Предварительный договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры.

Меня достаточно часто спрашивают, а что если предварительный договор купли – продажи квартиры не заключать нотариально. Или еще интереснее, сами риелторы, предлагают сторонам не заключать нотариально предварительный договор купли-продажи квартиры.

Поэтому во избежания последствий, которые влечет НЕ НОТАРИАЛЬНОЕ заключение предварительного договора купли-продажи или злого умысла недобросовестного продавца предлагаю Вам самостоятельно сделать выводы, на основании стандартного решения суда по подобным сделкам.

«02» февраля 2012 р.Дарницький районный суд г. Киева в составе:

председательствующего — судьи ЦИМБАЛ И.К.

при секретаре — ШАМРАЙ И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Киеве гражданское дело по иску ОСОБА_1 к ОСОБА_2, ОСОБА_3, о признании сделки не действительным и возврате неосновательно полученных денежных средств —

Истец обратилась в Дарницкий районный суд г. Киева с иском к ответчикам, о признании сделки не действительным и возврате неосновательно полученных денежных средств, ссылаясь на то, что между последними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Истец отмечает, что договор является недействительным вследствие ничтожности последнего исходя из следующего. Предварительный договор должен быть заключен в такой же самой форме, установленной для основного договора. В свою очередь, форма договора купли продажи квартиры является письменное, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Ответчики заключив предварительный договор, на его выполнение, получили от истца денежные средства, однако в дальнейшем основной договор заключен не был, а ответчики денежные средства не возвращают безосновательно удерживая последние в себя, в связи с чем истец вынуждена была обратиться в суд с соответствующим иском.

В судебном заседании истец иск поддержала и просила его удовлетворить.

Ответчики иск не признали и просили отказать в удовлетворении последнего, ссылаясь на то, что предварительный договор заключался в агентстве недвижимости, сотрудники которого объяснили, что форма предварительного договора является простая письменная. Кроме того, условия предварительного договора ответчики выполнили в полном объеме, основной договор не был заключен вследствие того, что истец не явилась для его подписания и в одностороннем порядке отказалась от заключения договора по непонятным причинам, чем в свою очередь поставила ответчиков в материально невыгодную ситуацию. Следовательно, ответчики считают, что с их стороны не имело место нарушение прав истца.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает установленными следующие факты и соответствующие им правоотношения.

29.09.2011 года стороны заключили предварительный договор купли продажи квартиры / а.с. 9, 10 /. Настоящий договор заключен в простой письменной форме. Во исполнение условий предварительного договора, а именно

п. 5.2., истец авансировали ответчикам 23840 грн. Согласно п. 1.1. договора, основной договор купли продажи квартиры должен был быть заключен до 19.10.2011 года, однако до указанного времени заключен не был.

Согласно ч. 1 ст. 635 ГК Украины, предыдущим является договор, стороны которого зобовязуються течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Согласно ст. 657 ГК Украины, договор купли продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Согласно п. 4 ст. 203 ГК Украины, сделка должна совершаться в форме установленной законом.

Согласно ч. 2 ст. 215 ГК Украины, недействительной является сделка, если ее недействительность установлена ​​законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки не действительным судом не требуется.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 13 ППВС «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» № 9 от 06.11.2009 года, по основаниям несоблюдения требований закона о нотариальном удостоверении сделки ничтожными являются только сделки, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Учитывая выше сказанное, представляется что предварительный договор, заключенный сторонами, не соответствует требованиям закона о его обязательном нотариальном удостоверении, а значит последний является ничтожным.

Согласно ч. 1 ст. 216 ГК Украины, в случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 7 ППВС «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» № 9 от 06.11.2009 года, сделка может быть признана недействительной только по основаниям, определенным законом и с применением последствий недействительности, предусмотренных законом.

В случае если при рассмотрении спора о признании сделки недействительной как оспариваемой и применения последствий ее недействительности будет установлено наличие оснований, предусмотренных законодательством, считать такую ​​сделку ничтожной, суд, указывая о ничтожности такой сделки, одновременно применяет последствия недействительности ничтожной сделки.

