Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия. Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует. До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки. Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

  1. Подготовка документов покупателя.
  2. Формулировка, подписание ДДУ.
  3. Регистрация ДДУ в ЕГРП.
  4. Оплата покупки.
  5. Приемка квартиры дольщиком по приемо-передаточному акту.
  6. Регистрация права собственности на недвижимость в ЕГРП.

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель, без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку. Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя. Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку. Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие. Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Покупателей может быть двое, когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность. И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств – в ипотеку. Каждый банк требует от клиентов свой список документов. В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты – ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка. Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

  1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
  2. Копия паспорта.
  3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
  4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
  5. Копия трудовой книжки.
  6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования. Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе. Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание, так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто. Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе. Экономить на юристе в данном случае — слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

  • Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
  • Дата сдачи дома в эксплуатацию.
  • Адрес будущего дома.
  • Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
  • Этаж и номер квартиры.
  • Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
  • Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
  • Страхование ответственности строительной компании.
  • Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты. Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Но это реклама, он не имеет силы юридического документа. В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

  1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
  2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной — больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт. Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры. В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней. Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация, подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м. равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика.

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно. Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор. Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись. Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор. Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список. В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему. Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит. Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства. Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия. Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.

Как оформить договор долевого участия?

Участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме – один из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий. Тысячи россиян инвестируют свои «кровные» в новостройки. Однако, на протяжении многих лет не существовало правовой базы, регулирующей отношения инвестора и застройщика. «Этим зачастую пользовались недобросовестные застройщики, которые в погоне за прибылью использовали практику двойных продаж, — рассказывает помощник руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области Светлана Дроздова.- когда договоры на одну и ту же квартиру либо иное помещение заключаются с двумя, а то и более инвесторами».

30 декабря 2004г. был принят закон, детально регламентирующий деятельность застройщиков при привлечении денежных средств в строительство, в том числе многоквартирных жилых домов (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). «Данным законом установлены особые правила к застройщиками, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья, — продолжает Светлана Дроздова. – Одним из основных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. В 2006г. УФРС по НСО принято порядка 3000 заявлений на регистрацию договоров участия в долевом строительстве. Зарегистрировано около 7000 инвестиционных прав».

Регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется путем обременения прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство, в пользу граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство. В первую очередь, необходимо собрать информацию. Обязательно, прежде чем приобрести жилое или нежилое помещение в новостройке, стоит выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного здания – до или после 1-го апреля 2005г. Если такое разрешение получено после 1-го апреля 2005г., то договоры долевого участия в строительстве подлежат обязательной регистрации.

Далее, надо удостовериться, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику. Право застройщика на земельный участок на основании договора аренды земельного участка или свидетельства о праве собственности на него обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав УФРС по НСО. Кроме того, необходимо узнать у застройщика кадастровый номер данного земельного участка.

Договор на участие в долевом строительстве с первым инвестором (дольщиком) застройщик может заключить лишь после того, как прошел 14-ти дневный срок после размещения в средствах массовой информации проектной декларации. Целью проектной декларации является донесение сведений о планируемом строительстве (о проекте строительства) и лице, осуществляющем строительство (застройщике), до потенциального инвестора. Следует выяснить, имеется ли в наличии у застройщика проектная декларация, была ли она опубликована в СМИ и ознакомиться с ней.

Чтобы избежать вероятности повторного заключения договора в отношении одного и того же объекта, можно заказать в Управлении Росрегистрации выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтобы указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны конкретные объекты долевого строительства – жилые и нежилые помещения – и участники такого строительства, сделки с которыми были зарегистрированы ранее.

Какой договор заключать при покупке жилья в новостройке: нюансы выбора и оформления

Мы продолжаем серию публикаций совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». В этой статье юристы Виктория Чагай и Артюшенко Андрей определили наиболее распространенные виды инвестирования в первичную недвижимость и прокомментировали, какой договор лучше заключать при покупке жилья в новостройке.

Какие виды инвестирования в первичную недвижимость самые распространенные в Казахстане?

Наиболее распространенными на практике видами инвестирования в первичную недвижимость являются договоры долевого участия в жилищном строительстве, инвестирование посредством жилищно-строительных кооперативов, заключение всевозможных договоров, таких как договоры инвестирования, договоры уступки права требования, предварительные договоры и т.д.

