Переуступка: как купить квартиру в новостройке и сэкономить

Аналитики рынка недвижимости утверждают, что получить желаемое с хорошей скидкой можно благодаря сделке цессии или переуступки. Плюсов у переуступки прав требования на квадратные метры немало:

  • вы можете купить квартиру, которой уже нет у застройщика;
  • возможна значительная экономия по сравнению с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке;
  • чаще всего квартиры по цессии продают на финальном этапе строительства, и вам не потребуется долго ждать переезда.

Но, как и везде, есть у договора цессии и свои особенности, которые для покупателя скорее относятся к разряду минусов:

  • оформление договора цессии стоит дорого — до 7-8% от стоимости жилья;
  • необходимо проверить договор ДДУ и его легитимность;
  • следует изучить всю документацию застройщика и выяснить, нет ли риска приобрести квартиру в замороженной стройке.

При грамотном подходе к проверке документов цессия реально поможет вам сделать хорошее приобретение, на 5-15% ниже рынка.

Нередко встречается переуступка ипотечной квартиры от физического лица. С точки зрения юридической чистоты этот вариант очень хорош. Ведь если выбранная вами квартира уже однажды прошла проверку и была одобрена банком, то и во второй раз проблем наверняка не возникнет. Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки сегодня — явление очень распространенное, и в дальнейшем специалисты прогнозируют рост процента таких сделок. Опыт показывает, что переуступка ипотеки не только возможна, но и выгодна.

Переуступка по ипотеке — выгодный вариант покупки квартиры

Виды переуступки права собственности на квартиру

Итак, сегодня на рынке можно встретить следующие типы цессии:

  • по договору долевого участия;
  • от подрядчика, который осуществлял какие-либо работы при возведении новостройки;
  • по договору ЖСК.

Цессия по ДДУ встречается наиболее часто, так как на сегодня именно ДДУ является наиболее надежным способом оформить право собственности на строящееся жилье. И банки вполне охотно дают кредиты под такие квартиры. Поскольку на момент совершения сделки сама квартира физически не существует, по договору вы платите за переуступку прав требования на конкретную жилую площадь, характеристики которой должны быть четко прописаны в ДДУ.

Характеристики жилья должны быть прописаны в договоре.

А что можно сказать о продавцах квартир по цессии с ДДУ? Людей, которые предлагают купить у них право на жилье в новостройке, можно разделить на три основные категории:

  • обычный гражданин, у которого изменились обстоятельства;
  • инвестор;
  • владелец квартиры в замороженной новостройке.

С обычным гражданином все понятно: решение о продаже принимается в связи с непредвиденными обстоятельствами, например, рождением ребенка или другим значимым событием в семье.

Еще до выхода на сделку тщательно проверьте все документы.

Узнать, зарегистрирован ли ДДУ, вы можете самостоятельно через интернет-ресурс Росреестра. Для проверки застройщика потребуется больше времени, ведь у него должны быть разрешение на строительство, документ о праве на земельный участок и так далее.

Инвестор покупает квартиры надежных застройщиков на стадии котлована и продает их на стадии практически полной готовности. По такой схеме чаще всего реализуются наиболее популярные и ходовые сегодня студии, однушки и двушки бюджетного сегмента.

Перед сделкой стоит запросить не только информацию о застройщике, но и поинтересоваться деятельностью инвестора.

С замороженными новостройками связываться нельзя, потому что в случае, если строительство так и не будет продолжено, вы не сможете получить назад свои деньги. Обязательно проверяйте информацию по самому объекту, ознакомьтесь со скоростью выполнения работ, поинтересуйтесь репутацией застройщика.

Не связывайтесь с замороженными новостройками.

