Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к Ст. 290 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения, по существу, следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

2. Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество.

Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии — в порядке, устанавливаемом судом.

Среди способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ и комментарий к ней). В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению — сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

3. Несмотря на то что в федеральных законодательных актах специальных указаний нет, следует иметь в виду, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей — квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

во-первых, отсутствие возможности выдела долей в натуре;

во-вторых, невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

в-третьих, признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

На наш взгляд, применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии.

4. Нельзя не отметить, что нормативные правовые акты разного времени, регулирующие отношения собственности в многоквартирных домах, приводят (приводили) разные перечни имущества, находящегося в общей собственности собственников жилья. Согласно утратившему силу Закону об основах федеральной жилищной политики в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно перечисляли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья.

———————————
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 52. Ст. 5079.

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из изложенного видно, что во всех документах перечень общего имущества остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Следует обратить внимание на то, что в данный ЖК РФ в отличие от прежнего законодательства перечень имущества входят и земельные участки (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Как верно указывает И.Б. Миронов, правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств .

———————————
Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 40.

5. Как и в ГК РФ, в ЖК РФ указывается на возникновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем первоначально Закон об основах федеральной жилищной политики говорил об использовании обоих видов общей собственности — долевой и совместной. Однако по отношению к недвижимости наиболее эффективной, бесспорно, является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ на основании ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого Закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 г. Государственная Дума, приняв новый ЖК РФ, решила рассматриваемый вопрос в соответствии с ГК РФ и практикой применения ныне отмененного Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» .

———————————
Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более приемлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность, кроме всего прочего, характеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

6. Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь жилого помещения или иной недвижимости, принадлежащей лицу на праве собственности.

Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

7. По общему правилу владение или пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

До введения в действие ЖК РФ и Закона о товариществах собственников жилья Временное положение о кондоминиуме прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недвижимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов.

Первоначально Закон о товариществах собственников жилья, а затем и ЖК РФ отменили данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кондоминиумов и другим объединениям такого типа, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зарубежных государств российское законодательство детально не регламентирует процедуру принятия решения о приобретении недвижимости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно регламентируется по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании преимущественного права покупки квартиры. Во-вторых, при наличии возможности приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих случаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретенной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.

8. В ЖК РФ впервые регламентируется правовое значение собрания собственников и процедур проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимо отличать данное собрание от собрания в товариществе собственников жилья как органа управления юридического лица . Собрание собственников решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности.

———————————
Об органах управления товарищества собственников жилья см. комментарий к ст. 291 ГК РФ.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

— выбор способа управления многоквартирным домом.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников. Правило о возможности созыва собрания одним собственником вызывает сомнение, поскольку один собственник теоретически может неоднократно, например два раза в месяц, собирать собрания по одним и тем же вопросам, что вряд ли можно назвать эффективным способом управления.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

При этом в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

— сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

— форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

— дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

— повестка дня данного собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе введение ограничений пользования им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются большинством — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Нельзя не согласиться с высказыванием В.В. Андропова о том, что право на участие в принятии решений общего собрания не только предполагает право присутствия на собрании, но и, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса .

———————————
Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. N 1. С. 3.

В тех случаях, когда собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением собрания, он вправе обжаловать его в суде. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Следует иметь в виду, что ст. 47 ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

В ст. 48 ЖК РФ устанавливается, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников, по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по тем из них, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Общие ­ собрания ­собственников: проблемы и ошибки

Приватизация жилищного фонда привела к массовому появлению собственников помещений в домах, где присутствует общая долевая собственность, и к необходимости более тщательно проработать законодательство, регулирующее отношения в сфере содержания и пользования общим имуществом. Главным принципом по данному вопросу является «согласие большинства», которое достигается при обсуждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопросов, связанных с общим имуществом.
В настоящее время основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются:
– Жилищный кодекс РФ (статьи 45–48);
– Гражданский кодекс РФ (глава 9.1);
– Приказ Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр. «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»;
– Приказ Минстроя России от 31.07.2014 №411/пр. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Согласно статье 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);
3) очно-заочного голосования.
Самое большое затруднение у собственников помещений вызывает проведение общего собрания посредством очного голосования, так как не каждый собственник обладает возможностью обеспечить соответствующее место проведения собрания, которое способно вместить всех собственников. В результате в настоящее время самыми распространенными формами проведения общих собраний являются заочная и очно-заочная формы.

