договора и возмещения убытков (размер не зависит от вида и объема прав третьих лиц на арендованное имущество). В обязанности арендодателя также входит производство капитального ремонта имущества, переданного в аренду 1 .

Порядок построения отношений сторон во время производства капитального ремонта ГК РФ прямо не урегулирован. Поэтому следует отношения сторон в этот период оговорить в договоре аренды.

Потребность в капитальном ремонте может возникнуть из-за недостатков, с которыми имущество было передано арендатору. В этом случае арендодатель несет ответственность по правилам ст. 612 ГК РФ. Если с согласия арендодателя и за счет арендатора произведены неотделимые улучшения, то арендодатель обязан возместить их стоимость в любом размере арендатору. Однако, названная обязанность, а следовательно, и право арендатора на указанное возмещение понесенных расходов, возникает при наличии двух признаков:

1) Выражение согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества;

2) Использование для производства собственных средств арендатора.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных признаков не дает права арендатору на возмещение нанесенных расходов, связанных с производством неотделимых улучшений арендованного имущества.

По поводу произведенных затрат надо иметь в виду два существенных момента:

— на улучшения, производимые арендатором не могут использоваться средства арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

— на улучшения, производимые арендатором могут использоваться средства третьих лиц, если они ими предоставлены в собственность арендатора.

В обязанностях арендатора самое существенное состоит в том, чтобы использовать имущество в соответствии с условиями договора и функциональным изменением арендованного имущества.

Использовать имущество надлежит самому арендатору. Если он допускает к использованию третьих лиц без согласия арендодателя, то его действия вступают в противоречия с другой своей обязанностью, что содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. На арендодателя, как собственника имущества, возлагается риск случайной гибели или повреждения имущества, а также риск случайного ухудшения условий пользования имуществом, поскольку пользование имуществом по договору носит возмездный характер, то другая, основная обязанность арендатора состоит в том, чтобы своевременно и полностью вносить арендную плату.

Договор аренды может содержать следующие правила:

— арендная плата является твердой и в течение срока действия договора не подлежит пересмотру вообще;

— любая из сторон договора аренды может потребовать в одностороннем порядке изменения величины арендной платы и если при этом от другой стороны последует отказ на изменение арендной платы, договор подлежит досрочному расторжению.

Размер арендной платы может быть изменен только по обоюдному соглашению сторон. Никакая из сторон не вправе понуждать другую сторону к пересмотру величин арендной платы, даже если срок отвечает значениям п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Следовательно, пересмотр размера арендной платы, как это указано в п. 3 ст. 614 ГК РФ, может состояться на практике только при соблюдении двух условий:

1) О возможности пересмотра есть запись в договоре;

2) Эта возможность снабжена санкциями в отношении той стороны, которая откажется от данного пересмотра арендной платы.

В п. 4 ст. 614 ГК РФ закреплено право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, но только при таком ухудшении состояния имущества или условий пользования им, которые признаются существенными. При этом указанные ухудшения должны произойти в силу случайных событий, т.е. не быть причиной связи с действиями самого арендатора.

Когда договор аренды прекращается, арендатор обязан вернуть арендованное имущество с таким же значением характеристик, какие требования к ним предъявлены в конкретном случае. Только обеспечением надлежащего состояния имущества при возврате его арендодателю обязанности арендатора не исчерпываются. Это еще надо сделать своевременно. Для удобства и защиты прав арендодателя законом установлено правило (ст. 622 ГК РФ), что за все время просрочки вносится арендная плата, являющаяся эквивалентом понесенных убытков. Если в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, это не отменяет указанное правило. Убытки взыскиваются сполна.

В течение срока действия договора аренды арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Поддержание имущества в исправном состоянии обеспечивается за счет проведения планово-предупредительных мероприятий, т.е. обслуживания. Главная задача обслуживания состоит в предупреждении возникновения отказов и неисправностей у конкретных объектов.

Оказание соответствующих ремонтных воздействий на имущество — мера также необходимая. Главная задача ремонта состоит в устранении возникших отказов и неисправностей, т.е. в восстановлении работоспособного состояния вещи 1 .

Текущий ремонт не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ, но он позволяет поддерживать определенные параметры на заданном уровне, поскольку после ремонта значения параметров максимально приближаются к значениям исходного состояния имущества на начало аренды.

Наряду с обслуживанием и ремонтом обязанность арендатора состоит в том, что он несет расходы по содержанию арендованного имущества. Сложности с выполнением этой обязанности прежде всего связаны с отнесением затрат, произведенных арендатором, по содержанию зданий, сооружений и нежилых помещений взятых им в аренду. Проблемы здесь возникают из-за того, что комплекс условий (отопление, электроснабжение, телефон), обеспечивающий в названных объектах нормальную жизнедеятельность персонала, искусственно вычленены в самостоятельную автономную от аренды услугу. Вследствие этого арендатор участвует в отношениях двух типов:

1) Собственно аренда с внесением за нее арендной платы;

2) Коммунальное обслуживание объекта аренды с оплатой комплекса данных услуг 2 .

