Какой момент считается датой продажи квартиры для налоговой?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Коллеги, не все так однозначно.

Налоговый кодекс ( НК РФ )
Статья 223. Дата фактического получения дохода
1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 4 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;

2) передачи доходов в натуральной форме — при получении доходов в натуральной форме;

3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг — при получении доходов в виде материальной выгоды.

Елизавета, крайне важно, что будет написано в договоре купли-продажи относительно момента передачи денег: до, после, при подписании договора купли-продажи.

Налоговая сейчас очень придирчивая. Елизавета, сделайте все в 2015 году, чтобы избежать возможных проблем. Поверьте они могут быть.

Дата договора купли продажи недвижимости

Договор— соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Примечание: Переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации .

Как указано в письме Росреестра от 26.11.2013 N14-исх/10925-ГЕ/13 с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. Примечание: С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению. Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество

Ситуация: Собственник продал недвижимость, договор купли-продажи подписан, имущество передано, для государственной регистрации перехода права собственности поданы документы. Через несколько дней продавец решил отказаться от исполнения договора, поскольку нашел другого покупателя. Покупатель категорически отказывается расторгать договор. Может ли продавец в одностороннем порядке отказаться от сделки и расторгнуть договор купли-продажи?

Отказ от своих уже исполненных обязательств по договору, равно как и расторжение исполненного договора купли-продажи, невозможен. Это подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010:

«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».

Примечание: В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого было передано имущество. Другие же покупатели имеют право требования о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора.

К доказательствам передачи имущества может относиться:

  • Акт приема-передачи, подписанный сторонами
  • Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.
  • Если покупатель фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта.
  • Если покупатель недвижимого имущества несет расходы по его содержанию на протяжении длительного времени при отсутствии акта приема-передачи объекта недвижимости

Если одна из сторон сделки отказывается от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, право собственности будет зарегистрировано по решению суда, вынесенному по заявлению заинтересованной стороны. При этом виновная сторона должна будет возместить потерпевшей стороне убытки.

Примечание: Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд должен установить:

  1. Наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
  2. Факт уклонения ответчика от совершения действий по такой регистрации.

К уклонению от совершения государственной регистрации перехода права собственности относится:

  • Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости
  • Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов

Таким образом:

Во-первых, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Однако покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ

Во-вторых, сам договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю.

Дата заключения договора купли-продажи квартиры и срок освобождения квартиры

Дата заключения окончательного договора купли-продажи квартиры определяется при заключении нотариального предварительного договора (задаток) по соглашению сторон. Берутся во внимание сроки, необходимые для подготовки документов необходимых для сделки купли-продажи квартиры.

Как правило сроки выселения и освобождения квартиры продавцом оговариваются в предварительном договоре, а затем, в основном договоре (договор купли-продажи).

Но если эти моменты не указывались ни в предварительном договоре, ни в основном, то согласно действующему законодательству, продавец обязан выселиться из квартиры через 7 календарных дней после государственной регистрации покупателем договора купли-продажи (в БТИ)

Если продавец не освободил квартиру в указанный или определенный законом срок, и сторонам не удалось решить вопрос мирным путем, то выселение и выписка продавца производится через суд. В риэлторской практике принято удерживать с продавца до момента выписки определенную сумму (от 300 долларов).

Источник: Meget Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Договор купли-продажи — особенности подписания документа. Важные аспекты купли-продажи — на что обратить внимание?

Важные аспекты купли-продажи — на что обратить внимание?

Договор покупки-продажи является очень серьезным документом, при заключении которого необходимо обращать внимание на все его аспекты. Неправильно составленный договор может принести массу проблем в будущем. Например, ваше право на имущество может быть оспорено в суде.

Для того чтобы вы имели представление на что необходимо обращать свое внимание в договоре и как принять квартиру, мы подготовили для вас эту статью.

Договор – это официальный документ, который входит в силу только при условии, если он составлен на основе всех необходимых требований, прописанных в Государственном Кодексе Украины, а именно:

Важные пункты при подписании договора купли-продажи

  • Паспортные данные обеих сторон участников сделки и их подписи

Первое, на что вам необходимо обратить свое внимание – это паспортные реквизиты и подписи участников сделки (продавца и покупателя). Вся информация должна быть записана достоверно, без ошибок и опечаток, так как даже одна ошибка в фамилии или номере паспорта может сделать договор недействительным. В том случае, если процесс купли-продажи совершается третьими лицами, которые действуют от вашего лица по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителей.

Обратите внимание, что фамилия будущего правообладателя объекта недвижимости в правоустанавливающих документах должна совпадать с той, которая значится в паспорте.

  • Объект недвижимость, по отношению которого совершается сделка

Договор купли-продажи заключается по отношению определенного объекта недвижимости. В договоре прописываются все основные сведенья про объект: адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность, архитектура помещения, продовольственное снабжение и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

  • Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости устанавливается из расчета «определенная сумма за квадратный метр». В договоре прописывается полная стоимость, на основе общего метража.

  • Порядок оплаты

В договоре должен быть прописан порядок оплаты. Если вы осуществляете оплату полной стоимости на месте, то вы прописываете общую сумму прописными буквами и рассчитываетесь за объект недвижимости доверенному лицу компании. В том случае, если продавец предоставляет возможность отсрочки или кредита, но все кредитные обязательства четко прописываются в договоре.

