Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Добрый день. Три месяца назад купили квартиру, собственницей была пожилая женщина 75 лет от роду, дееспособна, на учете в ПНД не состояла. Подписали и зарегистрировали договор купли продажи, подписали передаточный акт, она написала собственноручно расписку о получении денежных средств. Но вот ее родственники выписываться из квартиры и покидать ее совсем не спешат, хотя никаких прав на притязания не имеют. Кроме того они еще и хотят подать иск на основании 177 или 178 ст. ГК РФ о признании сделки недействительной. Сама собственница никаких претензий не предъявляет, но под влиянием своего семейства скоро может предъявить. Подскажите, каковы шансы у них на успех, как они могут доказать что продавец был в заблуждении относительно предмета сделки, если она собственноручно все документы подписывала ? Ее доверенной лицо лишь отнес договор на регистрацию и получил его. Может ли вообще экспертиза спустя 3-4 месяца установить в каком она была состоянии была ранее ? Они аргументируют что продавец был пожилого возраста (75 лет) и она инвалид, но она инвалид по ОБЩЕМУ заболеванию, т.е. просто по общему состоянию здоровья, она не имеет психиатрических заболеваний и она дееспособна.

Ответы юристов (2)

Как говорится «хотеть не вредно». Мало ли что они там хотят. Обратиться с иском в суд может любой человек, этого его право, но это вовсе не означает, что суд его удовлетворит. Срок исковой давности для признания сделки недействительной — 1 год с момент начала ее исполнения, это раз. Если с момента заключения договора пройдет год (на момент обращения продавца с иском), то требуйте в суде отказать в удовлетворении исковых требований по причине пропуска истцом срока исковой давности без уважительных причин. Если они сейчас заявят иск, то пусть доказывают, что бабушка была не вменяемая на момент совершения сделки. Судебно-психиатрическую экспертизу за свой счет проводят, которая может дать заключение и о том, отдавала ли она отчет своим действиям в момент совершения сделки. Не переживайте. Шансы на успех у Ваших оппонентов не велики. А относительно регистрации, Вам без промедления необходимо обращаться с исковым заявлением в суд и просить суд признать зарегистрированных утратившими или не приобретшими право пользования жилым помещением (разница в том проживал или не проживал зарегистрированный, если проживал, значит признать утратившим, если не проживал никогда, то не приобретшим), так как собственник новый и право пользования жилым помещением для членов семьи бывшего собственника утрачено. Исключение составляют случаи, когда совместно проживающие с нанимателем члены семьи, иные лица, отказывались от приватизации в его пользу или в пользу иных лиц, участвующих в приватизации. В этом случае они имеют право бессрочного пользования жилым помещением, независимо от смены собственника. И ни один суд не признает их утратившими право пользования, пока они сами не снимутся с рег. учета. Если никогда не проживали и не вселялись, тогда другой разговор.

В нашей практике есть случаи, когда человека сделку придавали недействительной на основании психического заболевания лица, которое не состояло на учёте и причём экспертиза проводилась после его смерти. Также есть случаи, когда человек признавался судом недееспособным после смерти без справок на основании свидетельских показаний и показаний лечащего врача(не психиатров).

Данный вопрос очень тонкий и неоднозначный. Советую вам собирать доказательства и подумать над линией защиты.

Будем рады помочь,

Юридическая компания Legalstor

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Признание сделки купли-продажи недействительной через 20 лет, что для этого нужно и вообще возможно ли?

Доброго времени суток!

20 лет назад моя мать продала квартиру, собственниками которой были, кроме матери мы с братом. На тот момент времени мы были несовершеннолетними. Взамен проданной квартиры мать нам с братом ничего не приобрела, деньги на счет в банк также не депонировались. Т.е. по сути мы с братом стали бомжами после продажи квартиры. Можно ли сейчас, спустя два десятка лет признать ту сделку недействительной? Мать ранее говорила, что проданная квартира была её, поэтому мы права на неё не имеем. В сентябре 2016 года я сделала запрос в БТИ, в котором четко написано, что мы с братом собственники, т.е. квартира приватизировалась по 1/3 на каждого. На момент приватизации мне было 13лет, через месяц после приватизации мать квартиру продала. На момент продажи мне исполнилось 14 лет. Какие шансы у меня в суде по расторжению сделки купли-продажи?

