Об ипотеке недвижимого имущества

Ипотечное кредитование является одним из самых важных аспектов жизнедеятельности и социального уровня населения Республики Казахстан. Моё видение в данной сфере и предложение:

1. Адекватно и правдиво оценивая возможность приобретения собственного жилья путем ипотечного кредитования гражданами РК очень низкая, порой даже не представляется возможным в силу отсутствия денежных средств для обязательного первоначального взноса по утвержденным ставкам банков второго уровня, что составляет от 10 до 30 % от стоимости приобретаемого жилья.

2. Приобретение недвижимого имущества, как многим известно, среди населения по программе «Доступное жилье» путем накопления соответствующей суммы за определенный период времени в АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Ипотека недвижимого имущества является объемной темой для рассмотрения, поэтому вкратце я обратила внимание на немаловажные моменты в этой области.

Первый вопрос. Большим плюсом для граждан РК и большой возможностью при оформлении ипотеки послужило бы отмена обязательно первоначального взноса по ставкам от 10% до 30% от общей стоимости приобретаемого жилья. Однако данную реформу предлагаю применить только для отдельных категорий граждан, которые бы соответствовали следующим критериям:

— При наличии уровня дохода (заработной платы) не менее 200 000 (Двести тысяч) тенге и выше. (При кредитной калькуляции – это позволяет приобрести жилье второго уровня и соблюсти действительно реальный прожиточный минимум, при котором снижается риск не платежеспособности гражданина, что в последствие, образует долг последнего перед банком и государством).

— Возрастной критерий — достижение 25-летнего возраста. (Данный возрастной критерий в отличие от достижения совершеннолетия, позволяет действительно адекватно расценить и подтвердить доход заемщика).

— Применимая номинальная ставка не более 14%, эффективная ставка не более 18 % при максимальном сроке кредитования, с наличием также штрафных санкций по досрочному погашению не мене года для получения дополнительной прибыли Банком, которая заключена в высоких процентах.

— Обязательное подтверждение дохода (заработной платы), путем предоставления соответствующих документов из уполномоченных организаций, в том числе при наличии дополнительного дохода заемщика, путем предоставления соответственно подтверждающих документов.

Гарантии со стороны Банка – это переход прав требования на приобретённое недвижимое имущество кредитуемым лицом, как в судебном, так и досудебном порядке, с учетом переплаты по ипотеке кредитуемым лицом по высоким ставкам, переходит в пользу залогодержателя на основании ст. 18 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Второй вариант. Получение банковского займа в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» по низкой процентной ставке от 3,5% до 8,1%. На первый взгляд, выгодное предложение, при этом возникают определенные трудности в плане установленных Банком критериев. Во-первых, минимальный срок обязательно накопления 3 года и 6 месяцев, а максимальный 15 лет. Во-вторых, при таком сроке Заемщик, должен накопить не менее 50% от общей стоимости приобретаемого недвижимого имущества или продлить срок накопления до 15 лет, в то время как эти же 15 лет, Заемщик, к примеру мог бы погашать ипотечный кредит. Соответственно материальный уровень большинства не позволяет достичь определенных накоплений, так как в этот период расходы на арендованное жилье и прожиточный минимум на иные потребности не менее низкие. Поэтому второй вариант приобретения недвижимого имущества (квартиры) откладывается в долгий ящик.

На основании вышеизложенного, я считаю, что введение подобной реформы в Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», а именно о допущении оформления ипотечного кредитования, без внесения обязательного для банков первоначального взноса был бы большим шансом для определенной группы граждан, подпадающих под определенные критерии. Гарантии государства в этом плане остаются прежними, без каких-либо изменений. Однако кредитные риски по кредитованию необратимы, каким бы совершенным не было законодательство РК в данной области, так как человеческий фактор различен в силу определенных форс-мажорных обстоятельств.

Исходя из названия темы в части, что это даст стране? Я бы ответила — благосостояние нашего народа, так как это повысило бы социальный уровень населения, если бы у большинства из нас, была бы возможность обрести свой ДОМ.

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

от 23 декабря 1995 года №2723

Об ипотеке недвижимого имущества

(В редакции Законов Республики Казахстан от 11.07.1997 г. №154-I, 08.11.2000 г. №96-II, 03.06.2003 г. №427-II, 23.12.2005 г. №107-III ЗРК, 12.01.2007 г. №222-III, 19.02.2007 г. №230-III, 26.07.2007 г. №311-III ЗРК, 10.02.2011 г. №406-IV ЗРК, 25.03.2011 г. №421-IV ЗРК, 05.07.2011 г. №452-IV ЗРК, 05.07.2012 г. №30-V ЗРК, 26.11.2012 г. №57-V ЗРК, 03.07.2013 г. №121-V ЗРК, 10.06.2014 г. №206-V ЗРК, 27.04.2015 г. №311-V ЗРК, 17.07.2015 г. №333-V ЗРК, 24.11.2015 г. №422-V ЗРК, 28.12.2016 г. №34-VI ЗРК, 27.02.2017 г. №49-VI ЗРК, 10.01.2018 г. №134-VI ЗРК (вступил в силу 13.07.2018), 24.05.2018 г. №156-VI ЗРК, 02.07.2018 г. №168-VI ЗРК)

Глава 1. Общие положения


Статья 1. Основные термины и определения

Термины и определения, применяемые в настоящем Законе, означают:

1) доверенное лицо — лицо, которое проводит реализацию ипотеки во внесудебном порядке;

2) залогодатель — лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем являются предметом ипотеки;

3) залогодержатель — лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;

4) ипотека недвижимого имущества (ипотека) — вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица;

4-1) ипотечная организация — юридическое лицо, исключительным видом деятельности которого является деятельность, предусмотренная настоящим Законом;

5) ипотечный договор — соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства;

5-1) ипотечный заем — банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;

5-2) ипотечный жилищный заем — ипотечный заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта;

6) недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

7) основное обязательство — долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой;

8) реализация ипотеки — реализация имущества, являющегося предметом ипотеки;

8-1) уполномоченный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства — центральный государственный орган, осуществляющий руководство в сфере государственного управления архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью;

9) уполномоченный орган — Национальный Банк Республики Казахстан.

