Публикации

Легализация условия об оплате в предварительном договоре

Петров_Корпоративный юрист_Легализация условия об оплате в предварительном договоре_11.2015

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013) . В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества , выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация «предоплаты»

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 [a1] № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014).

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014).

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013). Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16). Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014). Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ), которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.
  • Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры

    Как показывает практика, перед подписанием договора купли-продажи квартиры, часто возникает потребность в подписании предварительных соглашений, которые могут быть выражены в различных формах.

    Необходимость подписания таких соглашений зачастую возникает из следующих оснований, например:

    • Продавцу квартиры нужно время для того, чтобы собрать полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора;
    • Покупателю требуется время для того, чтобы собрать полную сумму средств.

    В связи с вышеуказанными факторами сторонам может быть предложено подписать следующие виды сделок:

    • Предварительный договор купли-продажи квартиры;
    • Договор о намерениях;
    • Договор задатка и др.

    Поэтому следует обратить внимание на некоторые нормы действующего законодательства:

    1. В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.

    2. Частью 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае заключения договора о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, его нельзя считать предварительным договором.

    Отдельно отметим, что договор задатка в гражданском законодательстве вообще не прописан, однако понятие «задаток» четко определено в Гражданском кодексе Украины.

    Статья 570 Гражданского кодекса Украины определяет, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

    3. Согласно части 1 статьи 657, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

    То есть, учитывая вышеизложенное, наш юрист по недвижимости рекомендует подписывать только тот вариант предварительного договора купли-продажи квартиры:

    • Стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором;
    • В котором обеспечением выполнения условий договора выступает именно «задаток» (в таком случае продавец и покупатель несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора);
    • Который будет нотариально удостоверен в обязательном порядке.

    Рассмотрим перечень действий, которые Вам нужно совершить для подписания предварительного договора купли-продажи квартиры.

    1. Обеспечить явку лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.

    Самый простой вариант, когда квартира принадлежит одному владельцу, но такой случай встречается довольно редко. Чаще квартира принадлежит нескольким собственникам присутствие которых на подписании данного рода сделок является обязательным. Очень часто недвижимость приобретается в браке, в таком случае лицу, которое продает квартиру, необходимо обеспечить присутствие мужа / жены, которые будут давать согласие на продажу такой квартиры при подписании основного договора.

    2. Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.

    2.1. Что касается правоустанавливающих документов, то они могут быть следующие:

    1. свидетельство о праве собственности;
    2. свидетельство о праве на наследство;
    3. договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания);
    4. копия решения суда и др.

    2.2. Паспортные данные, на что обратить внимание?

    Согласно пункту 8 Положения о паспорте гражданина Украины утвержденного постановлением ВРУ от 26 июня 1992 года № 2503-XII, а именно: «Срок действия паспорта, изготовленного в виде паспортной книжечки, не ограничивается. В паспортную книжечку при достижении гражданином 25- и 45-летнего возраста вклеиваются новые фотографии, соответствующие его возрасту. Паспорт, в котором не вклеено таких фотографий при достижении его владельцем указанного возраста, считается недействительным.»

    2.3. Свидетельство о браке / разводе

    Обратите внимание, отметка в паспорте не является документом, который подтверждает факт замужества или расторжения брака, такими документами согласно Семейного кодекса Украины является только свидетельство о браке и свидетельство о расторжении брака.

    Кроме этого, если потенциальный продавец терял паспорт, или паспорт был переиздан по каким либо другим причинам, там может не оказаться вышеуказанных отметок о браке. В таком случае Вам необходимо истребовать у продавца справку из ЗАГСа о том, состоит ли, или состоял ли, данный человек в официальном браке. Данную справку также можно получить подав адвокатский запрос с помощью адвоката.

    3. Сверить реквизиты продавца / продавцов, что указаны в предварительном договоре, с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);

    4. Предмет предварительного договора.

    Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

    Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее — Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором.»

