Содержание статьи:

Договор аренды помещения между физическим лицом и организацией

Все вопросы, связанные с составлением договора аренды помещения между юр и физлицом регулируются 34 главой ГК. Мы коротко пройдемся по основным особенностям соглашения, подробнее остановимся на том, что в него нужно включить.

Особенности составления договора аренды

Сперва остановимся на особенностях заключения договора аренды между физическим лицом и ИП 2016:

  • срок не ограничен законодательно – т.е. в договоре аренды можно не указывать конкретные даты, в таком случае действовать он будет бессрочно (ст. 610). Желательно при составлении обсудить возможность расторжения документа досрочно, перечислить условия, необходимые для этого;
  • оплата – между физическими лицами чаще всего используется наличный/безналичный расчет, т.е. в договоре аренды указывается сумма. Если же съем недвижимости выполняется организация, то возможна: оплата в виде доли от ее дохода, предоставление в счет оплаты какого-либо имущества организации или услуг с ее стороны. Возможны и комбинации перечисленных способов;
  • арендатор/арендодатель сами решают, кто будет оплачивать связь, интернет, коммунальные услуги. Сторона, оплачивающая эти расходы обязана предоставить квитанции по требованию арендатора/арендодателя.

Есть ли отличия в структуре договора аренды между ООО и физ лицом и ИП с физ лицом

Отличий в договоре аренды между ООО и физлицом и ИП с физлицом нет, в документе указываются те же данные. Выделим разве то, что в случае проблем с финансами ИП будет рассчитываться по долгам личным имуществом, а в ООО отвечать придется гендиректору, собственникам. В этом отличие ИП и ООО, собственника сдаваемой недвижимости это должно волновать разве с точки зрения взыскания задолженности при банкротстве арендатора. В случае с ООО шансов больше.

Еще один нюанс – мы ведем речь исключительно о нежилой недвижимости. Договор аренды под офис между физическим и юридическим лицом (образец остается стандартный) не будет действовать. Дело в том, что арендуя жилую недвижимость предприниматель не может ее использовать в качестве нежилой, т.е. квартиру сперва нужно было бы перевести в категорию нежилой.

Так что если ИП с физлицом заключает договор аренды и планирует использовать недвижимость, например, под офис, то речь идет именно о нежилой недвижимости.

Состав договора аренды

В состав этого документа входят:

  • реквизиты арендатора/арендодателя;
  • подробная характеристика объекта. Нужно указать его адрес, этажность, площадь и прочие данные, необходимые для идентификации снимаемого объекта. Если заключается договор аренды между ИП об аренде, например, офиса, указывается его номер и т.д.;
  • срок действия договора;
  • что должны делать арендатор/арендодатель. Решаются такие вопросы как на чьи плечи ляжет проведение капремонта, возможность проведения арендатором неотделимого улучшение и последует ли за это компенсация со стороны владельца объекта, как часто будет происходить контроль состояния объекта и т. д.;
  • порядок оплаты, сроки и штрафные санкции за их нарушение. Учтите, что если договор аренды составляется между ООО и ООО, то суммы могут быть значительными, наличными допускается расчет до 100000 рублей;
  • как будут разрешаться спорные ситуации;
  • условия прекращения действия договора. Очень важный пункт, желательно предусмотреть несколько вариантов досрочного расторжения договора аренды, сделать это можно и через суд, но если в соглашении будут эти пункты, то процесс будет более легким;
  • прочее (зависит от конкретной ситуации).

Опционально к договору аренды прикладывается акт приема/передачи имущества во временное пользование. Нужно как минимум 2 экземпляра договора аренды (если он заключен на срок до 12 мес. и госрегистрация не нужна), еще один нужен будет если договор аренды будет действовать в течение более длительного срока и госрегистрация станет необходимой.

Заключение

Порядок составления договора аренды не зависит от того, заключается он между юр. или физлицами, основные пункты остаются теми же. Образец можно загрузить по ссылке ниже, и на его основе разработать документ, подходящий под вашу ситуацию.

Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/[email protected]).

Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2). В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/[email protected] ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.

Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей (смотрите также постановления Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011, Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2011 N 7а-138м).

Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

17 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Могу ли я заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом?

Могу ли я (ИП) в 2018г. заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (вид деятельности — розничная торговля пивом)?

Ответы юристов (1)

Аннна, здравствуйте! У вас неодносложный вопрос, и для корректного ответа необходимо больше информации. Правильно ли я понимаю, что вы предполагаете заниматься торговлей пивом как ИП, а нежилое помещение в качестве магазина назодится в собственности физического лица?

В любом случае предпочтитеььно посмотреть все документы на помещение, заключить долгосрочный договор аренды и зарегистрировать его в государственных органах.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли заключить договор на аренду нежилого помещения, между юридическим и физическим лицом?