Ответы юристов (8)

Если при продаже квартиры не было получено разрешение органов опеки и попечительства на продажу ваших долей, то признать сделку недействиетльной через суд можно.

Если же все было сделано по -закону, но ваша мать сама не исполнила взятые на себя обязательства, то к сожалению оснований для признания сделки недействительной не имеется (пока не вижу).

Вы можете сделать письменный запрос в органы опеки и попечительства по месту вашего тогдашнего жительства, узнать выдавалось ли такое разрешение и на каких условиях, а далее уже смотерть какие есть варианты.

Уточнение клиента

Мне кажется, по воспоминаниям, что опека была, но я могу ошибаться, т.к. в силу возраста не понимала тонкостей происходящего. Получается, что я никому претензий предъявить не могу, если опека дала добро на проведение сделки? Мать потратила наши деньги и никто не виноват, что мы остались на улице?

19 Февраля 2017, 13:44

Есть вопрос к юристу?

ЕСЛИ КВАРТИРА ПРИВАТИЗИРОВАЛАСЬ ДО 1994 ГОДА, ТО ВАС ТАМ СОБСТВЕННИКМИ НЕ ДОЛЖНЫ БЫЛИ УКАЗЫВАТЬ И СООТВЕТСТВЕННО ОНА МОГЛА ПРОДАТЬ ТАКУЮ КВАРТИРУ БЕЗ СОГЛААСИЯ ОТДЕЛА ОПЕКИ. И к сожалению шансов на отмену нет. Если квартира была приватизирована после 1994 г., то вы там обязательно должны быть собственниками и согласия отдела опеки обязательно надо было. тогда через суд можно пробовать что-то сделать.

Если согласие опеки было, то ничего не сделать. Но как правило если доля была здесь, то опека дает разрешение с условием что и в новой квартире будет доля.

Уточнение клиента

А если новой квартиры не случилось? Т.е. дети остались на улице, законный представитель их потратила по своему усмотрению. Как законодательно этот вопрос регулируется?

19 Февраля 2017, 14:03

Вы пропустили сроки исковой давности для обжалования этого. Обратитесь в опеку, пусть они поднимут документы по вашему делу.

Уточнение клиента

Но я узнала достоверно о том, что там была и моя доля только в сентябре 2016года, до этого моя мать орала, что это была её квартира и что мы открываем рот на то, что нам не принадлежало. В сентябре 16 года я получила ответ на свой запрос из БТИ, где черным по белому написано, что дети — собственники. Могу ли я в судебном порядке требовать восстановления сроков исковой давности, отталкиваясь от даты получения письма из БТИ? Могу ли я с матери требовать компенсации стоимости моей доли в проданной квартире?

19 Февраля 2017, 14:10

Уточнение клиента

Доброго времени суток! Хотела бы уточнить по поводу моего вопроса, из письма архива города, где произошла продажа квартиры я узнала, что разрешения органов опеки не было, а было распоряжение администрации района о продаже квартиры. Скажите, этот факт существенно меняет дело? По телефону с сотрудником архива выяснила, что в данном распоряжении написано, что так как моя мать заявила о продаже квартиры в связи с переездом на ПМЖ в РБ, то администрация дает ей право ЕДИНОЛИЧНО распоряжаться вырученными от продажи квартиры денежными средствами.

01 Апреля 2017, 20:51

Можно конечно на этом основании обращаться в суд и пытаться сдвинуть срок исковой давности. ТО есть вы просто подавайте иск о признании договора купли-продажи частично недействительным, т.к. нарушены ваши права и про срок ничего не пишите в иске.