Мы обсудили некоторые моменты, связанные с договором цессии по ДДУ. Еще одна схема, менее распространенная, — цессия по договору от юридического лица, которым является подрядчик. Нередко застройщик расплачивается с подрядчиком не живыми деньгами за выполненные работы, а передает ему право на квадратные метры в построенном доме. Если вы планируете купить квартиру у такого продавца-юрлица, вам следует выполнить следующие шаги:

  • проверьте договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определенную жилплощадь (ее характеристики, площадь и расположение должны быть четко прописаны в договоре);
  • запросите акт сверки между застройщиком и подрядчиком. В нем должно быть указано, что в соответствии с вышеупомянутым договором долг застройщика перед подрядчиком исчерпан;
  • договор о праве юридического лица (застройщика) на квартиру должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Если в документах нет однозначного определения недвижимости, право на которую возникает у подрядчика в момент окончания строительства, возможен следующий вариант. Вероятно, то, что подрядчик хочет вам продать, — это переуступка долга (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру. Поэтому тщательно проверяйте всех участников сделки и юридическую чистоту документации.

Вариант цессии с договором ЖСК — наиболее сложный с юридической точки зрения, поскольку смена одного пайщика жилищно-строительного кооператива происходит только с согласия всех остальных пайщиков. К тому же вся выгода может остаться в кармане у застройщика, который имеет единоличное право проводить такую сделку.

Ипотека на переуступку

Ипотечный кредит — наиболее доступный и распространенный способ решения жилищного вопроса в нашей стране, и в дальнейшем этот тренд будет только расти. Многих интересует вопрос, можно ли осуществить покупку квартиры по переуступке в ипотеку, и какие требования к кредитуемой недвижимости выдвигает банк. Ответ однозначен: ипотека на квартиру по переуступке сегодня выдается без проблем, если у продавца и у застройщика все в порядке с документами.

Ипотека по переуступке возможна если правильно оформить документы.

Весьма популярна сегодня военная ипотека по переуступке. Но цессия для подопечных Министерства Обороны имеет существенные отличия от классической военной ипотеки. Оформление военной ипотеки через договор цессии включает в себя два обязательных этапа:

  • необходимо заключить договор об уступке права долевого участия в новостройке с банком-кредитором;
  • параллельно нужно оформить в виде отдельного договора права на эту жилплощадь со стороны Министерства обороны.

Почему банк может отказать в ипотеке

Какой бы хорошей и выгодной для вас ни была выбранная недвижимость, на ее приобретение нужны средства. Поэтому при обращении в банк за ипотекой нужно трезво оценивать свои возможности. Вот распространенные причины отказа в жилищном займе:

  • недостаточный уровень дохода;
  • плохая кредитная история;
  • высокий риск потери работы или снижения заработной платы.

В первом случае можно поискать банк, который принимает не только справки 2-НДФЛ в качестве подтверждения вашего дохода, но и справки по форме банка. Это актуально для тех, кто часть дохода получает «в конверте» и не может убедить работодателя в том, что его зарплата должна быть полностью белой. На случай налоговой проверки всегда можно сослаться на финансовую помощь родственников, закон этого не запрещает. Однажды на рассмотрение российских законодателей уже выносился законопроект, нацеленный на полный контроль крупных покупок населения (от 600 000 рублей), но по ряду причин эта инициатива потерпела фиаско.

Так что вам остается лишь найти кредитную организацию, которая вас поддержит.

А вот с плохой кредитной историей все намного сложнее. Если у вас были просрочки, причем неоднократные, желающих дать вам кредит на жилье будет немного. Для того чтобы скрасить свое кредитное реноме, можно взять несколько потребительских кредитов на небольшие суммы и вовремя их выплатить. Это станет демонстрацией вашей готовности быть порядочным заемщиком. При визите в банк следует иметь с собой все документы по этим кредитам, чтобы специалист воочию мог убедиться в вашей честности.

Необходимо заранее позаботиться о своей КИ.

В последнем случае имеются в виду профессии, которые находятся в зоне риска по уровню дохода или сопряжены с повышенной опасностью для жизни. Обычно это менеджеры по продажам (нет продаж — нет зарплаты), риэлторы, индивидуальные предприниматели, спасатели, монтажники-высотники и представители некоторых других профессий.

Если говорить о самой квартире по переуступке, то банк быстрее согласится выдать под нее кредит, если она расположена в аккредитованной новостройке.