Доброе утро можно ли заключить договор на аренду м-ду юридическим и физическим лицом т.е физическое личцо хочет снять в аренду нежилое помещения у юридического

Ответы юристов (3)

Есть вопрос к юристу?

Да, можете, но обязательно в письменной форме, и желательно на срок не более года, что бы не регистрировать в палате.

Препятствия для заключения такого договора законом не установлены. Т.е. заключить такой договор вы вправе.

При этом стоит иметь в виду, что коммерческая деятельность в данном помещении физ. лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя будет квалифицирована как незаконное предпринимательство. В том числе последующая сдача в аренду этого помещения, т.к. будет пристствовать характерный признак предпринимательской деятельности — систематическое получение от неё дохода.

Также в любом случае с получаемых доходов должен быть уплачен налог.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом?

Помещения, предназначенные для коммерческой деятельности, относятся к нежилому фонду.

Собственник данного вида недвижимых объектов вправе передавать их в аренду, соблюдая установленные нормы законодательства.

В статье показаны основные правила этой процедуры, если собственник – физическое лицо.

Как правильно заключить договор между физическим и юридическим лицом, читайте в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база передачи арендных прав

Гражданский кодекс не выделяет особых норм, согласно которым производится аренда нежилой недвижимости.

Поэтому на неё распространяются общие нормы, регулирующие права контрагентов: арендатора и арендодателя.

Право аренды возникает на основании составления сторонами гражданско-правового договора. Общие положения аренды даны в главе 34 ГК РФ.

Однако для этого требуется оформление статуса ИП. Те же нормы изложены в Письме Минфина от 17. 11. 09 г., под № 03-04-05-01/808.

Существенную роль играют следующие источники законодательства, которые можно применять в частных случаях передачи помещения с коммерческой целью:

  • статья 606 ГК РФ оглашает общие нормы и критерии аренды как гражданского акта.
  • Правоспособность договора, по которому происходит передача прав, регулируется п. 2 ст. 434 ГК РФ. Стороны договора – ст. 432, ст. 606 ГК РФ.
  • Право сдачи объекта в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному собственником лицу – ст. 608 ГК РФ.
  • Характеристики объекта даются в договоре на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ.
  • Сроки контракта опираются на п. 2 ст. 610 ГК РФ.
  • Статья 615 ГК РФ определяет использование арендуемого нежилого помещения только по условиям положений договора. Если они не установлены – по целевому назначению.
  • Статья 634 требует внесения пункта с указанием суммы арендной платы.

Отдельно можно выделить нормативы, требующие обязательной регистрации экземпляров договоров, сроки действия которых составляют более года. В их числе:

Необходимые документы

При оформлении передачи права аренды требуется пакет документации, подтверждающей правоспособность сделки. Физическое лицо подтверждает право собственности на нежилой объект, а так же предоставляет гражданский паспорт.

Поверенный, действующий в интересах собственника, предъявляет нотариально удостоверенную доверенность. В пакет документации арендодателя входят:

  1. правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности на помещение;
  2. свидетельство, удостоверяющее форму собственности, выданное Росреестром;
  3. кадастровая и техническая документация на помещение, в том числе – выписка из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП);
  4. если помещение переводилось из жилого фонда в нежилой – разрешение на изменение назначения, зарегистрированный в Росреестре;
  5. кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста.


Если квартира была приватизирована, а затем переведена в нежилой фонд, прилагают:

  • свидетельство о приватизации;
  • справку из БТИ об изменении назначения;
  • кадастровый паспорт.

При регистрации в кадастровой палате к обозначенному пакету документации прилагаются 3 экземпляра договора аренды и квитанция об уплате государственной пошлины.

Особенности аренды помещения физическим лицом

Аренду может оформить физическое лицо, составив соответствующий нормам законодательства гражданско-правовой договор.

Арендовать помещение можно только для использования в коммерческих целях.

Они требуют соответствия целевому назначению, указанному в кадастровой документации, в том числе – в кадастровом паспорте.

Цели аренды обязательно прописываются во вводной части текста договора. В этой же части формулируется:

  • определение сторон;
  • предмета договора.

Предусматривается, что аренду целесообразно оформлять лицу для предпринимательских целей. Поэтому арендатор выступает в качестве индивидуального предпринимателя.

Может ли оно сдавать нежилое помещение в аренду?

Граждане вправе приобретать нежилую недвижимость с торгов, или иным образом оформлять в индивидуальную собственность.

Положения о собственности регулируются нормами главы 17 ГК РФ и статьи 35 Конституции РФ.

Имеет ли право физ. лицо сдавать в аренду помещение для коммерческой деятельности? Да, поскольку согласно обозначенным нормам, владелец вправе распоряжаться недвижимым имуществом по собственному усмотрению.