если опека была- то взыскивать с матери вашу долю вполне реально. Посмотрите что указано в разрешении опеки, и далее уже будет видно.

Уточнение клиента

Доброго времени суток! Хотела бы уточнить по поводу моей ситуации один момент. Я звонила в органы опеки города, у них документов за те годы нет, перенаправили меня в архив, а в архиве мне сказали, что есть только документы о приватизации, договор купли-продажи и распоряжении администрации района на продажу квартиры. Сотрудница архива ещё спросила меня, почему я решила, что было разрешение опеки, я сказала, что сделала такой вывод исходя из нынешнего законодательства. Т.Е. из разговора я поняла, что документов из опеки нет. Хотела бы уточнить, а в те годы органы опеки уже существовали и контролировали сделки с недвижимостью? Возможно ли, что в те годы функции органов опеки исполняла администрация района, и насколько правомочна формулировка » единолично распоряжаться вырученными средствами от продажи квартиры», которую мне по телефону зачитала сотрудник архива. Запрос на получение копий документов я отправила, жду письма из архива.

02 Апреля 2017, 19:00

Разрешение опеки должно было быть, если вы были собственником доли. Если его не было это существенно для вас.

Уточнение клиента

Я так же звонила в органы опеки города, у них документов за те годы нет, перенаправили меня в архив, а в архиве мне сказали, что есть только документы о приватизации, договор купли-продажи и распоряжении администрации района. Сотрудница архива ещё спросила меня почему я решила, что было разрешение опеки, я сказала, что сделала такой вывод исходя из нынешнего законодательства. Т.Е. из разговора я поняла, что опеки не было. Хотела бы уточнить, а в те годы органы опеки уже существовали и контролировали сделки с недвижимостью? Возможно ли, что в те годы функции органов опеки исполняла администрация района, и насколько правомочна формулировка » единолично распоряжаться вырученными средствами от продажи квартиры».

01 Апреля 2017, 20:58

Ст. 37 ГК РФ была принята в таком виде, где было про согласие опеки в 1994 году.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Когда сделка может быть признана недействительной

Приобретая недвижимость, граждане Украины не только становятся счастливыми собственниками, но при этом и расстаются со значительными «кровными» денежными суммами. При непрофессиональном подходе к вопросу о приобретении недвижимости, за легкомыслие, нежелание оплачивать услуги юристов и профессионалов Агентств Недвижимости – можно поплатиться — остаться и без денег и без недвижимости, что страшно, но, к сожалению, реально. Так сделку, заключенную Вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законодательстве Украины предусмотрено предостаточно, таким сделкам посвящена целая глава Гражданского Кодекса Украины.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта, но не менее важно знать, как и при каких условиях Вашу сделку могут признать недействительной. Не всегда на эти вопросы можно ответить самостоятельно, без специальных знаний. В настоящей статье мы попытаемся хотя бы немного дать информации по недействительным сделкам, дабы уберечь Вас от опрометчивых действий в погоне за выгодным приобретением.

Для начала, нужно определить по каким принципам сделка может быть признана недействительной. Так в зависимости от того, существует ли возможность оспаривания сделки, следует различать: ничтожную сделку и оспариваемую сделку.

Ничтожная сделка – «абсолютно недействительная» ч 2 ст. 215 ГК Украины – это, такая сделка, которая признается недействительной , без волеизъявления какой-либо стороны, а исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента из заключения, и признания их недействительными судом не требуется. Недействительными признаются судом только последствия такой сделки.
Так, например, совершенно ряд сделок с квартирами, где одним звеном в такой цепочке, была приватизированная квартира, из которой до приватизации выписали несовершеннолетних детей, без разрешения Органов опеки и попечительства (т.е. намеренно лишили несовершеннолетних права на бесплатное получения жилья, закрепленное конституционными нормами). В таком случае приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи квартиры с выписанными несовершеннолетними является – ничтожной с момента ее совершения. Но последствия, которые возникли после такой сделки, признаются недействительными уже в судебном порядке – т.е. не действительность права собственности нового собственника. Еще один пример ничтожной сделки – квартира продавалась по доверенности от собственника. На сделке нотариус проверил действительность доверенность – т.е. существует ли такая доверенность и не отменялась ли она, и сделка купли-продажи совершилась. Как выяснилось позже предыдущий собственник квартиры (лицо, которое давало доверенность) за два дня до даты сделки умер. Согласно действующего законодательство доверенность умершего является недействительной, соответственно представитель уже не мог осуществлять действия по такой доверенности, и как следствие, естественно такая сделка является не действительной.

