Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры в ипотеку, если все документы уже оформлены?

Можно ли отказаться от квартиры приобретённой в ипотеку если деньги уже перечислены и лежат на счету и если документы на регистрацию права уже готовы?

Ответы юристов (2)

в связи с тем, что право собственности зарегистрировано.Необходимо пройти процедуру расторжения договора. Согласно ст. 450 ГК РФ договор расторгается либо по согласованию с собственником, либо в судебном порядке.

Основания для изменения и расторжения ипотечного договора указаны в статьях 450 — 453 ГК РФ. Надо сказать, что расторжение ипотечного договора заёмщиком, при условии того, что Банк исполнил свои обязательства в полном объёме, практически невозможно.

Но есть случаи, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Банк выдал не всю сумму кредита — это будет считаться существенным нарушением ипотечного договора и заёмщик может расторгнуть договор в судебном порядке. Верно и обратное, если заёмщик не соблюдает график платежей Банк имеет право расторгнуть договор через суд.

Надо отметить, что не любое нарушение является основанием для расторжения договора, а только существенное. Определение существенности нарушения раскрыто в статье 450 ГК РФ, где указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ещё одним основанием, для расторжения договора в судебном порядке, является существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора. Однако, в правоприменительной практике, ссылки заёмщиков на изменение курса иностранной валюты, потерю работы, здоровья, что является изменением обстоятельств из которых исходят при оформлении ипотечного кредита, не признаются судами в качестве основания для расторжения ипотечного договора.

Поскольку у Вас переход права ещё не состоялся и Вы не стали собственником, то отказаться от исполнения договора возможно по соглашению сторон. Но имейте в виду. что за пользование кредитом (деньги уже на счете) Вам придётся заплатить проценты. И факт столь досрочного возврата суммы кредита по ипотеке тоже может быть не предусмотрен условиями кредитного договора.

Юрий, если у вас остались вопросы, задавайте. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть ипотечный договор по инициативе заемщика?

Такая ситуация: приобрели квартиру по ипотеке в Сбербанке, подбирали ее риэлторы, соответственно осмотр квартиры проводился нами очень поверхностный. После подписания всех документов выяснилось, что квартира находится в аварийном состоянии, а именно: заливает потолок, внешняя стена постоянно сырая, когда сняли обои обнаружили плесень и грибок, батареи не отапливаются (в ЖЭКе сказали, что до нас просто не доходит по стояку горячая вода, на вопрос «что делать?» ничего внятно предложить не сумели. В связи с этим возникло несколько вопросов:

1.Как можно расторгнуть договор ипотеки с банком и чем это нам может грозить? (компенсации банку и т.д.)

2. Можем ли мы продать эту квартиру и вернуть деньги банку и как это происходит?

3. Можем ли мы подать в суд на банк если он откажется приемлемо для нас решить этот вопрос?

21 Апреля 2014, 15:20 Олег, г. Москва

Ответы юристов (7)

1.Как можно расторгнуть договор ипотеки с банком и чем это нам может грозить?( компенсации банку и т.д.)

К сожалению, расторгнуть договор ипотеки вы не можете — нет законных оснований для этого. Банк не может нести ответственность по приобретенному покупателем объекту недвижимости.

2. Можем ли мы продать эу квартиру и вернуть деньги банку и как это происходит ?

А вот это сделать Вы можете. С согласия банка вы можете найти покупателя и продать ему квартиру. По правоотношениям с банком может быть два варианта: — или покупатель выплачивает деньги за квартиру банку при заключении сделки, в результате чего гасится ипотека. В данном случае будет непростая система взаиморасчетов, в которой и банк должен получить свои средства и вы должны получить остаток.

— или оформляется замена лиц в обязательстве по кредитному договору и покупатель встает на ваше место по ипотечному кредиту. В данном случае покупатель сам будет решать когда и каким образом он будет закрывать ипотечный договор.

