Содержание статьи:

Как приобрести квартиру в новостройке по договору переуступки?

Достаточно часто физическое лицо заключает с застройщиком договор долевого участия и становится инвестором строительства, чтобы в дальнейшем получить в собственность жилую площадь. Обычно такие договоры заключаются на стадии получения разрешительной документации на строительство или на этапе подготовительных строительных работ.

После начала строительства стоимость квартиры значительно возрастает. Как свидетельствует статистика, от начала строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартиры в среднем повышается на 50 %. Итак, в середине строительства инвестор может принять решение продать квартиру, которую он планировал получить, причем по повышенной цене.

Такой схемой могут пользоваться и юридические лица, которые скупают часть квартир в будущей новостройке, а затем продают их на основании договора переуступки права требования, не дожидаясь, пока дом будет введен в эксплуатацию и стоимость квартир еще больше вырастет, а их отчуждение должно будет происходить на основании договора купли-продажи.

Итак, договор уступки права требования заключается между инвестором и покупателем квартиры. Согласно условиям такого договора все права и обязанности инвестора переходят к покупателю. Однако, заключив такой договор, как и инвестор, покупатель не получает права собственности на квартиру. К покупателю по договору переходит только право требовать у застройщика передать квартиру в собственность после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки права требования имеет свои преимущества. Во-первых, покупатель платит деньги за почти готовый дом, то есть можно оценить скорость и качество строительства. Кроме того, покупатель в большей степени может быть уверен, что дом все же будет достроен и вовремя введен в эксплуатацию.

Во-вторых, конечно же, покупатель, заключая договор переуступки права требования, платит большую стоимость квартиры, чем первичный инвестор, и все же эта сумма будет меньше, чем стоимость квартиры в готовом доме.

Подготовка к заключению договора

Договор переуступки права требования, несмотря на все, имеет и подводные камни. Например, инвестор решил заключить такой договор в связи с тем, что ему стало известно о невозможности закончить строительство застройщиком. Также следует остерегаться мошенников, ведь известны случаи, когда договор заключался с несколькими покупателями.

Для заключения договора уступки права требования необходимо тщательно подготовиться.

Прежде всего необходимо проверить застройщика и ознакомиться со строительством в том конкретном доме, в котором лицо планирует приобрести квартиру. То есть обязательно нужно узнать о наличии разрешительной документации у застройщика, права на земельный участок, проанализировать его судебную историю, осмотреть строительство, схемы, макеты и тому подобное.

Во-вторых, лицо должно убедиться, что основным договором не запрещена возможность переуступки права требования. То есть нужно тщательно ознакомиться со всеми документами и договорами, заключенными между застройщиком и первичным инвестором, полнотой проведенных между сторонами расчетов и прочее.

Заключение договора уступки права требования

Придя к выводу, что все законно, необходимо оформить все документы. Для получения дополнительных гарантий лицо может требовать, чтобы застройщик был третьей стороной в договоре. Так лицо может быть уверено, что подобный договор заключается впервые, а также при наличии недостатков новостройки имеет право на получение штрафных санкций за нарушения со стороны застройщика.

Также новый инвестор должен хранить у себя оригинал или нотариально заверенную копию первоначального договора, документы, касающиеся расчетов между сторонами, акт приема-передачи документов, непосредственно договор переуступки права требования и другие документы в случае их наличия.

Планируя приобрести квартиру в новостройке путем заключения договора переуступки права требования лучше обратиться за помощью к юристу, который сможет проверить застройщика, изучить все документы и предоставить им юридическую оценку, а также выявить риски для покупателя. Кроме того, юрист может осуществить юридическое сопровождение подготовки и заключения такого договора.

Квартира по переуступке: как правильно переуступить жилье?

Переуступка — передача третьему лицу прав по отношению ко второму лицу со стороны обладателя этих прав (первого лица).

Как правило, украинские застройщики без права собственности продают квартиры инвесторам. Инвесторы ищут покупателей и реализуют недвижимость по переуступке.
Переуступка возможна после полной выплаты по договору долевого участия или в момент перевода задолженности на нового хозяина. Застройщик — обязательная сторона при оформлении переуступки по договору долевого участия.