Оспариваемая сделка – сделка, которую признать недействительной может только суд. Т.е. такие сделки предполагаются соответствующими действительности , то есть поражающими права и обязанности, но тем не менее их действительность может быть оспорена стороной сделки или иным заинтересованным лицом в судебном порядке.

К таким сделкам относятся (т.е. сделки «группы риска оспариваемости») — сделки с несовершеннолетними –совершенные без разрешения –согласия родителей, усыновителей, попечителей ,ограниченно дееспособными, сделки совершенные лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения ( лица употребляющие наркотические вещества, транквилизаторы, лица, в момент сделки находящиеся в стрессовым состояние, предынфарктном и т.п. ), сделки совершенные под влиянием обмана , насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств –как видно из вышесказанного – недействительными такие сделки могут считаться только при условии доказывания фактов, которые могут свидетельствовать о «порочности» указанной сделки, все те основания требует доказательств, что они действительно имели место именно в момент совершения сделки –а выводы может сделать опять таки только суд.
Примером такой сделки может быть сделка купли-продажи, где один из собственников в момент совершения сделки не понимал значение своих действий (напился до беспамятства или напился , но понимал и осознавал, что делает, но нотариус этого факта не заметил), такая сделка признается недействительной только судом, т.к. только суд может дать оценку фактам и событиям по доказательствам, предоставленными сторонами.Либо после совершения сделки, приходя в ЖЭК вы узнаете от «доброжелательно работника этого ЖЭКа), что Петя, продавший Вам квартиру, был признан год назад своим братом в судебном порядке ограниченно дееспособным. И Вы будете сидеть на пороховой бочке – будет ли брат, признавший Петю частично недееспособным оспаривать Вашу сделку, либо придет и просто попросить денег, чтобы не подавать в суд на недействительность сделки, либо Вы уставший и изнеможенный побежите к адвокату и будете платить ему деньги за консультации и не однократные.

В зависимости от того, каким требованиям, определенным законом, не отвечает сделка — недействительные сделки делят на следующие виды. Причем такое деление на виды необходимо для того, чтобы определить, какими специальными нормами необходимо руководствоваться при решении дальнейшей имущественной \финансовой судьбу сторон сделки.

Первый вид- (ч.1 с. 203ГК Украины) – сделки, содержание которых, противоречит гражданскому законодательству и моральным принципам общества. К таким сделкам относятся сделки, которые содержат в себе признаки административного проступка либо преступления.
Такие сделки как- правило осуществляются при посредничестве так называемых «санитаров» — одинокого собственника квартира, предварительно спаивают, одурманивают, либо содержат в «нечеловеческих условия», вследствие чего «бедолага собственник», готов подписать любой документ, дабы избавиться от своих мучителей . Кстати к таким сделкам, правда не относящимся к недвижимости теоретики права относят сделки в отношении устной договоренности о продажи людей, людских органов и т.п.Второй вид – сделки, совершенные лицами, за пределами своей гражданской дееспособности, т.е. юридически – сделки с дефектом субъектного состава.

К таким сделкам относятся сделки, совершенные малолетними лицами (ст.221 ГК Украины), несовершеннолетними (ст. 222 ГК Украины), ограниченно дееспособными (ст. 223 ГК Украины), недееспособными (ст. 224 ГК Украины),представителями с превышением полномочий (ст. 241 ГК Украины).