(В статью 1 внесены изменения в соответствии с Законом Республики Казахстан от 28.12.2016 г. №34-VI ЗРК)
(см. предыдущую редакцию)

Статья 2. Сфера применения настоящего Закона

1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.

2. Правила настоящего Закона об ипотеке, возникающей в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей на основании законодательного акта.

3. Особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством.

4. Требования для ипотечных организаций, связанные с получением ими лицензий на осуществление банковских операций, предусмотренных настоящим Законом, а также регулированием их деятельности, устанавливаются нормативными правовыми актами уполномоченного органа.

5. На ипотечные организации и иные юридические лица, осуществляющие деятельность в рамках введенного в соответствии с Законом Республики Казахстан «О Национальном Банке Республики Казахстан» особого режима регулирования, нормы настоящего Закона и нормативных правовых актов уполномоченного органа, принимаемых в соответствии с настоящим Законом, распространяются в пределах, предусмотренных условиями особого режима регулирования.

(В статью 2 внесены изменения в соответствии с Законом Республики Казахстан от 02.07.2018 г. №168-VI ЗРК)
(см. предыдущую редакцию)

Статья 3. Пределы обеспечения основного обязательства ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по договору ипотечного займа или иному обязательству полностью либо в части, предусмотренной ипотечным договором.

Если иное не предусмотрено договором, ипотека, установленная в обеспечение договора ипотечного займа, обеспечивает также уплату кредитору причитающегося ему вознаграждения (интереса) за пользование кредитом.

2. Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, включая:

1) возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иным ненадлежащим исполнением основного обязательства;

2) неустойку (штраф, пеню) за неисполнение, просрочку исполнения или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;

3) неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренные основным обязательством либо законодательными актами.

3. Ипотека обеспечивает также:

1) возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

2) возмещение расходов по реализации ипотеки.

4. Если в ипотечном договоре указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи и статьей 4 настоящего Закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями ипотечного договора или в силу необходимости обеспечить сохранение заложенного недвижимого имущества вынужден нести расходы по его содержанию и охране либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим недвижимым имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного недвижимого имущества.

Статья 5. Ипотека недвижимого имущества, находящегося в общей собственности

1. На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Полный текст доступен после регистрации и оплаты доступа.

Закон об ипотеке недвижимого имущества в казахстан

В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических лиц под залог недвижимости, у правоприменителей возникает ряд вопросов, связанных с обеспечением ипотекой договоров банковского займа. Автор рассматривает ситуацию отказа от внесудебной реализации имущества, при которой возникает ряд неблагоприятных последствий для залогодержателя.

Ипотека, существенные условия договора ипотеки, внесудебная реализация, отказ залогодателя от реализации предмета ипотеки

Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке

Залог является классическим правовым институтом, начало развитию которого положило римское частное право. Правовое регулирование залоговых отношений привлекает к себе внимание ученых и практиков, представителей правовых и экономических наук, широко исследуется в юридической литературе.

В современной юридической литературе большинство ученых придерживаются точки зрения о двойственной природе залога.

Брагинский М.И. подчеркивает, что большинство гражданских правоотношений, в том числе и залог, являются смешанными, «вещно-обязательственными» 1 .

Диденко А. Г. в содержании залогового правоотношения рассматривает как вещные, так и обязательственные права участников залоговых правоотношений 2 .

По мнению Л. В. Щенниковой, «в случае, если предметом залога будет материальная вещь и свои права залогодержатель может реализовать непосредственно, помимо воли залогодателя, соблюдая исключительно установленный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залог выступает правом вещным. В случае, если предметом залога будут ценные бумаги, имущественные права, товары в обороте и для реализации своих полномочий в отношении предмета залога залогодержатель нуждается в содействии других лиц, а также не может осуществлять владельческую защиту, залог приобретает черты права обязательственного» 3 .

Гонгало Б. М. считает, что «как сторонники вещно-правовой природы залога, так и ученые, квалифицирующие залоговое право в качестве обязательственного, обосновывают соответствующие концепции с известными оговорками… Сторонники вещно-правовой природы залога указывают на присущие ему черты, отличающие его от иных вещных прав, отмечают его зависимость от прав обязательственных. Отстаивающие обязательственную приро- ду залогового права прямо указывают на то, что залог обладает признаками, сближающими его с вещными правами» 4 .

Правовое регулирование залога как способа обеспечения исполнения обязательства обладает существенной спецификой. Залогу посвящены 30 из 52 статей главы 18 ГК РК «Обеспечение исполнения обязательства», Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 г. № 254 ‑ I «О регистрации залога движимого имущества» и Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее Закон РК «Об ипотеке») 5 .

