Сделки между близкими родственниками

Прежде необходимо определить – кого считать близкими родственниками. Так в соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество. Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.

Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. В данном случае не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности, так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц. Следует заметить, что никаких правовых последствий, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит. Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона. Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который и определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, которым имущество будет разделено на доли (равные или неравные) принадлежащие каждому из супругов в отдельности. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве, к примеру, подарить её другому супругу.

Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность. Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

Теперь остановимся на особенностях сделок с участием несовершеннолетних .

В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки. Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Еще один вид сделки – это действие по выдаче доверенности. Довольно часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Следует помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст. 182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов. Данная сделка также не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, родственники могут выбирать любой подходящий под каждую конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – законность, соблюдение всех необходимых формальностей и открытое волеизъявление сторон.

Продажа квартиры родственнику: удастся ли избежать уплаты налога?

Сделки купли — продажи жилплощади между родственниками — распространенное явление, позволяющее близким людям решить жилищные проблемы. Существенным отличием от процедуры дарения является указание покупной стоимости квартиры в договоре и передача денег между сторонами. Именно этот момент провоцирует юридические нарушения при переходе прав собственности на жилье между родней.

Правила оформления сделки

Заключение договора родственниками облегчает сбор необходимых справок, поскольку некоторым сведениям (отсутствию задолженности по коммунальным платежам, количеству прописанных в жилплощади лиц и т.д.) близкие могут поверить на слово.

Между тем, не следует прибегать к услугам риелторов и юристов, предлагающих провести процедуру «по-родственному» без оформления части бумаг, поскольку допущенные нарушения оставляют возможность оспорить сделку, признать ее недействительной.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Особых условий процесс покупки жилья у родственников законодательством не предусмотрен. Для составления соглашения стороны готовят стандартный пакет документов. Когда квартира является совместно нажитой собственностью, покупателю необходимо проконтролировать наличие оформленного у нотариуса согласия супружеской половины.

Присутствие несовершеннолетних в числе совладельцев обязывает продавца получить разрешение органов опеки на сделку (ст.37 ГК РФ).

Нюансы покупки жилья у родственника:

  • купля — продажа квадратных метров между супругами возможна, когда недвижимость принадлежит одному из них, в противном случае допускается реализация только половины жилья (имущество считается совместно нажитым);
  • чем больше степень родства, тем меньше пошлина за нотариальное удостоверение сделки, которое осуществляется по соглашению сторон;
  • когда продавец — близкий родственник (взаимозависимые лица — согласно ст.20 НК РФ), покупатель лишается права получить налоговый вычет (п.5 ст.220 НК РФ).

Договор купли — продажи квартиры у родственников

Юридически грамотно составленный документ служит гарантией того, что стороны в дальнейшем не вправе вмешиваться в действия друг друга: покупатель волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а продавец не сможет передумать и отозвать сделку обратно.

Оформление покупки квартиры происходит путем подписания договора, составленного в произвольной письменной форме (ст.160, 550, 434 ГК РФ). Необходимыми сведениями являются ФИО покупателя и продавца, данные о регистрации по месту жительства, характеристики и точное местонахождение недвижимости, права и обязанности сторон. Полезно зафиксировать отсутствие обременений и взаимных претензий у сторон сделки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Часто родственники, особенно близкие, договариваются о передаче прав собственности на квартиру без оплаты, что неприемлемо для купли — продажи (ст.454 ГК РФ).

Указание стоимости квартиры обязательно, причем в рублях (ст.317 ГК РФ).

Занижение цены недопустимо, поскольку налоговые органы отслеживают сделки с недвижимостью, заключённые с подозрительно низкой суммой, и повышают налог до минимального размера, дополнительно включив в оплату пенни. С 2016 года налог платится продавцом, владеющим собственностью меньше 5 лет (а не 3 года, как было раньше).

Приобретение права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в органах государственного учёта (ст.131, 558 ГК РФ). С 2017 года ранее выдаваемое свидетельство заменено на выписку из ЕГРП. Право на получение ключей от квартиры и вселение в нее покупателю даёт подписанный акт приема — передачи (ст.556 ГК РФ).

