Договор возмещения коммунальных услуг

«Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений», 2012, N 10

В ходе проведения проверок соблюдения установленного порядка предоставления имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными (муниципальными) учреждениями, контрольные органы, помимо всего прочего, обращают внимание на заключение учреждениями с арендаторами договоров возмещения коммунальных услуг. Заметим, что данный вид договора прямо не предусмотрен Гражданским кодексом, что вызывает вопросы на предмет правомерности его существования. О сущности договора возмещения коммунальных услуг и его условиях пойдет речь в статье.

Обязанность по содержанию имущества

Прежде чем перейти к договору на возмещение коммунальных услуг, необходимо определить, кто несет обязанность по содержанию имущества и заключению договора на поставку коммунальных услуг.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с гражданским законодательством обязанность по содержанию имущества может быть возложена на иное лицо в следующих случаях:

  • на залогодержателя, если в соответствии с договором залога заложенное имущество находится у него (ст. 343 ГК РФ);
  • на арендодателя, который обязан производить капитальный ремонт, и арендатора, который обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);
  • на хранителя, который обязан принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи (ст. 891 ГК РФ).

Чаще всего вопросы, связанные с возмещением расходов на содержание имущества, возникают в арендных отношениях.

Как правило, договоры на поставку коммунальных ресурсов заключает собственник помещения. Руководствуясь ст. 545 ГК РФ, в соответствии с которой абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации, собственник помещения может заключить с арендатором договор поставки коммунальных ресурсов. Это правило дублируется и в других нормативных актах.

В частности, в п. 17 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ указано, что абонент может передавать (принимать) субабоненту (от субабонента) воду (сточные воды), принятую им от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организации водопроводно-канализационного хозяйства.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.

Однако при аренде нежилых помещений в многоквартирном доме дела обстоят несколько иначе.

В соответствии с п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Если способ управления многоквартирным домом не выбран в течение одного года, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей компании и сообщает о его результатах собственникам помещений в многоквартирном доме.

В этом случае исходя из п. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с выбранной управляющей организацией.

Довольно часто собственники помещений в многоквартирном доме возлагали на арендатора обязанность по заключению договоров с управляющей компанией. Однако в Постановлении от 12.04.2011 N 16646/10 Президиум ВАС РФ признал подобное условие договора аренды незаконным, указав, что в силу положений ст. ст. 158 и 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не могут возлагать на арендатора обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов.

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Согласно ст. 39 ЖК РФ именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Таким образом, если за государственным (муниципальным) учреждением закреплено на праве оперативного управления нежилое помещение в многоквартирном доме, оно должно заключить договор управления с управляющей организацией, а в договоре аренды может предусмотреть условие, в соответствии с которым обязанность по оплате коммунальных услуг будет нести арендатор. Казалось бы, что в этом случае собственник ограждает себя от какой-либо ответственности.

Однако имеется судебная практика, в соответствии с которой если арендатор не исполнял обязанность оплачивать все коммунальные и эксплуатационные расходы по арендованному нежилому помещению, то управляющая организация должна предъявлять соответствующие требования собственнику помещения, а не арендатору.

В частности, в Постановлении ФАС МО от 11.04.2012 N А40-10935/11-57-86 указано: «ссылка департамента имущества о том, что обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг возложена договором аренды на арендатора помещения, отклонена судом по следующим основаниям.

Департамент имущества, действующий от имени собственника нежилого помещения, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Ссылка на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 5.4.2 договора аренды, является несостоятельной, поскольку указанный договор регулирует отношения собственника и арендатора».

Таким образом, государственное (муниципальное) учреждение, передающее в аренду помещения, должно понимать, что указанное выше условие договора аренды об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги никоим образом не освобождает его от ответственности перед поставщиком коммунальных услуг в случае их неоплаты арендатором.

Понятие и содержание договора возмещения коммунальных услуг

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты.