3. Можем ли мы подать в суд на банк если он откажется приемлемо для нас решить этот вопрос?

Подать в суд может кто угодно на кого угодно. Но в вашем случае нет оснований для предъявления иска к банку. Банк свои обязательства по выдаче вам кредитных средств для приобретения квартиры выполнил надлежащим образом. А значит банк не нарушал ваших прав и оснований для претензий именно к банку я не вижу.

Есть вопрос к юристу?

1.Как можно расторгнуть договор ипотеки с банком и чем это нам может грозить?( компенсации банку и т.д.)

Договор расторгнуть можете, но вы должны будете вернуть весь заем с учетом процентов на сегодняшний день и неустойку согласно договора.

2. Можем ли мы продать эу квартиру и вернуть деньги банку и как это происходит ?

Можете, по согласованию с залогодержателем-банком. То есть договаривайтесь с банком.

3. Можем ли мы подать в суд на банк если он откажется приемлемо для нас решить этот вопрос?

Подать можете, но перспективы очень туманны.

Так же вы можете подать в суд на продавца, в связи с обнаруженными скрытыми дефектами квартиры. Так же можно посудится с риэлторами по поводу возврата уплаченного вознаграждения, но для этого нужно видеть договор.

Уважаемая Ольга, я думаю в данном случае Вам необходимо расторгать договор купли-продажи. Однако не понятно, как делали оценку для ипотеки, если квартира находится в таком ужасном состоянии.

В соответствии со ст. 450 Гражданского Кодекса РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Вашем случае стоит ставить вопрос в первую очередь, о расторжении договора купли-продажи квартиры. Исходя из того, что в квартире нет отопления, это можно трактовать как существенное нарушение договора стороной продавца. Вы приобретали квартиру для проживания, а без отопления проживание в ней невозможно.

Последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 Гражданского Кодекса РФ:

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, Вы будете вправе требовать с продавца возмещения убытков причиненных расторжением договора.

Также возможно признать договор купли продажи недействительным. Исходя из ст. 178 Гражданского кодекса РФ:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При расторжении или признании договора недействительным, у Вас в отношении кредитного договора с банком возникает ситуация описанная в ст. 451 Гражданского Кодекса РФ:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, после расторжения договора купли-продажи квартиры, Вы вправе требовать расторжения кредитного договора и связаного с ним договора залога (ипотеки) квартиры.

Чтобы снять с себя обязательства перед залогодержателем, необходимо обращаться в суд с иском не к банку, а к продавцу квартиры с существенными недостатками. Сначала следует зафиксировать актом УК и представителем гос. жилищной инспекции факт нарушений в квартире Порядка предоставления ком. услуг ввиду наличия соответствующих недостатков, не позволяющих использовать данную квартиру как жилое помещение для проживания в данном состоянии. После этого следует обращаться с иском в суд с требованием расторжения договора на основании ст.450 ГК РФ, возврата уплаченной суммы, а также убытков, связанных с уплатой процентов по кредиту. После расторжения договора купли-продажи Вы сможете досрочно погасить долг перед банком, который снимет таким образом залог, либо потребовать также в судебном порядке снятия обременения в виде залога для расторжения ипотеки.

Здравствуйте, Олег. Если расторгать договор купли-продажи в суде, практика свидетельствует, что такие дефекты суды не всегда признают как основания для расторжения договора.

Да и не в этом главная проблема. Деньги от банка получали вы, следовательно, от вас банк и будет требовать возврата денежных средств. Вы, в свою очередь, можете предъявить претензии к покупателю. Но совсем не обязательно, что он будет располагать необходимыми средствами.

. Вы можете расторгнуть договор, но все связанные с этим неблагоприятные последствия лягут на вас, т.к. в силу обязательств по ипотеке именно к вам у банка имеется право требования. А то, что квартира оказалась такого качества, не освобождает вас от обязательств по погашению займа.