Сколько придется ждать многодетной семье, чтобы получить заветную землю? Узнайте об этом из нашей статьи.

Мечтаете получить земельный участок для ведение фермерской деятельности? Здесь есть пошаговая инструкция, как достичь своей цели максимально быстро.

Изменения законодательства в 2018 году

Часто родственники при передаче друг другу прав собственности на квадратные метры стремятся договориться, чтобы обойти закон и избежать дополнительных трат.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Ожидаемые изменения в порядке реализации жилья, касающиеся заключения сделок между родственниками, следующие:

  1. Продавец обязан самостоятельно уведомить о сделке купли — продажи налоговые органы и заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости (свыше 1 млн.рублей), если жилье было в собственности менее 5 лет.
  2. Минимальная цена покупки, указанние которой допустимо в договоре, определена в 70% от кадастровой стоимости жилплощади, установленной в результате независимой экспертной оценки. Подобное ограничение вводится для того, чтобы граждане не занижали полученную прибыль для уменьшения налога.
  3. В свидетельстве собственности обязательно указание даты получения прав на недвижимость для начала отсчёта 5-тилетнего срока, избавляющего от уплаты налога с продаж. Дата заключения договора при этом не имеет значения.

Ужесточение правил проведения сделки между родственниками направлено не только на пополнение государственного бюджета, ежегодно недополучающего крупную сумму из-за недобросовестности налогоплательщиков, но и на защиту граждан от возможности стать жертвой мошенников, которыми оказались купившие или продавшие квартиру родственники.

Образец договора доступен по ссылке.

Что выбрать : Договор купли-продажи, Договор пожизненного содержания или дарственную

Важно :Во всех случаях данные о сделках вносятся в Единый реестр недвижимости. Поэтому, если какие-либо сделки уже были с данным объектом недвижимости, то информация об этом есть у нотариуса и госрегистратора.Однако, нотариус не обязан, а может это сделать. Поэтому при совершении сделки нужен вменяемый нотариус и заочное или очное присутствие юриста при заключении сделки (вычитывание договора, общение с нотариусом и прочее).

Наследственный Договор и Договор пожизненного содержания

Что такое наследственный договор? Согласно Гражданскому кодексу Украины, по наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжения другой стороны (отчуждателя) и, в случае его смерти, приобретает право собственности на имущество отчуждателя. Это может напомнить договор пожизненного содержания или завещание с условием, но на самом деле это не так. В чем его уникальность?

Так как это договор, то на него распространяются все стандартные требования к договорам — заключения, выполнения условий, прекращения действия. Нельзя забывать, что наследственный договор — это сделка, где каждая из сторон обязана выполнить определенные условия. Значит, получатель выполняет прописанные условия, а отчуждатель завещает после смерти свое имущество. Наследственное право затрагивается тут только в связи с переходом прав на имущество к другой стороне после смерти владельца.
В чем отличие от договора пожизненного содержания ?

В наследственный договор можно прописать различные обязанности, а не только содержание и уход за владельцем недвижимости, как в договоре пожизненного содержания. Например, в условиях наследственного договора можно прописать обязанность достроить дом, который и станет предметом наследования. В договоре пожизненного содержания таких условий быть не может — в нем мы только можем прописать определенную ежемесячную сумму, условиях ухода, лечения в случае надобности и тому подобное.
Второе отличие заключается в разных условиях передачи прав собственности. По наследственному договору права собственности перейдут только после смерти владельца, по договору пожизненного содержания — сразу же после заключения договора.

В завещание с условием завещатель выдвигает свое желание, которое наследнику нужно обязательно выполнить, иначе наследство ему не достанется. То есть, условия выдвигает только одна сторона, а второй нужно либо соглашаться и выполнять, либо терять право на имущество. В нашем же договоре каждая сторона должна выполнить свои обязательства.
Так, условием завещания может стать вступление в брак, получение высшего образования, рождения ребенка и другое. В наследственном договоре такого не может быть. Но вполне можно поставить условием уход за третьим лицом или организацию похорон владельца недвижимости.