В крайнем случае можно попытаться убедить банк провести проверку новостройки, если у банка нет на нее аккредитации. Но на такую процедуру идут далеко не все банки, потому что это требует времени и денег.

Ищем толкового советчика

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку имеет ряд особенностей:

  • проверки объекта на юридическую чистоту может отнять много времени;
  • высокая стоимость оформления цессии;
  • получить одобрение банка даже на юридически чистую недвижимость непросто.

Но все эти препятствия преодолимы, и разница с рыночной ценой приобретаемой вами квартиры с лихвой покроет все ваши расходы. Будьте бдительны на каждом этапе. Прежде чем предпринимать какие-то решительные действия, стоит сходить к юристу по недвижимости, который может дать вам дельный совет. Но в данной ситуации, если вы хотите извлечь из покупки максимальную выгоду и избежать неприятностей, вам стоит обратиться к ипотечному брокеру. Именно опытный и честный ипотечный брокер поможет вам обойти подводные камни и получить то, что вы хотите, как можно быстрее. Если вы планируете приобрести в ипотеку жилье в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, компания «Ипотекарь» — это именно то, что вам нужно. Ваш личный менеджер поможет вам пройти все этапы непростого процесса получения ипотеки:

  • сбор документов в кратчайшие сроки;
  • поиск объекта;
  • проверку юридической чистоты квартиры по переуступке;
  • одобрение от нескольких банков;
  • выбор оптимальных для вас условий кредитования;
  • подписание договора с банком.

«Ипотекарь» оказывает реальную помощь всем, кто планирует связать свою жизнь с ипотекой или уже сделал это. Не тратьте время впустую, ведь с «Ипотекарем» вы можете стать собственником новой квартиры намного проще и безопаснее!

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Переуступка с ипотекой

Петр Михайлович

Добрый день, эксперты!

У меня куплена в рассрочку квартира в новостройке. На данный момент рассрочка мною полностью погашена, имеется расчетный лист от застройщика.

Сейчас хочу продать квартиру по переуступке. Но возникла следующая проблема — застройщик отказывается согласовывать переуступку в том случае, если

новый собственник хочет купить мою квартиру с помощью ипотеки.

Договор переуступки трехсторонний — я, новый собственник, застройщик (это написано в основном договоре). Соответственно в обход застройщика совершить эту сделку я не могу.

За «наличку» найти покупателя сейчас сложно. Что можно сделать в данной ситуации? Как воздействовать на застройщика?

Пожаловаться в Роспотребнадзор — они все его боятся), т.к. застройщик не имел права ограничивать Вас в договоре переуступкой через трехстороннее соглашение. В 214 ФЗ сказано, что дольщик может уступить свои права по договору, и только если сумма ДДУ не оплачена полностью, требуется согласование с застройщиком, никаких других ограничительных условий там нет. Еще можно просто сделать переуступку и зарегистрировать, а застройщика потом уведомить, но на это вряд ли рискнет пойти покупатель. Или попробовать обратиться к нотариусу и сделать нотариальный договор уступки.

Вот что написал мне менеджер компании:Раздел 4, п. 4.2.3. договора долевого участия.«4.2.3. Дольщики, с учётом ст. 421 ГК РФ добровольно принимают обязательство и соглашаются с тем, что без согласия Застройщика они не могут передавать свои права, предусмотренные настоящим Договором, третьим лицам, даже после уплаты долевого взноса в полном объёме, согласно пункту 2 ст. 382 ГК РФ, а также без согласия Застройщика не заключать сделки по обеспечению своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащего ему им права требования предоставления Квартиры до оформления в установленном законом порядке права общей совместной собственности Дольщиков на Квартиру.Дольщики добровольно принимают, с учётом ст. 421 ГК РФ и соглашаются с тем, что Застройщик вправе немотивированно отказать в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по настоящему Договору третьим лицам. Выдача Застройщиком согласия на передачу прав и/или обязанностей Дольщиков по настоящему Договору (замену стороны в настоящем Договоре) в любом случае оформляется подписанием трёхстороннего соглашения о замене стороны в Договоре, где участвуют Дольщики, лицо, которому передаются права и обязанности по Договору, и Застройщик (в лице Агента). За услуги по оформлению такого соглашения Застройщик по добровольно принятому обязательству Дольщиков взимает плату в размере 50 000 руб. 00 коп. (Пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), в том числе НДС по действующей ставке, которую вправе вносить как Дольщики, так и лицо, принимающее права и обязанности Дольщиков. Плата вносится отдельным платёжным поручением после выдачи Застройщиком подготовленного соглашения о замене стороны Дольщикам и подписания его Дольщиками и лицом, принимающим права и обязанности по Договору. Застройщик подписывает соответствующее соглашение только после получения денежных средств в оплату соответствующей услуги. Застройщик не имеет права отказать в подписании такого соглашения о замене стороны в Договоре после подготовки им проекта соглашения и выдачи его Дольщикам и получения оплаты за услугу по оформлению соглашения.Это добавляет ясности?

