Содержание статьи:

Вычет при продаже доли в имуществе

В случае продажи имущества, например, квартиры, которая была в собственности у гражданина менее трех лет, необходимо представить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу НДФЛ будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Существует два варианта расчета суммы подоходного налога:

1) Первый вариант. Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый гражданин выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Основание – письмо ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/[email protected] «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц».

2) Второй вариант. Если, например, семья из трех человек продает квартиру как единый объект недвижимости по одному договору продажи, то каждый из собственников обязан будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. При этом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Рассмотрим такой пример, брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности, для брата размер доли составлял ¼, а для сестры ¾.

Квартира была продана за 4,5 млн. рублей. Какую сумму налога заплатит каждый из собственников, если документов на покупку жилья у брата с сестрой не сохранилось?

Каждый из собственников в нашем примере вправе уменьшить свой доход на имущественный вычет.

Расчет НДФЛ для брата: 4 500 000 / 4 (это сумма дохода) — 1 000 000 / 4 (это сумма вычета) = 1 125 000 — 250 000 = 875 000 рублей.

875 000 х 13% = 113 750 рублей — это сумма подоходного налога.

Расчет для сестры: 4 500 000 х ¾ (это сумма дохода) — 1 000 000 х ¾ (это сумма вычета) = 3 375 000 — 750 000 = 2 625 000 рублей.

2 625 000 х 13% = 341 250 рублей — это сумма подоходного налога.

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России в конкретной ситуации.

Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники?

Как объяснил Минфин в письме от 20.03.2012 г. № 03-04-05/7-338, при получении вышеуказанными собственниками доходов от продажи жилого дома они имеют право на получение имущественного вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном их долям в этом жилом доме, то есть каждый по 1/2 от 1 млн руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

Особенности распределения имущественного вычета в случае продажи объекта недвижимости (находившегося в общей долевой собственности)

Стоит обратить внимание на разъяснение Федеральной налоговой службы, которая объяснила – при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества.

Иными словами, имущественный вычет будет распределяться только в том случае, когда мы продаем, например, ту же квартиру, как единый объект права собственности.

Напомним, что указанный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года. К декларации следует приложить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие факт продажи имущества – например, договор купли-продажи имущества, где указана сумма сделки. Желательно со всех документов сделать копии;
  • Документы, подтверждающие полученные доходы от реализации имущества;
  • Документы, подтверждающие понесенные расходы, связанные с приобретением реализуемого имущества – такие документы гражданин предоставляет только в том случае, если он в 3-НДФЛ указал не имущественный вычет в размере 1 млн. руб., а имущественный вычет в размере тех расходов, которые были понесены при покупке имущества;
  • Копию паспорта (желательно);
  • Копию ИНН (желательно).

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

30 января 2017 г.

— Получил в наследство долю в квартире. Сейчас вместе с другими наследниками хотим продать эту квартиру, владеем менее трех лет. Надо ли платить НДФЛ, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей?

Отвечает адвокат Андрей Безрядов:

По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно заниж али ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя. С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.

К законным способам экономии на налогах относятся:

  • освобождение от их уплаты;
  • получение имущественного вычета.

Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.

Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.

Если квартира принад лежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми уч астниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве. При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.

Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:

  • являться налогоплательщиком (быть трудоустроенным или получать иной облагаемый налогом доход);
  • предоставить в налоговый орган декларацию для получения вычета и льготы по налогу.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

С января 2016 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей. А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы. При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.

Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей. А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире. Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.

Налог на продажу доли квартиры, выкупленной у жены

— в 1999-м году женился

— в 2000-м (в браке) куплена квартира на имя жены

— в 2009-м дарственная от жены на 50% долю на мое имя

— в 2012-м я выкупил остальные 50% за 3 млн. рублей (регистрация 16 марта, акт подписан 15 сентября)

— в 2013-м получил налоговый вычет на 260тр

— в 2014-м в начале собираюсь продать квартиру за, например, 8млн. рублей

— подлежит ли уплате 13% налог с 50% доли, купленной в 2012-м году, ибо не прошло 3 года? Учитывая историю ее покупки в браке.

— с какой суммы уплачивается налог, 3 млн. или 4 млн.?

— если сумма сделки составит не 8млн. руб., а 5-6 млн., существует ли на сегодня практика со стороны налоговой сравнивать цену сделки с рынком? Может ли такая сделка вызвать интерес налоговой или дополнительные проблемы?