Плюсы для приобретателя

В таком договоре есть несомненные плюсы у наследника. Так, ему не потребуется ходить к нотариусу для вступления в наследство и ждать полгода. Сразу после фиксация факта смерти он становится владельцем недвижимости.

Вторым положительным моментом несомненно является то, что наследник по такому договору получает только оговоренное имущество, а все долги, которые передаются обычным наследникам, его не касаются.

Как защищают свои права стороны

Для того, чтобы на имущество, оговоренное в договоре, не претендовали остальные наследники, во время заключения сделки нотариус налагает на это имущество запрет на отчуждение, информация о чем вносится в Единый реестр недвижимости.

Особенность наследственного договора в том, что завещатель не должен предоставлять документы, которые подтверждают его право собственности на имущество. Может сложиться такая ситуация, что в завещании укажут ту же недвижимость, что и в наследственном договоре. Но в такой ситуации недвижимость останется за тем, кто подписал наследственный договор.

В то же время, владелец жилья также может защищать свои интересы. Он имеет право назначить физическое или юридическое лицо, которое будет следить за исполнением его волеизъявления после смерти. Если такое лицо не назначено, то за этим должен проследить нотариус, который закреплен за районом, где открывают наследство.
Разорвать такой договор можно по желанию одной стороны через суд. К примеру, в ситуациях, когда получатель не выполняет условия договора или получатель не может дальше выполнять взятые на себя обязательства из-за болезни.

Дарственная на квартиру

Договор дарения наиболее не надежный способ

1. Договор дарения имеет смысл использовать в качестве инструмента для минимизации налоговых платежей только в случае, когда сделка совершается между родственниками первой степени родства

2. Кроме того, в случае с договором дарения Вы можете оказаться жертвой мошеннической схемы: заключается договор дарения дома — Вами передаются деньги за дом (без оформления каких-либо документов) — даритель обращается в суд с иском о признании договора дарения недействительным и выигрывает дело — Вы обязаны будете вернуть дом, а Вам никто ничего возвращать не будет, поскольку деньги Вы передавали без оформления документов.

Будьте внимательны, аналогичная схема применяется и в случаях оформления правоотношений посредством договора купли-продажи, но по заниженной цене (значительная сумма стоимости недвижимости передается опять же неофициально).

3. Узнайте еще один момент — находится ли квартира в собственности продавца более 3х лет и является ли данный договор для продавца первым в этом году — данный момент имеет важное значение и для Вас, т.к. при соблюдении указанных условий доход для продавца не будет облагаться подоходным налогом, а цену дома для себя Вы можете «сбить» (ведь ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости стараются перекладывать уплату налога на плечи покупателей посредством включения его размера в состав цены).

В соответствии с новым порядком регистрации прав собственности, действующим на территории Украины с начала текущего года, вся информация об объекте недвижимости теперь вносится в Госреестр. Право доступа к Госреестру, единой базе данных, принадлежит нотариусам и госрегистраторам.

Кто и кому может дарить недвижимое имущество?

С вопросом «кто?» – всё просто. Любой гражданин имеет право подарить объект недвижимости , законно принадлежащий ему. Законность собственности должна быть подтверждена правоустанавливающими документами.

А теперь ответим на вопрос «кому?». Разумеется, главной юридической особенностью дарственной является безвозмездность. И, соответственно, подобные договоры заключаются в основном между «своими»: супругами, родственниками или очень близкими друзьями. Именно в таких, наиболее частых случаях, безвозмездность сделки не скрывает в себе «двойного дна» – речь действительно идет о подарке, который не приносит дарителю никакой материальной выгоды. А вообще, закон позволяет дарить недвижимость практически кому угодно: физическим и юридическим лицам и даже государству Украина.

Существует лишь одно ограничение: родитель, опекун или усыновитель по закону не имеет права дарить имущество своих детей и/или подопечных.

Что же касается налогов при дарении недвижимости, то, если недвижимость дарится родственнику первой степени родства (дети, родители, супруги) – налог на доходы физлиц платить не надо. Если же получателем подарка не является такой родственник, то нужно будет заплатить налог в размере 5% от общей стоимости недвижимого имущества.