Законом РК «Об ипотеке» регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения исполнения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РК, применяются к ипотеке имущества, если Законом РК «Об ипотеке» не установлены иные правила. В случае противоречия между Законом РК «Об ипотеке» и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы Закона РК «Об ипотеке» (п.1 ст. 2 Закона).

В силу п. 1 ст. 299 ГК РК залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными ГК РК.

Преимуществом залога является высокая степень надежности защиты прав кредитора. Одним из правовых инструментов, с помощью которого участники отношений минимизируют возможность своих рисков, является договор ипотеки. Договор ипотеки определен в законодательстве как соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства (п. 5 ст. 1 Закона РК «Об ипотеке»).

Специфична природа договора ипотеки. Договор ипотеки не только является основанием возникновения обязательства, устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами и выступает в качестве регулятора общественных отношений, но также является неотъемлемой частью договора банковского займа.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

Оценка предмета залога выражается в тенге и может определяться соглашением сторон, если иное не установлено законами Республики Казахстан. Оценка предмета залога, обеспечивающего обязательство в иностранной валюте, выражается в тенге и валюте обязательства по рыночному курсу обмена валюты на дату заключения договора о залоге.

Закон РК «Об ипотеке» предусматривает достаточно обширный перечень условий договора об ипотеке, которые признаются существенными (п. 1 ст. 7 Закона РК «Об ипотеке»). В ипотечном договоре должны быть указаны:

1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;

2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;

3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие);

5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

Условие о предмете, относимое ГК РК к числу существенных условий договора, определено в абз. 2, 3 п. 1 ст. 303 ГК РК: предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество.

Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.

Имущество, передаваемое в залог, не должно быть обременено правами третьих лиц.

Предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. В договоре ипотеки обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других.

В качестве ипотеки в Казахстане возможен залог не только недвижимого, но и любого движимого имущества с оставлением его во владении и пользовании залогодателя 6 .

Оценка стоимости заложенного имущества имеет наиважнейшее значение для залогодержателя. В ст. 37 Закона РК «Об ипотеке» прямо установлено, что при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора во внесудебном порядке, по цене ниже суммы основного обязательства одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство. Диденко А. Г. обращает внимание, что нормы ст. 37 Закона РК «Об ипотеке» применяются только при внесудебной реализации заложенного имущества, «что касается последствий реализации недвижимости в судебном порядке, то положение о погашении основного обязательства при продаже предмета залога по цене ниже основного обязательства, хотя на момент заключения ипотечного договора цена недвижимого имущества полностью обеспечивала основное обязательство, не предусмотрено» 7 .

В числе существенных условий договора ипотеки определены существо и срок исполнения основного обязательства. В ипотеке присутствует ситуация, когда в числе существенных условий договора ипотеки предусмотрены отношения, возникающие из другого договора – договора банковского займа. На практике стороны договора ипотеки, не повторяя ряда условий из основного кредитного обязательства (размер комиссии, эффективной ставки и др.), в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается ипотечный договор.

В практике Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ присутствует следующее разъяснение по данному вопросу.

Пункт 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» указывает, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Таким образом, в РФ при заключении ипотечного договора приемлемой будет являться отсылочная норма, идентифицирующая сделку, отражающую сущность основного обязательства залогодателя.

В Казахстане существо основного обязательства, его размер и сроки являются существенными условиями договора ипотеки, поэтому наличие этих условий в договоре ипотеки обязательно (п. 1 ст. 7 Закона РК «Об ипотеке»).

При этом Закон РК «Об ипотеке», предусматривая существо основного обязательства, его размер и сроки в числе существенных условий договора ипотеки, не разграничивает ситуации, когда залогодатель и заемщик совпадают либо не совпадают в одном лице.

Тем не менее в случае, если залогодатель и заемщик совпадают в одном лице, то условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, можно было бы и исключить, поскольку они подробно прописаны в договоре займа. Если же на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть произведена, поскольку залогодатель не является стороной основного обязательства и не знает его условий.

Законом РК «Об ипотеке» предусмотрены права и обязанности сторон договора ипотеки. Рассмотрим случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается:

1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;

2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто ‑ либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

4) имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор, и представленный в срок, установленный подпунктом 7-1 статьи 26 Закона РК «Об ипотеке»;

5) предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита (кредита), заключенному физическим лицом с микрофинансовой организацией (кредитным товариществом) (п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке»).

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

В правоприменительной практике ряд вопросов связан с применением пп. 4 и пп. 5 п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке».

Нормы пп. 4, пп. 5 п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке» позволяют залогодателю, получившему уведомление о невыполнении обязательств, отказаться от внесудебной реализации заложенного имущества, зарегистрировав отказ в органах юстиции. Это условие действует только в отношении ипотечных жилищных займов и заемщиков–физических лиц. Также указанные нормы делают невозможной внесудебную реализацию жилья, заложенного в обеспечение микрокредита, полученного физическим лицом в микрокредитной организации или кредитном товариществе.

В Российской Федерации допускается обращение взыскания на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства (ст. 446 ГПК РФ).

Согласно ст. 78 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выселение бывших собственников происходит в соответствии с правилами действующего гражданского и жилищного законодательства. В соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ 8 граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения на них взыскания, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными.

В Казахстане суды по ряду дел отказывают в удовлетворении требований банков-кредиторов к физическим лицам об обращении взыскания на заложенное имущество, если предметом ипотеки служит жилище. Практика показывает, что судами принимается во внимание тот факт, что заложенное жилье залогодателя (заемщика) является его единственным жильем 9 .