— есть ли способы оптимизировать и не платить этот налог? Например, по договору растянуть оплату до марта 2015 и пр.?

Ответы юристов (4)

Здоавствуйте! В данном случае срок владения квартирой будет исчисляться с приобретения 1/2 доли в праве, т.е. с 2009 года. После приобретения в 2012 году оставшейся 1/2 доли в праве Вы увеличили свою долю, но при этом объект недвижимости не изменился.

По этому поводу есть письмо Минфина или ФНС сейчас попробую найти.

То есть при продаже квартиры в 2014 году налог уплачивать не нужно и декларация также не подается.

Есть вопрос к юристу?

— подлежит ли уплате 13% налог с 50% доли, купленной в 2012-м году, ибо не прошло 3 года? Учитывая историю ее покупки в браке.

Да, подлежит. Учитывая, что право собственности документально возникло на основании договора дарения (50%) и договора купли-продажи (50%), то вопрос о том, каким образом квартира была куплена ранее женой и, возможно, являлась общей совместной собственностью супругов, юридического значения иметь не будет. Вы придали правовой статус приобретению Вами данной квартиры данными двумя договорами.

— с какой суммы уплачивается налог, 3 млн. или 4 млн.?

Налог уплачивается с суммы дохода. Согласно ст. 209 Налогового Кодекса РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками.

Доходом является стоимость продажи квартиры в полном объеме, т.е. 8 млн. рублей.

В силу п.17.1. ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

То есть, доход от продажи части квартиры, полученной в дар более 3 лет назад, не подлежит налогообложению.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 210 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Таким образом, в отношении доли, приобретенной по договору купли-продажи вы вправе уменьшить сумму дохода на сумму расходов, понесенных на ее приобретение. Таким образом, налогообложению будет подлежать 1 млн. руб. (4 (доход) минус 3 (расходы)).

То есть, общая сумма к уплате составит 1 млн. *13% = 130 000 руб.

— если сумма сделки составит не 8млн. руб., а 5-6 млн., существует ли на сегодня практика со стороны налоговой сравнивать цену сделки с рынком? Может ли такая сделка вызвать интерес налоговой или дополнительные проблемы?

В вашем случае такого риска нет. Вы вправе устанавливать цену по своему усмотрению. Тем более, что сумма продажи не слишком существенно отличается от рыночной. Это позволит Вам избежать уплаты налога, т.к. при стоимости продажи 6 млн. руб. (и менее) стоимость налогооблагаемого дохода составит 3 млн. руб., что равняется сумме расходов на приобретение и исключает уплату налога.

— есть ли способы оптимизировать и не платить этот налог? Например, по договору растянуть оплату до марта 2015 и пр.?

Сумма налога в любом случае будет рассчитываться от стоимости дохода независимо от того, что его получение будет рассрочено. Вариант с продажей за сумму, менее 6 млн., будет приемлемым.

Я так понял из письма, что увеличивая объект приобретением доли в праве момент приобретения следует считать с первоначальной регистрации объекта недвижимости.

ПИСЬМО
от 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58
Минфин России
рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физического лица,
полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой
собственности, и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее — Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или
нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность
возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества,
которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи)
либо не подлежит разделу в силу закона.
Кроме того, в
соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства
Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при
регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с
законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника
долевой собственности идентифицируется одним номером государственной
регистрации.
Кроме того, в
соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается только
объекту недвижимости в целом.
Таким образом, у
участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля
в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая
долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или
получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в
указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.
Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей
долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем
прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Учитывая изложенное,
право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом,
комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента
первоначальной государственной регистрации права собственности на данное
имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при
изменении состава собственников данного имущества.

Кроме того, в
соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава
собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество
или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не
влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.
При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава
собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого
изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у
участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного
получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с
изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из
сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной
регистрации права собственности на указанное имущество.
В соответствии с п. 17.1 ст.
217 Кодекса с 1 января 2009 г. доходы, получаемые физическими лицами,
являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий
налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и
долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три
года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению налогом на
доходы физических лиц.
Учитывая
вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик,
земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от
изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более
трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению
налогом на доходы физических лиц.