Между тем согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

К расходам на содержание имущества относятся расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 13.09.2011 N А13-10461/2010), технического обслуживания и содержания помещения (Постановления ФАС МО от 19.04.2011 N КГ-А40/3216-11, от 30.06.2011 N КГ-А41/6391-11).

Согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 возложенные на арендатора расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг не могут рассматриваться как форма арендной платы.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Расходы по содержанию арендованного имущества определить в фиксированной сумме практически невозможно, так как они зависят от потребления и тарифов, которые изменяются. В этой связи в договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор несет обязанность по оплате расходов арендодателя на содержание переданного в аренду имущества.

Рассмотрим типичную ситуацию.

В Постановлении ФАС ВВО от 12.08.2009 N А29-10563/2008 указано: «как следует из материалов дела, унитарное предприятие (арендодатель) с согласия собственника и арендатор заключили договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество под размещение персонала и технических служб.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязался в течение пяти дней с момента подписания заключить с арендодателем договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.

На основании договора аренды арендодатель и арендатор заключили договор на возмещение коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, по условиям которого арендатор пользуется и возмещает арендодателю в полном объеме все коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, связанные с обслуживанием арендованных помещений и прилегающей к ним территории».

Принимая во внимание содержание п. 2 ст. 616 ГК РФ, можно сделать вывод, что прямой необходимости в заключении отдельного договора на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов у сторон нет. Однако в некоторых случаях контролирующие органы считают (не вполне основательно), что, если соответствующая обязанность предусмотрена в договоре аренды, наличие договора на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов обязательно.

В частности, в Постановлении ФАС УО от 04.08.2010 N Ф09-5859/10-С1 указано следующее: «территориальным управлением Федеральной службы финансово-бюджетного надзора в Удмуртской Республике проведена проверка правомерности и эффективности использования прокуратурой средств федерального бюджета, средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности, а также имущества, находящегося в федеральной собственности, по результатам которой составлен акт. В акте, в частности, указано, что в нарушение п. 2 ст. 616 ГК РФ, п. 3.5 договора аренды помещения с индивидуальным предпринимателем, отдельный договор на возмещение коммунальных услуг не заключен.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Территориальным управлением Федерального агентства по Управлению федеральным имуществом (арендодателем), предпринимателем (арендатором), и прокуратурой (балансодержателем) заключен трехсторонний договор аренды на сдачу в аренду федерального нежилого фонда согласно которому арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение для использования под столовую.

В соответствии с п. 3.5 договора амортизационные отчисления, плата за коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, налог на имущество в состав арендной платы не включаются и возмещаются арендатором балансодержателю по отдельным договорам (соглашениям).

Между предпринимателем и прокуратурой заключено дополнительное соглашение к названному договору, согласно которому сторонами установлен порядок возмещения расходов за коммунальные услуги.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, при этом арендная плата начисляется до возврата имущества арендатору.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ определено, что расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, обязан нести арендатор.

Таким образом, с учетом положений ГК РФ и условий спорного договора и соглашения расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение и другие, несет арендатор.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что нарушения договора и положений ГК РФ в рассматриваемом случае отсутствуют».

Целью договора на возмещение коммунальных услуг является возмещение затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг. В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам в составе коммунальных услуг перечислены услуги по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению.

Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (вместе с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам).

Согласно Государственному стандарту РФ ГОСТ Р 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения» к жилищно-коммунальным услугам относятся услуги по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, по вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды.

Однако сами коммунальные услуги арендодатель не оказывает, а лишь предоставляет помещение во временное пользование со всеми коммуникациями, позволяющими эксплуатировать его по целевому назначению. Следовательно, предмет договора возмещения коммунальных услуг должен быть сформулирован следующим образом: «Арендодатель обязуется обеспечить передаваемое в аренду помещение электроэнергией, холодным водоснабжением, горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением (далее — «коммунальные услуги»), а Арендатор обязан возместить Арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг согласно показаниям счетчиков (приборов учета) или нормативам потребления».