    5. Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.

    По согласованию с продавцом укажите достаточный срок для подготовки им документов для продажи.

    6. Определить место подписания основного договора.

    Обязательно, в предварительном договоре укажите адрес нотариуса у которого будет осуществляться сделка купли-продажи квартиры.

    7. Сумма основного договора в гривнах.

    Согласно статьи 524 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины — гривне. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.

    Из этого следует, что в предварительном договоре нужно обязательно указывать сумму в гривнах и при необходимости указать её эквивалент в иностранной валюте.

    Обратите внимание:

    Часто стороны, при купле-продаже недвижимости, стараются занизить реальную стоимость в предварительном договоре (в основном) с целью уменьшения оплаты налогов.

    По этому, в предварительном договоре, как и основном, рекомендуем Вам указывать всю сумму, которую Вы реально будете оплачивать, так как в случае судебного разбирательства доказать, что Вы уплатили за квартиру больше, чем указано в договоре, будет не реально.

    8. Определить обязанности сторон.

    Обязательства продавца (пример):

    1. предоставить:

    • оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на Объект;
    • «Выписка с реестра прав собственности недвижимого имущества» на Объект (при необходимости);
    • технический паспорт;
    • отчет о независимой экспертной оценке;
    • справку о зарегистрированных лицах – Форма — № 3;
    • решение совета опеки и попечительства (если совладельцами Объекта являются, или прописаны малолетние, несовершеннолетние или недееспособные лица);
    • свидетельство о браке / расторжении брака;
    • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • акт сверки по электроэнергии.

    2. Подготовить пакет документов необходимый для подписания договора купли-продажи Объекта и предоставить копии покупателю (указать до какаого числа), но не позже чем за день до подписания договора купли-продажи Объекта;

    3. Снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на Объекте лиц до подписания договора купли-продажи Объекта;

    4. Освободить Объект на протяжении четырнадцати календарных дней со дня подписания договора купли-продажи Объекта и передать ключи от Объекта покупателю;

    5. С момента подписания данного договора, не изменять условий, сроков и цен продажи Объекта, без согласования с покупателем, а также прекратить показы Объекта;

    6. Обеспечить присутствие всех дееспособных собственников со всеми документами, необходимыми для подписания договора купли-продажи Объекта; При их отсутствии – предоставить нотариально засвидетельствованное поручение на право подписания договора купли продажи Объекта и необходимых для нотариуса заявлений в пользу покупателя. В случае присутствия несовершеннолетних, малолетних, недееспособных или ограничено дееспособных собственников (сособственников) Объекта, обеспечить присутствие лиц, уполномоченных действовать от их имени, с правом распоряжения Объектом, а именно с правом подписания договора купли-продажи Объекта;

    7. Не проводить ремонтные и другие роботы связанные с перестройкой (перепланировкой) Объекта, а также не проводить других действий, что могут существенно повлиять на стоимость Объекта, а именно: не проводить демонтаж и замену сантехнических систем; не разбирать / заменять полностью или частично покрытия полов; не проводить демонтаж газового и электрического оборудования Объекта; не проводить демонтаж телефонных кабелей, кабелей телевизионных антенн, вентиляционных систем; не сдавать Объект в аренду; никого не регистрировать в Объекте;

    8. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );

    9. Уплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости Объекта, налог с доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества (если возникает), услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта;

    10. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

    Обязательства покупателя (пример):

    1. Уплатить, сбор в пенсионный фонд в размере 1% от стоимости Объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта и услуги нотариуса до подписания договора купли-продажи Объекта;
    2. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );
    3. Провести расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи Объекта;
    4. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

    9. Согласовать ответственность сторон.

    Оптимальным вариантом является ответственность сторон в равных долях, согласно статьи 571 Гражданского кодекса Украины, которая регламентирует, правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком.

    1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
    2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.
    3. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнения задаток подлежит возврату.