Особенности оформления договора дарения

Итак, по договору дарения две стороны – даритель и одаряемый, – заключают между собой сделку, в результате которой даритель безвозмездно передает (сразу же или в будущем) одаряемому свое имущество. Если в договоре прописаны какие-либо имущественные или неимущественные действия одаряемого в пользу дарителя, то такой документ уже не может являться договором дарения.

Договор дарения может считаться заключенным только с момента передачи имущества (в отличие от заключаемого в момент госрегистрации договора купли-продажи). Официальное принятие дара – это вручение одаряемому документов, которые удостоверяют его право собственности на недвижимость. Кроме того, одаряемому могут быть вручены прочие документы или ключи от объекта, в качестве символа предмета договора.

Расторжение договора и срок исковой давности

Договор дарения можно расторгнуть, если одаряемый совершит умышленное преступление против дарителя. Преступление может быть совершено как против жизни, или здоровья дарителя, так и против его собственности. Сюда же относятся преступления против близких родственников дарителя – родителей, детей, супруга. Например, если «благодарный» одаряемый умышленно убивает дарителя, то наследники имеют право требовать расторгнуть договор дарения.

Еще одна важная особенность договора дарения – срок исковой давности. По договору дарения этот срок устанавливается продолжительностью в 1 год (в отличие от общей исковой давности – трехгодичной). В течение этого года любое лицо (не только даритель и одаряемый) может обратиться в суд в случае, если его интересы нарушены заключением договорадарения.

Основные этапы оформления дарственной

На сегодняшний день доступ к Госреестру имеют нотариусы и госрегистраторы. Таким образом, нотариус имеет и право проверки объекта до оформления сделки, и право обновления информации в реестре после ее завершения. В новом едином реестре содержатся данные о правах собственности, владельцах, ипотеке, залогах и арестах, собранные из нескольких реестров, существовавших ранее.

При дарении недвижимого имущества сделка оформляется в четыре следующих этапа:

1. Проверка нотариусом паспортов граждан, желающих оформить договор дарения, и всех документов на объект недвижимости, передаваемый в дар. Нотариус должен выяснить, можно ли приступать к оформлению сделки. В процессе выяснения он может сделать запрос в БТИ, при необходимости уточнения каких-либо моментов.

2. Сведения о собственнике объекта недвижимости (дарителе) вносятся в госреестр. Для этого даритель должен написать заявление, где будет указана вся необходимая информация о нем и об объекте, а также оплатить услугу внесения этих сведений. Нотариус заполняет решение о госрегистрации и карточку о приеме заявления. После того, как будут проверены наличие ареста, запрета отчуждения и ипотеки над объектом, нотариус приступает к оформлению дарственной.

3–4. На третьем этапе заключается договор дарения. А на четвертом, заключительном, информация о новом владельце вносится в госреестр, а самому этому владельцу выдается извлечение, которое подтверждает его право собственности на недвижимость. Оба эти этапа происходят в течение одного дня. Стороны изучают проект договора, пока нотариус вносит в реестр информацию о дарителе.

Как подарить часть квартиры?

Порядок дарения части квартиры зависит от формы собственности. Если жилплощадь находится в общей долевой собственности (каждый собственник владеет определенной частью), то можно подарить свою часть не испрашивая согласия остальных собственников. Но если общая собственность является совместной, то нужно будет получить согласие всех остальных совладельцев жилплощади. Если жилплощадь является общей собственностью супругов, то один из них имеет право подарить свою часть только при наличии письменного согласия мужа или жены. Такие согласия тоже оформляются у нотариуса.

Как подарить квартиру с прописанными в ней людьми?

Если в квартире, которую дарят, временно зарегистрированы третьи лица, это не может помешать оформлению договора дарения – просто в договоре будет фигурировать пункт, указывающий на то, что на момент подписания договора в данной квартире прописаны люди. По обоюдному согласию обеих сторон, можно отметить в договоре, что одаряемый совершит какие-либо действия имущественного характера в пользу прописанных людей, или же воздержится от этих действий. Под действиями имущественного характера здесь подразумевается передача денег, выплата денежной ренты, право пользования даром или его частью, передача какого-либо имущества в собственность и др.