Для расторжения договора вам придется либо найти другого покупателя (который в дальнейшем предъявит претензии к вам, как сейчас вы — к своему покупателю), согласовав с банком куплю-продажу квартиры и продать ее, чтобы погасить долг перед банком. Либо прекратить платить ипотеку. В этом случае, если банк обратит взыскание на квартиру и примет ее на свой баланс, вы больше не будете ничего должны банку. Но и свои произведенные ранее затраты вы можете взыскать только с продавца. Если у него имеется соответствующее имущество, чтобы их погасить.

Либо прекратить платить ипотеку. В этом случае, если банк обратит взыскание на квартиру и примет ее на свой баланс, вы больше не будете ничего должны банку

Не могу поддержать данную идею поскольку на практике, долг все равно перед банком будет. Ибо будут начислены всякого рода штрафы и проценты, которые даже если и могут быть уменьшены судом, должник все равно будет должен. А квартиры на практике банки забирают по сильно заниженным ценам.

Самый лучший выход из ситуации — продажа квартиры.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Основание для расторжение договора купли-продажи и ипотеки

Добрый день,буквально вчера подписали договор ипотеки о покупки кавртиры на вторичном рынке жилья,а уже сегодня нам от соседей стало известно, что земля под домом находится в аренде и назначение у нее ИЖС, аренда заканчивается в 2016 году,соседи уверили что ожидают получения статуса многоквартирного дома и ведут переговоры с застройщиком о передаче земли в собственность жильцов.Что это изменит?аренда то все равно закончиться в 2016 ,кто бы ни был собственником? или я не првильно понимаю.Ситуация пугает не хочется остаться без жилья,риэлторы и покупатель уверяли что все нормально с землей под домом.Могу ли я использовать данную ситуацию,как основание для расторжения договора купли-продажи ,а так же договора ипотеки?и как лучше поступить.

Ответы юристов (4)

Вы сначала обратитесь к кредитору — ведь денежные средства на ипотеку банк выдаст только в случае сделки с минимумом рисков а то и с их отсутствием.

Я думаю, что при экспертизе документов объекта недвижимости, являющегося потенциальным предметом ипотеки, банк не мог не заметить право аренды на земельный участок.

Если Вы посмотрите свой предварительный договор с продавцом, то увидите, что там есть условие о том, что при оформлении права на земельный участок это право будет передано в залог кредитору.

В общем, Вам надо сейчас обратиться в банк и урегулировать этот вопрос.

Может, даже не придётся расторгать сделку по своей инициативе — она и так не состоится по причине отказа кредитора в выдаче кредита из-за рисков по земельному участку.

Уточнение клиента

Уже состоялась и все выдали. И деньги в банке получили и продавцу отдали.Т.е . банк уже все проверял, но видно у них не возникло вопросов ,но теперь вопросы есть у меня как они проверяли.

19 Июля 2014, 16:33

Есть вопрос к юристу?

Татьяна, мне бы Ваш договор посмотреть…

Уточнение клиента

который Ипотеки,дкп или кредитный.

19 Июля 2014, 19:44

Договор купли-продажи… Именно там описывается предмет залога.

Уточнение клиента

сегодня посмотрела кадастровую карту Волгограда,нашла участок под нашим домом он действительно имеет назначение ИЖС, а классификацию под многоквартирный малоэтажный дом.Как такое может быть и насколько это правомерно,может я зря паникую из-за земли и не стоит расторгать ДКП и Ипотеку.

20 Июля 2014, 16:18

Так… Земельный участок нигде не фигурирует.

Вероятно, дом строился совсем недавно. Застройщику был выделен земельный участок в аренду (обычно для подстраховки аренду продлевают каждый год).

Сейчас в доме появились собственники квартир, которые по закону становятся собственниками долей земельного участка под домом. После аренды как раз передача в собственность и состоится.