Мало того, они еще берут 50000 рублей за свое согласие на переуступку + 4400 рублей за оформление документов, пошлину и подачу документов в Росреестр. Я боюсь, что покупатель может отказаться от покупки, если предлагать ему оформление в обход застройщика.

Ну тут дело даже не в покупателе, а в том, что банк-кредитор покупателя не даст одобрение на выдачу кредита, сочтя необходимым согласие застройщика. Я думаю, что отказ застройщика обусловлен тем, что они просто не знают, как оформить трехстороннюю уступку с включением в нее необходимого текста о кредитной части расчетов. Попробуйте предложить им, что Вы принесете готовый текст соглашения, заказав и оплатив его составление у специалиста, например, у нотариуса. В ДДУ у Вас, конечно, расписано все так, что это может быть расценено, как прямой запрет на переуступку без согласия застройщика. Я думала там все попроще написано. В Вашем случае Росреестр точно откажет в регистрации несогласованной переуступки, и даже суд может не встать на Вашу сторону, хотя судебная практика по подобным спорам показывает, что в большинстве подобных случаев суды удовлетворяют иск дольщика, несмотря на положения ст. 382 ГК, например, решение Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016. Но для Вас суд — это не выход из положения, потому что покупателя Вы в этом случае потеряете. В общем, нет у Вас другого выхода нет, кроме как договариваться с застройщиком.

Со слов менеджера, ранее у них были случаи оформления переуступки с ипотекой, но потом они отказались от этой практики, якобы из-за неадекватности юридических служб банков.

Тогда остается сделать только один вывод: у застройщика не все в порядке и банки отказывают в одобрении выдачи кредита на его объекты, именно это застройщик и называет «неадекватными требованиями». Спросите у них, в каком банке они сами аккредитованы, какой банк устроит их, как кредитор. Если покупатель согласится сменить банк и взять кредит в том банке, который устраивает застройщика, то все срастется.

Похоже, что это требование касается только переуступки. Для новых клиентов они предлагают ипотеку от Сбербанка, банка Санкт-Петербург, Райфайзен и нескольких меньших банков.

Не все банки кредитуют переуступку. Первые два. например, не кредитуют. ищите точки соприкосновения, обзвоните остальные банки, которые кредитуют ДДУ этого застройщика и спросите возьмутся ли они кредитовать переуступку, но прежде поговорите с застройщиком и покупателем на эту тему. Если нет, то придется искать покля без ипотеки.

Спасибо за полезные консультации! С застройщиком кажется бесполезно договариваться по-любовно. Они заняли принципиальную позицию. Ваши коллеги сказали, что имеет место нарушение ст. 11 214-ФЗ и ничтожность условия договора об обязательном наличии согласия застройщика даже при полной оплате и рекомендовали обратиться с письменным заявлением к застройщику с просьбой выдать согласие на совершение сделки, указав что в случае отказа я обращусь в Роспотребнадзор с заявлением о привлечении застройщика к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.Как Вы думаете есть смысл в таком письме?