Чего опасаться при заключении договора дарения?

Основная часть проблем, возникающих при сделках дарения, происходит из-за стремления граждан уйти от налогов. То есть, когда договор дарения является прикрытием для сделки купли-продажи. В этом случае существует множество рисков, в результате которых «одариваемый» может остаться и без денег, и без недвижимости – поэтому лучше не пускаться в такие сомнительные аферы.

Купля-продажа квартиры

С 1 сентября прошлого года года вступил в силу закон, согласно которому любые сделки на сумму, превышающую 150 тыс. грн. должны осуществляться исключительно через банки, в безналичной форме. Кроме того, теперь нотариусы имеют право оформлять такие сделки лишь при условии наличия платежных поручений от банков, подтверждающих осуществление безналичного расчета между продавцом и покупателем.

Руководство НБУ намеревается контролировать и суммы комиссий, взимаемых банками с граждан при переводе средств со счета на счет, чтобы исключить их необоснованное повышение.

Мошенническая схема в обход закона

Основной рекомендуемый способ – занижение стоимости недвижимости – настолько же прост, насколько небезопасен. В договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а остаток суммы продавец получает наличными. При использовании такого варианта уклонения от закона, нужно договариваться с нотариусом, поскольку он может отказаться заверить договор, усомнившись в законности заключаемой сделки.

Второй обсуждаемый вариант заключается в разбитии общей суммы на несколько частей. Сумма делится на необходимое количество частей, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., и вносится ежедневными траншами.

Некоторые юристы советуют пойти еще дальше – например, изменить категорию сделки, оформив ее как дарение, а не куплю-продажу, поскольку дарение не подпадает под ограничения Нацбанка. Подписывается дарственная (договор дарения), а расчет по имуществу производится без документального подтверждения.

Порядок оформления сделок купли-продажи недвижимости

Последовательность оформления договора купли-продажи недвижимости на сегодняшний день такова: сначала нотариус должен проверить паспорта покупателя и продавца и ознакомиться с правоустанавливающими документами. Чтобы подтвердить достоверность документов продавца, нотариус может обратиться в БТИ, если право собственности было зарегистрировано до введения электронного реестра (т. е. до 01.06.2010 г.). Необходимо всем нотариусам осуществлять запрос в БТИ, хотя закон и не обязывает их делать это. Такие меры принимаются для того, чтобы удостовериться, что предъявленные продавцом документы являются окончательными (по ним не выдавались дубликаты и не совершались иные нотариальные действия). Подобный подход помогает защитить граждан от мошенников, которые могут использовать момент, когда в едином электронном Госреестре нет данных, имеющихся в БТИ.

Затем составляется текст договора, и стороны обсуждают способ оплаты. Даже в том случае, если договор будет сразу подписан сторонами, – он все равно должен оставаться у нотариуса. Далее покупатель с продавцом идут в банк для открытия счета (также счета могут быть открыты за 1–2 дня до оформления сделки). Покупатель перечисляет на счет продавца деньги, после чего передает нотариусу полученный документ, подтверждающий перевод средств. Продавец убеждается, что деньги прибыли на его счет, и только после этого нотариус может удостоверить договор и внести в реестр информацию о нем.

О занижении цены недвижимости

Большинство нотариусов не согласились бы работать по схеме с занижением стоимости. Всем известно, что, несмотря на принятие закона об ограничении наличных расчетов, цена квартир, конечно, не понизилась до 150 тыс. грн. Помимо этого, занижение стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности не только участников сделки, но и оценщиков недвижимости за преднамеренное уклонение от налогов или попытку уменьшить их.

У нотариуса могут возникнуть проблемы, если будет установлено, что указанная в договоре цена значительно ниже рыночной, поскольку квартиры не могут внезапно подешеветь в несколько раз.

У оценщиков недвижимости также есть определенная методика, которой они должны четко придерживаться. А по новым правилам без предварительной экспертной оценки недвижимого имущества невозможно оформить договор купли-продажи.