Кто-нибудь пожелает признать строительство дома незаконным и потребовать его снести — вариант абсолютно не реальный, поскольку сносить многоквартирные дома у нас как-то не принято, если только этот дом не несёт угрозу жизни и здоровью его обитателей.

Пока я больше рисков не вижу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ипотека в силу закона. Договор купли и продажи

Древнегреческое слово «ипотека» после продолжительного периода забвения вернулось в российский обиход.

Приватизация жилья, массовое совершение сделок с недвижимостью привели к тому, что подзабытое в советские времена понятие стало достаточно привычным. Правда, ипотеку частенько путают с ипотечным кредитованием, что далеко не одно и то же.

Зарегистрированной сделкой по недвижимости инициируется ипотека в силу закона. В момент, когда реестратором ставится печать, ипотека вступает в силу.

Под ипотекой понимают форму залога. Заложенная недвижимость остается собственностью должника, он им может невозбранно пользоваться. Кредитору же будет предоставлено удовлетворение путем реализации залога, если должник не справится с выполнением. Под залог банком выдается ипотечная ссуда.

Ипотека в силу закона и договора

Российский законодатель оперирует понятиями ипотеки в силу закона и договора. Возникновение ипотеки в силу закона связано с пятью основными случаями.

Волеизъявление сторон не рассматривается как главная причина для возникновения ипотеки в силу закона. Она порождается наступлением фактов, которые указываются нормами закона. Момент, когда заемщику выдана ссуда на приобретение недвижимости, или возникло иное обязательство в ее отношении, становится решающим для ипотеки в силу закона.

Нормами закона особо установлено, когда возникновение ипотеки в силу закона увязывается с регистрацией заемщиком своего приобретения. Так ГК РФ поясняется возникновение ипотеки в силу закона как явления, связываемого с переходом собственности из рук в руки. Причем такой переход, т. е., получение права на собственность новым лицом, сопровождается наступлением обстоятельств, которые указаны нормой закона. Ипотека в силу закона вытекает из факта договора купли-продажи.

Другой вид ипотеки, договорной, появляется в случаях, когда не предполагается проявления первого. Таким случаем являются обстоятельства, когда требуется предоставление какого-либо значимого обеспечения по осуществленному заимствованию. Так как объекты, причисленные к недвижимости, обладают, как правило, высокой стоимостью и ликвидностью, то их принимают в таком качестве.

Сам по себе договор относительно ипотеки не самостоятелен как обязательство. Он выступает в качестве приложения, для того, чтобы обязательства обеспечивались. Появление ипотеки в силу договора вытекает из факта привлечения займа на покупку недвижимости, когда заемщиком предложена под обеспечение старая квартира.

Ипотека в силу закона и договора имеют отличия. Ключевым выступает то, что основанием проявления ипотеки легальной будет недвусмысленное указание в нормах закона. Легальную ипотеку понимают, как рождающуюся помимо воли участников сделки со сменой собственника объекта недвижимости. Еще один нюанс связан с регистрацией сделки:

  • Легальная ипотека возникла автоматически по заключению сделки с недвижимостью или, когда заемщик обратился, чтобы ее зарегистрировали;
  • при ипотеке в силу договора исходит совместное заявление о регистрации от покупателя и продавца.

Что представляет собой договор купли-продажи, приводящий к вступлению в силу ипотеки

Как происходит регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека регистрируется обязательно. Регистрируют ипотеку, возникающую в силу договора о ней, связанного с куплей-продажей, получив заявление, поданное залогодателем и залогодержателем совместно. Заявители должны обеспокоиться приложением сопутствующих документов, без чего к регистрации не приступают:

  • Договора и приложений к нему;
  • документа, удостоверяющего, что государственную пошлину уплатили;
  • иных затребованных справок.

Регистрацию также могут произвести, получив заявление от нотариуса, которым удостоверялся договор. На регистрацию заверенной нотариусом сделки отводится рабочая пятидневка, как и для всех договоров относительно жилой недвижимости. Если объектом сделки выступает земельный участок, срок отводится втрое больший. Исчисление срока начинается с поступления всех предусмотренных документов.