Одним из оснований, в силу которого суды отказывают в иске об обращении взыскания на заложенное имущество, является непредоставление истцом суду доказательств отсутствия денежных средств для исполнения денежных обязательств у ответчиков.

Так, решением Сарыаркинского районного суда г. Астаны иск А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен частично: взыскана сумма задолженности по договору банковского займа, но отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Решение суда основано на норме п.1 ст.317 ГК РК, согласно которой взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает. Суд также руководствовался п. 1 ст. 282 ГК РК: в силу денежного обязательства одно лицо (должник) обязано уплатить деньги другому лицу (кредитору), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности по уплате денег (заем денег и другие обязательства) 10 .

Казахстанские суды отказывают во взыскании залогового имущества в силу п. 2 ст. 317 ГК РК и аналогичной нормы, имеющейся в Законе РК «Об ипотеке» (п.2 ст.21), в случае незначительного объема нарушенного основного обязательства и явной несоразмерности его со стоимостью предмета залога.

Таким образом, залогодержатель может оказаться в ситуации, когда залогодержатель не смог реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке по причине письменного отказа залогодателя-должника, а в обращении взыскания на предмет ипотеки судом залогодержателю отказано ввиду явной несоразмерности объема нарушенного основного обязательства со стоимостью предмета ипотеки.

При этом суды удовлетворяют иск залогодержателя в части требований о взыскании суммы задолженности по договору банковского займа, поскольку оснований для отказа в этой части иска нет.

Реализация предмета ипотеки осуществляется в исполнительном производстве. Таким образом, если должник является залогодателем и отсутствует иное имущество должника, банк-залогодержатель сможет удовлетворить требования за счет реализации предмета залога в процессе исполнительного производства.

В случае, когда заемщик и залогодатель являются разными лицами, решением суда с заемщика взыскивается сумма задолженности, но ввиду отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество (ввиду явной несоразмерности объема нарушенного основного обязательства со стоимостью предмета ипотеки) реализация залога в процессе исполнительного производства не осуществляется.

Возникает ситуация, когда залогодержатель, обладая зарегистрированным правом залога, не имеет возможности реализовать ни одного из правомочий, предусмотренных ст. 20 Закона РК «Об ипотеке». Норма пп. 4 п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке», с одной стороны, предоставляет возможность залогодателю расплатиться с долгом и сохранить свое имущество. С другой – действие данной нормы ущемляет интересы залогодержателя, фактически теряющего возможность удовлетворить свои требования к залогодателю в кратчайшие сроки. С целью защиты интересов залогодержателя, полагаем, необходимо включить в Закон РК «Об ипотеке» его право требовать от должника возмещения убытков и неустойки за период отсрочки исполнения.

1 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М., 2000. С. 222.

2 Диденко А. Г. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Алматы, 2006. С. 580 и др.

3 Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 240.

4 Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. Москва, 2004. С. 172.

5 Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года № 254 ‑ I «О регистрации залога движимого имущества»//Казахстанская правда от 8 июля 1998 г.; Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»//Ведомости Верховного Совета РК, 1995 г.

6 Сулейменов М. К., Осипов Е. Б. Залоговое право. Алматы, 1997. С. 63–64.

7 Диденко А. Г. Индивидуальные жилые дома как предмет сделок//Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 42/Под редакцией А. Г. Диденко. – Алматы: Раритет, 2013. С. 214.

8 Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188 ‑ ФЗ //«Российская газета». № 1. 12.01.2005.

9 Информационное письмо Консультативного Совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия Карагандинского областного суда от 4 апреля 2012 года «О применении Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», при рассмотрении дел по искам банков к заемщикам о досрочном взыскании предмета займа».

10 Решение Сарыаркинского районного суда г.Астаны13 апреля 2011 года. Дело № 2-1694/11 г. Астана.

Закон об ипотеке недвижимого имущества в казахстан

Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723
Об ипотеке недвижимого имущества

См. о внесении изменений:

Закон РК от 02.07.18 г. № 168-VI ( вводятся в действие с 1 января 2019 года)

Форма акта и заголовок изложены в редакции Закона РК от 23.12.05 г. № 107-III ( см. стар. ред. )

По всему тексту слова «Указе», «Указа», «Указом», «Указ» заменены соответственно словами «Законе», «Закона», «Законом», «Закон» в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III ( см. стар. ред. )

Преамбула исключена в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III ( см. стар. ред. )

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Глава 1. Общие положения

В статью 1 внесены изменения в соответствии с Законами РК от 03.06.03 г. № 427-II ( см. стар. ред. ); от 23.12.05 г. № 107-III ( см. стар. ред. ); от 05.07.12 г. № 30-V ( см. стар. ред. )

Статья 1. Основные термины и определения

Термины и определения, применяемые в настоящем Законе, означают:

1) доверенное лицо — лицо, которое проводит реализацию ипотеки во внесудебном порядке;

2) залогодатель — лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем являются предметом ипотеки;

3) залогодержатель — лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4) ипотека недвижимого имущества (ипотека) — вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4-1) ипотечная организация — юридическое лицо, исключительным видом деятельности которого является деятельность, предусмотренная настоящим Законом;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

5) ипотечный договор — соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

5-1) ипотечный заем — банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

5-2) ипотечный жилищный заем — ипотечный заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта;

6) недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

7) основное обязательство — долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой;

8) реализация ипотеки — реализация имущества, являющегося предметом ипотеки;

Статья дополнена подпунктом 8-1 в соответствии с Законом РК от 28.12.16 г. № 34-VI

8-1) уполномоченный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства — центральный государственный орган , осуществляющий руководство в сфере государственного управления архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

9) уполномоченный орган — Национальный Банк Республики Казахстан.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III ( см. стар. ред. )

Статья 2. Сфера применения настоящего Закона

1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Правила настоящего Закона об ипотеке, возникающей в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей на основании законодательного акта.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. Особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством .

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4. Требования для ипотечных организаций, связанные с получением ими лицензий на осуществление банковских операций, предусмотренных настоящим Законом, а также регулированием их деятельности, устанавливаются нормативными правовыми актами уполномоченного органа.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Статья 2 дополнена пунктом 5 в соответствии с Законом РК от 02.07.18 г. № 168-VI

5. На ипотечные организации и иные юридические лица, осуществляющие деятельность в рамках введенного в соответствии с Законом Республики Казахстан «О Национальном Банке Республики Казахстан» особого режима регулирования, нормы настоящего Закона и нормативных правовых актов уполномоченного органа, принимаемых в соответствии с настоящим Законом, распространяются в пределах, предусмотренных условиями особого режима регулирования.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.97 г. № 154-1; Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II ( см. стар. ред. )

Статья 3. Пределы обеспечения основного обязательства ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по договору ипотечного займа или иному обязательству полностью либо в части, предусмотренной ипотечным договором.

Если иное не предусмотрено договором, ипотека, установленная в обеспечение договора ипотечного займа, обеспечивает также уплату кредитору причитающегося ему вознаграждения (интереса) за пользование кредитом.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, включая:

1) возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иным ненадлежащим исполнением основного обязательства;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2) неустойку (штраф, пеню) за неисполнение, просрочку исполнения или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3) неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренные основным обязательством либо законодательными актами.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. Ипотека обеспечивает также:

1) возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2) возмещение расходов по реализации ипотеки.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4. Если в ипотечном договоре указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи и статьей 4 настоящего Закона.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями ипотечного договора или в силу необходимости обеспечить сохранение заложенного недвижимого имущества вынужден нести расходы по его содержанию и охране либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим недвижимым имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного недвижимого имущества.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Статья 5. Ипотека недвижимого имущества, находящегося в общей собственности

1. На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Закон дополнен главой 1-1 в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III

Глава 1-1. Ипотечная организация

Статья 5-1. Создание ипотечной организации

1. Ипотечная организация создается в форме акционерного общества в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Наименование ипотечной организации должно содержать слова «ипотечная организация».

Юридическое лицо, не зарегистрированное в установленном законодательством Республики Казахстан порядке в качестве ипотечной организации, не может именоваться ипотечной организацией.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. Ипотечная организация является коммерческой организацией , осуществляющей отдельные виды банковских операций, на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным органом.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 5-2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 12.01.07 г. № 222-III (см. сроки введения в действие) ( см. стар. ред. )

Статья 5-2. Деятельность ипотечной организации

1. Основным видом деятельности ипотечной организации является предоставление ипотечного займа на основании лицензии уполномоченного органа на осуществление банковских заемных операций.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Ипотечная организация вправе осуществлять следующие дополнительные операции:

1) доверительные операции: управление правами требования по ипотечным займам в интересах и по поручению доверителя;

2) факторинговые операции: приобретение прав требования платежа с покупателя товаров (работ, услуг) с принятием риска неплатежа;

Ипотечной организации для осуществления факторинговой операции лицензии уполномоченного органа не требуется — см. ответ Председателя АФН РК от 30 декабря 2010 года

3) форфейтинговые операции (форфетирование): оплату долгового обязательства покупателя товаров (работ, услуг) путем покупки векселя без оборота на продавца;

4) лизинговую деятельность.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. Порядок выдачи, приостановления и лишения лицензии ипотечной организации устанавливается нормативными правовыми актами уполномоченного органа.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4. Ипотечная организация вправе осуществлять следующие виды деятельности:

1) инвестиционную деятельность с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи;

2) реализацию специальной литературы по вопросам ипотечного кредитования на любых видах носителей информации;

3) реализацию собственного имущества;

4) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;

5) предоставление консультационных услуг по вопросам, связанным с ее деятельностью;

6) выпуск и размещение ценных бумаг, в том числе облигаций;

7) реализацию специализированного программного обеспечения, используемого для автоматизации деятельности ипотечных организаций;

8) организацию и проведение обучения в целях повышения квалификации специалистов в области ипотечного кредитования.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

5. Ипотечная организация для обеспечения своей деятельности вправе использовать источники финансирования, не запрещенные законодательством Республики Казахстан.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

6. Ипотечной организации запрещается приобретение долей участия в уставных капиталах или акций юридических лиц, кроме случаев приобретения долей участия в уставных капиталах или акций:

1) финансовых организаций;

2) юридических лиц, не являющихся финансовыми организациями, акции которых включены в список фондовой биржи, осуществляющей деятельность на территории Республики Казахстан, по наивысшей категории листинга;

3) юридических лиц, осуществляющих автоматизацию деятельности ипотечных организаций.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 5-3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 19.02.07 г. № 230-III; Законом РК от 10.02.11 г. № 406-IV ( см. стар. ред. ); Законом РК от 05.07.11 г. № 452-IV (введены в действие по истечении трех месяцев после его первого официального опубликования ) ( см. стар. ред. ); Законом РК от 10.06.14 г. № 206-V ( см. стар. ред. )