При этом следует отметить, что за исключением договора долевого участия в жилищном строительстве, остальные виды договоров инвестирования в недвижимость заключаются в целях обхода требований законодательных актов и соответственно находятся либо на грани нарушения действующего законодательства, либо прямо нарушая его. Какого-либо внятного разъяснения для понимания таких граней, к сожалению, в нашем законодательстве не содержится.

О договоре долевого участия в жилищном строительстве мы подробнее писали в нашей предыдущей статье: «Какие документы от застройщика нужно проверить перед заключением сделки?», поэтому в данном вопросе хотелось бы рассмотреть наиболее рискованные виды инвестирования в первичную недвижимость.

Договор инвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования, договор цессии являются самыми распространенными видами договоров, которые заключаются для обхода требований Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Застройщик, заключая такие договоры, снимает с себя большую часть ответственности, но следует учесть, что даже если наименование договора будет обозначено, как, к примеру, договор инвестирования, то при наличии в нем признаков договора долевого участия, к нему будут применяться требования Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Так согласно п.3 ст.3 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» положения настоящего Закона в части заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве распространяются также на контрагентов застройщика и (или) уполномоченной компании в случае расчета с ними долями в жилом доме (жилом здании).

Жилищно-строительные кооперативы. С одной стороны, имеют нормативное закрепление в отдельном Законе РК «О жилищных отношениях», с другой стороны становятся чуть ли не единственным спасением для обманутых дольщиков, при условии активного содействия уполномоченных государственных органов. Здесь имеются в виду случаи, признанные соответствующими решениями судов мошенничеством (Азбука Жилья и так далее).

Мы, как консультанты, не рекомендуем участвовать в сделках через ЖСК. Риски, которые мы видим:

  • фактически на практике ЖСК руководят лица, приближенные к строительной компании, тем самым все решения принимаются только исходя из интересов такой строительной компании;
  • вероятность того, что сбор денег через ЖСК может стать очередной пирамидой, нет каких либо гарантий ни со стороны государства, ни тем более с точки зрения саморегулирования;
  • не факт, что участнику ЖСК достанется именно та квартира, которую он хочет. Да и сам факт предоставления квартиры трудно исполнить, согласно требований Закона. В действующих ЖСК не соблюдается один из ключевых принципов, заложенных в Законе РК «О жилищных отношениях» — порядок предоставления члену ЖСК жилого помещения. П.1 ст.54 указанного Закона гласит: «Распределение между членами жилищного или жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов». Тем самым, решение должно приниматься членами ЖСК, которые изначально его создавали (хотя и это спорный момент, т.к. не в Законе понятия общего учредительного собрания членов кооператива), на практике никто этого не делает;

При этом, мы не исключаем, что в Казахстане есть ЖСК, деятельность которых на все сто процентов соответствует действующему законодательству РК. Но мы таких пока не встречали.

На наш взгляд, любые другие формы «инвестирования» в первичную недвижимость, не соответствуют требованиям нашего действующего законодательства, на дату написания настоящей статьи.

Какой из этих видов более безопасный для покупателя недвижимости?

С вступлением в силу нового Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» наиболее безопасным для покупателя видом инвестирования в недвижимость является заключение договора долевого участия в жилищном строительстве, т.к. Законом предусмотрены различные меры для защиты интересов дольщиков.

К примеру, долевое строительство может осуществляться только тремя способами:

  • при помощи получения гарантии АО «Фонд гарантирования жилищного строительства»,
  • при участии в проекте банка второго уровня,
  • при привлечении денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома.

В случае, когда долевое строительство осуществляется путем получения гарантии, при несостоятельности застройщика АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» финансирует завершение строительства жилого здания за свой счет, иными словами Фонд гарантирует завершение строительства жилого дома (жилого здания), приемку его в эксплуатацию при наступлении гарантийного случая и передачу долей в жилом доме (жилом здании) дольщикам.

В остальных же случаях, т.е. при осуществлении долевого строительства при участии в проекте банка второго уровня и при привлечении денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома, интересы дольщиков также защищены, поскольку в первом случае финансирование строительства осуществляется за счет средств банка, а во втором случае есть какая-то гарантия завершения в будущем такого объекта.

Кроме того, Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предъявляет к застройщику достаточно высокие требования, в частности касательно опыта работы и наличию реализованных проектов.

