Что такое договор мены квартир?

Практика заключения договоров мены была популярна в советские времена и в начале 90-х. После массовой приватизации она отошла на второй план, уступив место договорам купли-продажи или дарения. В современной Украине эта практика не популярна.

Мена объектов недвижимости осуществляется посредством заключения специального договора. Договор мены жилой недвижимости, как и договора купли-продажи и дарения, предполагает переход права собственности. Отличие его в том, что право собственности переходит сразу на 2 объекта. Один владелец передает право на принадлежащее ему имущество другому и, по тому же договору, приобретает право на его имущество.

Мена может производиться как с доплатой, так и без — в зависимости от рыночной стоимости объектов и желания участников сделки.

При этом, оценка недвижимости с целью налогообложения является обязательной. Как и договор купли-продажи, договор мены удостоверяет нотариус. Он же вносит соответствующие изменения в реестр.

Преимущества мены по сравнению с куплей-продажей очевидны. Мена обходится дешевле, а заключение сделки проще: меньше контрагентов, передача прав оформляется одним договором вместо двух, которые заключаются при продаже и последующей покупке. Такой вид передачи права собственности оптимален при обмене квартирами между родственниками — например, когда родители передают детям квартиру большей площади, в сами переезжают в меньшую.

Тем не менее, практика мены в Украине не развилась. Связано это с тем, что поиск подходящего объекта крайне затруднителен: найти квартиру, соответствующую пожеланиям, непросто даже при покупке. А так, чтобы ее владелец согласился на мену, — почти нереально.

И все же, договора мены могут обрести вторую жизнь. Если цены на квартиры в Киеве в ближайшее время не снизятся в соответствии с девальвацией гривны, мена может стать последним шансом на компромисс между покупателем и продавцом.

Выбор редактора

Бартерные сделки и договора мены: важные тонкости

Немногие предприниматели знают, что бартерные сделки с точки зрения налогового и бухгалтерского учета мало чем отличаются от товарно-денежных операций, а бартер в экспортно-импортных отношениях невозможен для широкого ряда товаров. Детальнее об особенностях бартера товаров или работ, услуг в Украине рассказывает Prostobiz.ua.

Законодательство о бартере
Базовые основания договоров мены (бартера) прописаны в статьях 715-716 Гражданского Кодекса Украины и статье 293 Хозяйственного Кодекса. Наиболее важным практическим замечанием обоих кодексов является следующее: к договорам мены применяются все те положения о купле продаже (или поставке, контракте), элементы которых содержатся в договоре мены и не противоречат его сути.

Кроме того, в базовых нормативах указано ограничение: объектом бартера не могут быть основные фонды государственной или коммунальной собственности, если вторая сторона сделки не является государственным или коммунальным предприятием.

В отношении бартерного экспорта-импорта существует отдельный небольшой Закон №351 от 23.12.1998 года (с учетом заметных изменений, имеющих силу с 18 августа 2012 года – они внесены Законом №5061 от 05.07.2012 года). Самые важные практические нюансы этого закона таковы:

  • Цены в договорах обязательно обозначаются – и это совершается в валютах только из первой группы Классификатора инвалют (последняя версия Классификатора опубликована в Постановлении НБУ №378 от 02.10.2002);
  • Ввоз импорта по бартеру не должен произойти не более чем через 180 дней (до 18 августа 2012 года было 90 дней) после указанного в договоре мены экспорта – то есть после даты таможенного оформления товара или даты акта о выполнении работ, услуг. Из этого правила есть исключения для некоторых групп товаров, о которых мы скажем ниже. При просрочке по данному правилу (и отсутствии при этом форс-мажора или судебных исков с контрагентами) с украинского импортера взимается пеня – ее размер равен 0,3% стоимости неполученного импорта за каждый день просрочки;
  • Украинские субъекты внешнеэкономической деятельности, осуществившие экспорт или импорт по бартерному договору, обязаны в течение пяти дней с дня подписания акта оповестить об этом таможенные (если речь о товарах) или налоговые службы (если речь о работах услугах). За просрочку взимается штраф – 1% цены экспорта за каждый день просрочки.

Помимо этого, специальное Постановление Кабмина №756 от 29.04.99г. устанавливает ряд ограничений внешнеэкономического бартера. В частности, документ содержит список товаров, после экспорта которых ввоз импорта должен произойти максимум через 60, а не через 180 дней – пшеница, рожь, ячмень, лен, рапс, мука, крупный рогатый скот, овцы, козы, говядина мороженая, кожа, аммиак, карбамид, полуфабрикаты из железа и стали, чугун, ферромарганец.

Там же указаны товары, которые в Украину нельзя ни ввозить по бартеру, ни вывозить из страны (ювелирные изделия и их части их драгоценных металлов, алмазы, янтарь), а также товары, которые по договору мены нельзя из страны вывозить, но можно ввезти (алкоголь, сигареты, растительное масло и подсолнечное семя, кожа, горнодобывающее оборудование, уголь и нефть; различные металлы, включая лом из них; драгоценные камни, включая порошок из них).