Я так долго и длинно Вас консультирую, что Вы уже забыли о том, что Роспотребнадзор — это первое, с чего я начала свою консультацию. Похоже, что мы пошли по второму кругу, вернулись к тому, с чего начали. А принесет ли результат обращение в Роспотребнадзор или нет Вы не узнаете, пока не обратитесь. Удачи Вам.

Договор уступки права требования по ДДУ

Долевое строительство на протяжении многих лет не является столь рискованной деятельностью, как в 2000 годах, когда застройщики обманывали вкладчиков. Невысокая стоимость жилого квадратных метров в новом построенном доме и его безопасность, которая обеспечена федеральным законом о долевом строительстве, в совокупности делают покупку более привлекательной. Однако, в этой форме инвестиционной деятельности строительства разговор идёт о приобретении квартиры, которая ещё находится в стадии реализации. Срок сдачи такого жилья может достигать от 3 лет и более, с дольщиком за такое время может произойти что угодно. Поэтому хорошим подспорьем в таких случаях служит договор цессии – переуступки, который предоставляет возможность передачи права требования другом лицу.

Договор переуступки (цессии) – документально подтверждённая передача права требования на любую вещь, в случае с ДДУ – квартира. Согласно бумаге лицо, передающее право – цедент, а приобретатель права – цессионарий. В соглашении участвуют дольщики и девелопер. Это объясняется тем, что дальнейшие вопросы и проблемы будут разрешаться с самим застройщиком.

Стоит учитывать, что это соглашение довольно серьёзно разнится с договором купли-продажи, ведь на момент сделки передаётся право требования квартиры, находящейся ещё в стадии постройки, и иметь оно не будет юридическую силу до тех пор, пока многоквартирную постройку не сдадут в эксплуатацию. Собственно, после введения в эксплуатацию по объекту недвижимости составляют акт приёма-передачи, основываясь на котором, осуществляется передача определённого пакета документов застройщиком дольщику, после чего такая квартира должна продаваться, как обычный объект недвижимости.

Цедент не несёт абсолютно никакой ответственности за сам процесс строительства и не отвечает перед цессионарием за нарушение его прав девелопером. После того, как договор заключён, дольщик претензии предъявляет застройщику.

Фактически существуют два варианта передачи прав требования, регламентируемые ФЗ № 214-ФЗ:

  • первый, когда все долги погашены (внесены все суммы). Необходимо предъявление бумаги, подтверждающей факт погашения установленной суммы, чтобы произошла регистрация договора;
  • второй, когда дольщиком-продавцом стоимость доли по договору ДДУ была внесена частично, то есть имеется задолженность перед девелопером. В таковом договоре новому дольщику переходят не только права требования, но и, собственно, долг. Но это ещё не всё, при совершении таковой сделки потребуется разрешение банка (если доля была куплена в ипотеку или иной форме кредита), мало того, также необходимо взять письменное согласие у девелопера, на сделку.

Дольщик вправе выбрать любой, удобный для него вариант.

Договор переуступки в новостройке, проблемы и возможные риски

Иногда договор уступки прав более безопасен, чем ДДУ. Обычно подобные соглашения совершаются на заключающем этапе возведения объекта и уже будет прекрасно видно с какой стороны себя проявил застройщик. По цене указанный договор не сильно дороже того же обычного ДДУ, так как квартира всё-таки ещё не введена в эксплуатацию. Основной сложностью таковых сделок является участие третьих лиц – девелопера и, как правило, банка (нередки случая приобретения недвижимости в ипотеку). Головная боль заключается в том, что при заключении подобного рода сделок застройщик в ДДУ указывает, требуется его согласие или нет.

Девелоперы, обычно, против регистрации/заключения подобных сделок, так как застройщики не хотят дальнейшей перепродажи своих квартир по повышенным ценам из-за посредников, исключить путаницу в делопроизводстве (что является основной причиной).

