Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671 Гражданского Кодекса РФ

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК «Наем жилого помещения». Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель — одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст. 677 ГК).

Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.

3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.

Ст. 671 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 671. Договор найма жилого помещения.

27 мая 2014

23 мая 2014

7 мая 2014

23 июля 2013

14 марта 2011

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, может ли НКО (БФ) заключить договор аренды с физическим лицом на жилое помещение для использования помещения под офис? Какие сложности могут возникнуть для НКО и для арендодателя в таком случае? Можно ли будет перечислять оплату за аренду на личный счет арендодателя? Благодарю.

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

Об НДС в отношении услуг по предоставлению в пользование физлицу жилого помещения, которое принадлежит организации на праве аренды.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, могу ли я указать при регистрации ООО адрес прописки (и проживания) директора ООО в качестве юридического адреса? Учредителей планируется двое.

Вопрос относится к городу Ишимбай

Здравствуйте!Пустили в квартиру парня на некоторое время (проще говоря,сдали квартиру) без составления договора.Через некоторое время он выехал из квартиры,оставив в ненадлежащем состоянии нашу мебель.Также вместо нашего телевизора в квартире оказался другой.В устной форме договорились,что молодой человек отдаст деньги за коммунальные услуги. Через некоторое время мой номер он внес в черный список и мои смс-сообщения,естественно, игнорирует!Подскажите пож-та,могу ли я обратить в соответствующие органы для взыскания с «квартиранта» ответственности за порчу имущества?

Здравствуйте. Я сдал свою квартиру (моя собственность) физическому лицу. Заключил с ним договор аренды, а правильнее было бы заключать договор НАЙМА. Теперь мне надо судиться , так как арендатор не заплатил и съехал. Не посчитает-ли суд этот договор аренды ничтожным? Это первый вопрос. Арендатор подписал со мной доп.соглашение , в котором обязуется выплачивать дополнительно по 2% в от суммы задолженности за каждый день задержки платежа. Год он не платит. Набежала большая сумма. Есть-ли какие-то ограничения этой суммы? Так ведь можно всю жизнь на эти проценты работать. А арендатор спокоен как столб вдали от дорог ( у него есть опытный юрист).

Вопрос относится к городу Челябинск

Законом субъекта РФ установлено, что размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по виду деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности» установлен в зависимости от количества обособленных объектов. НК РФ не содержит разъяснения понятия «обособленный объект». ИП сдает в аренду (наем) нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, другим ИП. Что следует считать обособленным объектом для целей применения ПСН: объект нежилого помещения, принадлежащий ИП на праве собственности, или количество заключенных им договоров аренды (найма) нежилого помещения?

Живу в комнате общежития с 2007 года, с 2011 по договору коммерческого найма, заключенного на 5 лет. можно ли приватизировать это жилье, либо приобрести в собственность каким либо другим способом?

Я наниматель комнаты в коммунальной квартире, в моём случае не выполняется требование статьи (п.2 ст. 76 Жилищного кодекса РФ), а именно собственник комнаты заселяет квартирантов без моего согласия.Комментарии по данной статье были даны в российской газете «Народный совет» №36, 2010 г. Автор статьи — юрист-Андрей Малых. Обращалась в управление Федеральной Миграционной Службы Удмуртской Республики,администрацию г.Ижевска ,прокуратуру Удмуртской Республики,но квартиранты продолжают жить в квартире по сегодняшний день, без моего согласия. Прошу дать ответ на мой вопрос.

Здравствуйте. Могу ли я использовать частный одноэтажный жилой дом находчщийся в собственности в качестве офиса не переводя его в нежилое помещение?

Из Письма Минфина России от 24.06.2005 N 03-05-01-04/205 можно сделать вывод о правомерности отнесения организацией на расходы затрат в виде суммы арендной платы по аренде нежилого помещения у физического лица, не зарегистрированного в качестве ПБОЮЛ, при исчислении налога на прибыль. Распространяются ли положения указанного Письма на случай аренды организацией у физического лица жилого помещения (помещение используется организацией для размещения офиса)?

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

1. Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта — ордера — в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (ст.13 Закона о жилищной политике), либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта — в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения.
Суть жилищного обязательства — во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья. Краткосрочный наем (см. коммент. ст.683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.
Стороны договора — наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК — собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды (см. коммент. гл.34). Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (см. ст.212 ГК).
В связи с таким требованием закона государственные или муниципальные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству (см. коммент. ст.608, 650) не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ, предприятия субъекта РФ или муниципального образования — соответствующего Комитета по управлению имуществом. Госкомимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным агентствам.
Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт закрепленных за ними жилых домов на праве хозяйственного ведения (см. ст.294 ГК). Жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией (ст.22 ЖК).
Балансодержатель жилого дома — не его титулодержатель. Таковым является собственник дома или его части (частей) или уполномоченное им лицо (уполномоченные им лица) (см. также п.5 постановления Пленума ВАС РФ No.13 от 17 сентября 1992г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности». — Вестник ВАС РФ, 1993, No.1, с. 78).
Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей — оплата, наниматель и объект договора.
Договор возмездный (см. коммент. к ст.682) Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит его в регулирование гл.36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.
В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст.608) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст.672, 677), хотя настоящая статья его не называет. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК.
От аренды этот договор отличается также специальным объектом — жилым помещением (см. ст.288 ГК и коммент. к ст.650, 673). Жилое помещение здесь — обобщенное понятие (см. коммент. к ст.673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность — нежилое помещение прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.
2. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (см. коммент. к ст.650) или договора безвозмездного пользования (см. коммент. к ст.689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (см. ст.240).

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарии к ст. 671 ГК РФ

Настоящая статья содержит общее определение договора найма жилого помещения, устанавливая основные обязанности сторон сделки. Пункт 2 указывает на особенность предоставления жилого помещения юридическим лицам. Исходя из содержания статьи следует сделать вывод о том, что нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только физическое лицо — гражданин. Юридическое лицо может получить жилье во владение и пользование только по договору аренды либо иному договору. При этом жилое помещение, полученное по таким договорам, может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан. Более подробно вопросы найма жилого помещения рассматриваются в специальных статьях Жилищного кодекса РФ.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК «Наем жилого помещения». Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель — одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст. 677 ГК).

Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.

3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.

Другой комментарий к статье 671 Гражданского Кодекса РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) . При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2011.

См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2012. С. 920 — 928.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, регулируемого гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288 ГК).

В свою очередь договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) . Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2012 (8-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г. , к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963).

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстановил прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2001. N 21. Ст. 2063).

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды . Соответственно, в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 342 — 344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право добросовестного арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).