Жилищный Кодекс Республики Беларусь
Статья 50. Существенные условия договора найма жилого помещения

1. Существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

предмет договора найма жилого помещения;

срок действия договора найма жилого помещения – для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

2. В договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении.

3. Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

Комментарии к СТ 100 ЖК РФ

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 100 ЖК РФ:

1. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в отношении всех видов специализированных жилых помещений, за исключением помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК).

2. В соответствии с ч. 1 коммент. ст. наймодателем по договору найма специализированного жилого помещения является собственник помещения в лице действующего от его имени уполномоченного органа власти или уполномоченного им лица.

На практике иногда наймодателями являются коммерческие организации, которым помещения переданы для управления органами власти. Так, Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, как правило, передает специализированные жилые помещения на договорной основе коммерческим организациям для управления и выполнения функций наймодателя (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 96. Сноска 26).

3. Необходимой предпосылкой заключения договора найма специализированного жилого помещения является принятие решения о предоставлении жилого помещения (ч. 2 коммент. ст.). Принятие решения должно предшествовать заключению договора, а не наоборот, данный тезис находит подтверждение в юридической литературе (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 98).

В данном случае правоотношение по пользованию специализированным помещением возникает на основании сложного юридического состава: решение о предоставлении и договор найма специализированного жилого помещения. В том случае, если отпадает хотя бы один элемент сложного юридического состава, жилищное правоотношение прекращается.

4. В литературе справедливо отмечается, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения является по своей природе административно-правовым актом (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 (авторы главы — Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)).

Признание решения о предоставлении специализированного жилого помещения административно-правовым актом влечет определенные последствия. Данное решение может быть обжаловано в порядке, предусмотренном для оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (гл. 25 ГПК РФ).

Вместе с тем Верховный Суд РФ исходит из того, что требования о признании недействительным решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма «подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки» (абз. 2 подп. «в» п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // БВС. 2009. N 9. Также см.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 ноября 2010 г. N 33-14511/2010 //).

На практике такой подход, возможно, и оправдан. Если к заявлениям о признании решений о предоставлении специализированных жилых помещений применять нормы гл. 25 ГПК РФ, то следует прийти к выводу, что срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца (ч. 1 ст. 256 ГПК РФ). Такого срока может быть недостаточно для защиты прав граждан. Вместе с тем при формальном подходе следовало бы признать, что к требованиям о признании недействительными решений о предоставлении специализированных помещений применяются нормы гл. 25 ГПК РФ и срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца. Следует отметить, что Верховный Суд РФ при рассмотрении требований о признании недействительным отказа в предоставлении жилого помещения в некоторых случаях применяет нормы гл. 25 ГПК РФ, а не правила искового производства. Данный подход расходится с приведенными выше разъяснениями Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2011 г. N 205-В11-4 //).

5. Некоторые авторы обоснованно указывают, что учет граждан в качестве нуждающихся в получении жилых помещений не является необходимым условием заключения с ними договора найма специализированного жилого помещения (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. Обязательственное право / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 — 590 (авторы главы — Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)). Таким образом, специализированные помещения могут предоставляться и тем гражданам, которые не состоят на указанном учете.

6. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен помещения или передавать его в поднаем. Полагаем, что договоры поднайма, а также договоры об обмене жилыми помещениями, заключенные в отношении специализированных жилых помещений, являются ничтожными, как противоречащие ч. 4 коммент. ст. (ст. 168 ГК РФ).

7. Часть 6 коммент. ст. предусматривает, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

По смыслу разъяснений Верховного Суда РФ, наниматель вправе вселить в специализированное жилое помещение не только лиц, которые признаются ЖК членами семьи (супруг, дети и родители — ч. 1 ст. 69 ЖК), но также и других лиц в качестве членов своей семьи при соблюдении одновременно следующих условий:

— наймодатель дал согласие на вселение таких лиц;

— проживающие в данном жилом помещении члены семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующие) дали согласие на вселение (подп. «д» п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // БВС. 2009. N 9. Ст. 70 ЖК).

Полагаем, что данные разъяснения вполне отвечают нынешним социально-экономическим реалиям, однако они не вполне корректны с юридической точки зрения по следующим причинам.