    10. После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

    Предварительный договор купли-продажи

    Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости. Возможность его заключения предусмотрена в статье 635 Гражданского кодекса, а также в статье 182 Хозяйственного кодекса Украины.

    Важно отметить, что правила хозяйственного законодательства имеют приоритет, то есть применяются в тех случаях, когда стороной сделки выступает юридическое лицо. Например, если участником такого договора выступает предприятие, срок действия предварительного договора не может превышать одного года.

    Если предварительный договор купли-продажи подписывается только между физическими лицами, то такое ограничение не действует. При этом нужно отличать срок действия договора и срок выполнения обязательства по заключению основной сделки, на практике они могут не совпадать. Например, продавец и покупатель договорились о будущей продаже квартиры и заключили предварительный договор на 6 месяцев (более никаких сроков не предусматривалось). Таким образом, продажа квартиры может быть осуществлена как в первый месяц, так и в последний, и это не будет являться нарушением достигнутых договоренностей. Но если предусмотреть, что основой договор должен быть заключен не позднее 2 месяцев после подписания предварительного договора, то его заключение в более поздний срок будет считаться нарушением и основанием для применения юридических санкций.

    В предварительном договоре должны быть указаны существенные условия

    То есть те обязательные требования, которые предъявляются законом к договорам купли-продажи недвижимости и без которых основной договор не может порождать юридических последствий (письмо Верховного Суда Украины от 24.11.2008 года «Практика рассмотрения судами гражданских дел о признании сделок недействительными»). На момент подписания предварительного договора это могут быть все существенные условия будущей сделки или их отдельная часть. В том случае, если предварительный договор будет предусматривать только часть существенных условий будущей купли-продажи квартиры или дома, во время подписания основного договора стороны должны будут определить недостающие условия. Поэтому, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, в предварительном договоре желательно сразу указать все существенные условия будущей сделки: 1) определить дату заключения основного договора; 2) на основании правоустанавливающих документов указать детальные характеристики продаваемого имущества; 3) зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость; 4) определить порядок расчетов (оплата в момент подписания основного договора или после истечения определенного срока); 5) указать момент перехода права собственности (с даты заключения основного договора или после проведения покупателем полной оплаты). Юристы также отмечают, что стороны могут предусмотреть и другие особенности будущего договора купли-продажи недвижимости.

    Форма предварительного договора

    Есть также правило, согласно которому предварительный договор купли-продажи заключается в форме, установленной для основного договора. Общеизвестно, что любые договоры купли-продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Украины существуют только две формы договора – устная и письменная. То есть предварительный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Что касается нотариального удостоверения, то обратите внимание: хотя в законодательных актах нигде не указывается такая необходимость для предварительного договора, в судах достаточно часто неоправданно расширяют понятие формы договора и относят к ней нотариальное удостоверение. Поэтому в целях повышения собственной безопасности покупатель может предложить продавцу удостоверить предварительный договор купли-продажи квартиры у нотариуса в добровольном порядке. В ином случае нужно быть готовым к отстаиванию своей правовой позиции в суде.

    Юридическая сила договора

    В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят для сторон обязательный характер (силу договора). В противном случае непорядочный продавец может поставить вопрос о том, что подписанный между сторонами документ является лишь договором о намерениях и не порождает для него никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ЦК Украины).

    Действия покупателя

    Вслучае обнаружения покупателем сведений о том, что продавец может отказаться от подписания основного договора, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости, должен направить продавцу письменное предложение о готовности и необходимости заключения основного договора, указать время и место нотариального удостоверения основного договора, а также направить в двух экземплярах образец основного договора. При этом все существенные условия в проекте должны точно отражать информацию об обстоятельствах продажи, которые были указаны в предварительном договоре. В противном случае это даст возможность продавцу на законных основаниях отказаться от продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям.