Исключением для последнего списка является сотрудничество с компаниями стран СНГ, не нарушающее аналогичные законы той или иной из этих стран и предполагающее прямую отгрузку при экспорте данных товаров из Украины.

Наконец, порядок выдачи разового индивидуального разрешения в случае превышения сроков импортирования после экспортирования по бартеру регламентирован Постановлением КМУ № 1489 от 13.08.1999 года.

Налогообложение бартерных сделок
Налогообложение бартерных операций регулируется пунктами 153.10 (налог на прибыль) и 188.1 (налог на добавленную стоимость) НКУ. Согласно обоим нормативам доходы и расходы от проведения обменных операций определяются в соответствии с договорной ценой такой операции, но не ниже или не выше «обычных цен».

Термину «обычные цены», столь важному именно в бартерных схемах, посвящена немаленькая статья 39 Налогового Кодекса. В ней указываются источники информации об обычных ценах – прежде всего, это цены продажи идентичных товаров, тарифы в аналогичных договорах, оценка независимыми субъектами оценочной деятельности.

Помимо того, пункт 39.15 НКУ прямо указывает, что отклонения бартерной договорной цены от обычных цен менее чем на 20% не являются основанием для начисления или корректировки параметров особой налоговой отчетности на величину отклонения от обычных цен. Однако из второго абзаца того же пункта непрямо следует, что вероятность налоговой проверки после бартерной операции закономерно является повышенной.

Итак, если цена отдаваемого в обмен объекта заметно ниже и/или получаемого в обмен объекта – заметно выше «обычных цен», расчет налога на прибыль и НДС должен вестись по «обычным ценам». В частности, суммы расходов и доходов налогового учета данной сделки в этом случае могут уже не совпасть.

«Что касается плательщиков единого налога, то исходя из норм пункта 291.6 статьи 291 НКУ, согласно которой плательщики единого налога должны осуществлять расчеты за отгруженные товары (выполненные работы, предоставленные услуги) исключительно в денежной форме, права на осуществление бартерных операций они не имеют», – констатирует Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua.

В целом бартерные операции, вопреки распространенному мнению, с точки зрения налогового учета – это не «операции, не приносящие прибыли», а операции, в которых каждая из сторон условно является и продавцом, и покупателем на одну и ту же сумму (если не использовалась доплата). Что и находит свое отражение в одновременном учете как расходов, так и доходов с указанием денежного эквивалента совершенной операции.

Напоследок отметим, что обязательства по НДС могут быть переведены на налоговый кредит обоими участниками сделки только после совершения балансирующей операции – той, которая совершается последней.

Бартер и бухучет
Итак, при бартерных сделках операция обоими участниками сделками проводится сразу по двум счетам – №36 (расчеты с покупателями или заказчиками) и №63 (расчеты с поставщиками или подрядчиками).

Цена передачи первой компанией объекта дебетуется по счету №36 «покупатели» и кредитуется по счету №74 «прочие доходы». Сразу же дебетуется последний в пользу кредита счета №64 «налоги» ввиду начисления налоговых обязательств (напомним, что в случае, если договорная цена ниже обычных цен, налогообложение рассчитывается исходя из обычных цен).

Объект тут же списывается в реализацию: дебет счета №97 «прочие расходы», кредит счета №10, 11, 12, 20, 26 или другого счета (номер тут зависит от типа актива – основные средства, нематериальные активы, готовая продукция и так далее). Если речь идет о необоротном активе первой компании, сумма его износа списывается с баланса (дебет счета №13 «износ активов», кредит того же счета, что в предыдущем предложении).

Далее проводится признание дохода от продажи объекта доходом отчетного периода (дебет счета №74 «прочие доходы», кредит счета №79 «финрезультат»). Тут же счет №79 дебетуется на цену списания в реализацию объекта, а дебетуется при этом счет №97 «прочие расходы». Наконец, прибыль от продажи объекта дебетует счет №79, кредитует счет №44 «нераспределенные прибыли».

И только после получения первой компанией от второй компании «встречного» объекта последний дебетуется по счету, зависящему от типа объекта (например, для основных средств – счет №10), а кредитуется по счету №63 «поставщики». После чего налоговые обязательства по НДС первая компания может перевести на налоговый кредит (дебет счета №64, кредит счета №63). И расчеты можно закрывать дебетом счета №63 и кредитом счета №36 «покупатели», с дебетования которого мы и начинали.

У второй компании схема проводок будет примерно та же, за исключением того, что стартует она с оприходования объекта, полученного от первой компании (дебет счета, зависящего от типа объекта, кредит счета №63) и признания налоговых обязательств и отсрочки налогового кредита (кредит, а затем дебет счета №64 «налоги»). После балансирующей операции в пользу первой компании вторая компания сразу же производит начисление и отмену налоговых обязательств по этой операции, а затем, как мы уже говорили, признает свой отсроченный налоговый кредит.