Иногда при заключении договора переуступки возникают ситуации, когда застройщик требует комиссионные, что фактически является неправомерным. Сумма таких комиссионных (а это от 10 – 150 тысяч рублей) абсолютно не соразмерна с его расходами на подобные соглашения, ведь он не несёт никаких расходов. Указанную выплату можно оспорить в суде. Прецеденты судебные допускают, что председательствующий, обычно, на стороне ответчика. Но есть одно но передача права требования по договору участия в долевом строительстве доступна только после того, как произойдёт регистрация ДДУ, из чего следует следующее: при судебных разбирательствах с застройщиком, будущий дольщик просто не успеет принять квартиру от девелопера из-за длительности судебных тяжб, и заключения уступки уже будет невозможно.

Указанное обстоятельство можно обойти благодаря нотариальному оформлению уступки, после чего застройщик уже никак не сможет ничего истребовать.

Государственные органы, регистрируя подобные сделки, идут навстречу дольщикам, если полностью погашена задолженность перед застройщиком. По окончании регистрации в Росреестре и заверения нотариуса, нужно обязательно известить о цессии строительную компанию.

Существуют риски при заключении описанной сделки.

К этим рискам относится:

  1. Серьёзный риск – подписание договора переуступки прав требования, не основываясь на ДДУ. Вероятность получения жилья в таком случае равен 50%. Обычно, подрядчик по договорённости с застройщиком передаёт возведённую недвижимость своим покупателям. На первый взгляд, кажется, что это не несёт в себе никакой опасности. Но при любой ссоре, конфликте между подрядчиком, передавшим квартиры, и застройщиком, сделка может быть обоснованно аннулирована в соответствии с федеральным законом, контролирующим долевое строительство многоквартирных домов.
  2. Моменты, когда сделка не согласована с супругом и в ДДУ отсутствуют дети или недееспособные граждане. При заключении уступки прав с дольщиком, состоящим в браке обязательно нужно взять письменное разрешение супруга на заключение данного вида сделки, не будет согласия, не будет сделки. Если данный объект недвижимости покупается с учётом материнского капитала, то требуется разрешение от органов опеки на перевод средств застройщику для выплаты установленной доли. Необходимо не только такой документ, но и участие представителей попечительских органов в подписании ДДУ с целью контроля над выделением доли ребёнка в договоре. В ином случае ДДУ с использованием маткапитала будет недействительным.

Нередки ситуации, когда дольщик-продавец передаёт свои права и обязанности нескольким покупателям. Это происходит тогда, когда дольщики не знают, что цессия официально проходит регистрацию в Росреестре или же, когда происходит уступка прав по договорам купли-продажи или по каким-либо иным договорам, не требующим регистрации в государственном реестре. При заключении таковых договоров придётся выяснять о существовании прав на требование квартиры у самого продавца и, следовательно, об основании их переуступки.

Нюансы при оформлении документов

Прежде чем решиться на такой серьёзный шаг, необходимо ещё раз удостовериться в благонадёжности девелопера. Часто подобный вид сделок совершается не из-за благоприятных стечений обстоятельств. Зачастую это проблемы со строительством и документами. Для того чтобы разъяснить эти моменты желательно детально ознакомиться со всей документацией и нелишним будет посетить саму стройку, дабы удостовериться в процессе стабильного строительства.

Документы, которые следует проверить у девелопера:

  1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию, наличие юридического лица в ЕГРЮЛ (Единый Государственный Реестр Юридических Лиц).
  2. Постановка на учёт строительной организации в налоговой службе.
  3. Документы, проекты, связанные с «воздвижением» объекта.
  4. Декларация проекта.

Следует проверить девелопера и выгодоприобретателя (продавца). Первым делом стоит убедиться в наличии зарегистрированного договора ДДУ в Росреестре, для того чтобы узнать, на самом ли деле цедент обладает правами собственника, потребуется выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на объект переуступки. Далее нужно сделать запрос документов у застройщика, подтверждающие отсутствие задолженности у предыдущего участника сделки.