    Заключение договора в судебном порядке

    Если участником предварительного договора является юридическое лицо, то сторона такого договора в случае отказа владельца от продажи недвижимости имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Это право покупателя предусмотрено в ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины. К сожалению, такой возможности не предусмотрено для предварительных договоров, заключенных между физическими лицами. Однако в этой ситуации есть выход, ведь согласно ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право в предварительном договоре определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

    Одновременно следует обратить внимание на невозможность реализации покупателем положений ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Украины о том, что суд вправе признать основной договор купли-продажи действительным и не требующим нотариального удостоверения на том основании, что стороны в предварительном договоре уже согласовали все существенные условия и совершили действия по его частичному выполнению. Все договора купли-продажи недвижимости считаются заключенными исключительно с момента их нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 06.11.2009 года).

    Задаток и предварительный договор

    На Украине также сложилась практика, согласно которой будущий покупатель с целью закрепить за собой интересующий его объект недвижимости передает продавцу часть денег. Как правило, эта сума составляет от 3 до 5% от общей суммы сделки. Зачастую переданные деньги оформляются как задаток, о чем составляется отдельный договор либо прописывается отдельный пункт в предварительном договоре. Но в этом вопросе существует один неприятный момент. Поскольку задаток осуществляет обеспечительную функцию по отношению к основному договору, то он может существовать лишь тогда, когда основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости уже подписан. Но поскольку на момент передачи денег основной договор еще не заключен, то внесенная покупателем сумма не может расцениваться как задаток и в случае незаконных действий со стороны продавца она в двойном размере возврату не подлежит. В такой ситуации покупатель вправе будет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была им передана. Поэтому в предварительный договор купли-продажи целесообразно не включать пункт о передаче денег в качестве задатка, а указать, что покупатель передал продавцу аванс и в случае не подписания продавцом договора купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок он должен будет уплатить в пользу покупателя штраф в размере 100% от полученной суммы аванса.

    Предварительный договор vs ограничение на расчет наличными

    Введение Нацбанком ограничения максимальной суммы расчетов наличностью при заключении между физическими лицами договоров купли-продажи, подлежащих нотариальному удостоверению, породило на форуме ЛІГАБізнесІнформ сразу несколько тем, связанных с возможными способами обхода этого ограничения. В одной из них рассматривался вопрос относительно возможности заключения для достижения этой цели предварительного договора купли-продажи, по которому покупатель передал бы наличными часть причитающейся с него суммы (до 150000 гривен) в счет платежей по договору купли-продажи, который будет заключен в будущем. Но относительно возможности заключения и нотариального удостоверения такого договора на форуме возникли сомнения.

    Позиция 1 . Нотариальное удостоверение такого договора возможно, поскольку:

    — постановление НБУ от 06.06.2013 г. № 210 ограничивает размер наличных расчетов между физлицами только по договору купли-продажи, но не по предварительному договору. На правоотношения, связанные с заключением последнего, установленные НБУ ограничения не распространяются, а значит, передача денег по предварительному договору возможна и в наличной форме;

    — тот факт, что расчет наличными по предварительному договору позволяет частично обойти постановление НБУ, не означает, что это незаконно или неправильно;

    — нотариусы, отказывающиеся оформлять иные договоры, кроме договоров купли-продажи, предусматривающие наличные расчеты в размере 150000 гривен, просто перестраховываются. Более того, нотариусу должно быть все равно, в какой форме стороны осуществляют расчеты, главное, чтобы наличная форма расчетов не была прописана в договоре;

    — 150000 гривен будут выступать в качестве гарантийных платежей (мер обеспечительного характера), которые впоследствии зачисляться в качестве оплаты по основному договору;

    — обеспечение обязательств можно применять не только к имущественным, но и к неимущественным правоотношениям, к числу которых принадлежит и обязательство заключить в будущем договор купли-продажи.