Таким образом, компания, отгружающая объекты по бартеру второй, всегда проводит как минимум на три проводки больше – поскольку вынуждена при получении объекта-«предоплаты» и оформлять, и отсрочивать по нему налоговый кредит по НДС, а затем отдельно оформлять и тут же отменять НДС-обязательства уже по своей отгрузке. Тогда как первая компания лишь оформляет обязательства по НДС после своей отгрузки и попросту переводит их на налоговый кредит после получения от второй компании объекта балансирующей операции.

Обмен квартир: как это лучше оформить

Популярность уже не та

В первой половине 90-х годов, когда началась приватизация жилья, сделки по обмену квартир были еще достаточно популярны. По словам Игоря Однопозова, председателя Союза специалистов по недвижимости Киева, они продолжались уже как бы по инерции. Хотя в новых экономических условиях появилась возможность покупать и продавать жилье по рыночной цене, но собственников квартир тогда было еще не много и выбор жилья, предлагаемого на продажу, был также не велик. Поэтому произвести выгодный обмен было больше шансов.

Сегодня же практически вся жилая недвижимость приватизирована и находится в собственности граждан, а потому подавляющее большинство сделок осуществляется путем купли-продажи. Договора мены при операциях с недвижимостью заключаются довольно редко. Это связано с достаточным количеством предложений на рынке городского жилья, которое может удовлетворить запросы любого покупателя.

Кроме того, реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: довольно непросто найти человека, который хотел бы переехать именно в эту квартиру, при этом, продавая именно такое жилье, которое подойдет другому участнику договора мены. Поэтому на практике такие обмены осуществляются через цепочку сделок купли-продажи — так называемые «традиционные сделки» с недвижимостью.

Договор мены удобнее

Однако, в тех случаях, когда договор мены может быть использован, он оказывается предпочтительнее договоров купли-продажи.

Во-первых, он обходится дешевле, поскольку имеется определенное отличие в начислении размера государственной пошлины, которая уплачивается при удостоверении сделки мены нотариусом. По договорам купли-продажи на настоящий момент нотариусами взимается 2% от указанной в договоре стоимости квартиры. Ставка же государственной пошлины, которая взимается за нотариальное удостоверение договора мены квартиры, установлена в размере 1% от стоимости того объекта недвижимости, стоимость которого выше. Если стоимость объектов недвижимости совпадает, соответственно оплачивается 1% от стоимости любого из них.

Во-вторых, он проще. По словам Лидии Ряжских, начальника отдела продаж квартир компании Траектория, довольно часто договора мены заключаются между родственниками. К примеру, в практике работы компании не так давно был случай, когда родители обменяли свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную квартиру своих детей, предоставляя им возможность жить в квартире большего метража, а самим переехать в меньшую квартиру. В этом случае более целесообразно было заключить именно договор мены.

Это избавило родных людей от лишних формальностей и траты времени — необходимости делать два договора дарения или дважды заключать сделку купли-продажи. Позволив также и сэкономить на оплате налогов и нотариальных услуг.

Риэлторы не скрывают, что неохотно берутся за квартирный обмен, потому что не имеют соответствующей базы предложений. Клиенты обычно приходят в агентства уже со своими конкретными предложениями – сами находят подходящие для них варианты обмена. Тогда задача риэлторов сводится к формальностям – помощи в оформлении и регистрации договора мены. В этом случае оплата труда посредников происходит по договоренности сторон – определяется фиксированная сумма, и речь о процентах от стоимости квартир уже не идет.

Как и при других операциях с недвижимостью, договор мены должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. При этом обмениваемые объекты должны либо быть не приватизированы, либо принадлежать сторонам на правах собственности.

Как уточняет Юлия Курило, партнер юридической компании «ЮСТ Украина», договор мены, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета является только имущество. Согласно договору мены (бартера) каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. При этом каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, какой она получает взамен.

Таким образом, получается, что принципиальных отличий между договором мены и купли-продажи практически нет. В Гражданском кодексе Украины прямо предусмотрено, что к договору мены применяются общие положения про договора купли-продажи.

Между тем различия все же имеются. Наиболее важным признаком, отличающим договор мены и договор купли-продажи, является то, что по договору купли-продажи за продаваемое имущество продавцу уплачивается соответствующая стоимость имущества только в денежном выражении. При заключении же договора мены, оба объекта договора мены подлежат адекватной оценке со стороны продавцов и покупателей, при этом их стоимость при заключении договора не обязательно должна быть равноценной.

Договор мены может быть оспорен и по решению суда признан недействительным. Риски при заключении договора мены практически такие же, как и в случаях любых других сделок по отчуждению недвижимого имущества. Наиболее распространёнными основаниями признания недействительным договора мены может быть несоблюдение формы составления документов, отсутствие соответствующих полномочий у участников сделки, нарушение требований законодательства, приобретение недвижимости субъектами, которые не могут иметь в собственности те или иные объекты. Сделка также может быть оспорена по причине того, что человек, являвшийся одной из ее сторон, оказался недееспособен или прибывал при совершении ее под действием психотропных препаратов.