Статья 5-3. Компетенция уполномоченного органа

1. Уполномоченный орган в отношении ипотечных организаций осуществляет следующие полномочия:

1) выдает ипотечным организациям лицензии на осуществление банковских операций, предусмотренных настоящим Законом;

2) ведет реестр ипотечных организаций;

3) устанавливает пруденциальные нормативы и другие обязательные к соблюдению ипотечными организациями нормы и лимиты;

4) издает обязательные к исполнению ипотечными организациями нормативные правовые акты;

6) самостоятельно либо с привлечением других организаций производит проверку деятельности ипотечных организаций;

6-1) осуществляет контроль за соблюдением ипотечными организациями законодательства Республики Казахстан о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма;

7) иные функции, предусмотренные настоящим Законом, иными законами Республики Казахстан и актами Президента Республики Казахстан.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Порядок применения мер воздействия и санкций устанавливается нормативными правовыми актами уполномоченного органа.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Пункт 3 изложен в редакции Закона РК от 24.11.15 г. № 422-V ( см. стар. ред. )

3. При неисполнении ипотечной организацией требований уполномоченного органа, указанных в письменном предписании, по корректировке данных в финансовой и (или) иной отчетности расчет пруденциальных нормативов и других обязательных к соблюдению норм и лимитов осуществляется уполномоченным органом на основании откорректированной им отчетности.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

См. изменения в статью 5-4 — Закон РК от 02.07.18 г. № 168-VI ( вводятся в действие с 1 января 2019 г.)

В статью 5-4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 12.01.07 г. № 222-III (см. сроки введения в действие) ( см. стар. ред. ); Законом РК от 05.07.12 г. № 30-V ( см. стар. ред. )

Статья 5-4. Меры воздействия, применяемые к ипотечным организациям, и основания их применения

Пункт 1 изложен в редакции Закона РК от 24.11.15 г. № 422-V ( см. стар. ред. )

1. При нарушении ипотечной организацией требований законодательства Республики Казахстан к ней могут быть применены меры воздействия, установленные настоящей статьей. Под мерами воздействия понимаются ограниченные меры воздействия и санкции.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Пункт 2 изложен в редакции Закона РК от 24.11.15 г. № 422-V ( см. стар. ред. )

2. В качестве ограниченных мер воздействия уполномоченный орган вправе применить к ипотечной организации следующие ограниченные меры:

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

1) дать обязательное для исполнения письменное предписание;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2) вынести письменное предупреждение;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3) составить письменное соглашение.

Письменным предписанием является указание ипотечной организации на принятие обязательных к исполнению коррективных мер, направленных на устранение выявленных нарушений (или) причин и условий, способствовавших их совершению, в установленный срок, и (или) необходимость представления в установленный срок плана мероприятий по устранению выявленных нарушений и (или) причин, а также условий, способствовавших их совершению (далее — план мероприятий).

В плане мероприятий, представленном в срок, установленный письменным предписанием, указываются описания нарушений, причин, приведших к их возникновению, перечень запланированных мероприятий, сроки их осуществления, а также ответственные должностные лица.

Обжалование письменного предписания уполномоченного органа в суде не приостанавливает его исполнения.

Письменное предупреждение является уведомлением уполномоченного органа о возможности применения к ипотечной организации санкций, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, в случае выявления уполномоченным органом в течение одного года после вынесения данного предупреждения повторного нарушения норм законодательства Республики Казахстан, аналогичного нарушению, за которое вынесено письменное предупреждение.

Письменным соглашением является заключенное между уполномоченным органом и ипотечной организацией письменное соглашение о необходимости устранения выявленных нарушений и утверждении перечня мер по устранению этих нарушений с указанием сроков их устранения и (или) перечня ограничений, которые на себя принимает ипотечная организация, до устранения выявленных нарушений.

Письменное соглашение подлежит обязательному подписанию со стороны ипотечной организации.

Ипотечная организация обязана уведомить уполномоченный орган об исполнении мер, указанных в письменном предписании и письменном соглашении, в сроки, предусмотренные данными документами.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. Порядок применения ограниченных мер воздействия устанавливается нормативными правовыми актами уполномоченного органа.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4. В качестве санкций уполномоченный орган вправе применить к ипотечной организации следующие меры:

1) наложение и взыскание штрафа по основаниям, установленным законодательными актами Республики Казахстан;

2) приостановление либо лишение лицензии по основаниям, установленным законодательными актами Республики Казахстан;

3) временное (на срок не более трех месяцев) отстранение от выполнения служебных обязанностей первого руководителя правления ипотечной организации до рассмотрения этого вопроса соответствующим органом ипотечной организации по следующим основаниям:

ненадлежащее исполнение обязательств, связанных с осуществлением деятельности, предусмотренной настоящим Законом;

неисполнение письма-обязательства и письменного предписания уполномоченного органа;

нарушение требований нормативных правовых актов уполномоченного органа.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

5. Уполномоченный орган приостанавливает либо лишает лицензии на осуществление всех либо отдельных видов банковских операций в зависимости от характера нарушения.