    Позиция 2 . Заключение и нотариальное удостоверение такого договора невозможно, поскольку:

    — хотя договор и предварительный, но он предусматривает обязанность по заключению договора купли-продажи, а потому передача денег по нему возможна только в безналичной форме;

    — при ином подходе возможно заключение предварительного договора, в рамках которого будет уплачено 900000 гривен наличными, а при заключении договора купли-продажи будет уплачена всего 1 гривня;

    — предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Соответственно, расчеты по нему должны проводиться в той же форме, что и по основному договору;

    — согласно ч. 1 ст. 635 ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, определенных предварительным договором. Исходя из этой дефиниции, об оплате по предварительному договору вообще не может идти речь.

    Мнение «Ю&З»: По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а тот принимает или обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК). В то же время при заключении предварительного договора стороны, согласно ст. 635 ГК, обязуются в будущем заключить основной договор, которым может быть как договор купли-продажи, так и любой другой договор (договор займа, аренды, подряда и прочее). Уже это поверхностное сравнение убеждает, что предварительный договор является самостоятельным видом договора, отличным от договора купли-продажи, а потому на него требования, установленные постановление НБУ от 06.06.2013 г. № 210, не распространяются.

    Но при использовании такого рода договоров в качестве инструмента для обхода норм постановления НБУ от 06.06.2013 г. № 210 возникает проблема другого рода: обязательства, возникающие из предварительного договора, являются неимущественными и не предусматривают денежных расчетов. И потому использование многих видов обеспечения этих обязательств является сомнительным.

    В первую очередь это касается наиболее удобной для данной ситуации формы обеспечения обязательств — задатка. Согласно ст. 570 ГК задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и для обеспечения его исполнения. То есть, как указывают авторы научно-практического комментария к данной статье, задаток выполняет не только обеспечительную функцию, но и подтверждающую и, главное, платежную функцию (то есть выдается в счет надлежащих по договору платежей). Предварительный договор не предусматривает оплаты, а потому и в науке, и на практике возникают сомнения относительно возможности обеспечения задатком обязательств, следующих из этого договора.

    Сторонники возможности использования задатка в качестве средства обеспечения обязательств, следующих из предварительного договора, в частности, указывают на то, что этот договор состоит из двух частей: содержания будущего договора и части, регламентирующей порядок и условия заключения этого будущего договора. То есть в перспективе будущий (основной) договор уже есть, хотя формально еще не возник. И именно для его возникновения будущие контрагенты заключают предварительный договор, предусматривая его обеспечение. Считается, что в рамках обязательственного права вполне возможно существование конструкций превентивной защиты окончательно не сформировавшегося договора. Функции задатка при этом распределяются между двумя взаимосвязанными договорами: предварительным и основным. Переход суммы задатка из одного обязательства (предварительного договора) в другое (основной договор) предлагается рассматривать как зачет по умолчанию, который может быть предусмотрен в законе [1].

    1 Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист, 2005. № 32.

    Противники использования залога в качестве обеспечения обязательств, следующих из предварительного договора, настаивают на том, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка [2]. По нашему мнению, такой подход в большей мере соответствует дефиниции задатка, указанной в ст. 570 ГК, а потому формально является более правильным.

    2 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1998. С. 483 — 487; Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 167.

    Этого же мнения придерживаются многие суды. В частности, ВСУ в определении от 08.09.2010 г. по делу № 6-7081св10 согласился с решением апелляции об отказе в удовлетворении иска о взыскании задатка со стороны предварительного договора, уклонившейся от заключения основного договора, сославшись на то, что задатком может быть обеспечено только действительное обязательство. Не считали задатком переданную в обеспечение обязательство по предварительному договору и суды по ряду других дел (см. определения ВССУ от 10.04.2013 № 6-2156св13 и от 17.02.2012 г. № 6-29762св12, постановление Киевского апелляционного хозсуда от 05.07.2010 г. № 25/36, решение апелляционного суда Хмельницкой области от 29.05.2013 г. № 2218/24059/2012). Правда, в этих делах суды не отказывали в удовлетворении иска о взыскании задатка, как это сделал ВСУ, а рассматривали его как авансовый платеж согласно ч. 2 ст. 570 ГК, и, соответственно, удовлетворяли требование о возврате уплаченной суммы, но не в двойном размере.