Договор мены: оформление и налогообложение

Облагается ли договор мены квартиры налогом согласно Налоговому и Гражданскому кодексу, особенности оформления договора.

Договор мены не так распространен, как стандартная купля-продажа недвижимости, так как не просто найти два равнозначных объекта, которые бы устраивали обе стороны. Но такие случаи бывают, и когда проводится обмен квартиры на квартиру, следует принимать во внимание особенности оформления данного вида сделок.

Особенности договора мены

  • Договор мены по своей форме очень схож с договором купли продажи. В нем указывается ряд стандартных и общих для всех документов такого типа данных, среди которых имена и места рождения, паспортные данные и регистрация лиц, производящих сделку, описание квартир или домов или других объектов недвижимости, данные о правах собственности. Также прописывается ряд условий, по которым объекты переходят в распоряжение новых владельцев.
  • Тут есть только один принципиально отличный момент – при заключении договора мены, обе стороны передают права собственности. Поэтому при обмене, это учитывается и прописывается в договоре. Данный вид сделок также применим к тем квартирам, на которые у жителей нет права собственности.
  • Если обмен неравнозначен, то в договоре прописывается разница, которая передается в наличном или безналичном вариантах.
  • Переход прав происходит одновременно, но тут могут быть нюансы, все зависит от особенностей договора, в ином случае могут прописать и другие условия.
  • В договоре отдельным пунктом будет идти условие, что если недвижимость отойдет в силу каких-то событий третьим лицам, которые имели право на объект до осуществления сделки, то убытки компенсируют в полном объеме и возместят ущерб. Избежать этого можно только в том случае, если другая сторона сможет доказать то, что участник сделки знал об этом условии.

Налогообложение: тонкости

Налоговый кодекс никак не определяет особенности взимания процентов в пользу государства, если происходит обмен квартиры на квартиру, но вот в Гражданском Кодексе РФ прописано, что условия налогообложения тут такие же, как и в случае со стандартным договором купли-продажи. Если обе стороны имели недвижимость в своем владении дольше, чем три года, то НДФЛ платить не потребуется.

В случае если объекты оказались в праве собственности ранее, то оплата НДФЛ рассчитывается с учетом налогового имущественного вычета. Стоит также учесть, что избежать внимания контролирующих органов при обмене неравноценных квартир не получится. Налоговая тщательно отслеживает такие случаи поэтому декларироваться придется однозначно.