По Вашим вопросам имеются следующие разъяснения ФНС и Минфина

ПИСЬМОот 18 апреля 2011 г. N КЕ-4-3/[email protected]ПО ВОПРОСУНАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА, ПОЛУЧЕННЫХИМ ОТ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ Приложение МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58Минфин России рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физического лица, полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, и сообщает следующее.В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.Кроме того, в соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.Кроме того, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.Кроме того, в соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса с 1 января 2009 г. доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.Заместитель Министра финансовРоссийской ФедерацииС.Д.ШАТАЛОВ

То есть, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

Если Вы в 2009-м зарегистрировали 50% доли в свою собств.,

— в 2012-м приорели остальные 50%, то моментом права собственности считается 2009 г. Следовательно при продаже жилья в 2014 г., платить НДФЛ со второй доли НЕ требуется.

Таким образом, Вы освобождены от уплаты НДФЛ при продаже Ващей квартиры.
С уважением Ф. Тамара

Налог при продаже доли в квартире: платить или нет?

При реализации жилья, находящегося в собственности, необходимо выплатить налог, однако данную операцию нужно делать не во всех ситуациях. Следует ориентироваться на срок пользования имуществом, а также его продажной или кадастровой стоимостью, чтобы правильно рассчитать размер налога.

Законодательное закрепление

При реализации недвижимого жилого имущества, в том числе квартиры или доли в ней, продавец обязан заплатить НДФЛ, ставка которого установлена в 13%. Это указано в ст. 210 Налогового Кодекса РФ, а потому имеет распространение на всей территории РФ.

В соответствии с данной нормой законодательства владелец, продавший свою недвижимость, обязан заплатить НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода. Отметим особо важный момент — с 2016 г. действуют новые правила, и в соответствии с ними необходимо обратить особое внимание на следующие существенные условия:

  1. до 2016 г. налог не выплачивался, если жилье продавалось через три года и более его нахождения в собственности;
  2. начиная с 2016 г. владелец обязан перечислить платеж, если его жилье находилось во обладании меньше пяти лет и поступило в распоряжение после 1 января 2016 г. Если оно поступило в личную собственность до обозначенного срока, действуют старые правила расчета и уплаты налога, при условии что оно было получено по договору дарения, по наследству, вследствие приватизации или по договору ренты. Во всех других ситуациях период владения для продажи без налога составляет не менее пяти лет.

Что касается периода владения жилой недвижимостью (три или пять лет), то он отсчитывается с момента вступления в законную силу права на недвижимое имущество. Естественно, оно может быть зарегистрировано в любой момент календарного года, а потому срок исчисляется не с начала календарного года, а с момента, указанного в свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество. На данный момент такие свидетельства не выдают, поэтому дату установления права собственности можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Купля-продажа доли в квартире описана в данном видео:

Налогооблагаемая база

Изменения 2016 г. коснулись не только срока владения имуществом, но также и стоимости объекта, которая по сути является налогооблагаемой базой для расчета платежа. Так, до 1 января 2016 г. базой для обложения НДФЛ являлась та сумма, которая указывалась в договоре купли-продажи жилой недвижимости.

Продавец имеет законное право уменьшить налогооблагаемую базу одним из этих способов:

  • получить специальный налоговый вычет по имуществу, который на данный момент равняется 1 млн. руб.;
  • снизить величину полученного дохода на величину произведенных расходов при изначальном приобретении объектов.

Особенности налога при продаже доли в квартире

Если продавец владеет не всей квартирой, а только ее определенной долей, он должен платить НДФЛ в размере 13% в соответствии с законодательством о реализации жилой недвижимости. Иными словами, если он приобрел в собственность долю в жилье ранее 2016 г., но обладал ею менее трех лет, он законодательством обязан уплатить налог.

Он может воспользоваться способами уменьшения налогооблагаемой базы: уменьшить ее на сумму документально произведенных фактических затрат либо воспользоваться специальным налоговым вычетом по имуществу. Во втором случае вычет будет равен 1 млн. руб., если продавец оформляет индивидуальное соглашение о купле-продаже. Когда соглашение на продажу долей оформляется сразу всеми собственниками совместно как единый документ, вычет разделяется между ними в соответствии с их долями.

Отметим такой важный момент: даже при условии, что долей от квартиры владеет несовершеннолетний ребенок, при ее реализации он обязан уплатить налог, если это предусмотрено законодательством по срокам обладания имуществом. Естественно, в данном случае владелец является недееспособным, однако обязанность эту никто отменить не может, а НДФЛ за ребенка будет платить его родитель или опекун.