Дарственная

Теоретически можно обойти ограничение НБУ, если вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Однако этот документ будет откровенно фиктивным, и, если нотариусу предложат заверить такой договор, заключенный между посторонними людьми, – он может заподозрить обман. Обязанность нотариуса – следить, чтобы все сделки соответствовали своему назначению. Кроме того, он должен ознакомить клиентов с возможными последствиями сделки купли-продажи, «прикрытой» договором дарения. А последствия очень рискованные, поскольку при этом покупатель подписывается под тем, что получил недвижимость в дар.

Если впоследствии договор дарения квартиры или иной недвижимости будет расторгнут или признан недействительным, – покупатель не имеет права потребовать назад свои деньги, ведь с юридической точки зрения он ничего не заплатил. Также рискует и продавец, поскольку в случае, если покупатель добьется подписания договора до того, как будут переданы деньги, – продавец не сможет доказать, что ему должны, потому что в договоре дарения речи о деньгах не идет. «Рассрочка» оплаты.

По поводу разбития общей суммы на части, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., чтобы обойти новые правила, – тоже не стоит обольщаться. Согласно недавнему разъяснению НБУ, платежи по общей сумме договора должны осуществляться в безналичной форме вне зависимости от размера каждого из них. Другими словами, можно рассчитаться частями, однако если общая стоимость квартиры выше 150 тыс. грн., то все деньги все равно будут вноситься через банк, и обойти ограничения таким способом не удастся.

Рискнуть – не значит сэкономить

В принципе, любые способы, которыми могут пользоваться люди, не желающие проводить через банк большие суммы, будут либо слишком рискованными, либо откровенно незаконными. Например, схема, при которой предлагается основную часть стоимости квартиры (до 85%) выплатить по предварительному договору, а остаток (меньше 150 тыс. грн.) – по основному договору купли-продажи. Вряд ли стоит пояснять, почему опасно оплачивать почти всю стоимость квартиры, даже не получив прав собственности на нее.\

Поэтому в любом случае лучше произвести все расчеты через банк: пусть это несколько дороже, зато вы будете уверены, что не ввязались в сомнительную махинацию, где на кон поставлены и ваша квартира, и ваши деньги. Необходимо помнить о том, что все мошеннические схемы разрабатываются с расчетом на людей, желающих сэкономить.

И в который раз хочу напомнить: обращайтесь к юристу за консультацией,иначе (особенно в наше тяжелое время) останетесь и без имущества и без денег.

Как минимизировать нотариальные расходы в случае сделки дарения (или продажи) долей между родственниками?

Добрый день! Благодарю всех специалистов, ответивших на мой предыдущий вопрос, отдельное спасибо – Даниилу Пятецкому за исчерпывающий ответ.

Также прошу Вас уточнить еще один момент: квартира находится в общей долевой собственности – 3 собственника по 1/3 доле. Квартира приобретена в кооперативе. Пай полностью выплачен в августе 2013г, передаточный акт подписан тогда же, право собственности зарегистрировано в росреестре в ноябре 2016г. Собственники – ближайшие родственники. Есть общее согласованное намерение собрать все 3 доли у одного правообладателя, чтобы он стал единственным 100% собственником квартиры. Желательно, чтобы передача права собственности состоялась по дарению – два договора дарения 1/3 доли. Однако возможно оформить и как куплю-продажу.

Вопрос: возможно ли в случае приобретения 1/3 + 1/3 долей у родственников-сособственников избежать нотариального (платного) удостоверения сделки следующим способом: договор дарения 1/3 доли, составленный в простой письменной форме, не удостоверенный нотариусом, датировать числом, более ранним чем 1 июня 2016г? Например 1 мая 2016г. Логика следующая: мы подадим этот договор дарения на регистрацию в декабре 2016г, но закон от 01 июня неприменим, так как сам акт дарения совершился ранее. Вроде бы закон обратной силы не имеет. А предельно допустимые сроки подачи договора дарения на регистрацию не обозначены.

Если предложенный вариант невозможен, что можно сделать для минимизации затрат на нотариуса?

Да уж. Если бы росреестр мог, то отправил бы Вам в этом случае приостановку с текстом :
«ври, ври, да не завирайся!»))
Минимизировать затраты на нотариуса можно только объединив обе отчуждаемые доли в один договор. Госпошлины у всех нотариусов одинаковые, за техработы могут назначить разную цену, так что выбирайте нотариуса, но это будет копеечная разница.