Договор мены тонкости

Обмен как способ улучшить свои жилищные условия

Сделка: нет денег купить квартиру? Можно меняться (Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru 11.12.2008)
Сегодня большинство действий с недвижимостью осуществляются через сделки купли-продажи. Однако не всегда договоры купли-продажи выгодны обеим сторонам, и не так уж редко возникают ситуации, когда самый оптимальный способ переоформления недвижимости — мена. Например, между близкими родственниками, которые уже обо всем договорились и не имеют друг к другу материальных претензий. Вот об этой непривычной сделке и рассказывает Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru
И все-таки надо считать
Мене посвящена 31 глава Гражданского Кодекса РФ. Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы.
«При мене стоимость объектов может быть разной. В каждом районе стоимость квадратного метра различная, поэтому предварительно просчитывается, сколько может стоить тот или иной объект, предоставленный для производства обмена, по поводу доплаты стороны договариваются самостоятельно», — рассказывает Александр Белов, заместитель генерального директора ИБК «Столица-М». Сторона, передающая жилье, которое стоит меньше, выплачивает сумму доплаты. В этом случае согласно Гражданскому кодексу РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. И каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
По договору мены вместе с имуществом переходит и право собственности на него, но конечно, только в том случае, если такое право установлено.
Кто готов меняться?
«В основном мена осуществляется между родственниками, — говорит Ольга Якуничева, старший менеджер управления инвестиционных проектов загородной недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости» и добавляет, — Почему не часто? Очень сложно найти квартиру, которая устраивала бы обе стороны». Однако если такие квартиры находятся, то договор мены заключают и совершенно чужие друг другу люди. Риэлторы советуют заниматься меной жилья на спокойном рынке, когда цены стоят — не растут и не падают.
К мене прибегают, чтобы сократить издержки, которые возникают при купле-продаже. Равноценный договор мены позволяет избежать уплаты НДФЛ, поэтому при равной стоимости объектов недвижимости договоры купли-продажи не выгодны. При неравноценной мене НДФЛ заплатить придется, фактически — тому, кто получил доплату и с суммы этой доплаты, так как сумму облагаемых налогом доходов можно уменьшить на стоимость отданного жилья. Однако при мене могут возникнуть сложности в определении налоговой базы, особенно если производится сложный обмен, поэтому порою проще и дешевле оформить сделку договором купли-продажи. Но в любом случае, для каждого конкретного случая должен производиться индивидуальный расчет налоговых платежей.
К мене обращаются при расселении жильцов из дома, предназначенного под снос. «На сегодня заключение договоров мены возможно в случае, когда предоставлением жилья занимается частный инвестор, договор мены заключается также, если предприятие решает улучшить жилищные условия своих сотрудников», — поясняет Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).
Тонкости договора
Как и во всяком договоре в договоре мены есть свои тонкости, на которые надо обращать внимание, подписывая этот документ. Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники.
Если в квартире или в доме прописаны несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение органов опеки.
«При заключении договора мены надо обращать внимание на юридическую чистоту документов и получаемой квартиры. Надо проверять, кто был ранее прописан в квартире, когда была приватизация, сколько было участников приватизации, что было с квартирой до приватизации», — советует Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).
Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют несколько сторон, а право собственности переходит на несколько объектов недвижимости (например, когда один дом меняют на две квартиры). При составлении таких договоров надо особенно пристально следить за тем, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, на которые у них зарегистрированы права.
Мена поэтапно
Сделка мены осуществляется в несколько этапов, и лучше, конечно, обращаться к профессиональным риэлторам. Что касается документов, то владельцу каждого объекта недвижимости необходимо получить:
— оценку недвижимости в БТИ или в оценочной компании;
— справку из налоговой инспекции (ИМНС) об отсутствии задолженности по уплате налогов;
— справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
— разрешение органов опеки и попечительства на мену недвижимости.
Затем по желанию клиентов проверяется чистота квартир. Когда все документы собраны, заключается договор мены, который заверяется у нотариуса.
Поскольку в сделке фигурируют собственники, то необходима государственная регистрация сделки и перехода права собственности. «Процесс регистрации осуществляется аналогично процедуре регистрации при сделке купли-продажи любого объекта недвижимости. Мена оформляется по единому договору. Однако если обмениваются объекты в разных городах, то сначала проводится процесс регистрации в Москве, и только после этого пакет документов передается в областную регистрационную палату», — сообщает Ольга Якуничева.
Для государственной регистрации требуются: договор мены, свидетельства о регистрации прав собственности, экспликации, кадастровые паспорта на объекты недвижимости, квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенные согласия супругов участников сделки на ее совершение или нотариальные подтверждения того, что участники в браке не состоят, выписки из домовой книги, а также передаточные акты — на каждую квартиру.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Хоть мену недвижимости не относят к особенно сложным сделкам, все равно, нельзя терять бдительность. Есть опасность нарваться на «нехорошую» квартиру. Впрочем, совет о проверке юридической чистоты квартиры универсален для любой сделки с жильем. И мена — не исключение. Но есть в «безденежной» сделке, когда меняются равноценными квартирами и колоссальный плюс — не надо возиться с деньгами, проверять каждую купюру и дрожать все дни, пока вырученная от продажи сумма находится в банковской ячейке.

Договор мены ( Из книги А. А. Батяев, И. А. Дубровская « Справочник риэлтора » 2008 г. )
Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Договор мены характеризуется следующими признаками:
1) направленность на передачу имущества в собственность;
2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;
3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;
4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным. Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:
1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183.
В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:
1) регистрация сделки — договора мены;
2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;
3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.
Необходимое условие регистрации сделки — наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.
В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие — регистрация перехода права общей собственности.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖКРФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель — собственником в правоотношении собственности.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖКРФ 1983г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.
Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.
При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями — сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖКРФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как «ордер», момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, -юридическое основание для осуществления такого обмена.
В соответствии со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.
Статья 73 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда обмен жилыми помещениями не допускается:
1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК РФ 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК РФ 1983 г. не были предусмотрены.
Следует отметить, что ЖК РФ 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, предусмотренным ст. 166-181 ГКРФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.
Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий ЖК РФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.
К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.
На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Иногда, например, стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете взаимных требований. Если в правоотношении предусмотрен обмен товарами, такое обязательство следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа.