Как правильно заключить каждый из указанных договоров?

Порядок заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве довольно прозрачный, поскольку такой договор должен основываться на типовой форме, утвержденной Приказом Министра национальной экономики РК от 28.07.2016г. №345 «Об утверждении типовой формы договора о долевом участии в жилищном строительстве». После заключения договора он подлежит учету в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома.

Следовательно, покупатель при заключении договора сверяет его условия с типовой формой и в случае наличия противоречий просит застройщика внести изменения, т.к. договор, условия которого не соответствуют типовой форме, не пройдет дальнейший учет в местном исполнительном органе.
Договор инвестирования имеет смысл заключать только в том случае, если лицо намерено приобрести недвижимость для коммерческих целей, но не для собственного проживания, т.к. основная цель такого договора заключается в том, что застройщик и инвестор, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой, предпринимательской деятельностью.

Покупателю следует быть осторожным, если он намерен приобрести квартиру для проживания, а застройщиком предлагается заключать договор инвестирования.

Предварительный договор купли-продажи не рекомендуется заключать, поскольку покупатель рискует не получить квартиру в будущем в случае несостоятельности застройщика. Конструкция предварительного договора в Казахстане такова, что, если стороны в будущем не заключат основной договор, сторона имеет право требовать возмещения убытков со стороны, отказавшейся от заключения договора, но не понуждения к заключению договора. Основные риски покупателя заключаются в следующем: отсутствие каких-либо гарантий по передаче квартиры в будущем, трудности с взысканием уплаченной за квартиру суммы, а также риск признания договора незаключенным.

На что обращать внимание при заключении договора?

В договоре в обязательном порядке должен быть определен его предмет – это, как правило, обязанность застройщика осуществить строительство жилого дома, ввести в эксплуатацию и передать дольщику его долю, и обязанность дольщика произвести платеж.

Также в договоре указывается стоимость договора, порядок расчетов и срок ввода жилого дома в эксплуатацию (четкий и понятный). В договоре долевого участия помимо общей стоимости прописывается стоимость одного квадратного метра жилья.

Указываются и такие стандартные условия, как права и обязанности сторон, ответственность, порядок расторжения договора, порядок разрешения споров и заключительные положения.

Покупателю стоит обратить внимание на порядок передачи недвижимости, а в частности на сроки такой передачи и гарантийные сроки на жилой дом.

Каких сделок лучше избегать при покупке жилья в новостройке, а какие — более надежные?

Покупателю следует внимательно изучить все представленные документы от застройщика, а также в случае отсутствия каких-либо необходимых сведений, запросить их.

Если застройщик надежный, то он не будет придумывать ухищрения, чтобы обойти те или иные требования законодательства. Он сразу заключит с покупателем договор долевого участия либо договор купли-продажи недвижимости, но не будет предлагать заключить договор со сложными конструкциями и названиями.

При этом, важно учесть, что не все крупные застройщики в Казахстане строго соблюдают требования законодательства в части долевого строительства. И мы не рекомендуем полагаться только на имидж компании. Изучайте документы, обсуждайте их с профильными специалистами.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
  3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
  4. Оплатить стоимость квартиры.
    (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

  1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
  2. Копию паспорта.
  3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
  4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
  5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
  6. Копию справки о доходах по форме 2- НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации ( БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Как заключить договор долевого участия и не остаться в дураках

Заключение договора долевого участия в строительстве

КАК ПОДГОТОВИТЬСЯ К ПОДПИСАНИЮ

Договор долевого участия: что это

Вопрос об оценке надежности застройщика был рассмотрен ранее. Теперь поговорим о договоре долевого участия в строительстве.

Договор участия в долевом строительстве — это договор между застройщиком и клиентом, по которому застройщик за счет клиента строит и передает ему квартиру.

“Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует вопросы долевого строительства

Договор заключается письменно, т.е. представляет собой письменный документ, подписанный застройщиком и клиентом.

Подписанный договор регистрируется в Росреестре. Это защитная мера — так одну и ту же квартиру застройщик не продаст дважды.

Клиент становится соинвестором строительства дома при покупке квартиры в новостройке. Это значит, что он (наравне с другими «дольщиками» и застройщиком) передает строительной компании деньги, чтобы профинансировать строительство квартиры.

