Комментарий к статье 1812 гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 181.2 ГК РФ. Принятие решения собрания

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 181.2 ГК РФ. Принятие решения собрания

1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

2. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:

1) дата, время и место проведения собрания;

2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

5. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:

1) дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;

2) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, подписавших протокол.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 181.2 ГК РФ, судебная практика применения

Решения собраний могут приниматься посредством очного или заочного голосования (пункт 1 статьи 181.2 ГК РФ). Если специальным законодательством не предусмотрены особые требования к форме проведения голосования, участниками гражданско-правового сообщества такие требования также не устанавливались (в частности, порядок проведения собрания не определен в уставе), то голосование может проводиться как в очной, так и в заочной или смешанной (очно-заочной) форме. Подробнее разъяснения Верховного Суда РФ о применении положений главы 9.1 ГК РФ (Решения собраний) см. в пп. 103-120 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»

Статья 1345. Патентные права

1. Интеллектуальные права на изобретения, полезные модели и промышленные образцы являются патентными правами.

2. Автору изобретения, полезной модели или промышленного образца принадлежат следующие права:

1) исключительное право;
2) право авторства.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, автору изобретения, полезной модели или промышленного образца принадлежат также другие права, в том числе право на получение патента, право на вознаграждение за служебное изобретение, полезную модель или промышленный образец.

Комментарий к Ст. 1345 ГК РФ

1. Комментируемая статья открывает гл. 72 ГК РФ, посвященную патентному праву.

2. Это одна из самых крупных глав Кодекса. Уместно вспомнить что, история развития законодательства об объектах патентного права насчитывает более четырех сотен лет. Первым патентным законом была Декларация Венецианской Республики 1474 г., в соответствии с которой выдавались привилегии, запрещающие всем остальным в течение 10 лет изготавливать созданные автором произведения.

Выдача привилегий на изобретения в России началась в середине XVIII в., а первый Патентный закон был принят в 1812 г. и назывался «О привилегиях на разные изобретения и открытия в художествах и ремеслах». Первым объектом патентного права стало изобретение, признаки которого как охраноспособного объекта были определены в Законе 1812 г. Таковым признавалось новое и полезное решение задачи.

В Положении о привилегиях на изобретения и усовершенствования 1896 г. в качестве признаков изобретения назывались отношение изобретения к области промышленности и существенная новизна.

В Декрете от 30 июня 1919 г., утвердившем Положение об изобретениях, изобретением признавалось любое полезное техническое новшество. Уголовным кодексом РСФСР 1922 г. самовольное пользование в корыстных целях чужим изобретением или привилегией, зарегистрированными в установленном порядке, каралось принудительными работами на срок до одного года или штрафом в тройном размере против извлеченной от самовольного пользования выгоды.

———————————
Постановление ВЦИК от 1 июня 1922 г. «О введении в действие Уголовного кодекса РСФСР» // СУ РСФСР. 1922. N 15. Ст. 153.

Из недавнего прошлого следует упомянуть Законы СССР от 31 мая 1991 г. N 2213-1 «Об изобретениях в СССР» и от 10 июля 1991 г. N 2328-1 «О промышленных образцах» . Статьи 1 названных Законов содержали формулировки современных признаков изобретения и промышленного образца. Изобретению предоставлялась правовая охрана, если оно являлось новым, имело изобретательский уровень и было промышленно применимо. К промышленному образцу относилось художественное и художественно-конструкторское решение, определяющее внешний вид изделия. Промышленному образцу предоставлялась правовая охрана, если он являлся новым, оригинальным и промышленно применимым.

———————————
Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 25. Ст. 703.

Там же. N 32. Ст. 908.

Патентный закон РФ от 23 сентября 1992 г. N 3517-1 был введен в действие с момента его опубликования — 14 октября 1992 г. и действовал вплоть до вступления в силу части четвертой ГК РФ. Его новеллы имели чрезвычайно важное значение в тот переходный период: именно им была впервые введена охрана полезных моделей, за работодателем было закреплено исключительное право на служебные объекты, были предусмотрены особенности рассмотрения споров в административном порядке, функции Высшей патентной палаты и др.