Следует отметить, что договор возмещения коммунальных ресурсов заключается не только между сторонами договора аренды. Есть случаи его заключения между сторонами договора купли-продажи, по условиям которого помещение приобретается в общую долевую собственность (Постановление ФАС ВСО от 19.06.2008 N А74-2588/07-Ф02-2608/08). Скорее всего, это вызвано тем, что продавец первоначально заключает договор с поставщиками коммунальных ресурсов на все здание.

Как уже было указано выше, Гражданским кодексом договор возмещения коммунальных услуг не предусмотрен, однако, следуя принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, стороны вправе заключить такой договор, что подтверждается и судебной практикой.

Так, в вышеуказанном Постановлении ФАС ВСО от 19.06.2008 N А74-2588/07-Ф02-2608/08 указано: «по условиям договора ответчик принял на себя обязательство, в том числе по обеспечению помещения электроэнергией, а истец обязался возместить ответчику затраты на электроэнергию согласно показаниям счетчиков.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Обязательственные отношения сторон вытекают из договора, являющегося по своему содержанию договором возмездного оказания услуг.

Заключение договора на возмещение коммунальных услуг и эксплуатационных расходов по содержанию и обслуживанию помещения не противоречит ст. 421 ГК РФ«.

Кроме того, следует отметить, что в соответствии с Письмом Минимущества России от 17.09.2001 N НГ-30/16725 «О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования» расчеты, возникающие между учреждением-арендодателем и арендатором, за коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги регулируются заключенными договорами. Указанным Письмом установлено, что коммунальные и эксплуатационные расходы в состав арендной платы включаться не должны. Платежи по ним производятся арендатором по отдельным договорам на коммунальные и эксплуатационные услуги, заключенным с организацией-арендодателем.

Интересным является тот факт, что в некоторых случаях при разрешении споров, возникающих из договора возмещения коммунальных услуг, ссылаются на нормы гл. 39 ГК РФ.

Так, в Постановлении ФАС МО от 22.03.2012 N А40-35711/10-28-235 указано: «арендатор не произвел оплату по договору возмещения коммунальных и прочих расходов, чем нарушил п. 5.1 указанного договора.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В пункте 1 ст. 781 ГК РФ установлено, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст. ст. 614, 781 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а также обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг».

Учитывая, что на дату судебного заседания арендатором не представлено доказательств своевременного внесения арендной платы и коммунальных платежей, а материалами дела установлено существенное нарушение ответчиком сроков внесения арендных и коммунальных платежей, суды обоснованно пришли к выводу, что договор аренды и договор на возмещение коммунальных и прочих расходов подлежат расторжению.

Признание договора на возмещение коммунальных услуг разновидностью договора возмездного оказания услуг видится весьма спорным.

Необходимым условием договора на возмещение коммунальных услуг является порядок определения указанных расходов и их возмещения.

В связи с тем, что на большинство коммунальных услуг установлены тарифы, в договоре на возмещение коммунальных услуг необходимо указать, что сумма компенсации расходов по оплате коммунальных услуг определяется на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных ресурсов (управляющей компанией при аренде помещений в многоквартирном доме) в установленном порядке.

Особенности налогообложения

В Письме УФНС России по МО от 03.02.2005 N 21-27/28632 «О налогообложении коммунальных расходов, компенсируемых арендатором арендодателю» указано: если возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и эксплуатации арендованного имущества (коммунальные расходы, амортизационные отчисления, налог на имущество) предусмотрено договором аренды, то такие платежи должны учитываться у арендодателя в качестве арендной платы в составе внереализационных доходов или доходов от реализации, а у арендатора, соответственно, в составе внереализационных расходов.

Если на возмещение вышеуказанных расходов между сторонами заключен отдельный договор, то данные платежи должны учитываться у арендодателя в составе доходов от реализации в силу п. 2 ст. 249 НК РФ, согласно которому выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме, а у арендатора данные платежи не будут признаваться расходами для целей налогообложения прибыли.