Еще круг обязанностей арендатора состоит в том, что ему без согласия арендатора нельзя передавать свои права и обязанности в отношении имущества, взятого в аренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Эта обязанность опирается на правило (п. 1 ст. 391 ГК РФ), по которому «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора». В рассматриваемых отношениях в роли кредитора находится арендодатель, поэтому и требуется получить от него разрешение передавать арендованное имущество в субаренду.

Объем арендных прав, передаваемых арендатором третьему лицу:

1. Передача арендных прав в залог;

2. Предоставление имущества в безвозмездное пользование;

3. Сдача имущества в субаренду (поднаем);

4. Внесение арендных прав в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

5. Передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

Кроме последнего случая во всех вышеперечисленных ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. В последнем случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор 1 .

2.2. Основания прекращения договора аренды.

Принцип свободы договора позволяет его сторонам своим соглашением не только изменить, но и расторгнуть договор, в том числе и досрочно. К прекращению договора применяются нормы главы 28 «Прекращение договора» в ГК РФ. Поскольку это касается договора аренды, то учитываются специальные правила ст. ст. 617, 619, 620 ГК РФ.

Действительность изобилует ситуациями, когда по различным обстоятельствам происходит смена лиц, участвующих в арендных отношениях.

Зависимость отношений по договору аренды при смене одной из сторон:

1. Смена собственника имущества, сданного в аренду. При этом арендные отношения не прерываются, даже если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендодателя (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

2. Смерть арендодателя (физического лица). Договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследнику.

3. Смерть гражданина, арендующего недвижимое имущество. Права и обязанности арендатора переходят по договору аренды его наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступление в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

4. Ликвидация юридического лица: арендодателя или арендатора. Договор аренды прекращается (ст. 419 ГК РФ).

Договор аренды может быть расторгнут по решению суда как по требованию арендодателя (ст. 618 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). По соглашению сторон в договоре аренды могут быть указаны основания для прекращения договора аренды, на которые имеется указание в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Досрочное расторжение договора является правом сторон, но не обязанностью. Арендодатель и арендатор автономны в проявлении своей воли при определении условий договора аренды. Надо иметь в виду, что досрочное расторжение договора аренды, независимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий возможно только по решению суда.

При прекращении договора аренды у арендатора и арендодателя появляется ряд прав, содержание которых мы раскроем:

1. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по закончившемуся договору аренды (регулярное и полное внесение арендной платы, использование имущества по назначению); арендатор готов заключить новый договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду; а также арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения.

2. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

3. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды. Требование арендатора не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

4. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то договор аренды считается возобновленным на действовавших условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) 1 .

Заключение

Также необходимо затронуть положительные и отрицательные стороны существующего положения в аренде, особенно недвижимости и лизинга.

Уже много было написано (в том числе и в настоящей работе) о том, что созданные в последнее время фирмы и частные предприятия остро нуждаются в помещениях под офисы, подсобных помещениях. Размеры аренды как бизнеса – поистине глобальны, но его законодательная и нормативная база не адекватна процессам, происходящим в данном виде предпринимательства. Исходя из этого, можно выделить ряд проблем.

Проблема первая: у множества субъектов хозяйственных отношений передача имущества в аренду стала основным видом деятельности, но ее до сих пор квалифицируют как дополнительную, побочную. А поэтому весьма значительные суммы арендной платы, получаемой арендодателем, относят в состав внереализованных доходов, а расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, списывают на внереализационные расходы. Данная ситуация происходит потому, что аренда пока не входит в перечень основных видов деятельности. Обычно основными видами деятельности считают производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда же считается деятельностью внереализационной, то есть своего рода малозначащей. Между тем число предприятий и организаций, у которых арендные платежи превышают сумму всех остальных доходов, огромно. В этой ситуации, объективно отражающей реальность правомерно ставить вопрос о том, что названные объекты некорректно отражают в бухгалтерском учете получаемые доходы. К тому же пока нет ни закона, ни нормативного акта, регулирующего данную ситуацию. Государство и законодатель закрывают на такое положение вещей «глаза». Хотелось бы, государство лицензировало данный вид деятельности.

Проблема вторая: до сих пор не существует единообразной процедуры заключения и оформления договора аренды. Это заключается в том, что одни юридические лица – полноправные владельцы своих помещений передают их арендатору легально, с оформлением периодически действительного договора аренды. Другие юридические лица не имеют права самостоятельно сдавать площади в аренду и тем более заключать об этом договор. Часто используется нелегальная схема арендной сделки – заключается договор совместной деятельности. Построенные таким образом отношения носят незаконный характер и чреваты для сторон негативными последствиями. Но, опять же, законодательство практически не регулирует данные отношения, поскольку их невозможно отследить. А легализация данных отношений может привести к хаосу.