Уведомить всех? ­Невозможно…
Сложности реализации законодательства по организации и проведению общего собрания собственников помещений возникают уже с начала организации общего собрания при уведомлении инициатором собрания всех собственников о его проведении (характерно для собраний в любой форме).
Так, согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.
Чтобы реализовать данную обязанность, инициатору собрания необходимо:
– при вручении лично каждому собственнику удостовериться, кому он вручает уведомление (проверить право собственности и сверить с документом, удостоверяющим личность), что практически неисполнимо в домах с большим количеством квартир, а в Санкт-Петербурге большинство таких домов;
– при рассылке уведомлений почтовым отправлением инициатор, исходя из положений ст. 20 ГК РФ, должен отправить письмо по месту жительства собственника, о котором он не всегда может знать, а сама реализация данной обязанности связана с денежными затратами, на которые собственники чаще всего не соглашаются.
В итоге уведомления раз­вешиваются в местах общего пользования, хотя решения об ином порядке уведомления не принималось, либо вручаются лицам, открывшим дверь квартиры, которые не всегда являются собственниками.

Голосование: поле для махинаций
Следующей сложностью является само голосование на собрании.
При проведении общего собрания в форме очного голосования законодательно не урегулирован порядок фиксации голосов собственников, если голосование проводится участниками «поднятием рук». Так, по результатам такого собрания может быть составлен протокол общего собрания собственников, содержащий итоги голосования и не позволяющий проверить собственникам помещений, как производился подсчет голосов, кто и как проголосовал, и являются ли сведения в протоколе достоверными. Также это препятствует проведению проверки органами жилищного надзора на предмет правомерности принятия решений о выборе юридического лица в качестве управляющей организации и об утверждении договора управления, а также создания товарищества собственников жилья.
При проведении собрания в форме заочного голосования статьей 47 ЖК РФ установлено, что решения собственников, оформленные в письменной форме, по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Таким образом, заполнить решение и передать его в место сбора или направить по адресу может любое лицо, так как подписывать решение и указывать дату его принятия не обязательно, а также необязательно установление лица, фактически принявшего участие в голосовании. Жилищным кодексом РФ не установлен порядок приема решений собственников при таком голосовании. В настоящее время не предусмотрена ответственность за прием и учет решений, оформленных не собственниками при отсутствии доверенности на предоставление его интересов. Собственники при заполнении решений не заполняют строку о документе, подтверждающем право собственности.
Также характерными ошибками при проведении общих собраний собственников помещений являются: неправильное определение количества голосов, которыми обладает каждый собственник; учет в собрании голосов не собственников помещений; принятие решений при отсутствии необходимого количества голосов (чаще всего по вопросам, где необходимо квалифицированное большинство); оформление протокола общего собрания с нарушением обязательных требований, установленных к его оформлению.