ДДУ — на что обратить внимание

Перед подписанием договора участия в долевом строительстве тщательно изучите его условия. Для этого ознакомьтесь с проектом договора.

Проект договора предоставляет застройщик: в офисе в бумажном виде или на сайте в электронном.

Договор должен содержать следующие условия:

1. Описание квартиры

Включает в себя:

  • месторасположение (адрес, этаж, корпус, секция, номер, расположение на этаже, расположение на поэтажном плане и тд),
  • общую площадь,
  • количество комнат;
  • наличие лоджии,
  • планировку.

2. Срок передачи квартиры

Дата, не позднее которой дольщик получает ключи от квартиры. Срок определяется конкретной датой (число, месяц, год), либо временным интервалом от срока сдачи дома («не позднее 6 месяцев с даты сдачи дома в эксплуатацию», «в течение 30 календарных дней» и тд).

ВАЖНО: СРОК СДАЧИ ДОМА И СРОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ – ЭТО НЕ ОДНО И ТОЖЕ!

3. Стоимость квартиры

Цена указывается в договоре или приложении к нему. Договор определяет порядок внесения денег (в зависимости от формы оплаты), а также срок их внесения.

4. Гарантия на квартиру

Гарантийный срок на квартиру составляет не менее 5-ти лет, гарантия на отопительное оборудование, вентиляцию и трубопровод– не менее 3-х лет.

Обратите внимание, в договоре, помимо вышесказанного, указываются

  • информация о строительном адресе дома,
  • кадастровом номере земельного участка дома,
  • страховании застройщика,
  • данные клиента и
  • реквизиты строительной компании.

Если условия договора не ясны или смущают, обратитесь к застройщику за разъяснениями. А получив разъяснения еще раз изучите договор с независимым юристом. Подписывать договор нужно только после решения спорных моментов.

Подписание договора

Процесс подписания договора – простая процедура. Однако, важно то, кто подписывает договор от лица застройщика.

Договор подписывается генеральным директором строительной компании. Делает он это на основании Устава, другие документы ему не нужны.

Или договор подписывает другое лицо, которому директор выдал доверенность. В договоре это выглядит так:

Перед подписанием ознакомьтесь с содержанием доверенности. В ней прописывается право лица на подписание договоров участия в долевом строительстве от имени строительной компании. Ознакомьтесь с оригиналом доверенности и попросите для себя ее копию.

Нотариально заверять доверенность не нужно, для ее действительности достаточно подписи директора и печати компании. Копию доверенности также следует заверить подписью директора и печатью компании.

Дополнительные документы

Подготовьте пакет документов для заключения договора участия в долевом строительстве. Эти документы понадобятся при подписании договора, а также для его регистрации.

1. Покупка квартиры в новостройке для себя

Этот вариант для тех, кто не состоит в браке, тех, кто в разводе и оформляет квартиру только на себя и без кредита – понадобится только паспорт.

Если вы состоите в браке, но оформляете квартиру только на себя, кроме паспорта, вам понадобится нотариальное согласие супруга. Супруг оформляет его в нотариальной палате, предоставив паспорт и свидетельство о браке. Ваше присутствие не обязательно.

Если супруги заключили брачный договор, по которому согласие супруга не требуется, для заключения договора участия в долевом строительстве возьмите паспорт и брачный договор.

2. Покупка квартиры супругами

Этот вариант предполагает оформление квартиры в совместную собственность супругов. Для подписания договора понадобятся:

  • Паспорта супругов
  • Свидетельство о браке.

Если один из супругов не может присутствовать при подписании договора, оформите нотариальную доверенность на другого супруга. Копию доверенности оставьте застройщику.

Покупка квартиры в кредит с залогом потребует подготовки большего количества документов. Точный перечень документов зависит от банка, с которым заключается договор кредитования.

Список документов, которые точно понадобятся вам для покупки новостройки в ипотеку:

  • Анкета на выдачу кредита
  • Копии паспортов
  • Копия свидетельства о рождении (если есть дети)
  • Копия свидетельства о браке,
  • Копия трудовых книжек (заверяется работодателем)
  • Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (бухгалтерия по месту работы)

ПЕРЕД ВИЗИТОМ К ЗАСТРОЙЩИКУ ПОЗВОНИТЕ ЕМУ И СВЕРЬТЕ, ВСЕ ЛИ ДОКУМЕНТЫ ВЫ ПОДГОТОВИЛИ!