Учитывая выше изложенное, суд приходит к выводу о том, что доводы истца полностью нашли свое подтверждение в судебном заседании, являются законными обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 10, 60, 61,79, 88, 209, 212-218 ГПК Украины,

ст.ст. 215, 216, 635, 657 ГК Украины, п. 7 ППВС «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» № 9 от 06.11.2009 года, суд

Признать предварительный договор от 29.09.2011 года, заключенный между ОСОБА_1 и ОСОБА_2, ОСОБА_3 недействительным вследствие его ничтожества.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать солидарно с ОСОБА_2, ОСОБА_3, зарегистрированных по адресу: АДРЕСА_2 в пользу ОСОБА_1, проживающего по адресу: АДРЕСА_1 денежные средства в сумме 23940 / двадцать три тысячи Девятсот сорок / грн.

Скачать солидарно с ОСОБА_2, ОСОБА_3, зарегистрированных по адресу: АДРЕСА_2 в пользу ОСОБА_1, проживающего по адресу: АДРЕСА_3 судебные издержки в размере 256 / двести пятьдесят шесть / грн. 40 коп.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в апелляционный суд г. Киева через Печерский районный суд Киева в течение десяти дней со дня его провозглашения. Лица, принимавшие участие в деле, но не присутствовавшим в судебном заседании во время провозглашения судебного решения, могут подать апелляционную жалобу в течение десяти дней со дня получения копии этого решения.

Договор купли-продажи квартиры (недвижимости) — нотариус

ВАМ НЕ НУЖНО САМОСТОЯТЕЛЬНО ИСКАТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ! Все необходимые бланки и образцы, типовые и предварительные договора (для различных ситуаций) есть у нотариуса.

С 2013 года упростилась процедура, как подготовки к нотариальному оформлению договора, так и регистрации перехода права собственности к продавцу.

Другие договора купли-продажи, что заверяются у нотариуса:

На сегодня (в большинстве случаев) нотариус сам проверяет принадлежность имущества продавцу, и сам регистрирует право, возникшее в результате нотариального действия. Весь процесс оформления договора и регистрации права собственности занимает от двух часов.

После заключения договора купли-продажи квартиры (недвижимости), покупатель, сразу же у нотариуса, становится полноправным собственником приобретенной им квартиры (недвижимости), и ему больше нет необходимости идти куда-либо дополнительно (до изменения Законодательства он должен был идти в БТИ).

Также, в настоящее время Закон не заставляет, перед куплей-продажей проводить тех. инвентаризацию квартиры в БТИ. Проведение технической инвентаризации происходит по договоренности между покупателем и продавцом, по их желанию, а не является обязательной процедурой.

Процедура купли-продажи квартиры (недвижимости) состоит из таких этапов

І. Сбор документов

Перед заключением сделки купли-продажи продавец и покупатель выбирают, кто будет оформлять договор: частный нотариус или нотариус государственной нотариальной конторы. Обращаем ваше внимание, что на сегодняшний день ПОЛНОМОЧИЯ ЧАСТНОГО НОТАРИУСА И НОТАРИУСА ГОСУДАРСТВЕННОЙ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ ОДИНАКОВЫ, они совершают нотариальные действия от лица государства и несут одинаковую ответственность!

При выборе нотариуса необходимо учесть, что сделка должна проходить в нотариальном округе по месту нахождения недвижимости или по месту проживания покупателя или продавца (место регистрации).

Продавец должен иметь следующий пакет документов:

  1. Паспорта + идентификационные коды сторон договора (обратите внимание, чтобы в паспортах были вклеены фотографии по возрасту (25, 45 лет);
  2. Правоустанавливающий документ на квартиру;
  3. Технический паспорт;
  4. Справка о зарегистрированных лицах в данной квартире. Справка должна быть «свежей», т.е. (идеально) взятой в день договора или накануне;
  5. Если в квартире зарегистрировано место проживания детей или недееспособных (ограниченно дееспособных) или такие лица имеют право собственности на данную квартиру, то необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу;
  6. Оценка стоимости, выполненная субъектом оценочной деятельности (необходимо при возникновении налога и др. случаях).