Проблема третья: крупные и солидные фирмы (организации, предприятия) редко прибегают к аренде. Дело в том, что в период становления предприятия аренда производственных помещений, земельных площадей и хозяйственных построек, как правило, более выгодна, чем их покупка. В то же время крупные предприятия, реализующие стратегию интенсивного роста (стратегию лидерства) в научно-техническом развитии производства и имеющие устойчивое финансовое состояние, скорее пойдут на покупку производственных площадей или новое строительство, чем на аренду. Так как капиталовложения, которые требуются на осуществление радикальных нововведений в течение срока арендного договора не окупаются. Однако, здесь есть свои и плюсы, и минусы. Отрицательная сторона в том, что нежелание крупных компаний и фирм брать производственные площади в аренду придает ей некоторую несолидность. Но с другой стороны, получается то, что аренда – деятельность малого и среднего бизнеса. И поддержка их государством, это одновременно и поддержка института аренды. Но опять же в законодательстве существуют значительные пробелы по данному вопросу.

Проблемы лизинга в России. Лизинговая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Правительством РФ 26.02.96 было принято постановление № 167 «О лицензировании лизинговой деятельности». В связи с этим необходимо отметить, что это постановление противоречит закону. Дело в том, что ст. 49 ГК РФ устанавливает, что только закон может определить вид деятельности, для осуществления которого необходимо специальное разрешение (лицензия). Но ни ГК РФ, ни какой-либо другой закон сегодня не предусматривает лицензирование лизинговой деятельности. Подзаконный акт, каковым является постановление Правительства, не может вводить лицензирование и поэтому в соответствии со ст. 3 ГК РФ применению не подлежит.

Также существуют пробелы в настоящем законодательстве об аренде на сегодняшний день, которые необходимо решать для успешного развития экономики и правовых отношений в России.

Список использованных источников и литературы

Гражданский кодекс РФ. Ч. I – ФЗ от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Ч. II – Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Федеральный закон от 5 мая 1995 года № 71-ФЗ.

Лесной кодекс РФ. Федеральный закон от 29 января 1997 года № 22-ФЗ.

Указ Президента РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»;

Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. – М.: Бизнес-информ, 1998, 192 с.

Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1997.

Гражданское право России / Под ред. О.Н.Садикова. – М.: БЕК, 1997.

Гражданское законодательство России / Под ред. З.И.Цыбуленко. – М.: Юрист, 1999.

Гражданское право / Под ред. С.П.Гришаева. – М.: Юрист, 1998.

Гражданское право / Под ред. Т.И.Илларионовой. – М.: Инфра-М, 1998.

Гражданское право / Под ред. А.Г.Калпина. – М.: Юрист, 1999.

Завидов Б.Д. Договорное право России. – М.: Лига – Разум, 1998, 528 с.

Исрафимов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 2000, « 10.

Комментарий к ГК РФ / Под ред. О.Н.Садикова. Ч. I, II. – М.: Инфра-М, 1998.

Комментарий к ч. I, II ГК РФ для предпринимателей / Под общ. ред. Брагинского М.И. – М.: Инфра-М, 1994.

Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999, « 12.

Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство, 1998, № 9.

Круглова Н.Ю. Правовые и организационно-экономические особенности лизинга /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2000.

Круглова Н. Ю. Договор аренды /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2000.

Постатейный комментарий к ч. I, II ГК РФ / Под общ. ред. А.Н.Гусева. – М.: Инфра-М, 1999.

Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. – М.: Ось – 1998.

Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. – М: Филин, 1996.

Транспортное право. – М.: Былина, 2000.

Хозяйственное право / Под ред. Мартемьянова В.С. – М.: БЕК, 1994.

Хозяйственное право. – М.: Приор, 1999.

Шестак И.Н. Как купить, арендовать, заложить квартиру и дом. – М.: Ось, 1996.

Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – М.: БЕК, 1999. 200 с.

1 Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М.: Бизнес-информ, 1992, с. 13

1 Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М.: 1996, с. 15

1 Гражданское право / Под ред. А.Г.Калпина. — М.: Юрист, 1999, с 44

1 Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. — М.: Филин, 1998, с. 17-18

1 Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. — М.: Ось, 1989, с. 43

1 Комментарий к части II ГК РФ / Под ред. О.Н.Садикова. — М.: Инфра-М, 1996, с. 208

1 Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М.: 1998, с. 54

1 Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М.: 1998, с. 54

1 ФЗ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1.

1 Комментарий к ГК РФ части II / Под ред. О.Н.Садикова. — М.: Инфра-М, 1998, с. 209

1 Комментарий к ГК РФ части II / Под ред. О.Н.Садикова. — М.: Инфра-М, 1998, с. 193

1 Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. — М.: Филин, 1996, с. 9-10

2 Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. — М.: Филин, 1996, с. 10-11

1 Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. — М.: Ось, 1998, с. 63

1 Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. — М.: Ось, 1998, с. 67