Итак, перед самой сделкой дольщику-покупателю, необходимо убедиться лишь в двух моментах, а именно:

  • нотариально заверенное согласие от супруга или супруги на совершение цессии, если же был заключён брачный договор, то подобного соглашения не требуется;
  • если дольщик-покупатель приобретает права требования благодаря ипотечному кредиту (или иному) ему потребуется согласование кредитного договора и закладной. Если использованы средства материнского капитала, то потребуется бумага от Пенсионного фонда, разрешающая перечисление средств на счёт застройщика.

Следующим этапом является непосредственное совершение сделки, сторонами подписывается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве одним лицом другому. Очень важный факт: сам договор не должен быть в форме акта или же протокола, так как подобный документ может быть аннулирован.

Стоит обратить внимание на очень серьёзный аспект: при заключении договоров уступки прав возможно ли его оформление/переоформление прошлой датой (задним числом). Как правило, при заключении таковых сделок проходит достаточно много времени и иногда лучше подстраховаться и оформить цессию прошлым числом. Это возможно только уже при наличии права собственности на объект недвижимости.

При переоформлении договора переуступки прав требования на основании ДДУ, то необходимо поставить удобную дату на акте приёма-передачи.

Содержание договора уступки

Нет образца договора уступки права требования, но имеются основные положения, которые нужно соблюдать при составлении важной бумаги; они прописаны в федеральном законе о долевом строительстве. Обычно заключается двухсторонние договора, где указан цедент – дольщик-продавец, и соответственно цессионарий – дольщик-покупатель, идеальным решением является, конечно, заключить трёхсторонний договор, третье стороной может быть застройщик либо представитель, от лица которого предоставляется сама собственность.

Основные требования к оформлению бумаги:

  1. Наличие введения, в котором содержится информация об участниках сделки.
  2. В ДДУ необходимо наличие номера (без его наличия договор не пройдёт регистрацию), основание заключения цессии, полное название компании-девелопера, адрес проданной недвижимости. Желательно, чтобы в этой части присутствовала описательная часть, которая будет касаться квартиры (цена, жилплощадь и т. д.).
  3. Наличие обязанностей сторон договора – цессии. Для первого лица – цедента это передача полного пакета документов, а второго – цессионария уплата цены сделки, цессии.
  4. В договоре должна чётко быть прописана ответственность сторон, заключающих сделку. Сюда входит информация, касающаяся разрешения споров, нарушения обязанностей по договору, дополнительных условий.
  5. В заключительной части договора указываются реквизиты сторон, ставятся подписи в соответствующих полях. К договору пишется приёмно-передаточный акт, содержащий в себе опись документов, которые прилагаются к акту.

Указанные требования нужно учитывать при составлении бумаги, в противном случае договор можно с лёгкостью признать недействительным.

После оформления указанного договора с учётом всех нюансов и требований, описанных выше, требуется зарегистрировать сделку в любом отделении МФЦ или в Кадастровой палате.

При самой регистрации необходимо присутствие представителя регистрирующего органа и закреплённый законодательно набор бумаг:

  • документы, удостоверяющие личности;
  • соответствующий договор;
  • информация о задолженностях, если таковая имеется;
  • разрешение другого супруга на сделку, если таковое требуется;
  • разрешение от органов опеки и попечительства (при привлечении материнского капитала);
  • разрешение компании-девелопера на переуступку;
  • если фигурирует ипотека, то необходим кредитный договор и письменное подтверждение от банка.

Впоследствии оплачивается государственная пошлина. Оформляется заявление, в котором указываются характеристики объекта, далее сотрудник той государственной службы, в которую было обращение, выдаёт расписку о получении зарегистрированного документа (с датой регистрации).

Продавец обязан уплатить в казну государства налог 13%, так как это дополнительный доход. Передача прав требования – это сделка, приносящая прибыль. Сделка в обязательном порядке фиксируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Дальше зарегистрированный документ заверяется, процедура осуществляется в течение двух-трёх недель. После заверения регистрационного документа посредством подписей обеих сторон, новый дольщик забирает эту бумагу, согласно которой он фактически становится продавцом, приобретая его права. Нужно учитывать, что реализация права возможна только в том случае, если оно было заверено документально. А передача прав по договору долевого участия осуществляется исключительно после его регистрации.