———————————
Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 42. Ст. 2319.

С 1 января 2009 г. Патентный закон РФ утратил силу, практически все вопросы, включая процедурные нормы о государственной регистрации объектов патентного права, договоры о распоряжении исключительными правами на них, урегулированы в настоящее время ГК РФ.

Патентное право можно рассматривать как в объективном, так и в субъективном смысле. В объективном смысле патентное право представляет собой подотрасль гражданского права, регулирующую имущественные и личные неимущественные отношения, объектами которых являются изобретения, полезные модели и промышленные образцы. В субъективном смысле патентное право — это интеллектуальные права на изобретения, полезные модели и промышленные образцы. Учитывая, что патентное право охватывает нормы не только частного права, но и публичного, прежде всего процедурные нормы о государственной регистрации изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, это право условно можно рассматривать и как комплексную отрасль законодательства.

3. Часть четвертая ГК РФ ввела понятие «интеллектуальные права» в противовес понятию «вещные права на материальные объекты». В соответствии со ст. 1226 интеллектуальные права включают исключительное право, являющееся имущественным правом, а в случаях, предусмотренных Кодексом, также личные неимущественные права и иные права (право следования, право доступа и др.).

На изобретения, полезные модели и промышленные образцы не распространяется режим вещных прав, на них распространяются интеллектуальные права.

Наряду с исключительным правом ГК РФ устанавливает личное неимущественное право — право авторства, а также иные права, а именно право на получение патента и право на вознаграждение за использование служебного объекта.

Указанные права принадлежат одному лицу, если оно является одновременно автором и патентообладателем.

4. Исключительное право на изобретение (см. ст. 1350 ГК и комментарий к ней), полезную модель (см. ст. 1351 ГК и комментарий к ней) или промышленный образец (см. ст. 1352 ГК и комментарий к ней) принадлежит патентообладателю в соответствии со ст. 1229 настоящего Кодекса и охватывает их использование любым не противоречащим закону способом, в том числе способами, предусмотренными п. 2 и 3 ст. 1358 ГК РФ. Патентообладатель может распоряжаться исключительным правом на изобретение, полезную модель или промышленный образец (см. комментарий к ст. 1358 ГК).

Право авторства является личным неимущественным правом, оно необоротоспособное, носящее абсолютный характер, и лицами, не являющимися авторами, может лишь защищаться. Это право может принадлежать нескольким лицам, если объект создан в результате совместной творческой деятельности.

Согласно ст. 1357 ГК РФ право на получение патента на изобретение, полезную модель или промышленный образец первоначально принадлежит автору изобретения, полезной модели или промышленного образца. Право на получение патента является оборотоспособным и может перейти к другому лицу (правопреемнику) или быть ему передано в случаях и по основаниям, которые установлены законом, в том числе в порядке универсального правопреемства или на основании договора, заключенного в письменной форме, в том числе по трудовому договору.

Относительно имущественного характера права на получение патента (права на подачу заявки) в науке не существует однозначного мнения, поскольку, с одной стороны, данное право имеет оборотоспособный характер, с другой стороны, оно возникает еще до того, как будет установлено, что созданный объект отвечает критериям охраноспособности и возникнет исключительное право на охраняемый объект (исключительное право возникает с момента подачи заявки). Иногда в литературе право на подачу заявки рассматривают как исключительное право того лица, которое создало соответствующее решение .

———————————
См.: Сергеев А.П. Право интеллектуальной собственности в Российской Федерации. М.: Проспект, 1996. С. 451.

5. Право на вознаграждение за использование служебного изобретения, полезной модели или промышленного образца конкретизировано в п. 4 ст. 1370 ГК РФ, согласно которому, если работодатель получит патент на служебное изобретение, служебную полезную модель или служебный промышленный образец, либо примет решение о сохранении информации о таких изобретении, полезной модели или промышленном образце в тайне и сообщит об этом работнику, либо передаст право на получение патента другому лицу, либо не получит патент по поданной им заявке по зависящим от него причинам, работник имеет право на вознаграждение. Размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты работодателем определяются договором между ним и работником, а в случае спора — судом.

