Как выглядит договор аренды квартиры на длительный срок?

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Как выглядит договор аренды квартиры на длительный срок?

Желая снять квартиру, взяв ее в аренду, обязательно потребуется составить договор, который и является гарантией для участников сделки.

Образец типового договора аренды квартиры на длительный срок

Если внимательно изучить правила, возникшие на основе практики, то можно включить в договор все необходимые пункты без лишних проблем и с первого раза.

В договоре должны присутствовать следующие пункты:

  1. Преамбула. Здесь потребуется указать наименование акта, место заключения договора, паспортные данные участников и т.д;
  2. Предмет договора. В качестве предмета выступает жилье, соответственно потребуется охарактеризовать его;
  3. Размер платежей;
  4. Права и обязанности;
  5. Реквизиты и подписи;

Особенности договора долгосрочной аренды квартиры

Что касается долгосрочных договоров, то на практике они оформляются все чаще, так как нанимателя они привлекают исключительно простейшими условиями.

Учтите, что если площадь квартиры не является большой, тем самым ее норма на человека и вовсе была нарушена, то естественно вселение нельзя считать допустимым решением.

Важно добавить, что у нанимателя – долгосрочника есть свои привилегии. Например, всегда можно осуществить перезаключение сделки на новый срок. Суть сделки в том, что наймодатель за определенный период времени, когда собственно договор и становится недействительным, станет предупреждать нанимателей, предлагая продлить отношения.

Как выглядит договор аренды квартиры с мебелью?

Про типовой договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами смотрите тут.

Но если «хозяин» не явился в точно указанный срок, то договор оформляется на пять лет, поэтому стоит руководствоваться этим правилом.

Что касается расторжения отношений, когда это происходит по желанию наймодателя, то учтите, что это и есть самый сложный этап.

В некоторых случаях договор и вовсе расторгается решением судебной инстанции, например, если не были осуществлены платежи, или же возникли проблемы с соседями и т.д.

Тонкости договора аренды квартиры на длительный срок

Естественно есть несколько пунктов, которые следует обязательно вписать в договор. Они позволят избежать лишних проблем.

Сюда принято относить:

  • например, важно указать, кто именно станет проживать в помещении;
  • определить время, когда хозяин сможет посещать квартиру;
  • по какой формуле меняется квартплата;
  • возможно, ли проживать вместе с животными в сдаваемом помещении.

Если внимательно изучить все нюансы этого вопроса, то можно оформить договор без лишних сложностей, избегая различных неприятностей в будущем.

Что будет если не зарегистрировать обременение возникшее вследствие долгосрочного договора найма?

В договоре не были указаны сроки найма. Соответственно срок был не определён, а значит заключён на 5 лет. Но прошло больше года, а никакой обязательной регистрации обременения не последовало. Спустя полтора года наймодатель требует от нанимателя в течение недели освободить помещение (что противоречит его обязательствам, как по договору долгосрочного, так и по договору краткосрочного найма), может ли наниматель в этом случае обратиться в суд (ведь договор по сути является недействительным)?

Добрый день! Право на обращение в суд — это гарантированное право законодательством РФ. Об отдельных условиях договора можно давать какие либо рекомендации после ознакомления с полным текстом договора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Долгосрочный договор вступает в силу после регистрации в Росреестре. Т.к. у Вас договор не был оформлен, он не действителен.

Договор найма долгосрочный

Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.

Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.

Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.

Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:

  • возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;
  • получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
  • возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;
  • в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Договор найма

Вынуждены снять квартиру, но арендодатель договор найма отказывается заключать. Нам он необходим для возврата денег с работы. Как быть? На что следует обратить внимание при заключении договора? И правда ли что при заключении на 11 месяцев, арендодатель налог не платит?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! Срок действия договора найма никак не влияет на обязанность наймодателя заплатить НДФЛ в установленном законом порядке, отличие заключается в обязанности зарегистрировать найм как обременение в случае заключения долгосрочного договора (более года). Обратить внимание нужно на условия расторжения, ответственность сторон, подтверждение передачи денежных средств распиской наймодателя, составить акт приема-передачи, отражающий реальное состояние квартиры и имущества, зафиксировать показания приборов учета. Это основные моменты.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Анастасия! Найдите другую квартиру, где собственник исполняет свои обязанности при сдаче квартиры в наем — заключить договор. Необходимо четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания, сроки, порядок расторжения и прекращения договора, чтобы обезопасить себя от негативных последствий. сделать это можно путем проверки документов, заключения договора аренды квартиры, , внесения страхового депозита, а также проведения финансовых расчетов в письменной форме. Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма, но Наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии веских оснований. Наймите специалиста, он поможет подобрать необходимое для Вас жилое помещение и заключить договор. Согласно Законодательству Российской Федерации, доход гражданина должен облагаться налогом, срок сдачи квартиры не имеет отношение к налогу, хоть на один день — обязанность возникает. Удачи!

На 11 месяцев и не более заключается договор найма между физическими лицами?

ID: 16524947

Договор найма между арендатором и арендодателем (физ.лица) составлен ровно на 1 год. Я слышала, что договор заключается не более чем на 11 месяцев иначе он подлежит обязательной государственной регистрации. Или между физ.лицами можно заключать от 1 до 5 лет?

Если 11 месяцев, то стоит ли этот договор лучше переписать/перезаключить? Заранее спасибо за ответ!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ох, ну когда же эта ерунда уйдет из головы людей и риэлторов. Договор найма квартиры регистрировать не нужно. Заключен ли он на 11 месяцев или больше года (в ГК РФ про регистрацию договора найма ничего не сказано).

Ну, во-первых, в данном случае считаю нужным скорректировать вас, поскольку не арендатор и арендодатель, а наниматель и наймодатель, ибо речь о договоре найма. Никто договор найма регистрировать не будет. Заключать его можете хоть на миллион лет. Регистрируется только аренда, а не найм. 11 месяцев — это ещё краткосрочный найм, больше года — долгосрочный. И вот при долгосрочном уже кое-что появляется интересное))

Что именно интересное появляется?)

А Вы сдавать собираетесь или снимать?)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Да, всё таки понятия перепутаны. Если как Вы пишете обе стороны физлица, то они являются наймодетелем и нанимателем, соответственно заключается договор НАЙМА. Государственной регистрации подлежит не договор, а обременение по договору (п.2 ст.674 ГК РФ). А по факту, этого никто не делает.

На 11 месяцев договор аренды заключается только между юридическими лицами по аренде нежилого помещения, т.к. по закону через каждые 11 месяцев надо переоформлять договор. Если вы заключаете договор найма жилого помещения, то срок может быть любой, оговоренный обеими сторонами. Если вы хотите подстраховаться, то договор найма можно заключить в МФЦ, или у нотариуса. Можно в простой письменной форме, оговорив все пункты, предварительно проверив документы на жилье и согласие остальных владельцев объекта.