Отдельно отмечено, что расходы по коммунальным платежам, в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, будут учитываться в составе материальных расходов у той стороны, у которой заключены прямые договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг, то есть у арендодателя.

Что касается бюджетных учреждений, согласно Письму УФНС России по г. Москве от 26.06.2006 N 20-12/56624 бюджетная организация — арендодатель обязана включить сумму компенсации за коммунальные и эксплуатационные услуги, полученную от арендатора, во внереализационные доходы, подлежащие налогообложению. При этом для целей налогообложения прибыли сумма коммунальных и эксплуатационных платежей в части, приходящейся на арендатора, может быть учтена у бюджетного учреждения в зависимости от источников финансирования в составе расходов в порядке, установленном ст. 321.1 НК РФ.

Однако имеется судебная практика, в соответствии с которой суммы, полученные на расчетный счет от арендаторов в счет возмещения коммунальных услуг и затрат по электроэнергии, нельзя признать внереализационным доходом бюджетного учреждения, так как данные суммы были полностью перечислены организациям, оказывающим такие услуги в сдаваемых бюджетным учреждением в аренду нежилых помещениях (Постановление ФАС ВСО от 21.03.2007 N А74-3165/06-Ф02-1481/07).

Заключение

Подводя итог вышеизложенному, необходимо отметить, что договор компенсации коммунальных услуг является факультативным договором договора аренды и упрощает (при грамотном подходе к его составлению) отношения арендодателя и арендатора, связанные с возмещением расходов на содержание арендованного имущества.

Арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг: как кодировать в налоговой накладной

Если арендатор самостоятельно не заключает договоры на потребление коммунальных услуг и энергоносителей с их непосредственными поставщиками, а осуществляет возмещение (компенсацию) арендодателю расходов на их оплату, то в договоре аренды определяется порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и энергоносителей и их оплаты (возмещения, компенсации).

В случае если между арендодателем и арендатором заключены отдельные договоры о предоставлении арендатором компенсации расходов, которые не включаются арендодателем в состав арендной платы, а подлежат отдельной оплате (возмещению, компенсации), в частности, за потребленные арендатором коммунальные услуги и энергоносители, то суммы средств, уплаченных (возмещенных, компенсированных) по таким договорам, не включаются арендодателем в базу налогообложения услуги по аренде движимого/недвижимого имущества, поскольку являются отдельными самостоятельными операциями по поставке соответствующих товаров (пп. 14.1.191 НКУ электрическая и тепловая энергия, газ, пар, вода, воздух, охлажденный или кондиционированный, отнесены к категории товаров) или услуг и рассматриваются как отдельный объект налогообложения.

Впрочем, ГФСУ в индивидуальной налоговой консультации от 18.05.2017 г. № 272/6/99-99-15-03-02-15/ІПК заявила: возмещение (компенсация) расходов за потребление электроэнергии, природного газа, включая расходы на его транспортировку, обслуживание газовой сети и водоснабжение по своей сути является возмещением (компенсацией) отдельных элементов расходов, из которых состоит стоимость услуги по аренде имущества. Таким образом, возмещение (компенсация) данных расходов является оплатой части стоимости услуги по аренде имущества.

То есть налоговики предлагают для суммы компенсации коммунальных услуг указывать код услуги по ГКПУ — 68.20 «Услуги по аренде и эксплуатации собственной или взятой в лизинг недвижимости».

Как правильно заключить договор на возмещение расходов по электроэнергии?

Вопрос-ответ по теме

В одном здании находятся две организации. Помещения у каждой из организаций находятся в хозведении. Счетчик потребления электроэнергии один и он прикреплен к одной из организаций. Как правильно заключить договор на возмещение расходов по электроэнергии?