Информацию о принятом решении уполномоченный орган публикует в периодических печатных изданиях на государственном и русском языках.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

6. Решение уполномоченного органа о применении к ипотечной организации мер воздействия, предусмотренных настоящей статьей, может быть обжаловано в суде.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Статья дополнена пунктом 7 в соответствии с Законом РК от 24.11.15 г. № 422-V

7. В случае отсутствия возможности устранения нарушения в сроки, установленные в плане мероприятий, письменном соглашении либо письменном предписании, по независящим от ипотечной организации причинам, срок по исполнению плана мероприятий, письменного соглашения либо письменного предписания может быть продлен уполномоченным органом в порядке, установленном нормативным правовым актом уполномоченного органа.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Закон дополнен статьей 5-5 в соответствии с Законом РК от 28.12.16 г. № 34-VI

Статья 5-5. Меры государственной поддержки в сфере ипотечного кредитования в рамках программ жилищного строительства

Государственная поддержка в сфере ипотечного кредитования осуществляется в рамках программ жилищного строительства посредством субсидирования части ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выданным банками второго уровня населению, через субъектов квазигосударственного сектора.

См: Правила предоставления субсидий для возмещения части ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выданным банками второго уровня населению, через субъектов квазигосударственного сектора.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Закон дополнен статьей 5-6 в соответствии с Законом РК от 28.12.16 г. № 34-VI

Статья 5-6. Компетенция уполномоченного органа по делам архитектуры, градостроительства и строительства

Уполномоченный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства в целях стимулирования жилищного строительства в рамках программ жилищного строительства:

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

1) осуществляет субсидирование части ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выданным банками второго уровня населению;

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2) разрабатывает правила предоставления субсидий для возмещения части ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выданным банками второго уровня населению, через субъектов квазигосударственного сектора и утверждает их по согласованию с центральным уполномоченным органом по бюджетному планированию.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Глава 2. Ипотечный договор

Статья 6. Форма ипотечного договора

1. Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель).

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Пункт 2 изложен в редакции Закона РК от 25.03.11 г. № 421-IV ( см. стар. ред. )

2. Ипотечный договор является основанием для регистрации ипотеки. Право ипотеки возникает с момента его регистрации.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4. Права залогодержателя могут подтверждаться (оформляться) выдачей ипотечного свидетельства.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 7 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II ( см. стар. ред. )

Статья 7. Содержание ипотечного договора

1. В ипотечном договоре должны быть указаны:

1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;

2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;

3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие);

Пункт 1 дополнен подпунктом 4-1 в соответствии с Законом РК от 02.07.18 г. № 168-VI

4-1) обязанность залогодателя предоставить доступ заимодателю и (или) оценщикам к залоговому имуществу для определения его оценочной стоимости в рамках процедуры внесудебной реализации залогового имущества;

Пункт 1 дополнен подпунктом 4-2 в соответствии с Законом РК от 02.07.18 г. № 168-VI

4-2) согласие залогодателя на возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает;

Пункт 1 дополнен подпунктом 4-3 в соответствии с Законом РК от 02.07.18 г. № 168-VI

4-3) обязанность залогодателя информировать залогодержателя обо всех изменениях, связанных с личностью залогодателя, в течение пятнадцати рабочих дней со дня таких изменений.

К изменениям, связанным с личностью залогодателя, относятся изменение его места жительства, перемена фамилии, имени, отчества (если оно указано в документе, удостоверяющем личность), замена документов, удостоверяющих личность, изменение контактной информации, используемой для связи с залогодателем, и способа связи;

5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

См. также: Письмо Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 2 августа 2003 года № 11-1-4/2830/2.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Статья 8. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного недвижимого имущества

1. При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по ипотечному договору, с нарушением правил, содержащихся в пункте 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1) признания сделки об отчуждении заложенного недвижимого имущества недействительной;

2) досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель заложенного недвижимого имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что недвижимое имущество отчуждается с нарушением правил, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного недвижимого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с залогодателем.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. При выдаче залогодателем ипотечного свидетельства отчуждение им заложенного недвижимого имущества не допускается.

При отчуждении им недвижимого имущества наступают последствия, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Статья 9. Передача прав по ипотечному договору

Передача прав по ипотечному договору осуществляется с соблюдением правил об уступке требований, а в случае выдачи ипотечного свидетельства — в порядке, установленном статьей 16 настоящего Закона, и подлежит государственной регистрации.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

См. изменения в статью 9-1 — Закон РК от 02.07.18 г. № 168-VI ( вводятся в действие с 1 января 2019 г.)

Закон дополнен статьей 9-1 в соответствии с Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III; внесены изменения в соответствии с Законом РК от 27.04.15 г. № 311-V (введены в действие с 1 января 2015 г.) ( см. стар. ред. ); Законом РК от 27.02.17 г. № 49-VI ( см. стар. ред. )

Статья 9-1. Изменение условий ипотечного договора

Изменение условий основного обязательства и (или) ипотечного договора оформляется путем заключения залогодателем и залогодержателем (иными лицами, подписавшими договор об основном обязательстве и ипотечный договор) дополнительного соглашения к договору об основном обязательстве и к ипотечному договору, за исключением случаев, предусмотренных в подпункте 11) пункта 2 статьи 5-1 , пунктах 3 и 10 статьи 61-4 Закона Республики Казахстан «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан».