Обмен как способ улучшить свои жилищные условия („Квартирный ряд“, № 24 (543) от 16 июня 2005 г.)
Помните эпизод из доперестроечного фильма «По семейным обстоятельствам», когда теща, желающая разъехаться с неуживчивыми молодоженами, просит «черного» маклера помочь обменять «тетю с двумя дочками на две маленькие тетеньки»?
В переводе с конспиративного языка на обыденный это означает обмен одной квартиры на две отдельные. С тех пор многое изменилось, большая часть квартир перешла в частную собственность, объявлениями о продаже и обмене квадратных метров пестрят многие издания, ими обклеены столбы. Но семейные обстоятельства, как и прежде, заставляют людей менять жилплощадь. У кого-то дети выросли, и стало тесно в узком семейном кругу. Кому-то необходимо разъехаться с бывшей супругой. Кого-то не устраивает неблагоприятная экология в районе. Кто-то просто вырос из малогабаритки, и средства позволяют перебраться в более просторное жилище.
Как правильно осуществить смену места жительства, кто имеет на это право, что нужно знать для того, чтобы обменять свое жилье, в каких случаях обмен не допускается, возможен ли принудительный обмен? Ответы на эти и другие вопросы – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Что новенького?
Если раньше допускались «смешанные» обмены квартир разных видов собственности, например, приватизированной на неприватизированную, то вступивший с 1 марта новый Жилищный кодекс РФ (ст. 72) запрещает подобные обмены. Так что если вы еще не приватизировали свою квартиру, и у вас есть основания для приватизации, поторопитесь, иначе можете остаться «при своих интересах». Напоминаем, что бесплатная приватизация прекращается с 1 января 2007 года, после чего муниципальное жилье уже нельзя будет превратить в свою собственность, продать ее и купить другую. Уже сейчас, по словам риэлторов, они практически перестали заниматься такими сделками, поскольку сделки с неприватизированными квартирами – по сути, торговля государственной собственностью. И сегодня уже продать или купить ее достаточно проблематично.
Неприватизированную квартиру можно обменять лишь на такую же.
Бесплатный совет
Конечно, есть варианты, когда человек хочет приватизировать квартиру, однако он уже использовал свое право приватизации, а потом обменял квартиру в собственности на муниципальную. В таком случае можно «прописать» в квартире своего родственника, имеющего право приватизации. Кстати, дети имеют право два раза приватизировать квартиру – до 18 лет и после, так что оформить жилье в собственность можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия.
Обмен или мена?
И то, и другое – самые доступные способы улучшения своих жилищных условий. Но нужно четко различать эти два понятия, являющиеся в русском языке синонимами. Участниками сделки по обмену могут быть наниматели (арендаторы) муниципальных квартир (с юридической точки зрения они – «наниматели жилья по договору социального найма») и члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, не выплатившие полностью паевого взноса (т. е. формально еще не собственники, а пользователи кооперативных квартир).
При мене одна собственность меняется на другую (гл. 31 Гражданского кодекса РФ). Если при обмене обменивается лишь жилплощадь, то при мене можно поменять квартиру, например, на автомобиль, да хоть на танк! Мена возможна между собственниками жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность). Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации.
У этих двух видов сделок разные «правила игры», разные условия. Правила обмена жилья диктуются нормами жилищного законодательства. Мены – гражданского законодательства.
Что можно обменивать:
Предметом обмена может быть изолированное жилое помещение. Или часть его («частичный» обмен), приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, совладельца частного жилья. Но такой обмен возможен, если въезжающие – члены семьи, оставшейся проживать в этом помещении, то есть родственники (таким образом, происходит воссоединение семьи и им выдается один договор социального найма), либо участники общей (долевой, совместной) собственности.
Какие нужны документы
Согласно временному положению о порядке обмена и (или) мены, утвержденному распоряжением Департамента муниципального жилья г. Москвы (так он назывался) от 9 апреля 1996 года № 74, для обмена жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, необходимо представить:
1. Заявление типового образца от ответственного нанимателя об обмене жилья. Оно должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на жилплощадь. Включая временно отсутствующих – в таком случае необходимо нотариально заверить согласие отсутствующего на обмен. Как известно из практики, как раз на таком сборе «согласных голосов» весь процесс обмена и может застопориться. Для обмена кооперативного жилья нужно также согласие ЖК (ЖСК), так как новый жилец по закону становится членом кооператива.
2. Выписку из домовой книги.
3. Копию финансового лицевого счета.
Еще нужно согласие вашего ЖЭКа в виде подписи и печати на бланке заявления. Собранные документы сдаются в Московское государственное коммерческое агентство «Мосжилсервис»: либо в городскую службу (ул. Гиляровского, 55, к. 2), либо в отделение своего округа. «Мосжилсервис» и займется вашим обменом. Услуги платные. Тарифы официальные и зависят от сроков рассмотрения комиссией «Мосжилсервиса» ваших документов. За «скорость» придется заплатить побольше.
Более подробную информацию можно получить по телефону 281-19-50.
НЕЛЬЗЯ!
Жилищный кодекс запрещает обмен жилья, если:
он носит корыстный или фиктивный характер (т. е. участники сделки намерены извлечь из него материальную выгоду или на самом деле не собираются покидать насиженные места);
дом грозит обвалом (требуйте у местных властей техническое заключение об этом!) или подлежит сносу;
жилое помещение находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с выселением граждан, сносу, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели в соответствии с постановлением правительства Москвы. Учтите, что капремонт без переустройства не может быть причиной отказа;
жилое помещение по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилищного фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (маневренный фонд, служебный, предназначенный под общежития и т. д.);
квартира является служебной или находится в общежитии;
в результате обмена жилищные условия одной из сторон ухудшатся настолько, что она получит право стать на очередь на улучшение жилья;
если право пользования, владения и (или) распоряжения на жилую площадь оспаривается в судебном порядке;
жилое помещение находится под залогом;
на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела;
иногородний обмен допускается лишь при соответствии количества въезжающих и выезжающих (за исключением отдельной категории лиц, подлежащей безусловной регистрации в Москве в соответствии с действующим законодательством). Такое соответствие не требуется при обмене жилой площади в Москве на жилую площадь в пределах области.
Подготовила Галина Писарчик при содействии юриста агентства «Рескор» Людмилы Саушкиной