После подписания договора, покупатель обязан хранить:

  • основной договор;
  • договор переуступки;
  • документальное подтверждение взаиморасчетов;
  • согласие застройщика и, при необходимости, банка;
  • акт приема/передачи документов;

С чего начинается продажа по переуступке?

Договор переуступки должен учитывать переходящие документы и быть максимально подробным и однозначным. Новый владелец получает все права прежнего владельца.

Оцените ситуацию, убедитесь, что:

  • строительная фирма разрешает переуступку третьей стороне;
  • у застройщика есть разрешительные документы;
  • в суде нет иска на застройщика;
  • график стройки не сорван, инвестора не осаждают пикетами;
  • договор переуступки составлен правильно (при необходимости обратитесь к юристу);
  • договор заверил нотариус;
  • в договоре есть пункт о штрафных санкциях за переуступку, если договор с застройщиком предусматривает штраф.

Сотрудничество через целевые облигации — нежелательный рискованный вариант.

Постарайтесь найти застройщика, который работает через фонд финансирования строительства — процесс дополнительно контролирует государство.

Договор долевого участия

Претендент может получить квартиру по переуступке с помощью договора долевого участия. Стороны проводят расчеты, заверяют права и обязательства в письменном виде в договоре. Неучтенные расходы покрывает новый владелец. Переуступка нуждается в государственной регистрации. Возможна до подписания акта приема-передачи недвижимости. Преимущества работы по договору долевого участия: претендент защищен украинским законодательством. Недостатки: в случае расторжения договора, претендент потеряет часть потраченных средств.

Предварительный договор

Претендент может получить квартиру по переуступке с помощью предварительного договора о продаже. Сторона получает право требовать заключения основного договора купли-продажи. Предварительный договор относится не к процессу купли-продажи, а к возможности договориться о приобретении жилья в будущем. Покупатель передает деньги только в процессе работы с основным договором. Предварительный договор не нуждается в государственной регистрации. Переуступка возможна до подписания основного договора. Обратите внимание: договор уступки — свидетельство приобретения права требования, а не самой квартиры.

Переуступка в новострое

Распространенный сценарий — покупка квартиры по переуступке в новостройке для дальнейшей перепродажи. После подписания и регистрации договора долевого участия, владелец может переуступить право собственности третьему лицу. Владелец ограничен во времени — до момента подписания акта приема-передачи недвижимости.

Будьте внимательны! Предприимчивые владельцы используют схему для обогащения при продаже некачественного жилья. После проведения переуступки, новый владелец не имеет законной возможности предъявить претензию по качеству жилья прежнему владельцу.

Переуступка в новостройках возможна, если:

  • договор долевого участия включает согласие застройщика на переуступку;
  • первый хозяин выплатил цену договора и получил подтверждение застройщика;
  • недвижимость купили по ипотеке и банк дал согласие на переуступку.

Переуступка нуждается в государственной регистрации.
В случае нарушения законного порядка сделки, юридическая и материальная ответственность лежит на прежнем владельце.

Сделка задним числом

Закон обязывает проводить переуступку в промежуток между заключением договора и подписанием акта приема-передачи. Из-за большого промежутка между стадиями, владельцы ищут возможность быстрее получить деньги за квартиру.

Для обхода государственной регистрации, стороны договариваются с застройщиком о смене даты акта приема-передачи.
При работе через договор купли/продажи, стороны договариваются о смене даты основного договора до момента госрегистрации.

Мошенничество при переуступке

Если планируете получить недвижимость по переуступке, будьте внимательны и осторожны — есть действующие мошеннические схемы.
Распространенный вариант — владелец подписывает договор купли/продажи (без гос. регистрации) и продает недвижимость несколько раз. После получения оплаты претендентов, мошенник пропадает.
Переуступка по договору долевого участия — защита от подобного сценария.

Чиновники могут признать переуступку подозрительной, если стороны сделки занижают цену и прежний владелец подал дело о банкротстве.
Прежде чем заключать договор переуступки, соберите максимум информации о застройщике и проанализируйте доступные документы.

В чем плюсы переуступки?