Как оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками

Оформление договора дарения целой или доли квартиры, который заключается между близкими родственниками, является в 2018 году достаточно распространенным. Причины этому простота переоформления, желание близких людей сделать солидный презент родственнику, выгодность соглашения в плане освобождения отсутствия налогов.

Нормативная база оформления сделки

Дарение недвижимости – это передача права собственности без вознаграждения. Договор дарения доли квартиры не должен содержать в себе условия, которые могут повлечь за собой выгоду для дарителя. Его бесповоротность заключается в том, что отменить сделку невозможно, за исключением некоторых случаев.

Сама процедура передачи части помещения в другую собственность не отличается от процедуры оформления дарения целого жилища. Разница состоит в способе оформления самой доли.

Долевая и совместная собственность

Часть жилья может быть оформлена в совместную или долевую собственность.

Совместная собственность подразумевает владение недвижимостью согласно одному Свидетельству, где вписаны все владельцы жилья, причем конкретная часть каждого владельца не определена. При решении одним из собственников подарить свою часть требуется письменное согласие иных владельцев.

Долевая собственность предполагает наличие строго ограниченной доли владения имуществом, с наличием на нее отдельного свидетельства. Иные владельцы помещения не имеют преимущественного права на ту часть, которая является предметом сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Оформление сделки осуществляется через регистрационную палату. При возникновении споров может потребоваться решение суда.

Согласие собственников не требуется, если осуществляется дарение жилья, находящегося в долевой собственности. В этом случае дарению подлежит конкретно выделенная доля.

Оформление договора

Оформить документы можно самостоятельным заключением договора или через нотариуса.

Сделка совершается добровольно и безвозмездно, в письменной форме. Форма договора не является стандартной. Стороны вправе включать в него собственные условия, которые не противоречат законодательству.

Образец договора можно скачать здесь:

Оформление сделки включает в себя несколько этапов:

Сбор документов

Прежде чем оформлять дарственную, необходимо подготовить следующие документы:

При необходимости дополнительно прикладываются:

  • Если квартира совместная, прикладывается нотариальное согласие собственников на отчуждение ее части.
  • Для того чтобы выгодоприобретателю не пришлось платить налог с дохода, прикладываются документы, которые доказывают близкую родственную связь между сторонами соглашения.

Составление дарственной

Что должно быть отражено:

Дарственная составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для регистрационной палаты. При возникновении сложностей при заполнении договора обращаются за юридической помощью.

Составляется опись документов. Ее можно прошнуровать и пронумеровать. Документы предоставляются в регистрационную палату на регистрацию.

Особенности оформления

  • Обязательного нотариального удостоверения требуют соглашения по передаче частей, находящихся в общем пользовании и в случаях, когда собственником является несовершеннолетний ребенок.
  • Возможно наличие в соглашении условия пожизненного проживания в подаренном жилье, или договоренности наступления события: бракосочетание, достижение совершеннолетия. Если отсутствует выгода, эти условия не являются оспариваемыми в суде. Нельзя заключить соглашение о переходе права владения недвижимостью после наступления смерти дарителя. Тогда рекомендуется оформлять наследство.

Новый владелец имеет право продать свой дар – тогда условие пожизненного проживания в жилье может стать спорным.

  • Следует внимательно прописывать родовые признаки передаваемой части помещения. В них входят этажность дома, площадь целая и передаваемой части, проживание в ней иных собственников, конструктивные материалы и т. д.
  • Необходимо контролировать возможное наличие обременения на жилье. Должно быть письменное согласие лица, в пользу которого наложено обременение. Если жилье является обеспечением кредита в банке, потребуется наличие письменного согласия кредитной организации.

Оплата пошлины

Чтобы зарегистрировать договор дарения доли квартиры между близкими родственниками, необходимо заплатить государственную пошлину в размере 2000 руб., оплатить услуги нотариуса (% от сделки, минимум 300 руб.). Обычно расходы ложатся на выгодоприобретателя или распределяются между заинтересованными сторонами по соглашению.