    Справедливости ради стоит указать также на наличие в судебной практике противоположных решений. Так, ВХСУ в постановлении от 20.10.2010 г. № 15/7 оставил в силе решения судов предыдущих инстанций, которыми с уклонившегося от заключения основного договора была взыскана не только сумма задатка в размере 20000 гривен, но и дополнительная сумма в размере этого задатка. В обоснование этого решения ВХСУ вслед за апелляционным судом сослался на положения предварительного договора и расписки о передаче денег, в которых спорная сумма была определена именно как задаток.

    Впрочем, этот факт лишь доказывает, что использование задатка в качестве меры обеспечения обязательств сторон по предварительному договору является рискованным и, в случае спора, может привести к различным последствиям. Более правильным, по нашему мнению, а также по мнению многих ученых (в частности, авторов научно-практического комментария к ст. 570 ГК), является использование «непоименованных» в ГК способов обеспечения обязательств. Например, это может быть некая обеспечительная сумма, которая в случае заключения договора поступает в счет обязательств покупателя по договору купли-продажи. В случае же незаключения такового — возвращается не в двойном, а, к примеру, в тройном размере, или же, помимо возврата этой суммы, продавец обязуется уплатить определенную фиксированную сумму или процент от суммы задатка.

    Использовав один из таких способов обеспечения обязательств, можно будет не только обойти требования постановления НБУ от 06.06.2013 г. № 210, но и обеспечить более надежную защиту прав лица, передающего деньги по предварительному договору.

    Отдельно стоит отметить, что постановление НБУ от 06.06.2013 г. № 210 вообще не должно препятствовать заключению между физическими лицами договоров купли-продажи на какую-либо сумму. Форма расчетов не является существенным условием договора купли-продажи, а потому положения, устанавливающие ее, могут вообще отсутствовать.

    Нотариус не имеет права требовать включения соответствующего пункта в текст договора, поскольку все те условия, которые не определены законодательством как существенные, согласно ст. 628 ГК определяются по согласию сторон. Эта возможность является одним из проявлений принципа свободы договора, и Нацбанк не может ее огранивать ни своим подзаконным актом, ни, тем более, письмом, в котором он требует от нотариусов убеждаться в соблюдении сторонами требований о проведении расчетов в безналичной форме.

    Если же пункт о форме расчетов договором не предусмотрен, то у нотариуса фактически отсутствуют инструменты контроля, поскольку он удостоверяет договор, а не расчеты сторон по нему. Причем заключение договора всегда должно предшествовать проведению расчетов по нему, поскольку только после заключения договора у сторон появляются основания для проведения расчетов по нему. Следовательно, максимум, что может проконтролировать нотариус — это чтобы положениями договора купли-продажи на сумму 150 000 гривен и больше не была предусмотрена наличная форма расчетов, поскольку такое положение не соответствует требованиям законодательства.

    Использование предварительного договора как инструмента обхода требований постановления НБУ от 06.06.2013 г. № 210 возможно при условии использования в нем непоименованных способов обеспечения обязательств покупателя, в рамках которых тот передает сумму до 150000 гривен в качестве некой обеспечительной суммы, становящейся частью оплаты при условии заключения договора. Впрочем, использовать этот инструмент вовсе не обязательно. В принципе, для нотариального удостоверения договора купли-продажи, заключаемого между физическими лицами на сумму свыше 150 000 гривен, достаточно, чтобы в этом договоре не было упомянуто о том, что расчеты между сторонами будут проводиться в наличной форме.

    «ЮРИСТ & ЗАКОН» — это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания « ЮРИСТ & ЗАКОН » обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или к региональным дилера.