uristinfo.net

1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения

1.1. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать его по назначению и в пределах, которые установлены ЖК. Жилое помещение предназначено для проживания. В нем не допускается размещение промышленного производства (ч. 3 ст. 17 ЖК).
Напомним, что наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.
Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности является (помимо соблюдения интересов соседей) соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17).
Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт помещения (п. 2-4 ч. 3 ст. 67 ЖК). Следует отметить, что вопросам содержания и использования жилищного фонда отводится значительное место в системе законодательства. Так, действующее законодательство возлагает на граждан — пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей. В свою очередь, важнейшей обязанностью собственника жилищного фонда является обеспечение его сохранности, увеличение срока службы, грамотная организация содержания и ремонта жилищного фонда.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает (ст. 154 ЖК):
— плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;
— плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК).
Пунктом 6 ч. 3 ст. 67 ЖК предусматривается обязанность нанимателя жилого помещения информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Существенным в этом смысле следует считать значительный рост благосостояния семьи, в результате чего она перестает считаться малоимущей. Следствием этого должно явиться установление платы за наем жилого помещения в соответствии со ст. 154 ЖК. Вспомним, что согласно ч. 9 ст. 156 ЖК малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением — платы за наем.
В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями. Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:
— использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом;
— осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
— обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
— поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
— немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
— производить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
— информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
— допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
— не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
— при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержатся также в Типовом договоре социального найма жилого помещения. Существенной обязанностью пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) является соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК). Статья 83 ЖК содержит — в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя — систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.
1.2. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены ст. 678 ГК.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Частью 2 этой статьи предусмотрено, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Важнейшей обязанностью нанимателя обозначено своевременное внесение платы за жилое помещение (ч. 3 ст. 678 ГК). Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, предусмотренная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).
Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором этот срок не предусмотрен, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом (п. 3 ст. 682 ГК).
Обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является его текущий ремонт, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то таковой является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Обязанности нанимателя по договору найма определены также Правилами пользования жилыми помещениями (п. 24). Пользование жилым помещением, напомним, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК; п. 6 Правил).
1.3. Законодателем уделено значительное внимание вопросам ответственности по договорам жилищного найма (как социального, так и коммерческого).
Согласно ст. 68 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма несет ответственность, предусмотренную законодательством. Основание ответственности — виновное поведение лица. Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК) или утрата права пользования жилым помещением. Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК расторжение договора допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению. Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также ст. 155 ЖК, а именно: взимание пени.
Статья 687 ГК предусматривает расторжение договора «коммерческого» найма жилого помещения по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок; разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.
1.4. Жилищный кодекс не содержит перечень нарушений законодательства по использованию, содержанию и сохранности жилищного фонда (и проч.), как это было предусмотрено в ранее действовавшем Кодексе. Статья 154 ЖК РСФСР содержала такой перечень, отсылая в вопросах ответственности к уголовному, административному и иному законодательству. Аналогично решался данный вопрос Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ч. 2 ст. 4). Статья 68 ЖК также отсылает к иным отраслям законодательства, положения которых предусматривают определенную ответственность.
Так, статьей 7.21 КоАП «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа.
Ущерб, причиненный жилым домам, жилым помещениям, подлежит возмещению. Постановлением Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2 было определено: разрешая иски о возмещении ущерба, причиненного в результате разрушения, порчи жилых помещений, суды обязаны исходить из положений ст. 47 Основ жилищного законодательства об обязанностях граждан обеспечивать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарнотехническому и иному оборудованию в доме.
Уголовная ответственность может наступить и в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества (ст. 167, 168 УК). Так, разрушение или повреждение жилого помещения могут явиться последствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог).
Вопросам ответственности за нарушения обязанностей по пользованию жильем придавалось большое значение практически на всех этапах развития законодательства. Декретами, принятыми в 1922 г., предусматривалось выселение из занимаемых жилищ в случае невнесения платы за «услуги предприятий коммунального характера» и бесхозяйственного пользования ими; в случае хищнического отношения к жилью, влекущего его разрушение, или «неплатежа квартирной платы». Согласно ст. 160 ГК РСФСР 1922 г. наниматель обязан был пользоваться нанятым имуществом по назначению. Статьей 176 этого Кодекса устанавливалось, что в случае ухудшения или обесценения имущества по вине нанимателя последний обязан возместить наймодателю происшедшие убытки, ст. 171 — досрочное расторжение договора, если «съемщик» не внес «квартирную плату» в течение 3 месяцев со дня истечения срока платежа. Постановлением СНК РСФСР от 16.05.38 было предусмотрено взимание пени за просрочку платежей за коммунальные услуги, «квартирной платы» и проч.
В 1960-е годы был принят ряд нормативных актов, устанавливающих ответственность за несоблюдение обязанностей по пользованию жилым помещением.
Основы гражданского законодательства содержали самостоятельную главу — «Наем жилого помещения»; ст. 57 Основ предусматривала обязанность нанимателя вносить плату за жилье; ст. 90 — расторжение договора в случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения и выселение виновных без предоставления другого жилого помещения.
Ответственность за нарушения жилищного законодательства предусматривалась в значительном объеме ЖК РСФСР.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