В соответствии с информационным письмом Роспатента от 25 июня 2008 г. «О выплате вознаграждений авторам служебных изобретений, полезных моделей, промышленных образцов» право автора на вознаграждение вытекает из положений ст. 12 Вводного закона к части четвертой ГК РФ, в соответствии с которой положения п. 1, 3 и 5 ст. 32, ст. 33 и 34 Закона СССР от 31 мая 1991 г. N 2213-1 «Об изобретениях в СССР», п. 3 ст. 21, п. 1 и 3 ст. 22 и ст. 23 Закона СССР от 10 июля 1991 г. N 2328-1 «О промышленных образцах» о льготах и материальном стимулировании применяются на территории РФ до принятия законодательных актов РФ о развитии изобретательства и художественно-конструкторского творчества.

———————————
Патенты и лицензии. 2008. N 8.

Так, указанными нормами установлено, что вознаграждение за использование изобретения в течение срока действия патента выплачивается автору на основе договора работодателем, получившим патент, или его правопреемником в размере не менее 15% прибыли (соответствующей части дохода), ежегодно получаемой патентообладателем от его использования, а также не менее 20% выручки от продажи лицензии без ограничения максимального размера вознаграждения.

Вознаграждение за использование изобретения, полезный эффект от которого не выражается в прибыли или доходе, выплачивается автору в размере не менее 2% от доли себестоимости продукции (работ и услуг), приходящейся на данное изобретение.

Вознаграждение за использование промышленного образца в течение срока действия патента выплачивается автору на основе договора с работодателем или его правопреемником в размере не менее пятикратного размера минимальной заработной платы за каждый полный или неполный год использования, а также не менее 20% выручки от продажи лицензии без ограничения максимального размера вознаграждения.

При этом вознаграждение должно выплачиваться автору не позднее трех месяцев после истечения каждого года использования и не позднее трех месяцев после поступления выручки от продажи лицензии. За несвоевременную выплату вознаграждения патентообладатель, виновный в этом, уплачивает автору за каждый день просрочки пеню в размере 0,04% суммы, причитающейся к выплате.

Статья 26 ЖК РФ. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Новая редакция Ст. 26 ЖК РФ

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Комментарий к Статье 26 ЖК РФ

1. Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.

2 — 3. Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.

Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ, что должно исключить установление по этому поводу «местных» правил.

В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» .
———————————
СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957.

Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ч. 2 комментируемой статьи в исчерпывающем перечне. Поэтому орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

4. На рассмотрение заявления и документов, указанных в ч. 2 ст. 26 Кодекса, императивная норма ч. 4 указанной статьи отводит строго ограниченный срок. Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.

5 — 6. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется по форме, определяемой Правительством РФ.

Форма указанного документа утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Другой комментарий к Ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Такие работы необходимо согласовать с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:

заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;

правоустанавливающие документы на жилое помещение;

проект переустройства и (или) перепланировки;

технический паспорт жилого помещения;

согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2);

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.

Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3).

Разрешение или отказ в переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке.

2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 . Применяя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их положения.
———————————
СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.

Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.

Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

Однако ЖК относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.

3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:

переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;

такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;

такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в целях повышения благоустройства жилья.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

4. Обязательным условием обращения нанимателя (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.

Причем если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.

5. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая «адресует» содержащее в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).

6. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет также ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Комментарий к статье 1812 гк рф

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Комментарий к статье 289

1. Комментируемая статья посвящена квартирам, тогда как к объектам права собственности на жилое помещение относятся и жилые дома, а также в определенных случаях комнаты в жилых домах и комнаты в квартирах. Полагаем необходимым дать характеристику как жилых помещений в общем, так и отдельных видов.
2. Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК). Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, подробно устанавливает требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе к несущим и ограждающим конструкциям жилых помещений, обустройству и оборудованию жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и т.д.
Жилое помещение является недвижимостью, поскольку полностью подпадает под положения п. 1 ст. 130 ГК РФ: «…прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…».
На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей . В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
———————————
Хвостов В.М. Система римского права: Учебник (по изд. 1908 г.). М.: СПАРК, 1996. С. 126.