Главное в данном случае – добросовестное оформление недвижимости, с последующей уплатой налога с прибыли. А так же – соблюдение установленных норм использования, с обязательным оформлением предпринимательской деятельности.

Если сдача в аренду нежилого помещения им же и осуществляется

В этом случае оба контрагента обязаны соблюдать следующие требования законодательства:

  1. оформить индивидуальное предпринимательство.
  2. Договор составлять от имени индивидуальных предпринимателей, несмотря на соответствие статусу физических лиц.
  3. На основании составленного и удостоверенного сторонами документа по истечении налогового периода заполнять налоговую декларация по форме 3-НДФЛ, с уплатой подоходного налога. Или отчитываться в ФНС по специальной программе налогообложения.

При оформлении ИП допускается переход на упрощённую систему налогообложения, что позволяет снизить сумму уплачиваемого налога с 13% от общей суммы – до 6%.

Статусы ИП указываются во вводной части, при определении сторон сделки.

Впоследствии, в тексте договора они именуются «арендодатель» и «арендатор». В заключение указываются персональные данные контрагентов, с указанием реквизитов ИП.

Инструкция составления договора

Сделка носит характер коммерческой, поэтому обязательно указывать на все существенные положения контракта. Обязательно в предмете договора указать объект, в отношении которого составляется документ.

Здесь важно указать точные координаты, чтобы арендатор мог удостоверить правомочие владения именно указанным в договоре помещением. Иногда подробный адрес может быть достаточно длинным, включая и назначение помещения.

Например: «офисное помещение по улице Володарского 187, строение 3/2, офис 321 а».

Далее следуют существенные положения договора. Можно использовать нижеследующие:

  1. Срок аренды. Если он не указан – помещение может использоваться бессрочно, до расторжения условий договора.
  2. Условия предоставления арендной платы: ежемесячно или поквартально и т.п. Стоимость аренды, которая указывается цифрами и прописью.
  3. Права сторон. Например: «арендатор имеет право пользоваться офисным помещением»; «арендодатель имеет право взимать оплату с арендатора, за использование помещения».
  4. Ответственность сторон. Здесь указываются пени и иные условия, предусмотренные за нарушение имущественных прав контрагента.
  5. Условия расторжения договора – по согласию сторон, в одностороннем порядке.

В заключение ставятся подписи сторон и печати ИП.

Эта инструкция универсальна независимо от того, заключается договор между физическим и юридическим лицом, или между двумя юридическими, или между двумя физическими. Однако для последнего типа сделки есть свои нюансы, о которых будет рассказано ниже. Кроме того, эти правила заполнения договора действительны и на территории ЛНР.

Если физическое лицо сдаёт помещение юридическому лицу

Оформив ИП, собственник вправе передавать право аренды также физическому лицу. В этом случае потребуется изменить некоторые параметры вводной части и положений договора.

Если арендатор недвижимости юридическое лицо, ему требуется предъявлять дополнительно выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), с внесением реквизитов и юридического адреса в договор.

Стороны определяются в соответствии с возникшей юридической ситуацией. Например: «Мы, нижеподписавшиеся, в лице индивидуального предпринимателя Миронова В.В., именуемого в дальнейшем «арендодатель» и компании «ООО Скарабей, в лице директора Косарёва С.С.», именуемой в дальнейшем «арендатор», составили договор о нижеследующем».

После представления сторон текст договора строится в стандартном режиме. Определяется адрес офиса, складского помещения или торговой точки.

Далее следуют положения, изложенные пунктами в той же последовательности, как и в случае с двумя индивидуальными предпринимателями.

В заключение ставится подпись арендодателя, указываются его персональные данные. Со стороны арендатора подписи сопутствует следующая информация:

  • реквизиты компании;
  • юридический адрес компании;
  • должность уполномоченного лица;
  • Ф.И.О. уполномоченного лица.

Ставится печать учредителя компании.

Подводные камни

Если арендодатель не оформит предпринимательство, договор может считаться недействительным и подлежать расторжению. Это допускает риски в сторону арендатора.

И наоборот – если коммерческая деятельность арендатора прекратится банкротством – он может:

  • не получить установленной арендной платы;
  • на период оформления банкротства помещение будет простаивать;
  • данные обстоятельства не избавят его от подачи декларации.

Так же, в силу инфляции, ему придётся повышать стоимость арендной платы только по соглашению с контрагентом. В случае его отказа, придётся взыскивать расторжение договора в суде.

Заключение

Собственник помещения, в статусе физического лица может передавать право аренды, если будет официально отчитываться перед налоговым органом, подавая ежегодную декларацию. Для этого требуется составить договор аренды, с его обязательной регистрацией, если срок аренды больше года. В этой статье были рассмотрены все варианты по сдаче в аренду помещения, в том числе, когда физ. лицо сдает в аренду нежилое помещение физ. лицу и физ. лицо сдает в аренду нежилое помещение юр. лицу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)