СТ 67 ЖК РФ.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в
установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого
помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а
также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части
1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими
федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены
настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и
условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части
3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом,
другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарий к Ст. 67 Жилищного кодекса РФ

1, 2. Права нанимателя по договору социального найма подробно предусматриваются в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г.; в тексте конкретного договора социального найма.

Некоторые права непосредственно вытекают из положений других статей Кодекса, в частности, право требовать изменения договора (ст. 82), право требовать расторжения и прекращения договора (ст. 83) и др.

В этой статье не предусмотрено право нанимателя и членов его семьи на приватизацию жилой площади на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г. ).
———————————
Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 48. Ст. 4738.

Если жилое помещение по договору социального найма получено до 1 марта 2005 г. (т.е. до вступления Жилищного кодекса в действие), то за этими гражданами сохраняется право на бесплатную приватизацию своего жилья до 1 января 2007 г.

Впрочем, сохраняется и право деприватизации ранее приватизированного жилья, т.е. возврата собственника в положение нанимателя по договору социального найма .
———————————
Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие Кодекса .
———————————
Статья 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

3, 4. В ч. 3 этой статьи дается только основной перечень обязанностей нанимателя. Полный перечень его обязанностей имеется в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г.

В них предусмотрены обязанности:

а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен капитальный ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение представляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (правила приемки в эксплуатацию жилых домов и сооружений);

б) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

в) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующих разрешений, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации;

г) переселяться с членами своей семьи в порядке, установленном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

д) при расторжении договора социального найма освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанность ремонта (текущего) жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

е) допускать в заранее согласованное сторонами договора социального найма время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, ликвидации аварий — в любое время;

ж) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользоваться жилым помещением по договору социального найма, в частности, на основании льгот, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

з) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством Российской Федерации.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

СТ 71 ЖК РФ.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-
либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой
изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Комментарий к Ст. 71 Жилищного кодекса РФ

а) В случаях временного отсутствия в жилом помещении наниматель и члены его семьи сохраняют все права, вытекающие из положений Кодекса, договора социального найма.

Закон не предусматривает конкретных сроков временного отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов его семьи. Предполагается, что временное отсутствие вызвано уважительными причинами: выезд на учебу в другую местность, болезнь, длительная командировка по работе и др.; даже при наличии регистрации по временному месту жительства.

Недопустима презумпция (предположение) о перемене места жительства, выезде в другую местность в связи с новой работой, являющихся основаниями для предъявления требований об утрате права пользования жилым помещением, без объективных данных (см. комментарий к ч. 3 ст. 83 Кодекса).

Прежде всего, за время отсутствия нанимателя и членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение. Непозволительны изменение, расторжение, прекращение договора социального найма без ведома таких лиц, поскольку они затрагивают жилищные права и интересы отсутствовавших.