При наличии ипотечного свидетельства изменение условий основного обязательства и (или) ипотечного договора, предполагающие изменение его содержания, является основанием для внесения изменений и (или) дополнений в ипотечное свидетельство в порядке, предусмотренном статьей 13-1 настоящего Закона.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 10 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV ( см. стар. ред. )

Статья 10. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении ипотечного договора залогодатель обязан предупредить залогодержателя о всех известных ему к моменту регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки, даже если эти права не зарегистрированы в установленном порядке. Неисполнение этого правила дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения основного обязательства либо изменения условий ипотечного договора.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Статья 11. Приложения к ипотечному договору

К ипотечному договору могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки, и/или условия, необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Глава 3. Ипотечное свидетельство

В статью 12 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II ( см. стар. ред. ); Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III ( см. стар. ред. )

Статья 12. Понятие ипотечного свидетельства

1. Ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца:

1) на получение исполнения по основному обязательству;

2) на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в целях получения исполнения по основному обязательству.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Ипотечное свидетельство составляется в одном экземпляре и передается залогодержателю. Ипотечное свидетельство может быть дополнено приложением, которое оформляется в виде дополнительных листов, являющихся его неотъемлемой частью.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. На всех экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче ипотечного свидетельства.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4. Не допускается составление более одного ипотечного свидетельства в отношении одного и того же недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки по ипотечному жилищному займу, или его части.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 13 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II ( см. стар. ред. ); Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III ( см. стар. ред. )

Статья 13. Содержание ипотечного свидетельства

1. Ипотечное свидетельство должно содержать:

1) слова «Ипотечное свидетельство», включенные в название документа;

2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;

3) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;

4) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) должника, если должник по основному обязательству не является залогодателем;

5) дату и место заключения ипотечного договора;

6) указание суммы основного обязательства и размера вознаграждения, если они подлежат уплате;

7) указание срока уплаты суммы основного обязательства и вознаграждения, если они подлежат уплате, а если эта сумма и/или вознаграждение подлежат уплате по частям — сроков или периодичности соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие их определить;

8) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

9) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

10) указание на то, имеются ли на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества, другие ипотечные свидетельства, за исключением ипотечных свидетельств по договорам ипотечного жилищного займа, сдано ли это недвижимое имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом;

11) подпись залогодателя;

12) дату выдачи ипотечного свидетельства;

13) приложение к ипотечному свидетельству.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Несоблюдение требований, установленных пунктом 1 настоящей статьи, а также наличие подчисток и исправлений делает ипотечное свидетельство недействительным.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

Закон дополнен статьей 13-1 в соответствии с Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III

Статья 13-1. Внесение изменений и (или) дополнений в ипотечное свидетельство

1. Внесение изменений и (или) дополнений в ипотечное свидетельство осуществляется путем приложения дополнительных листов к ипотечному свидетельству после внесения изменений и (или) дополнений в основное обязательство, в договор ипотечного займа и (или) ипотечный договор.

В приложении к ипотечному свидетельству указываются номер и дата заключения дополнительного соглашения к основному обязательству, договору ипотечного займа и (или) ипотечному договору, а также сущность внесенных изменений и (или) дополнений в ипотечный договор.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Владелец ипотечного свидетельства вправе требовать от залогодателя внесения изменений и дополнений в ипотечное свидетельство и их государственной регистрации.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. При смене залогодателя и (или) должника, если должник по основному обязательству не является залогодателем, в приложении к ипотечному свидетельству должны быть указаны данные (наименование) и место жительства (местонахождение) нового залогодателя и (или) должника, а также подпись нового залогодателя.

Смена залогодержателя осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Законом.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 14 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II ( см. стар. ред. ); Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III ( см. стар. ред. )

Статья 14. Условия осуществления прав и исполнение обязательств по ипотечному свидетельству

1. При осуществлении своих прав, предусмотренных настоящим Законом или ипотечным договором, владелец ипотечного свидетельства обязан предъявить его залогодателю.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

2. Залогодатель, исполнивший основное обязательство, вправе требовать передачи ему ипотечного свидетельства. Залогодатель, частично исполнивший основное обязательство, вправе требовать отметки на ипотечном свидетельстве об исполнении соответствующей части обязательства, которая производится залогодержателем (владельцем ипотечного свидетельства) по письменному заявлению залогодателя. При передаче ипотечного свидетельства новому владельцу отметка о частичном исполнении производится в обязательном порядке.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

3. Нахождение ипотечного свидетельства у его законного владельца либо отсутствие на ипотечном свидетельстве отметки о частичном исполнении основного обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или, соответственно, его часть не исполнены.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

4. Нахождение ипотечного свидетельства у залогодателя свидетельствует, если не доказано иное, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

5. Исполнение обязательств по ипотечному свидетельству осуществляется в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

6. Законный владелец ипотечного свидетельства, передающий права по ипотечному свидетельству путем совершения передаточной надписи (индоссамента), не несет ответственности за осуществление права по ипотечному свидетельству в случае, если до государственной регистрации на ипотечном свидетельстве им совершена оговорка «без оборота на меня.»

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 15 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III ( см. стар. ред. )

Статья 15. Регистрация ипотечного свидетельства, внесение изменений и (или) дополнений в ипотечное свидетельство

Выдача ипотечного свидетельства, внесение изменений и (или) дополнений в ипотечное свидетельство и его последующая передача другим владельцам подлежат государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

См. также: Письмо Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 2 августа 2003 года № 11-1-4/2830/2.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

В статью 16 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III ( см. стар. ред. )

Статья 16. Передача прав по ипотечному свидетельству

1. Передача прав по ипотечному свидетельству осуществляется путем совершения на нем передаточной надписи в пользу другого лица и передачи ипотечного свидетельства этому лицу.