Третий вид — сделки с дефектом «пороком» воли. К таким сделкам относятся сделки совершенные в следствии ошибки (с. 229 ГК Украины); обмана –(ст. 230 ГК Украины); насилия (ст. 231 ГК Украины); в результате злоумышленной договоренности представителя одной стороны с другой (ст.232 ГК Украины), под влиянием тяжелого обстоятельства (ст 233 ГК Украины). Такие сделки могут признаны судом недействительными , т.к. они не отображают истинной воли сторон или одной стороны.
Примером сделки совершенной под влиянием обмана может служить история, случившаяся в г. А. – так один гражданин покупая двухкомнатную квартиру, после того как совершил сделку, въезжал уже в однокомнатную квартиру, да и еще без туалета. Каким то странным образом пропали стены в квартире (как было установлено судом –предыдущим хозяином были поставлены муляжи из гипсокартона, а туалет, просто стоял для «эффекта», за халатный предварительный осмотр квартиры –новый собственник был вынужден провести полтора года в стенах судебных учреждении, добивавшись расторжения сделки и возвращая себе деньги обратно.

Четвертый вид недействительных сделок – сделки, в которых отсутствует единение воли и волеизъявления участников сделки. Т.е. делая одну сделку « на бумаге» — последствия фактически наступают другого вида сделки. Это так называемые фиктивные и мнимые сделки.

Фиктивная сделка – сделка, совершенная, лишь для виду, без намерения создать юридические последствия (ст.234 ГК Украины).

Например, воизбежание конфискации по приговору суда гражданин Иванов продал свою квартиру, гражданке Петровой, которая фактически являлась его гражданской супругой., т.е. деньги гр-кой Петровой Иванову не передавались, и фактически в дальнейшем квартира будет обратно переписана на Петрова.

Мнимая сделка- сделка, совершенная сторонами для сокрытия другой (действительной) сделки.

Практика мнимых сделок, к сожалению, характерна для сделок с частью домов либо частью квартир.

Так купля-продажа части дома, которая находится в долевой совместной собственности прикрывается договором дарения, дабы не дать участнику долевой собственности, воспользоваться своим правом первоочередной покупки. Если у второго совладельца будет достаточно фактов доказать мнимость Вашей сделки — считайте вы потеряли и деньги и собственность, либо обрекли себя на изучение юриспруденции, посредством участия в многочисленных судебных заседаниях, и только знание законов может спасти ваши деньги.

Пятый вид недействительных сделок – сделки совершенные с нарушением формы договора, предусмотренной для того или иного вида договора. (ст.ст. 218;219;220 ГК Украины).

Так, сделки, совершаемые, в отношении недвижимого имущества заключаются обязательно в письменной форме, удостоверяются нотариально и подлежат государственной регистрации. Но здесь нужно отдельно сказать, что только сделки с несоблюдением формы договора, могут быть признаны судом действительными, если сторонами выполнены (полностью или частично) условия такого договора, что подтверждено должно быть письменными доказательствами и т.п. После вынесения решения суда в отношении такой сделки , нотариального удостоверения уже не требуется.
Ярким примером такого вида сделок может служить договор купли-продажи жилого дома, заключенного на бирже. Учитывая законодательство в отношении проведения торгов на бирже, заключать договора в отношении частного дома на бирже было запрещено, а необходимо было его нотариально удостоверять. Как следствие в практике юристов, работающих в недвижимости, до сих пор возникают договора купли-продажи на дома, заключенные на бирже, которые необходимо признавать действительными в судебном порядке, дабы собственник такого дома мог осуществить свое право распоряжения таким объектом недвижимости.

Что касается правовых последствий совершения недействительной сделки, то по общему правил, установленному ст. 216 ГК Украины является двусторонняя реституция –т.е. возврат всех в исходной положение, т.е. каждая из сторон должна возвратить друг другу все полученное по недействительной сделки. Двухсторонняя реституция является общим последствием недействительности сделки, в тех случаях когда в недействительности сделки есть вина (напоминаем про виды недействительных сделок) , двусторонняя реституция может сопровождаться дополнительными последствиями для виновной стороны –возмещение материального и морального вреда, убытков в двойном размере (ст. 22,23, 230 ГК Украины, а в некоторых случаях как следствие и административную, уголовную ответственность.