  • Права и обязанности сторон

Каждый договор купли-продажи сугубо индивидуальный, в нем указываются как основные права и обязательства сторон, так и определенные нюансы, которые может выдвинуть продавец по отношению объекта недвижимости. Чтобы обезопасить себя от возможных уловок, например, в случае приемки квартиры вы не обнаружили никаких изъянов недвижимости, но через время вы увидели некие неисправности, но в договоре не указано, что продавец должен устранить данную проблему; обращайте внимание на каждый пункт и вносите свои правки.

  • Срок исполнения обязанности передать товар

  • Правовые последствия отказа продавца передать товар

Правила устранения недочетов квартиры при заключении договора купли-продажи

Если есть какие-то недочеты по квартире кто и когда их обязан устранить, до подписания договора или после? Данный вопрос является первостепенным, когда покупатель недвижимости сталкивается с первыми проблемами некачественного жилья. Следует начать с того, что для начала необходимо определиться о каком объекте недвижимости идет речь – вторичный или первичный рынок. Сегодня, мы с вами обсудим вопрос со стороны приобретения квартиры от компании-застройщика.

Стоит сразу отметить, что не стоит путать договор о купле-продаже и акт приема-передачи недвижимости от застройщика к покупателю. Договор о покупке недвижимости заключается по отношению объекта недвижимости. Он может быть подписан на разных стадиях строительства, после чего он является подтверждением вашего права на собственность.

Акт приема-передачи недвижимости осуществляется после того, как застройщик готов передать предмет договора вам во владение.

Процесс приемки квартиры – это не просто радостный момент, это процесс, на протяжении которого вы можете высказать все свои замечания, задокументировать их и потребовать выполнения от застройщика.

После процесса приемки квартиры вы имеете право не подписывать акт до устранения всех обнаруженных проблемных зон. В другом случае вы можете подписать акт, но к нему добавить специальное приложение, в котором четко прописаны дефекты и сроки на их выполнение.

Если процесс приемки для вас оказался чрезмерно радостным, вы упустили момент оценки передаваемой недвижимости в собственность, но после вы обнаружили некие недостатки, то вам в помощь приходят такие статьи Гражданского кодекса, как 679-680:

На что необходимо обратить внимание при приеме квартиры?

Когда вы приходите на приемку квартиры, вам необходимо иметь при себе, как минимум, блокнот и ручку, тестер электроэнергии, уровень для определения ровности стен. Данные приспособления помогут вам сделать минимальную проверку на качество произведенных и предложенных для оценки работ.

Обратите ваше внимание на:

  • Стяжку – распространенная проблема для застройщиков. Неровности, бугры и трещины не должны попасться под ваше поле зрения.
  • Стены – проверяйте ровность стен уровнем и следите за тем, чтобы не было в стенах трещин, дыр и любых неровностей, которые невозможно исправить с помощью штукатурки.
  • Качество окон – наличие трещин, плотность прилегания стеклопакета к оконной раме, наличие ручек и надежность их крепления.
  • Качество дверей – насколько плотно прилегает дверная коробка к стене, качество работы дверного механизма.
  • Электрику – наличие и количество розеток, напряжение в сети.
  • Систему водоснабжения – путем наружного осмотра, поверки действия систем, а также просмотра технического заключения приемочной комиссии. Обратите внимание, если ли ржавчины на трубах, трещины в системе водопровода, не течет ли вода.
  • Систему отопления – наличие батарей и их равномерное распределение по всей площади квартиры.
  • Систему вентиляции – наличие вентиляционных отверстий в ванной комнате, туалете, а также кухне, а также их работу.

Данный список не является статичным, вы можете его дополнить своими пунктами. Главное при осмотре квартиры не терять бдительность, постараться обратить внимание на все аспекты, дабы в дальнейшем не иметь проблем и наслаждаться жизнью в новом доме.

Наилучшим решением для вас будет — взять на приемку квартиры специалиста, который сможет оценить уровень качества недвижимости и ознакомиться со всеми сопутствующими документами.

Правоприменение к пунктам договора купли-продажи

Виктор Иванович

Здравствуйте, интересненькое дело получается, читаю образцы стандартных договоров и вижу например такое: » гос регистрация Договора производится после частичной оплаты ..» и далее «(эта частичная) оплата перечисляются Покупателем на счёт Продавца .. в течении .. дней с даты заключения Договора»

Так вот меня очень удивляет размытие интервала заключение Договора (подпись) и его регистрация, т.к. ст. 165 ГК прямо указывает на неразрывность этих действий. Для закона заключение ДКП = его регистрации. Если заключённый договор подлежит регистрации, а одна из сторон этому препятствует, то сделка регистрируется судебным решением. (165 п.2). Поэтому как можно в договорах считать заключение и обязательную регистрацию РАЗНЫМИ (разрывными) событиями?

Второй вопрос по поводу «Продавец имеет право расторгнуть Договор в случае не выполнения сторонами п. (порядок расчётов)» .. ну да, если Продавцу не за(до)платили, то право то он имеет ( а собственность то уже у Покупателя, да может и залоге у Кредитора) .. и вот что нам говорит Определение Верховного Суда от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11 «Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества..» . ничосе .. как вы догадались, я Продавец, и вышеуказаное меня не радует.