В соответствии с ч. 5 коммент. ст. к пользованию всеми специализированными жилыми помещениями применяются в том числе нормы ч. ч. 3, 4 ст. 67 ЖК (обязанности нанимателя жилого помещения). В части 5 коммент. ст. не указано, что положения ч. 1 ст. 67 ЖК о праве нанимателя на вселение в жилое помещение членов своей семьи распространяются на договоры найма специализированных жилых помещений.

Одним из условий типовых договоров найма специализированных жилых помещений является то, что наймодатель передает во владение и пользование жилое помещение нанимателю и членам его семьи, которые указываются в договоре найма (п. п. 1, 5 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, а также соответствующих типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; п. п. 1, 4 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

Из всех указанных типовых договоров следует, что наниматель имеет право использовать жилое помещение для проживания, в том числе с членами семьи, при этом члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с ним (подп. 1 п. 6, п. 9 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; подп. 1 п. 6, п. 10 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

По нашему мнению, из приведенных типовых договоров следует, что наниматель вправе использовать помещение для проживания с теми членами семьи, которые указаны в договоре, и только те члены семьи, которые указаны в договоре, имеют право пользования помещением.

Применительно к общежитиям аналогичную позицию занял Архангельский областной суд, который указал, что ч. 6 коммент. ст., «будучи связанной с содержанием договора найма специализированного жилого помещения, относится к моменту предоставления жилого помещения в общежитии по договору найма специализированного жилого помещения нанимателю во владение и пользование для временного проживания, а не регулирует вопросы вселения новых членов семьи нанимателя в ранее предоставленное нанимателю жилое помещение» (Определение Архангельского областного суда от 28 ноября 2005 г. N 33-2622 // Сборник судебных актов. Архангельский областной суд. Арбитражный суд Архангельской области. Архангельск, 2006. Вып. 4).

8. Часть 7 коммент. ст. предусматривает письменную форму договора найма специализированного жилого помещения. В том случае, если после принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения договор не подписывается в письменной форме, то, несмотря на это, отношение пользования помещением может возникнуть, если наниматель фактически вселился в помещение. При этом ни наниматель, ни наймодатель в случае спора не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение существования договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Аналогичной позиции придерживается Е. Шипунова (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 97).

Статья 101 ЖК РФ. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Новая редакция Ст. 101 ЖК РФ

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Комментарий к Статье 101 ЖК РФ

1. Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (см. ч. 3 ст. 101 Кодекса).

2. Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Кодекса производится во внесудебном порядке. Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса и комментарий к ней).

Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя. Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (см. ч. 2 ст. 83 Кодекса).

3. В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор. Если по поводу расторжения такого договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 Кодекса), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 101 Кодекса.

В соответствии с ч. 4 ст. 83 Кодекса, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению. См. также комментарий к ст. 83 Кодекса.

Другой комментарий к Ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:

по соглашению сторон;

по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.

Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).

Представляется, что данное правило должно иметь исключения. Например, жилое помещение вынужденному переселенцу или беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных вынужденными переселенцами или беженцами.

Видимо, следует обратить внимание и на семьи, проживающие в маневренном фонде: в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они занимают жилое помещение по договорам социального найма; в связи с утратой единственного жилья.

2. Согласно ч. 3 комментируемой статьи договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

использования жилого помещения не по назначению.

Основания расторжения договора социального найма жилого помещения предусмотрены ст. 83 ЖК РФ, правила которой подлежат применению к договору найма специализированного жилого помещения (см. комментарий к ст. 83).

3. Договор найма подлежит расторжению и в иных случаях — с учетом вида специализированного жилья и его назначения (в частности, это касается фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев).

Статья 91.10 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (действующая редакция)

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 настоящего Кодекса;

4) указанном в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 настоящего Кодекса.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

5. Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 настоящей статьи.

6. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Жилищный Кодекс Украинской ССР
Статья 61. Договор найма жилого помещения. Заключение договора найма жилого помещения

Пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется согласно договору найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при их отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя я которого выдан ордер.

Типовой договор найма жилого помещения, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории утверждаются Советом Министров Украинской ССР.

Условия договора найма жилого помещения, ограничивающие права нанимателя и членов его семьи по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом, Типовым договором найма жилого помещения и другими актами законодательства Украинской