Отказывают в регистрации в случаях:

  • Обращения с заявлением ненадлежащего лица;
  • несоответствии справок предъявляемым требованиям.

Приостанавливают регистрацию (на срок до одного месяца):

  • При неполноте представленного списка документов;
  • несоответствии документов законам;
  • если необходимо проверить подлинность документов. При выяснении обстоятельств судебных споров по объекту недвижимости или обращенных на него взысканий приостановку производят по появления решения суда.

Регистрацию удостоверяют надписью на договоре ипотеки, заверяют ее в силу закона подпись реестратора и печать.

Если возникли технические ошибки, то их можно исправить, не причиняя ущерба третьим лицам. Для этого одна из сторон подает соответствующее заявление, уведомляя вторую об исправлениях. Внесение дополнений и изменений происходит по заключении заинтересованными участниками соглашения.

Как производится расторжение договора ипотеки в силу закона

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены три случая, когда может быть расторгнут договор купли-продажи:

  • Стороны заключили соответствующее соглашение;
  • одна из сторон добилась решения суда;
  • расторжение предусмотрено самим договором.

Кредитор и заемщик вполне могут достичь заключения двустороннего соглашения по поводу расторжения договора ипотеки. Такие случаи происходят сплошь и рядом. Заемщик стремится улучшить условия договора, находя подходящие варианты в предложениях других банков. Конкуренция в банковском секторе породила популярные кредитные продукты, относящиеся к ипотечному кредитования. Заемщику появление таких программ безусловно выгодно, но и заимодавцев расторжение договора вполне устраивает. Банк избавляется от клиента, который зачастую не отличается качеством кредитной истории или резко ухудшил свое финансовое состояние.

Другой вариант расторжения по взаимному согласию – переуступка залога частным инвестором. Или же банк выступает с предложением, чтобы должником самостоятельно продавался объект залога, чтобы выплатить долг.

Обращения залогодателей в суд на основании статьи 451 ГК РФ, когда они пытаются доказать наличие существенного изменения обстоятельств, были неоднократны. Насколько известно, пока ни одно из них не увенчалось успехом, но попытки предпринимаются по-прежнему.

Достаточно реальным для залогодателя представляется вариант убедить суд в невозможности продолжать выплаты, так как произошло резкое ухудшения финансового состояния. Это потребует предварительной подачи заявления о наступлении таких обстоятельств в банк. Практика показывает, что суды идут навстречу залогодателям во многих случаях. Выгода залогодателя может заключаться в том, что он:

  • Не будет выплачивать штрафы и, возможно, часть процентов;
  • добьется отсрочки по выплатам.

В значительной части случаев залогодатели прибегают к глухой защите, не производя выплат в положенном объеме в течение возможно более долгого времени. Расчет строится на надежде, что когда-нибудь что-то изменится в лучшую сторону. Или попросту можно попользоваться недвижимостью, пока не выселят. Банк ведь не спешит избавляться от клиента, надеясь, что он начнет платить. И жернова судебной системы вращаются очень даже неторопливо.

О расторжении договора купли-продажи недвижимости (ипотеки в силу закона)

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара ( ч. 1 ст. 475 ГК РФ).

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июля 2013 г. по делу N 33-3858/13

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Гедыгушева М. И.

судей Калединой Е. Г. и Попова В. А.

при секретаре Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 июля 2013 года

дело по апелляционной жалобе истца С.Л.В.

на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 09 апреля 2013 года по гражданскому делу по иску С.Л.В. к В.Э.А., В.Т.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возмещении убытков и компенсации морального вреда

заслушав доклад судьи Калединой Е. Г.