  1. Претендент быстрее получит жилье.
  2. Иногда есть возможность купить недвижимость дешевле, чем у застройщика.
  3. Как правило, квартиры переуступают в домах близких к сдаче в эксплуатацию.

Риск переуступки — получить право на квартиру, которую никогда не достроят

В данном случае лучшая рекомендация звучит так: максимально тщательно и внимательно изучайте конкретное предложение, если выгода ощутима, а риски незначительны — работайте по переуступке.

Уступка права требования по договору долевого строительства

Особенности заключения договора уступки права требования

  • при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
  • все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
  • права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
  • первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО „ДСК“ по правовым вопросам Сергей Успанов. — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос». Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект. Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или в электронном виде заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой. Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью. Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать

  • название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
  • цену уступки права;
  • сроки расчетов по договору;
  • условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
  • реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку. На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку. Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).

Рекомендуем ознакомиться с подробной статьей о покупке новостройки Как купить квартиру у подрядчика

Регистрация договора уступки прав требования

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

  • три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
  • письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
  • если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
  • если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора. Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней. Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Договор об уступке прав при покупке квартиры

Договор об уступке прав (замена стороны в обязательстве) часто используется на первичном рынке недвижимости с учетом того, что большая часть квартир на начальных этапах строительства выкупается инвесторами и на этапе завершения строительства дома они продают такое жилье. Поскольку объект не сдан в эксплуатацию, право собственности на квартиру не зарегистрировано, нельзя заключить прямой договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Единственный вариант на этом этапе — договор об уступке прав, или как его еще называют «переуступка права требования». По этому договору первоначальный покупатель (лицо, что покупало квартиру) продает свои права на квартиру новому покупателю.

Такой способ покупки требует более детальной проверки документов для того, чтобы уменьшить риски для нового покупателя. Кроме привычного анализа разрешительной документации на объект строительства, нужно учесть другие моменты:

1. Все отношения между новым покупателем и застройщиком будут регулироваться договором, который уже был заключен ранее на условиях в нем указанных между застройщиком и первоначальным покупателем. В зависимости от того, какую схему продажи использовал настройщик, это может быть предварительный договор купли-продажи, договор об уплате паевых взносов в ЖСК, договор купли-продажи имущественных прав. Все права и обязанности первоначального покупателя по этому договору приобретает новый покупатель.

2. Договор об уступке прав по общим правилам действующего законодательства должен заключаться в той же форме, что и договор, права по которым передаются. Если предварительный договор купли-продажи был нотариально заверен, договор об уступке прав тоже нужно нотариально заверять. В остальных случаях — простая письменная форма.

3. На заключение такого договора об уступке прав требуется согласие застройщика по первоначальному договору. При этом такое согласие должно быть письменным. Чтобы не возникало никаких недоразумений между сторонами, по нашему мнению, компания застройщика должна быть стороной в таком договоре об уступке права требования.

4. В зависимости от схемы продажи, договор об уступке прав может сопровождаться необходимостью выполнения других действий. К примеру, если происходит вступление в жилищно-строительный кооператив, нужно, чтобы новый покупатель стал ассоциированным членом этого кооператива. Также нужно выяснить момент с оплатой вступительного взноса, поскольку такой уплачивается каждым лицом, вступающим в кооператив, и не возвращается выходящему из кооператива.

5. При заключении договора об уступке прав нужно получить подтверждение о том, что компания застройщика на данный момент не имеет претензий относительно осуществленных первоначальным покупателем расчетов. На практике такое подтверждение осуществляется очень редко, но это важно. Если у предыдущего покупателя были просрочки платежей, возникли определенные штрафы, обязанность возмещения будет возложена на нового покупателя.

6. Средства, которые перечисляет новый покупатель по договору об уступке прав, первоначальному покупателю, формально не является средствами за квартиру. Это цена за отчуждение прав ( «плата за договор»). Даже если такую ​​цену будет согласовано в долларах между покупателями, обязательно должен быть определен гривневый эквивалент (все денежные обязательства в Украине должны иметь гривневый эквивалент). Расчеты между физическими лицами на сумму более 50 000 гривен должны осуществляться в безналичной форме.