Обмен — самый древний способ операций с жильем («M2 = Квадратный метр», Выпуск №26 (234)29 июня — 5 июля 2005 г.)
Один из наиболее распространенных способов изменить жилищные условия — обменять имеющуюся квартиру на другую, которая имеет более подходящие параметры. Эта сделка, как и любая другая, связанная с недвижимостью, должна быть скреплена соответствующим договором. Юрист М2 рассказывает о правилах составления договора мены и мерах предосторожности, которые необходимо принять, чтобы не стать жертвой мошенничества.
Договор мены заключается в простой письменной форме. В нем необходимо точно указать отличительные особенности обмениваемого имущества, с помощью которых можно будет точно определить, что именно подлежит обмену (адрес, площадь и количество комнат). Если в договоре просто указано: «Я, Иванов Сергей Сергеевич, меняю квартиру, принадлежащую мне, на квартиру, принадлежащую Сергееву Николаю Николаевичу. », такой документ будет признан недействительным. Та же участь ожидает договор, по условиям которого недвижимость или иное имущество обмениваются на деньги, поскольку в данном случае применяются нормы договора купли-продажи.
Деньги не исключаются
Вместе с тем, если предметом сделки являются предметы разной стоимости, при заключении договора мены может быть предусмотрена денежная компенсация. В соответствии с п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса РФ предметы считаются равноценными, если в договоре не указано иное.
Если предметы обмена неравноценны, та из сторон, которая получает более дорогую вещь, обязана возместить второй стороне разницу. Несмотря на то что одна из сторон получает не только имущество, но и некоторую сумму денег, к договору мены не применяются правила купли-продажи, поскольку присутствует момент обмена имущества. Таким образом, обмен с доплатой — явление абсолютно законное.
Разумеется, стороны имеют право признать предметы договора равноценными, но и в этом случае им придется доказывать свою позицию. Возьмем две принципиально разных ситуации. В первом случае при обмене квартир стороны договорились считать равноценными трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м и однокомнатную площадью 40 кв. м (при прочих равных параметрах). Соотношение истинной стоимости этих объектов будет как минимум 2:1. Никакие ссылки на то, что стороны считают предметы договора равноценными, не помогут.
Во втором случае стороны заключили договор мены квартир, одна из которых стоит $125 тыс., а другая — $130 тыс. Формально стоимость этих объектов разная, но владельцы вправе указать не точную цену квартир, а среднюю стоимость подобного жилья на рынке недвижимости. Подобное «усреднение» может «съесть» незначительную разницу в стоимости. Вместе с тем благодаря такой оценке все формальные требования будут соблюдены, а документы — оформлены без нарушений. Стоит учитывать, что, если цены на обмениваемые квартиры имеют существенную разницу, указанный способ не подходит: есть вероятность, что договор признают недействительным по иску какого-либо заинтересованного лица.
Лучше всего произвести оценку обмениваемого имущества — это позволит в случае необходимости документально доказать чистоту и законность намерений сторон договора.
Пример. Между гражданином К. и гражданином П. был заключен договор мены квартир. Через некоторое время в суд был подан иск о признании сделки недействительной. Истцом выступал банк, в котором П. взял кредит, но не смог вернуть его. Кредитор через суд добился наложения ареста на все имущество П. Выяснилось, что квартира, которую П. занимал ранее, была значительно дороже той, которую он получил по договору мены. Банк настаивал на признании сделки недействительной. Суд счел банк косвенно заинтересованной стороной, поскольку имущественное положение П. влияет на его способность погасить кредит. В итоге договор мены был признан недействительным, а имущество возвращено прежним владельцам. П. был вынужден не только расстаться со своей квартирой для погашения задолженности перед банком, но и возместить ущерб К.
«Натуральный» обмен
Возникает вопрос, реально ли при обмене неравноценных квартир компенсировать разницу не денежной суммой, а каким-либо другим имуществом? К сожалению, однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса по договору мены одна сторона обязуется передать другой стороне один товар в обмен на другой. Данная формулировка расценивается как указание на то, что обменивается строго один предмет на другой. Но норму можно истолковать и таким образом: если несколько вещей считать одним товаром, предоставляемым взамен другого, это не нарушит существующего законодательства.
В том случае, если квартира обменивается на несколько вещей, все имущество желательно оформлять в качестве единого предмета договора, предоставляемого в обмен на недвижимость. В этом случае в договоре указывается только общая стоимость группы передаваемых вещей.
Процедуры и рецепты
В договоре обязательно необходимо указать сроки передачи имущества. Если одна сторона уже передала предмет договора, она имеет право потребовать от второй стороны аналогичных действий независимо от зафиксированной в договоре даты. Если вторая сторона отказывается от исполнения своих обязательств или «тянет» время, обманутый партнер требует возврата своего имущества либо обращается в суд с требованием обязать контрагента к исполнению обязательств по договору. В качестве подтверждения факта передачи им своей квартиры (т. е. исполнения обязательств по договору) он вправе использовать акт приема-передачи квартиры.
Данный документ должен оформляться во время непосредственной передачи имущества (если это делается раньше, многократно возрастает риск оказаться жертвами мошенников, которые в случае претензий смогут предъявить документ, подтверждающий их добросовестность). Поэтому, как бы вы ни доверяли партнеру по договору, акт приема-передачи квартиры стоит подписывать только тогда, когда вы получаете ключи и документы на квартиру. Более того, при этом желательно находиться в самой квартире во избежание того, что вам вручат другие ключи.
Финальный этап сделки — получение свидетельства о праве собственности на квартиру. Несмотря на то что Гражданский кодекс РФ по договору мены предусматривает переход права собственности на имущество с момента его передачи, это право еще необходимо надлежащим образом оформить. При обмене процесс оформления свидетельства происходит так же, как и при покупке жилья, но в качестве документа, подтверждающего права на квартиру, в данном случае выступает договор мены (вкупе с оформленными актами приема-передачи обеих квартир).
Каждая из сторон оплачивает оформление права собственности на новоприобретенную квартиру самостоятельно (если иное не предусмотрено договором). Свидетельство получено — сделка завершена благополучно.
Иван КУПРИЯНОВ, юрист