установила:

С.Л.В. обратилась с иском к В.Э.А., В.Т.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости ( ипотеки в силу закона) от 06.02.2012 г. в связи с обнаружением скрытых существенных недостатков трехкомнатной квартиры « …», расположенной по адресу: « …», прекращении права собственности С.Л.В. на указанную квартиру, признании права собственности В.Э.А.. В.Т.А. на указанную квартиру, взыскании с ответчиков в пользу истца денежных средств по договору купли-продажи в размере « …» рублей, взыскании с ответчиков в пользу истца убытков в размере « …» рублей, компенсации морального вреда в размере « …» рублей.

В обоснование иска указано, что спорная квартира была приобретена истицей за « …» рублей, из которых « …» рублей внесены за счет собственных средств, остальные — за счет кредитных средств. Сразу после приобретения жилья истец стала проживать в квартире и делать ремонт. В процесс проживания истец обнаружила недостатки. С 2009 года состояние многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, квалифицируется как предаварийное, не обеспечивающее безопасность жизни и здоровья людей по причине обводнения глинистых грунтов за счет атмосферно-ливневых и техногенных вод, поступающих под фундаменты дома и затем мигрирующих вниз по склону ( деформация грунтов). Согласно акту обследования от 05.10.2010 г. выявленные деформации носят сложный и скрытый характер, не поддаются надежному количественному прогнозу и могут привести к полном разрушению дома и гибели людей. Управлением государственной жилищной инспекции вынесено предписание администрации Ленинского района г. Ставрополя о завершении работ по усилению оснований фундаментов и устройству отводного дренажа, которые до настоящего времени не выполнены. Таким образом, истец считает, что спорная квартира не пригодна для постоянного проживания.

Истец также считает, что спорную квартиру невозможно использовать по назначению и в ней нецелесообразно производить ремонт, поскольку в случае проведения работ по усилению оснований фундамента и устройству отводного дренажа будет задействована и ее квартира, а значит, потребуется отселение. Соответственно недостатки проданной квартиры невозможно будет устранить без несоразмерной затраты времени истца. Указанные недостатки приобретенного жилья будут повторяться вновь после устранения, поскольку комитетом городского хозяйства администрации г. Ставрополя сообщением от 15.05.2012 г. указано, что деформационные процессы в целом по дому происходят, о чем свидетельствуют вновь появившиеся трещины по периметру фасада дома, в подъездах и квартирах после проведения мероприятий по его устранению.

Кроме того, истцом выявлены дополнительно следующие недостатки приобретенного жилого помещения: при включении воды в ванной комнате вода протекает в кухню через трещину в стене, в полу в кухне расположены общедомовые люки, которые в любой момент могут стать предметом общего пользования, в квартире произведена самовольная перепланировка, которая не отражена в технической документации.

Истец считает, что В.Э.А. и В.Т.А. знали о предаварийном состоянии дома, и скрыли этот факт от покупателя.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 09 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований С.Л.В. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец С.Л.В. просит решение суда отменить, указав, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Суд необоснованно указал, что в договоре купли-продажи не содержалось условие о качестве недвижимости. В п. 1.4 договора купли-продажи недвижимости указано, что скрытых дефектов не имеется. Истец не обладает познаниями в области строительства и узнала о предаварийном состоянии жилого дома только в процессе проживания в квартире от соседей. Суд не учел требования ст. ст. 556 — 557 ГК РФ и 475 ГК РФ. Истец не согласна с указанием суда о том, что усиление несущих стен здания при помощи установки на уровне всех перекрытий предварительно напряженных стальных поясов выполнено до заключения договора купли-продажи квартиры, является заметным и содержится на фото таблице к отчету от 28.02.2012 г., подготовленного для предоставления кредита. Истица не является специалистом в области строительства, не видела стальные пояса, так как они находятся на уровне 2-го этажа, а квартира осматривалась в вечернее время. Суд не дал оценку таким обстоятельствам, свидетельствующим о непригодности квартиры для проживания: квартира расположена на 0 этаже многоквартирного жилого дома. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца С.Л.В., поддержавшую доводы жалобы и просившую об отмене решения, представителя третьего лица — ОАО « Сбербанк России» по доверенности В.А., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности судебного решения.