3. Гражданский и Жилищный кодексы РФ предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома (см. ст. 290 ГК РФ и комментарий к ней).
4. В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности .
———————————
Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 1975. С. 15.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.
В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.
Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо .
———————————
Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Норма-Инфра-М, 1999. С. 206 — 207.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.
———————————
Глава 17 ГК РФ введена в действие 28 апреля 2001 г. см.: Собрание законодательства РФ. 2001. N 17. Ст. 1644, а также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2001.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную в ст. 552 ГК РФ, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.
Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует отметить, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.
По общему правилу, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
Имеют место случаи, когда продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.
5. Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах: «…местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации… коммунальных квартир» .
———————————
Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

Впоследствии Закон об основах федеральной жилищной политики предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.
С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, по существу, означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами — пользователями других жилых помещений.
До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых встречало поддержку в литературе , когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме (см. ст. 290 ГК и комментарий к ней).
———————————
Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. С. 33.

Данный вывод стал еще более очевидным, поскольку 23 мая 2002 г. вступил в силу Федеральный закон от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , который нормативно закрепил положение, действовавшее по аналогии с положением об объектах общего пользования многоквартирных домов.
———————————
Российская газета. 23.05.2002. N 90 (2958).

Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия ЖК РФ данное положение изменилось кардинально . Безусловно, речь идет не о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
———————————
При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире, а также доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме (см. ст. 290 ГК РФ и комментарий к ней) следуют судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля нового собственника равна доле предшествующего собственника этой комнаты.
Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Конечно же, собственники комнат обязаны содержать общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности (ст. 43 ЖК).
6. Жилое помещение может изменять свои характеристики: новых пользователей в соответствии с процедурой устанавливает ЖК РФ. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):
— заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 ;
———————————
Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.

— правоустанавливающие документы на жилое помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт жилого помещения;
— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
В тех случаях, когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ допускается в случаях:
— непредставления указанных выше документов;
— представления документов в ненадлежащий орган;
— несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.
В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества.
Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. В п. 3 ст. 29 Кодекса указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:
— в отношении собственника — о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
— в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого жилого помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного жилого помещения в прежнее состояние.
Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
7. При рассмотрении такого специфического объекта гражданского и жилищного права, как жилое помещение, нельзя обойти вниманием теоретическую дискуссию, посвященную сущности объекта.
По существу, сведение и анализ различных позиций, высказанных в литературе по данному поводу, первым произвел Б.М. Гонгало, который выделил «концепцию фикции», «концепцию пространства», а также «концепцию материального объекта» .
———————————
Гонгало Б.М. Жилое помещение — объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. N 2. С. 2 — 5.

Разделяя концепцию материального объекта, полагаем необходимым высказаться о двух других.
По нашему мнению, рассуждать о жилых помещениях как о несамостоятельной части недвижимого имущества (концепция фикции) или как об ограниченном пространстве (концепция пространства) можно только сильно «возвышаясь» над жизнью, а также прошлым и действующим законодательством, где всегда независимо от того, признавало государство категорию недвижимым или нет, жилое помещение признавалось и признается имуществом, вещью. Давайте вспомним законы, где жилое помещение рассматривалось как один из объектов договора имущественного найма — ст. 156 ГК 1922 г., ст. ст. 238, 295 ГК РСФСР, ЖК РСФСР, ст. 7 Закона о собственности в СССР; как недвижимость — Закон об основах федеральной жилищной политики (ст. 1), Закон о регистрации недвижимости (ст. 1), ГК РФ (например, ст. ст. 558, 601, 1137) и т.д.
Безусловно, многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например объектом договора купли-продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и нежилые). Собственно говоря, многоквартирным-то он называется скорее в техническом смысле этого слова и только до выделения внутри дома обособленных объектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.