Другой альтернативы нет
Договор мены предусматривает обмен квартирами. Однако реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: довольно непросто найти человека, который хотел бы переехать в вашу квартиру, при этом продавая именно такое жилье, которое подходит вам. Поэтому на практике такие обмены осуществляются через сделки купли-продажи — так называемые альтернативные сделки.
Выгоды альтернативной сделки в сравнении с прямым обменом очевидны. Она проходит быстрее, нежели поиск выгодного обмена. Вы можете продать свою квартиру гораздо дороже, а купить дешевле или квартиру большей площади. Кроме того, при альтернативе предоставляется лучший выбор: квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, нежели тех, владельцы которых планируют прямой обмен. А главное, при договоре мены одна квартира меняется на другую без изменения сути. Например, в квартире прописана семья из двух человек, а в той, которая интересна им для обмена, пятеро, значит, именно эти пятеро должны участвовать в обмене, выехать и прописаться в новую квартиру. Однако в большинстве случаев люди разъезжаются или съезжаются, к примеру, разводящиеся супруги меняют одну квартиру на две или молодожены продают свои однушки, чтобы приобрести трехкомнатную квартиру с доплатой. Вариантов может быть очень много, а при договоре мены люди заведомо ограничены в выборе.
Суть альтернативной сделки в том, что ваша квартира продается одновременно с покупкой новой. Для этого необходимо найти покупателя на ваше жилье и подобрать новую квартиру, то есть одновременно организовать две сделки. Сложность в том, что все это нужно сделать довольно быстро, поскольку покупатель квартиры, как правило, не хочет ждать долго. Кроме того, на рынке недвижимости цены могут вырасти за считанные недели, что может привести к повышению стоимости той недвижимости, которую вы желаете приобрести. Надо сказать, альтернативные сделки осложняются еще и тем, что зачастую вырастают в длинные цепочки из таких же альтернатив, которые могут тянуться бесконечно. Задача риэлтора (агента) — вовремя такую цепочку остановить, то есть, зная сложности, с которыми может столкнуться клиент на этапе приобретения квартиры с разъездом, выбрать свободную квартиру, если таковые на рынке присутствуют.
Роль риэлтора в организации сделки купли-продажи трудно переоценить. Мало того что этот специалист находит покупателя на вашу квартиру и варианты новых квартир, он еще и организует всю сделку так, чтобы она состоялась, тогда как осуществить это самостоятельно очень непросто. Ведь необходимо достичь договоренности со всеми участниками цепочки альтернатив, которых зачастую может быть больше 10 человек, обо всех нюансах: начиная от условий договора на доступ к ячейке, заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры. Кроме того, риэлтор проверяет готовность пакетов документов на все квартиры, чтобы в последний момент не оказалось, что деньги депонированы в ячейку, а для получения недостающей справки по закону положено 30 дней:
Одним словом, учесть все нюансы альтернативной сделки может только профессионал. Именно поэтому без его помощи зачастую не обойтись. Агент ко мпан ии » Прайм риэлти » найдет покупателя на вашу квартиру и подберет вам новое жилье в соответствии с вашими требованиями. Кроме того, агент организует процесс покупки и продажи квартиры так, что сможет сэкономить ваше время, деньги и силы.
Главная страница
Дополнительные материалы по теме из обзора прессы