При рассмотрении данного спора, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено, так как, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, С.Л.В. по договору купли-продажи от 06.02.2012 г. приобрела у В.Э.А., В.Т.А. трехкомнатную квартиру « …», расположенную по адресу: « …». Стоимость квартиры составила « …» рублей, из которых « …» рублей являлись личными денежными средствами истца, остальные — заемными, предоставлены Сбербанком России ( ОАО) по кредитному договору N 92055 от 06.03.2012 г. В силу закона спорная квартира находится в залоге Банка.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара ( ч. 1 ст. 475 ГК РФ).

Как указано в п. 4.1.2 договора купли-продажи « продавцы передали, а покупатель принял после осмотра указанную Недвижимость в том качественном состоянии, в каком она есть на день подписания Договора, в соответствии со ст. 456, 464 и 556 ГК РФ. Стороны удовлетворены техническим состоянием передаваемой недвижимости и по данному вопросу претензий друг к другу не имеют. Указанные обстоятельства являются частью настоящего Договора, в связи с чем, Акт приема-передачи не составляется».

Таким образом, согласно указанному договору купли-продажи истец приняла спорную квартиру в том качественном состоянии, в каком она была на день подписания Договора, была удовлетворена техническим состоянием передаваемой недвижимости и по данному вопросу претензий не имела.

Судебная коллегия признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы С.Л.В. о том, что спорная квартира непригодна для проживания, расположена на 0 этаже многоквартирного жилого дома, а размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Указанные истцом доводы не основаны на доказательствах. С.Л.В. не представила доказательств о непригодности жилого помещения для проживания.

Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости является трехкомнатной квартирой в многоквартирном пятиэтажном жилом доме, вид жилого помещения в многоквартирном доме — квартира ( договор купли-продажи — л.д. 10, свидетельство о государственной регистрации права — л.д. 14, техпаспорт — л.д. 15, кадастровый паспорт — л.д. 19, кредитный договор — л.д. 22, отчет о техническом обследовании квартиры « …» — л.д. 117, отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества — л.д. 215, фотоматериалы — л.д. 227).

Как правильно указано судом первой инстанции, С.Л.В., произведя осмотр приобретаемого имущества, и получив всю относящуюся к нему документацию, могла и должна была понимать, что приобретает объект, длительное время находившийся в эксплуатации (45 лет) и требующий значительных затрат для поддержания его в надлежащем техническом состоянии.

Судом установлено, что усиление несущих стен здания при помощи установки на уровне всех перекрытий предварительно напряженных стальных поясов выполнено до заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения, стальные пояса являются заметными, что следует из фототаблицы, являющейся приложением к отчету N 18/2012 от 28.02.2012 г., подготовленного в целях предоставления и обеспечения кредита для приобретения спорной квартиры.

Доводы истца о том, что она не является специалистом в области строительства и не видела стальные пояса, так как они находятся на уровне 2-го этажа, а квартира осматривалась в вечернее время, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку истица не лишена была возможности осматривать приобретаемую квартиру неоднократно и в различное время суток.

Судебная коллегия также соглашается с доводами суда первой инстанции о том, что истцом неправильно оценивается понятие « предаварийное состояние» здания. Предаварийное состояние строения это состояние, при котором имеющиеся деформации стабилизировались, но требуют наблюдения и проведения ремонтных работ по предупреждению развития деформаций. Однако такое состояние многоквартирного дома не влечет каких-либо последствий, предусмотренных законодательством России, в отличие от аварийного состояния дома.

Представленные истцом технические заключения не содержит выводов о том, что выявленные деформации здания вызваны иными причинами, нежели его естественным износом в результате длительной эксплуатации.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований истца, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оценка которым дана судом первой инстанции с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ.

Таким образом, при разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 09 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.