Если квартира принадлежит продавцу на праве общей совместной собственности с супругой (супругом), и/или покупатель состоит в браке, то дополнительно подается заявление о согласии второго из супругов. Для оформления заявления необходим второй из супругов со своим паспортом, кодом, свидетельством о браке.

ІІ. Заключение (оформление) договора купли-продажи квартиры (недвижимости)

Из-за изменений в Законодательстве оформление (заключение, регистрация права) договора купли-продажи квартиры (недвижимости) происходит в 3 этапа:

  1. Информация о продавце вносится в реестр прав собственности на недвижимость (это происходит в связи с созданием нового электронного реестра). В этот этап также входит проверка нахождения квартиры под арестом и регистрация права собственности на продавца в новом реестре.
  2. Непосредственно само оформление (заключение, регистрация) договора купли-продажи квартиры (недвижимости).
  3. После подписания обеими сторонами договора купли-продажи, в реестр вносится информация о покупателе (новом владельце), как о собственнике на квартиру (недвижимость). Ему выдается выписка, которая является подтверждением его права собственности на жилье.

Вышеперечисленные действия происходят на протяжении одного дня. Весь процесс купли-продажи квартиры (недвижимости) занимает от 2 до 4 часов, зависит от сложности оформления (заключения, регистрации).

Советы от нотариуса при заключении договора купли-продажи

  1. Сумма сделки указанная в договоре купли-продажи должна быть реальной! Если, вдруг, по какой либо причине договор купли-продажи будет расторгаться, то продавцу могут вернуть ТОЛЬКО ЛИШЬ ТУ СУММУ, которая в нем была указанна;
  2. Поскольку, после изменений в Законодательстве 2013 года, продавец может не обновлять технический паспорт на квартиру, то покупатель может приобрести квартиру, планировка которой отличается от изначальной. После такой покупки ответственность за незаконную перепланировку ляжет уже на нового собственника (покупателя). В связи с этим при осмотре квартиры до приобретения покупателю необходимо внимательно сличить технические характеристики квартиры (метраж, планировка, не были ли снесены несущие стены и т.д.) самостоятельно.
  3. Не является обязательным для оформления договора, но очень желательно для продавца, чтобы все лица были сняты с регистрации места проживания (выписаны) из продаваемой квартиры до оформления договора.

Нужно помнить, что если вы получаете дубликат документа, то его оригинал стал недействительным.

Возможно, вы искали:

  • как купить квартиру;
  • документы для продажи квартиры;
  • договор купли продажи недвижимости;
  • договор купли продажи образец;
  • предварительный договор купли-продажи недвижимости;
  • договор купли продажи квартиры образец;
  • образец договора купли-продажи квартиры;
  • оформление договора купли продажи;
  • предварительный договор купли-продажи квартиры образец;
  • предварительный договор образец;
  • регистрация договора купли-продажи;
  • типовой договор купли продажи.

Интересующую вас информацию ищите в статье выше.

Почему нельзя передавать задаток при оформлении предварительного договора купли-продажи

Внимательно изучаем от чего защищают предварительные договоры

«Я собираюсь купить квартиру на вторичном рынке. Брокер советует мне оформить при передаче задатка хозяину жилья предварительный договор купли-продажи. Зачем он нужен, и стоит ли его оформлять?» — Сергей Д., г. Киев.

Отвечает Владимир Столитний, юрист агентства недвижимости «Альянс-Брок»:

«Такой договор предусмотрен ст. 635 ч. 1 Гражданского кодекса Украины, согласно которому предварительным есть договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить в будущем основной договор на условиях, определенных предварительным договором. Такой договор должен быть заключен исключительно в нотариальной форме, поскольку к нему применяются те же требования, что и к основному договору (в данном случае — договору купли-продажи квартиры).