Разрешая споры, возникшие в связи с правом нанимателя и членов его семьи на сохранение за ними жилого помещения при выезде на длительный срок, следует учитывать, что жилое помещение сохраняется за этими лицами на основании охранного свидетельства (брони), которое должно оформляться не позднее 6 месяцев со времени выезда.

По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на жилое помещение.

Если гражданин, имеющий право забронировать занимаемое им жилое помещение, не сделал этого в течение 6 месяцев и к нему предъявлен иск о признании утратившим им право на жилую площадь либо если указанное жилое помещение занято другими лицами, впоследствии этим гражданином предъявлен иск о восстановлении его права на жилую площадь, суд вправе принять во внимание и другие письменные доказательства, подтверждающие право забронировать жилое помещение;

б) отсутствовавшие в жилом помещении наниматель и члены его семьи обязаны надлежащим образом выполнять свои обязанности: обеспечивать сохранность жилого помещения, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги и т.д.

Работникам МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства следует обратить внимание нанимателя и членов его семьи на то, что квартиры, жилые дома длительное время быть закрытыми и пустовать не должны. В жилых помещениях в целях противопожарной, иной безопасности за время отсутствия названных граждан должны проживать другие члены семьи нанимателя или близкие родственники.

Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Новая редакция Ст. 67 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарий к Статье 67 ЖК РФ

1. В комментируемой статье предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 Кодекса права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

2. Несмотря на то что установленный в ч. 1 ст. 67 Кодекса перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Часть 2 указанной статьи указывает также на иные права нанимателя, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма.

Например, Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо прав нанимателя, указанных в ч. 1 ст. 67 Кодекса, предусмотрены также его права:

пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;

сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения договора социального найма;

расторгнуть в любое время договор социального найма с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;

осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Кодексом и другими федеральными законами.

3. Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Назначение жилого помещения и пределы его использования определяются по правилам ст. 17 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

В соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (см. ч. 1 ст. 155 Кодекса).

4. Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулирован как «открытый»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.

Например, в соответствии со ст. 17 Кодекса Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 были утверждены обязательные к исполнению Правила пользования жилыми помещениями .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

В соответствии с п. 10 указанных Правил в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Кодексом;

осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 Правил, устанавливающего, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с указанными Правилами;

немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

производить текущий ремонт жилого помещения;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Кроме того, в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, наниматель, в частности, обязан:

принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора социального найма, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

допускать в заранее согласованное сторонами договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время.

Другой комментарий к Ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии с ч. 1 наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (см. комментарии к ст. 70, 72, 76, 80, 81).

Согласно п. 5 ч. 1 комментируемой статьи наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия наймодателя в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 (см. комментарий к ней).

2. Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Так, согласно ст. 66 ЖК наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК устанавливает право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК дает нанимателю право (с согласия членов семьи) в любое время расторгнуть договор социального найма.

3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи. В соответствии с ней наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК (п. 1 ч. 3).

Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, наряду с проживанием (прямое назначение жилья) закон допускает определенную предпринимательскую и профессиональную деятельность (писательскую, научную и др.). Запрещать такую деятельность в жилых помещениях было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст. 17).

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилья в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также не идет вразрез с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей) — соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17 ЖК РФ);

2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт. В этой связи законодательство возлагает на граждан — пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;

3) своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Плата за жилье включает (ст. 154 ЖК РФ):

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в этом доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда.

Жилое помещение и коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);

4) информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Например, сообщать о смерти или рождении членов своей семьи, о выезде одного из них куда-либо на постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК изменение указанных оснований и условий не влечет расторжения договора. В данном случае возможно обращение к ст. 156 ЖК РФ. Частью 9 этой статьи установлено, что малоимущие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Таким образом, при определенных изменениях таких оснований правомерно взимание такой платы.

4. Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями.

Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 названных Правил;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

5. Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма (см. комментарий к ст. 63).

6. Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) — соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 Кодекса содержит в числе оснований расторжения договора социального найма систематическое нарушение этих прав и законных интересов (п. 3 ч. 4).