Закон, который не знают
Указанные выше нарушения говорят о самой главной проблеме реализации законодательства, регламентирующего проведение общих собраний собственников – это незнание и непонимание гражданами законодательства, регулирующего проведение общих собраний.
Применительно к определенным решениям, принимаемым на общих собраниях, можно выделить решения о создании товарищества собственников жилья. Так, статьей 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ, а также, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. При этом не установлены последствия нарушения данного требования.
Налоговые органы при регистрации ТСЖ не проверяют достоверность документов, сданных на регистрацию и исполнение требований Жилищного кодекса РФ при принятии решений об их создании. Также налоговые органы не отслеживают наличие в многоквартирном доме уже созданного ТСЖ, что приводит к возникновению конфликтных ситуаций в доме, а также к долговременной процедуре принятия решения о ликвидации юридического лица, созданного с нарушением законодательства РФ, в том числе в судебном порядке.
Еще одной проблемой, связанной с общими собраниями собственников помещений, является то, что Жилищный кодекс РФ не содержит перечня существенных нарушений порядка проведения общих собраний собственников помещений. Так, статьей 181.4 Гражданского кодекса РФ установлено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление его участников.
Отсутствие перечня существенных нарушений в последующем ставит вопрос о признании решения недействительным на усмотрение суда, и одинаковые ситуации могут быть рассмотрены судами по-разному, что может привести к необоснованным тратам бюджетных средств на судебные расходы в случае отказа органу жилищного надзора в иске о признании решения общего собрания недействительным в связи с несущественностью нарушений.
Аналогичная ситуация и с оформлением протокола общего собрания. Законодательством установлены требования к его оформлению, но отсутствует ответственность за нарушение в нем обязательных условий, не определены конкретные (существенные) нарушения, которые являются основанием считать протокол недействительным. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр., например, установлены такие требования к протоколу, как его номер, который простому собственнику нужно как-то определить.
В качестве обязательного приложения к протоколу установлен реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме. Данное требование, с учетом положений Федерального закона от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», для собственников помещений практически неисполнимо.
Следующей и также одной из основных проблем, связанной с реализацией законодательства по проведению общих собраний, является то, что собственники в последующем не могут ознакомиться с документами по собранию (протоколом и решениями). Это связано как с личными отношениями между собственниками, так и с неверным пониманием законодательства о персональных данных. Это приводит к напряженной обстановке в доме, если имеются противоборствующие инициативные группы, которые в последующем пытаются свести счеты с оппонентом посредством обращения в органы жилищного надзора…

Полный текст можно прочитать в № 10 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2017 год

Статья 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.

5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Комментарии к ст. 48 ЖК РФ

1. Права собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с реализацией их правомочий в отношении общего имущества в таком доме и в целом с управлением этим домом, реализуются через их участие в принятии решений органом управления многоквартирным домом — общим собранием данных собственников, на котором вырабатывается их общая воля как собственников (см. комментарий к ст. 45 ЖК).

Право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не только предполагает право присутствия на собрании, но, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требования созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса.

Несомненно, что основным правомочием, входящим в право на участие в принятии решений указанным общим собранием, является право голоса, поскольку любое решение может быть принято только путем голосования. Акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрены для этого ЖК РФ. Поэтому ч. 1 комментируемой статьи прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.

2. Голосование — активный волевой акт, и кроме того, что сособственник вынужден «мириться» с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собранием (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.

3. В определенных обстоятельствах (занятость, болезнь, командировка и др.) собственник помещения в многоквартирном доме (лицо, имеющее право действовать от имени юридического лица без доверенности в случае, если таким собственником является юридическое лицо) не может участвовать в принятии решений общим собранием собственников помещений в таком доме путем голосования. Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме может не обладать дееспособностью в полном объеме, что, с одной стороны, не лишает его права голоса на общем собрании собственников помещений в таком доме, но, с другой стороны, ограничивает его в реализации его права (в осуществлении голосования).

Для указанных обстоятельств ЖК РФ предусматривает возможность осуществления голосования на общем собрании представителем собственника. При этом собственник не передает свое право голоса, а осуществляет реализацию этого права через своего представителя, на что прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи: «Голосование. осуществляется собственником. как лично, так и через своего представителя».

Право голоса принадлежит только собственнику (в силу его правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме), и именно он признается участвовавшим в голосовании, даже если за него голосование осуществлял его представитель.

4. Правовые отношения между представителем и представляемым, а также оформление их полномочий регламентируются гл. 10 ГК РФ.

Полномочия представителя могут иметь различные правовые основания. Часть 2 комментируемой статьи, регулируя связанные с представительством на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме отношения, к таким основаниям относит:

— составленную в письменной форме доверенность на голосование;

— указание федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления.

5. Полномочия, основанные на доверенности на голосование, предполагают, что любое лицо, имеющее такую доверенность, выданную собственником помещения в многоквартирном доме, вправе осуществлять необходимые действия по голосованию на общем собрании собственников помещений в этом доме.

Гражданский кодекс РФ определяет доверенность как письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185). Поэтому доверенность оформляется обязательно в письменной форме. Устную форму доверенности не допускают ни ЖК РФ, ни ГК РФ.

6. По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется представитель, различаются три вида доверенности:

— генеральные (общие) доверенности — для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного периода времени;

— специальные доверенности — для совершения ряда однородных сделок или иных юридических действий;

— разовые доверенности — для совершения строго определенной сделки или иного юридического действия.