Передача на регистрацию

Передать документы на регистрацию возможно несколькими способами:

  • Личным визитом в организацию.
  • Через МФЦ.
  • Отправка почтой (заказным письмом с уведомлением).
  • При оформлении через нотариуса он может самостоятельно передать документы на регистрацию.
  • Через интернет (при наличии личной цифровой подписи).

Получение нового свидетельства

Срок регистрации – от 7 до 30 дней (зависит от сложности сделки, способа предоставления документов). Быстрее оформляются сделки, проведенные нотариально. Далее документы передаются новому владельцу. При получении свидетельства необходимо присутствие всех сторон сделки (за исключением несовершеннолетних детей, опекуны необходимы).

Права сторон, отмена соглашения

Передача недвижимости носит добровольный характер, поэтому стороны могут отказаться от его совершения в определенных случаях:

  • Одаряемый вправе отказаться от приобретения без объяснения причин отказа. Ему может быть сложно содержать подаренное имущество, это потребует денежных затрат и хлопот. Отказываются до регистрации дарственной, после ее оформления это уже невозможно.
  • Даритель вправе расторгнуть соглашение в случае умышленного нанесения вреда выгодоприобретателем ему или его семье, есть риск утраты подаренного имущества в связи с плохим отношением к недвижимости. Данные случаи рассматриваются в суде.

Сделку можно отменить только через суд в следующих случаях:

  • При доказательстве, что на дарителя было оказано моральное давление, его обманули по поводу результата сделки.
  • При нарушении прав первоочередных наследников.
  • При наличии доказательства фиктивности соглашения (чтобы не платить налоги).
  • Когда даритель был недееспособен на момент дарения. Это должно быть документально доказано.
  • Если в договоре имеются какие-либо условия, несущие выгоду для дарителя.
  • Если в операции принимали участия лица, не имеющие полномочий (несовершеннолетние, недееспособные).

Чтобы исключить вероятность признания договора дарения ничтожным, стоит внимательно отнестись к следующим моментам:

  • Соглашение считается заключенным с момента регистрации его в регистрационной палате.
  • Если даритель или одаряемый умерли до завершения процесса регистрации, сделка считается несовершенной. Исключением может быть указание этого условия в документе.

Преимущества договора дарения

Дарственная на долю в квартире между близкими родственниками не является единственным способом передачи ее в собственность. Можно оформить договор купли-продажи, наследство, заключить договор ренты.

Безвозмездная передача становится выгодна в следующих случаях:

  • Дарственную можно расторгнуть только в определенных случаях, но нельзя оспорить.
  • Только владелец, который указан в дарственной, может распоряжаться недвижимостью.
  • Безвозмездно переданная часть жилья не относится к совместно нажитому имуществу, и в случаях разделения имущества не участвует в разделе.
  • Выгодоприобретателю не придется платить налог с дохода, если он является близким родственником дарителя: супруг, супруга, ребенок, отец, мать, бабушка, дедушка, внук, внучка, родные и сводные сестры и братья.
  • Если договор оформляется нотариально, сделка будет проведена чисто и прозрачно.
  • Возможность заключения как реального, так и консенсуального договора, который вступит в силу через определенный промежуток времени.

Советы по сделке

Чтобы сделка по дарению была проведена успешно, обращают внимание на следующие моменты:

  • Прежде чем совершить сделку, лучше переоформить собственность из общей в долевую.
  • Заключение соглашения между родственниками может быть оформлено по доверенности, в случае отсутствия дарителя. Она должна быть оформлена не на заинтересованную сторону и выдана на проведение конкретной операции.
  • Лучше сделку оформлять нотариально. Кроме проверки законности действий, нотариусы помогут собрать и подготовить необходимые документы.
  • Если жилье приобретено супругами в браке, необходимо согласие второй половины на заключение сделки.
  • Если у собственников есть несовершеннолетние дети, должно быть подтверждение от органов опеки о том, что их права не нарушены.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Такой презент может стать и хорошим подарком, и большой проблемой при непродуманном принятии решения. Надо помнить, что даритель лишается своего имущества навсегда, по своей воле.