Такой договор не содержится в ГК РФ (непоименованный), при этом стороны вправе договор о возмещении затрат по оплате электроэнергии (ст. 420 , 421 ), оформить его можно по модели договора возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии), поскольку организация, за которой закреплен счетчик, не является поставщиком коммунальных услуг (энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиком. Доля компенсируемых расходов

может определяться следующими способами:

Методику расчетов следует закрепить в отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации коммунальных расходов абонент выставляет второму потребителю счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составить его можно в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета). Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

При этом важно отметить, что энергоснабжением вправе заниматься только энергоснабжающие организации, которые действуют на оптовом рынке продажи электроэнергии (ст. 35 Закона об электроэнергетике). Поэтому абонент не может отпускать электроэнергию второму пользователю по иным тарифам, превышающим установленные поставщиком, это является нарушением положений действующего законодательства.

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует изпункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.*

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам). То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору). А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета). Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Из ситуации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Вправе ли арендодатель перевыставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, расходы на которые тот ему компенсирует. Договоры со снабжающими организациями заключены напрямую с арендодателем

Официальная позиция контролирующих ведомств состоит в том, что в данной ситуации арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, оказанных арендодателю снабжающими организациями (письма Минфина России от 10 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/86, от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51 и ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86, от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340). В обоснование своей точки зрения они приводят следующие аргументы.

Арендодатель – это абонент, который получает электро- и теплоэнергию, воду от снабжающей организации. А так как он выступает в качестве абонента, то сам не может быть снабжающей организацией для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99, определение ВАС РФ от 29 января 2008 г. № 18186/07,постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 г. № Ф04-7965/2008(20062-А46-25))*. Кроме того, в счетах-фактурах, выставленных арендодателю, в тарифы на коммунальные услуги уже включен НДС, который арендодатель уплатил коммунальным службам. Поэтому начисление НДС на стоимость услуг, уже включающих налог, противоречит налоговому законодательству (определение ВАС РФ от 16 февраля 2007 г. № 560/07).

Значит, арендодатель не вправе рассматривать для целей НДС компенсацию расходов по коммунальным услугам как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. Поэтому арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору – принять входной НДС по этой сумме к вычету.*

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендодателю перевыставлять арендатору счета-фактуры за коммунальные услуги. Они заключаются в следующем.

Перевыставление счетов-фактур арендодателем арендатору не противоречит нормам налогового законодательства. Никаких ограничений на этот счет статьи167, 171, 172 Налогового кодекса РФ не содержат.

Кроме того, без обеспечения арендованного помещения коммунальными услугами организация-арендатор не может реализовать свое право на пользование арендуемым помещением (ст. 606, 611 ГК РФ). Следовательно, предоставление коммунальных услуг неразрывно связано с оказанием услуг по аренде. Поэтому арендодатель вправе перевыставить счет-фактуру арендатору на стоимость коммунальных услуг, а арендатор – предъявить к вычету НДС по ним.

Подтверждает такую позицию Президиум ВАС РФ в постановлениях от 10 марта 2009 г. № 6219/08 и от 25 февраля 2009 г. № 12664/08.

До выхода постановлений Президиума ВАС РФ арбитражная практика по этому вопросу была неоднородной.

С выходом постановлений Президиума ВАС РФ от 10 марта 2009 г. № 6219/08 иот 25 февраля 2009 г. № 12664/08 арбитражная практика по рассматриваемой проблеме должна стать единообразной. Об этом свидетельствуют новые судебные решения (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. № А17-1804/2007, Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2009 г. № А33-12783/08-Ф02-2566/09, Московского округа от 10 июля 2009 г. № КА-А40/6262-09, Центрального округа от 29 апреля 2009 г. № А48-3884/08-17,Поволжского округа от 7 апреля 2009 г. № А65-20968/2008, Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2009 г. № Ф04-5497/2009(19433-А45-29), Северо-Западного округа от 16 марта 2009 г. № А52-3899/2008, Уральского округа от 25 февраля 2009 г. № Ф09-10444/08-С2).

Из Гражданского кодекса Российской Федерации

«Статья 539. Договор энергоснабжения

1. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии*.

2. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

3. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

4. К отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное.

Статья 544. Оплата энергии

1. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.*

2. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Статья 545. Субабонент

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации*».

Из Закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике»

«Статья 35. Порядок получения юридическим лицом статуса субъекта оптового рынка, участника обращения электрической энергии на оптовом рынке

2. Статус субъектов оптового рынка, участников обращения электрической энергии на оптовом рынке получают:

поставщики электрической энергии, присоединенные к электрическим сетям и имеющие в собственности или на ином предусмотренном федеральными законами основании генерирующее оборудование, установленная генерирующая мощность которого превышает минимально допустимое значение, устанавливаемое правилами оптового рынка, или обладающие правами продажи электрической энергии, производимой на таком оборудовании;

потребители электрической энергии, которые присоединены в установленном порядке к электрическим сетям и количественные характеристики заявленного потребления электрической энергии которых превышают минимально допустимые значения, устанавливаемые правилами оптового рынка (крупные потребители электрической энергии);*

энергосбытовые организации, которые приобретают электрическую энергию в целях последующей ее реализации на розничных рынках и количественные характеристики заявленного приобретения электрической энергии которых превышают минимально допустимые значения, устанавливаемые правилами оптового рынка;

гарантирующие поставщики вне зависимости от количественных характеристик обслуживаемого ими объема потребления электрической энергии;

территориальные сетевые организации в части оплаты потерь, возникающих в их сетях, в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации или уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти.

Потребитель электрической энергии вправе присоединиться к оптовому рынку и участвовать в обороте электрической энергии непосредственно, а также приобретать права и обязанности по договорам, заключаемым энергосбытовой организацией на оптовом рынке от его имени и в его интересах, или участвовать в обороте электрической энергии на розничных рынках в соответствии с условиями главы 7 настоящего Федерального закона.*

3. Порядок получения статуса субъекта оптового рынка, участника оборота электрической энергии на оптовом рынке и порядок заключения обязательных договоров субъектом оптового рынка устанавливаются правилами оптового рынка. Условия получения статуса субъекта оптового рынка, устанавливаемые указанными правилами, не могут быть различными для юридических лиц, осуществляющих одни и те же виды деятельности.

С учетом требований настоящего Федерального закона и правил оптового рынка наблюдательный совет совета рынка утверждает перечень и формы документов, представляемых для подтверждения выполнения установленных настоящим Федеральным законом и правилами оптового рынка условий получения статуса субъекта оптового рынка — участника оборота электрической энергии и (или) мощности на оптовом рынке, порядок и сроки представления и рассмотрения этих документов, порядок и сроки принятия решений о присвоении заявителю статуса субъекта оптового рынка — участника оборота электрической энергии и (или) мощности на оптовом рынке.

4. Исчерпывающий перечень мероприятий технического характера, необходимых для получения статуса субъекта оптового рынка, участника оборота электрической энергии, устанавливается правилами оптового рынка.

5. Потребители электрической энергии могут одновременно являться субъектами как оптового рынка, так и розничных рынков.

6. В соответствии с правилами оптового рынка за неоднократное нарушение субъектом оптового рынка правил оптового рынка и (или) несоблюдение субъектом оптового рынка требований договора о присоединении к торговой системе оптового рынка по решению совета рынка указанный субъект оптового рынка может быть исключен из реестра субъектов оптового рынка. Решение об исключении может быть обжаловано в судебном порядке».

Из Постановления Правительства РФ от 27.12.2004 N 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям»

«6. Собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату.

Указанные собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, вправе оказывать услуги по передаче электрической энергии с использованием принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства после установления для них тарифа на услуги по передаче электрической энергии. В этом случае к их отношениям по передаче электрической энергии применяются положения настоящих Правил, предусмотренные для сетевых организаций.

Потребители услуг, опосредованно присоединенные к электрическим сетям, оплачивают услуги по передаче электрической энергии в соответствии с методическими указаниями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов*.»