Соответственно, доверенность на голосование, выдаваемая собственником помещения в многоквартирном доме, может использоваться в качестве специальной доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование на всех общих собраниях) или разовой доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование только на одном конкретном собрании).

7. Срок действия доверенности не может превышать три года. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. При этом доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ст. 186 ГК).

8. Необходимое условие для совершения действий — выполнение уполномоченным лицом, которому выдана доверенность, тех действий, на которые оно уполномочено (ст. 187 ГК). Поэтому в выданной собственником помещения в многоквартирном доме доверенности на голосование должны быть прямо указаны полномочия представителя на осуществление голосования от имени такого собственника на общем собрании собственников помещений этого дома.

9. Часть 2 комментируемой статьи также определяет некоторые требования о надлежащем оформлении доверенности на голосование.

В частности, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально .

Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 4 ст. 185 ГК). В случае если собственником помещений в многоквартирном доме является юридическое лицо, доверенность от имени такого лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, и скрепляется оттиском печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК).

Следует учитывать, что п. 3 ст. 185 ГК РФ содержит нормы, позволяющие отнести доверенность, оформленную определенными должностными лицами, к нотариально удостоверенным доверенностям.

10. С учетом п. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому собственником помещения в многоквартирном доме выдана доверенность на голосование:

— должно лично осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственника помещения в этом доме, который выдал данному лицу доверенность;

— может передоверить осуществление голосования на указанном собрании другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность собственника помещения в многоквартирном доме.

При этом в ГК РФ установлено, что передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия (п. 2 ст. 187).

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.

Доверенность на голосование, выданную в порядке передоверия, необходимо нотариально удостоверить (п. 3 ст. 187 ГК) . При этом совершение нотариального действия может быть произведено только по представлению на голосование основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлению доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.

Пункт 3 ст. 187 ГК РФ указывает на исключения, когда нотариальное удостоверение при передоверии не требуется. Исключения составляют только случаи получения заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получения вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках, получения корреспонденции, в том числе денежной и посылочной (п. 4 ст. 185 ГК).

Доверенность на голосование, выданная в порядке передоверия, не может содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.

11. С учетом ст. 188 ГК РФ полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме по осуществлению голосования, основанные на соответствующей доверенности, прекращаются вследствие:

— истечения срока доверенности;

— отмены доверенности указанным собственником;

— его отказа от осуществления своих полномочий;

— прекращения юридического лица, которое, выступая в качестве указанного собственника, выдало ему доверенность на голосование;

— прекращения юридического лица, действующего в качестве представителя;

— смерти указанного собственника, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

— смерти представителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

12. Полномочия, основанные на указании федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления, предполагают, что конкретное лицо в силу указания названных актов вправе выступать в качестве представителя собственника помещения в многоквартирном доме и от его имени осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в этом доме.

Таким образом, ЖК РФ выделяет представительство для осуществления голосования по закону (например, родители являются законными представителями своих несовершеннолетних детей без необходимости оформления специальных полномочий) и в силу акта уполномоченного органа (к примеру, акта, которым лицу разрешается действовать в качестве представителя, — назначение (принятие) на должность, требующую исполнения представительских функций).

13. Законное представительство возникает в силу прямого указания закона и не зависит от воли представляемого. Оно направлено прежде всего на защиту интересов несовершеннолетних и лиц, страдающих психическими недостатками.

В частности, родители являются законными представителями своего несовершеннолетнего ребенка. При этом представительство и полномочие возникают, как правило, с момента рождения ребенка и прекращаются по достижении ребенком 18 лет или по иным основаниям, предусмотренным гражданским и семейным законодательством (вступление в брак несовершеннолетнего, эмансипация, лишение родительских прав).

Правовое основание законного представительства родителя — подтверждение родства, регистрация рождения в органах загса, свидетельство о рождении ребенка. Если ребенок родился вне брака, представительство может осуществлять только мать или отец, если он добровольно признал свое отцовство или если отцовство установлено в судебном порядке. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей.

В случае установления в отношении несовершеннолетнего опеки или попечительства его законным представителем становится опекун (у несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет) или попечитель (у несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет).

14. Опекун или попечитель может быть назначен и взрослому человеку.