Проблема только в том, что факт заключения подобного договора никоим образом не защищает покупателя от возможных неправомерных действий со стороны продавца. Если бы нотариус вносил данные о заключении такого договора в Реестр запретов, и данный запрет действовал бы до заключения сторонами основного договора (купли-продажи) или расторжения такого договора с выполнение всех его условий, в т. ч. возврата продавцом суммы задатка, если именно он нарушил условия данного договора, или отказ покупателя от заключения основного договора, после чего сумма задатка ему не возвращается.

Есть еще один практический аспект этого процесса: нотариусы не желают применять к подобным договорам нормы ст. 570 и 571 ГК Украины. Ст. 570 определяет понятие задатка, а ст. 571 дает четкое определение правовых последствий нарушения обязательства, обеспеченного задатком. Как правило, в таких договорах фигурируют всякого рода «обеспечивающие платежи», «гарантийные суммы» и т. д., хотя в ГК они никоим образом не предусмотрены. Не стоит обольщаться, что предварительный договор, заключенный у нотариуса, является панацеей от всех возможных неправомерных действий, как правило, продавца. Иными словами, ничто не мешает ему назаключать таких договоров на сумму, равную стоимости его недвижимости, и скрыться. Увы, но такие случаи — не одиноки».

Предварительный договор

Под предварительным договором имеется в виду договор, стороны которого в будущем в определенный ими срок обязуются заключить основной договор на условиях, указанных в таком предварительном договоре (например, предварительный договор купли-продажи дома, квартиры).

Предварительный договор призван обозначить намерения лиц заключить в будущем основной договор. Как было сказано выше, в предварительном договоре указываются основные условия договора, который будет заключен в будущем. К основным условиям можно отнести: предмет, цену и срок договора, так же существенными условиями считаются все те условия, которые стороны самостоятельно определили для себя как существенные и важные (например, для договора купли-продажи квартиры это может быть срок освобождения квартиры продавцом).

Следует сказать, что предварительный договор заключается на определенный и четко указанный сторонами срок, по истечению которого стороны должны заключить уже основной договор. Предварительный договор теряет свою силу после заключения основного договора сторонами.

Все чаще заключаются предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества. Заключение предварительного договора защищает права как продавца, так и покупателя, обозначает серьезность намерений, а также обеспечивает выполнение обязанностей по договору.

Обращаем Ваше внимание, что предварительный договор заключается в точно такой же форме, в которой будет в будущем заключен и основной договор. Так, если Вы будете заключать договор купли-продажи квартиры, предварительный договор должен быть в обязательном порядке оформлен в письменном виде и удостоверен нотариально.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения предварительного договора:

  1. паспорта, регистрационные номера учетных карточек налогоплательщиков (ранее упоминавшиеся как идентификационные номера) сторон по договору;
  2. если стороны состоят в браке, необходимы также свидетельство о браке, паспорт, регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (ранее упоминавшийся как идентификационный номер) супруга(и), либо нотариально заверенное заявление (согласие) супруга(и) на заключение подобного предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости нотариус

г.Киев, Голосеевский район.

пр-т 40-летия Октября 58a, оф.26

2-й этаж БЦ «Park Avenue»