Должно быть подтверждение такой оплаты. Один из путей подтверждения, что используется на практике — это расписка. К такому подтверждение есть ряд замечаний. Расписка — это долговой документ и использовать ее для подтверждения расчетов за уступку прав ненадежно и неправильно.

В договоре об уступке прав следует указывать, что расчеты между сторонами проведено и у первоначального покупателя нет претензий финансового характера к новому покупателю, он получил определенную сумму в момент заключения договора. Если устанавливать графики платежей, то соответственно права все перейдут к новому покупателя только после проведения всех оплат. Также потом нужно будет подтверждение этих оплат.

В договорах об уступке прав не нужно указывать заниженную стоимость, поскольку в случае признания его недействительным, новый покупатель всегда имеет право только на возвращение той суммы которая была указана в договоре.

Это лишь некоторые аспекты, связанные с заключением договора об уступке прав при покупке квартиры на первичном рынке. В любом случае уступка прав («переуступка») только добавляет рисков покупки и требует более детальной проверки.

Для проведения проверки, получения консультации или юридического сопровождения при покупке квартиры на первичном или вторичном рынке, обращайтесь по тел. 096-002-01-00.

Договор уступки прав требования: покупка новостройки у инвестора

Перед покупкой квартиры по договору цессии стоит внимательно ознакомиться со всеми аспектами сделки.

    Поделиться:

Купить новую квартиру можно не только у компании застройщика, но и у частного лица. Например, у инвестора, который приобрел данную недвижимость на ранней стадии строительства и теперь продает ее по более высокой цене в почти готовом доме. В такой ситуации покупка будет оформляться через договор уступки прав требования. Стандартный договор купли-продажи получится использовать лишь в том случае, если дом уже сдан и квартира оформлена в собственность.

Что представляет собой договор уступки прав требования?

Договор переуступки прав, по-другому называемый договором цессии, регламентируется ГК РФ, а при покупке объекта долевого строительства – также законом 214-ФЗ. Согласно договору уступки, от одного лица к другому передаются права на объект долевого строительства и все сопутствующие обязательства. То есть, как и в случае с договором долевого участия в строительстве, вы берете на себя обязательство выплатить деньги за недвижимость, а компания-застройщик – построить и передать вам квартиру. Если застройщик работает по 214-ФЗ, то договор уступки прав требования будет подлежать обязательной государственной регистрации.

Нужно отметить, что договор цессии также может использоваться компаниями, реализующими строящееся жилье по предварительному договору купли-продажи. Однако это более рискованный вариант, поскольку по договору уступки в данном случае вы получите лишь право на заключение основного договора купли-продажи. При этом, как и предварительный договор купли-продажи квартиры, договор переуступки прав не будет подлежать обязательной регистрации, что повышает вероятность использования мошеннических схем.

Как правильно составить договор уступки прав требования?

Договор цессии должен включать в себя описание предмета уступки (недвижимость и ее характеристики) и сумму, уплачиваемую за передачу прав требования. Нужно внимательно изучить документы, на основе которых «продавец» имеет право на данный объект – договор ДУ или предварительный договор купли-продажи, обратить внимание на сроки передачи объекта и отсутствие на него прав требования со стороны третьих лиц. Согласие со стороны застройщика на сделку обязательным не является, если иное не указано в правоустанавливающих документах (ДДУ, предварительный договор).

Очень важный момент – нужно выяснить, не находится ли объект недвижимости в залоге. Если человек покупал квартиру в ипотеку, то приобрести ее вы сможете лишь после уплаты кредита или перевода долга на нового участника долевого строительства. Таким образом, для заключения договора уступки прав требования вам понадобится документ, свидетельствующий о погашении кредита, либо согласие банка на перевод долга на покупателя.

Приобретать новостройку по договору цессии настоятельно рекомендуется лишь в случае, если строительство ведется по 214-ФЗ. Типовые формы договора, как правило, имеются у каждого застройщика или агентства недвижимости. Следует знать, что передача прав происходит только после регистрации договора уступки прав требования. Покупателю стоит убедиться, что прежний дольщик известил застройщика о покупке в письменной форме.