Полномочия представителя начинаются в силу нормативного акта со дня вступления в законную силу решения суда, например о признании гражданина ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления алкоголем или наркотиками, и вынесения соответствующего решения о назначении опекуна или попечителя в течение месяца со дня вступления в законную силу данного решения.

15. Законное представительство имеет место и при представительстве юридических лиц. В частности, от имени юридического лица на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять голосование его законный представитель, действия которого также основаны на законе и не требуют специального полномочия. Законными представителями юридического лица являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (ст. 53 ГК).

16. Права собственника в отношении помещений в многоквартирном доме, входящих в состав государственной или муниципальной собственности, от имени Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования осуществляют уполномоченные государственные органы соответственно Российской Федерации и субъекта Федерации или органы местного самоуправления. Правовую основу полномочий таких органов по вопросам государственной и муниципальной собственности определяет ГК РФ.

В частности, в соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При этом в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Таким образом, от имени таких собственников помещений в многоквартирном доме, как Российская Федерация, субъект Федерации и муниципальное образование, в отношениях собственности на общее имущество в данном доме выступают органы, уполномоченные на это соответствующими актами. По общему правилу уполномоченные должностные лица таких органов вправе осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от имени указанных публично-правовых образований .

См., к примеру: Положение об условиях и порядке представления интересов муниципального образования «Город Бийск» на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденное постановлением администрации г. Бийска от 4 июля 2005 г. N 1298 // Бийский рабочий. 2005. N 124; постановление администрации г. Костромы от 8 сентября 2005 г. N 2661 «Об участии представителей муниципального образования в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме» // Деловое обозрение. 2005. N 467; Положение о представителе муниципального образования «Северодвинск» на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, утвержденное постановлением мэра г. Северодвинска от 30 июня 2005 г. N 72 // Северный рабочий. 2005. N 145.

17. На практике может возникнуть вопрос, связанный с участием в собрании собственников помещений в многоквартирном доме нескольких представителей одного из собственников помещений в этом доме. В частности, может ли такой собственник назначить нескольких своих представителей, поручив каждому из них голосование по определенной части принадлежащих ему голосов либо участвовать в обсуждении и голосовании по отдельным вопросам повестки дня общего собрания?

Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть однозначно отрицательным.

Во-первых, следует исходить из ч. 1 комментируемой статьи, где прямо говорится, что голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником лично или через своего представителя (но не представителей).

Во-вторых, в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования оформляется в письменном виде одно решение собственника, содержащее в том числе решения по всем вопросам, поставленным на голосование (ч. 3 ст. 47 ЖК), и нельзя допустить, чтобы по тому или иному вопросу повестки дня часть принадлежащих одному собственнику голосов была подана «за» принятие решения, а часть — «против». Это противоречило бы ряду норм ЖК РФ, применение которых увязывается с тем, как голосовал собственник по принятому собранием решению (см., например, ч. 6 ст. 46 ЖК). Неприемлемой является и ситуация, связанная с «раздачей» голосов по отдельным вопросам разным представителям. Поэтому если на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме пришел представитель одного из указанных собственников с доверенностью на голосование только в рамках отдельной части принадлежащих этому собственнику голосов, то эту доверенность следует считать оформленной ненадлежащим образом и иные собственники помещений в данном доме не вправе рассматривать названное лицо в качестве надлежащего представителя указанного собственника и должны отказать ему в осуществлении голосования на общем собрании.

18. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 40 ЖК РФ (см. комментарий к этим статьям).

19. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает возможность осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом ч. 5 комментируемой статьи устанавливает в качестве обязательного требования необходимость такого оформления при проведении указанного собрания в форме заочного голосования.

Несмотря на то что ЖК РФ допускает при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме осуществление голосования путем оформления в письменном виде решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, это не означает возможность проведения общего собрания в смешанной форме, когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а другие — путем представления до начала собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде. На этот счет ЖК РФ категоричен.