Расчет суммы НДФЛ

Если необходимо по закону заплатить НДФЛ с продаваемой квартиры, то примерный расчет будет иметь такой вид:

Пример. Стоимость продаваемой квартиры равняется 3 млн. Изначально она была куплена за 2,5 млн. Владельцем является один человек.

  1. Если не использовать способы уменьшения налогооблагаемой базы: НДФЛ = 3 млн. * 13% = 390 тыс.
  1. Если использовать имущественный вычет: НДФЛ = (3 млн. — 1 млн.) * 13% = 260 тыс.
  2. Если использовать способ с уменьшением на величину расходов: НДФЛ = (3 млн. — 2,5 млн.) * 13% = 65 тыс.

Воспользовавшись предыдущим примером, рассчитаем налог при условии, что квартирой владеют два собственника в равных долях, то есть имеют по 1/2 доли.

  1. Если оформляется совместный договор реализации, вычет предоставляется в размере 1 млн: НДФЛ = (3 млн. — 1 млн.) * 13% = 260 тыс. (по 130 тыс. на каждого);
  1. Если оформляются раздельные договора реализации, вычет дается в объеме 1 млн. каждому из продавцов, и каждый из них заплатит: НДФЛ = (1,5 млн. — 1 млн.) * 13% = 65 тыс.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников — тема видео ниже:

Чтобы заплатить НДФЛ в бюджет государства, необходимо составить специальный расчет по форме 3-НДФЛ, в котором указывается доход, полученный от продажи. Также в нем будет указываться ставка налога -13% и размер полученного вычета. С учетом ставки и вычета необходимо просчитать сумму налога, подлежащего уплате, и отразить эту величину в соответствующей графе расчета.

Уплата налога должна быть произведена по соответствующим реквизитам. Их можно получить в налоговых органах по месту регистрации человека в качестве налогоплательщика.

Реализация комнаты в коммуналке

Что касается продажи комнаты в квартире коммунального типа, то отметим, что в данном случае комната — это самостоятельный объект. Владелец может распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе и продавать, только изначально он обязательно должен предложить ее соседям по коммунальной квартире. Что касается непосредственной продажи, то здесь действует все та же схема расчета налога, то есть и ставка будет 13%, и вычет в 1 млн. можно вполне использовать.

  1. Комнату продали за 750 тыс. В этом случае НДФЛ платить не нужно, поскольку можно воспользоваться правом на вычет в 1 млн., что больше непосредственной стоимости комнаты;
  2. Комнату продали за 1,4 млн., и тогда при использовании вычета: НДФЛ = (1,4 млн. — 1 млн.) * 13% = 52 тыс.;
  3. Комнату продали за 1,4 млн., и изначально купили за 1,1 млн., и тогда при использовании метода уменьшения на величину расходов: НДФЛ = (1,4 млн. — 1,1 млн.) * 13% = 39 тыс.

Как проиходит и чем облагается продажа комнаты в коммунальной квартире, расскажет данное видео:

НДФЛ с продажи квартиры, если доли в квартире приобретены в разное время

Здравствуйте. У меня с мужем квартира в общей долевой собственности чуть больше трех лет. В мае 2017 он мне подарил свою долю через нотариуса. Если я буду продавать квартиру например в сентябре 2017 мне надо будет платить НДФЛ за вторую часть квартиры, которая в собственности менее трех лет? Подскажите в каком законе прописано про нюансы с долями.

Ответы юристов (2)

Налог в вашем случае платить не надо, так как исчисление 3-летнего срока ведется с даты приобретения первой доли. Все последующие приращения долей (по договору дарения, купли-продажи, в результате принятия наследства) указанный срок не прерывают и на право освобождения от налога не влияют.

В законе вы об этом не прочитаете, данные разъяснения неоднократно давались ФНС России.

Здравствуйте, Галина! Вам необходимо опираться на Письмо ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824:

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

При этом УФНС России по г. Москве в одном из своих писем указал, что:

«… приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение собственником доли в праве общей долевой собственности на имущество, в частности, в результате заключения договора дарения указанного имущества, предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь. Таким образом, право участника долевой собственности на имущество возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества».

Таким образом, если Вы будете продавать квартиру, в которой одна доля была подарена мужем (независимо от истечения 3-х летнего срока владения), никакой обязанности уплачивать НДФЛ при продаже квартиры у Вас не возникнет, поскольку право собственности на первоначальную долю у Вас возникла более чем 3 года назад.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.