телефон: 044 258-26-66

+38 044 258 26 66

+38 050 247 20 91

СТАТЬИ и ПУБЛИКАЦИИ

Вспомните глаза ребенка, когда он в Новый год или День своего рождения открывает коробку с подарком, тот долгожданный миг, которого он ждал целый год. Он с нетерпением рвет обертку, его глаза горят от любопытства. С возрастом наши чувства черствеют и подаркам «в коробке» все сложнее нас впечатлить. Но даже в зрелом возрасте существуют вещи, которые могут нас перенести в наше прекрасное детство и помогут испытать эмоции огромного желания получить ту или иную вещь. Одним из таких подарков может стать долгожданная квартира или любой другой объект недвижимости, увидев который Вы с первого взгляда понимаете, что в это место Вы хотели бы возвращаться снова и снова. Иногда, даже покинув этот объект, Вы продолжаете думать о нем. Именно в этот момент очень важно защитить свое желание стать обладателем данной недвижимости. Предварительный договор купли продажи квартиры или другой недвижимости либо предварительный договор аренды недвижимости – это нотариально заверенное «желание» покупателя перед продавцом, в простонародье – задаток, который в случае неудачи поможет вам получить хоть какую-то компенсацию, как минимум за потраченное время.

Предварительный договор купли-продажи жилого или нежилого помещения поможет вам:
— зафиксировать цену на момент заключения предварительного договора;
— приобрести уверенность в том, что объект закреплен за вами, а продавцу – что ваш поиск завершен;
— получить достойную компенсацию в случае расторжения договора.
Частая практика показывает, что люди чаще заполняют договор задатка в агентстве недвижимости, по предложенному ими образцу, однако такая форма предварительного договора (простая письменная форма) может быть признана недействительной, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. Так как в соответствии с ч. 1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора — обязательна письменная форма и нотариальное удостоверение.
Для заключения предварительного договора продажи квартиры у нотариуса из документов Вам понадобятся только паспорта и идентификационные номера, а так же правоустанавливающие документы на квартиру от продавца.

На что стоит обратить внимание у нотариуса:
При оформлении предварительного договора купли продажи недвижимости передается аванс либо задаток в счет оплаты полной суммы от суммы основного договора. На этом этапе все понятно, при заключении основного договора купли-продажи платится вся сумма, закрепленная в предварительном договоре купли квартиры, за исключением суммы раннее уплаченного по предварительному договору аванса. А как же быть с госпошлиной, которая составляет 1 % от договора предварительной продажи (как от такого, который подлежит оценке), а при заключении основного договора купли продажи стороны опять-таки обязаны оплатить госпошлину в размере 1 % уже от суммы основного договора?
Обязательный размер суммы задатка не предусмотрен, таким образом по предварительному договору купли продажи квартиры может переходить предоплата, например, в размере 80% от стоимости квартиры. В этом случае выходит, что стороны оплачивают госпошлину почти в двойном размере. При задатке 0.8% от общей стоимости и 1% от общей стоимости при подписании основного договора. И многие убеждают клиентов, что это правильно, но на самом деле это не так.
Затраты, которые повлечет за собой заключение предварительного договора – это оплата услуг нотариуса и оплата 1 % госпошлины от суммы задатка. Вам не нужно будет платить госпошлину дважды и при заключении основного договора купли-продажи уплаченная госпошлина будет учтена, касательно этого есть разъяснение ГНАУ в письме от 28.04.2007 № 2119/К/17-0315: «При заключении и нотариальном удостоверении основного договора купли-продажи недвижимости, государственная пошлина уплаченная за нотариальное удостоверение предварительного договора смешанного типа возврату не подлежит, однако зачисляется в уплату суммы государственной пошлины за нотариальное удостоверение основного договора, если в таком основном договоре стороны ссылаются на заключенный ранее предварительный договор и указывают сумму уже уплаченного авансового платежа (задатка).»

Необходимые данные для предварительного договора:
— в обязательном порядке указывается дата подписания основного договора;
— определяется предмет ( конкретный объект недвижимости);
— и конечно же существенные условия основного договора (цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности), ответственность сторон, перечень документов, которые должен предоставить продавец на момент сделки.
* В предварительном договоре также фиксируются сумма денежных средств переданных покупателем продавцу в качестве авансового платежа (задатка).
Важно: Срок для заключения основного договора составляет 1 год с момента заключения предварительного договора. То есть, максимальный срок, на который может быть заключен предварительный договор в соответствии с требованиями Хозяйственного кодекса Украины – 1 год.