В частности, применение ряда норм ЖК РФ непосредственно увязывается с обязательным предварительным выбором формы проведения собрания (см., например, требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания, когда наряду с иными вопросами должен быть решен вопрос о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование), в ч. 5 ст. 45 ЖК). При этом тщательный анализ нормы ч. 1 ст. 47 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель выделил только две альтернативные возможности принятия решения общим собранием: с проведением собрания и без проведения собрания (без совместного присутствия собственников). Именно вторая возможность позволяет собственнику или его представителю осуществить в установленном порядке голосование по вопросам, включенным в повестку дня, не присутствуя на собрании. Иных случаев осуществления собственниками или их представителями голосования без присутствия на собрании ЖК РФ не предусматривает. Поэтому осуществлять голосование собственник или его представитель на собрании, проводимом в форме очного голосования, вправе только в том случае, если кто-либо из них явится в место проведения такого собрания. Кворум будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания.

Возможность же оформления на собрании решений собственников в письменной форме (к примеру, собственники могут по соглашению между собой предусмотреть обязательность оформления своих решений только в письменном виде) позволяет сделать их отношения более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. При этом законодатель, предоставляя собственникам право самостоятельно выбрать способ голосования, не стал вводить обязательное оформление решений собственников в письменной форме на собрании, проводимом в форме очного голосования, поскольку это заведомо привело бы к осложнению и замедлению процедуры голосования.

Таким образом, норма ч. 4 комментируемой статьи имеет диспозитивный характер, что предполагает возможность выбора явившимися на собрание собственниками либо их представителями способа осуществления голосования: путем выражения каждым из них своего решения по вопросам, поставленным на голосование, в устной форме (к примеру, путем подсчета голосов, принадлежащих собственникам, на основе подсчета поднятых ими рук) либо в письменной (одновременно подсчитываются голоса, принадлежащие собственникам, которые по результатам обсуждения вопросов, включенных в повестку дня собрания, оформили свои решения в письменном виде) .

При этом вряд ли оправдан такой подход к последовательности рассмотрения вопросов и принятию решений по ним, когда только после завершения обсуждения последнего вопроса повестки дня общего собрания проводится общее голосование по каждому из рассмотренных вопросов. С учетом сложившейся и оправдавшей себя практики в иных правоотношениях, касающихся проведения собраний, заседаний, обсуждение каждого вопроса должно завершаться принятием решения по нему (голосованием), после чего собрание может перейти к обсуждению следующего вопроса повестки дня.

20. В ч. 6 комментируемой статьи содержатся положения процедурного характера относительно порядка подсчета голосов при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменном виде решений собственников.

В частности, согласно названной части в оформленном в письменном виде решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в данном доме, должен быть оставлен лишь один из возможных вариантов голосования по каждому вопросу. Такими вариантами согласно п. 3 ч. 3 ст. 47 ЖК являются формулировки: «за», «против» и «воздержался». При нарушении этого правила решение собрания признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются. Если голосование проводится по нескольким вопросам, а нарушение указанного порядка допущено лишь по некоторым из них, данное решение признается недействительным частично (в отношении вопросов, по которым не выражено однозначное мнение собственника), а в остальной части учитывается при подсчете голосов.

21. Не исключена ситуация, когда при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме очного голосования, выяснится, что решение какого-либо собственника, осуществившего голосование письменным способом (предоставившего свое письменное решение по вопросу, поставленному на голосование), в силу требования ч. 6 комментируемой статьи следует признать недействительным.

Может сложиться и другая ситуация, когда при проведении общего собрания в форме заочного голосования до окончания срока приема решений собственников выяснится, что одно из поступивших решений собственников должно быть признано в соответствии с указанными требованиями недействительным.

Возникает вопрос о возможности переголосования таким собственником до окончания собрания (если оно проводится в форме очного голосования) и до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования).

В рассматриваемом случае следует руководствоваться нормой, устанавливающей основное право собственника помещения в многоквартирном доме в отношениях по поводу общего имущества такого дома, — голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК). Недействительные решения не выявляют волю собственников по тому или иному вопросу повестки дня, поэтому такие собственники считаются непроголосовавшими (их голоса не подсчитываются по всем позициям формулировок «за», «против» и «воздержался»). Поэтому представляется, что, если недействительность решений выяснится до окончания собрания (если собрание проводится в форме очного голосования) или до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования), собственник, узнавший об этом, вправе осуществить повторное голосование до окончания собрания или истечения срока приема решений.