Самое неприятное то, что все вышеперечисленное — носит зачастую формальный характер (даже при наличии решения суда) так как , зачастую на практике именно с исполнением реституции по решению суда возникают трудности, денег –нет, квартира –перепродана, кому перепродана –там несовершеннолетний и т.п. И в итоге, многие добросовестные собственники оказываются у разбитого корыта.

Более неприятно то, что именно владея понятиями и азами общих оснований недействительности сделок, а также воспользовавшись юридической неграмотностью граждан мошенники и аферисты –расставляют свои «черные сети» на добропорядочных граждан , где недвижимость выступает в роли «жирной наживки».

Данная статья писалась не с целью запугать желающих приобрести недвижимость, а с целью предостеречь и хоть не много предупредить возможные аферы, чтобы Вы на них не попались. Поэтому не осуществляйте сделки с лицами малознакомыми, подозрительными, особенно, если условия сделки очень выгодны. Всегда пользуйтесь услугами профессионалов – юристов и других специалистов в сфере недвижимости. Для проверки квартиры необходимо использовать не только навыки закона, но и навыки психолога, а так же многолетний опыт работы с недвижимостью.

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной

Сделка — это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной — в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.

Важно знать: сделки могут быть признаны недействительными по разным причинам. Вы можете узнать их все на консультации — наши юристы подробно расскажут, как признать недействительной сделку по покупке или продаже квартиры.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Важно знать: с юридической точки зрения признание сделки купли продажи квартиры недействительной отличается от расторжения договора купли продажи квартиры, о чем можно узнать по ссылке.

Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать – подробнее об этом сказано ниже.

О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

  • Сделка недействительна, если она противоречит закону.(Пример: человек, которому выдана доверенность на продажу квартиры, не может по этой доверенности купить квартиру сам для себя. Такая сделка недействительна.)
  • Сделка недействительна, если она аморальна или противоречит основам правопорядка.
  • Недействительна мнимая сделка — то есть сделка, совершённая лишь для вида.(Пример: у человека могут отобрать квартиру за долги. Он продаёт эту квартиру своему родственнику, чтобы её не могли арестовать. Такую сделку купли продажи квартиры могут признать недействительной.)
  • Если сделку совершает недееспособный человек, то эта сделка так же недействительна.(Пример: квартирой владеет психически больной человек. Он продаёт квартиру. Его родственники могут требовать признания сделки купли продажи квартиры недействительной, причём для этого даже не нужно обращаться в суд.)
  • Недействительна сделка, совершённая лицом в возрасте до 14 лет.
  • Сделка недействительна, если требовалось согласие третьего лица на её совершение, но такого согласия не было.(Пример: статья 35 Семейного кодекса указывает, что для продажи квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого согласия не было, супруг, который возражает против сделки, может подать в суд. Ещё пример: если квартира принадлежит ребёнку до 14-ти лет, родители не могут продать её так просто. Нужно разрешение органов опеки (часть 2 статьи 37 ГК РФ, часть 3 статьи 60 СК РФ). Если не получить разрешение, опека может подать в суд о признании сделки купли продажи квартиры недействительной.)
  • Нельзя совершать сделки с квартирами, распоряжение которыми ограничено.(Пример: суд арестовал квартиру. Её невозможно продать до снятия ареста.)
  • Сделка недействительна, если человек, участвующий в ней, не осознавал своих действий, когда заключал сделку. (Пример: человека напоили алкоголем и заставили подписать договор. Можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.)
  • Сделку купли продажи квартиры признают недействительной, если одна из сторон сделки существенно заблуждается относительно этой сделки. (Пример: старику с плохим зрением дают на подпись договор купли продажи квартиры, говоря, что это, например, договор аренды или какие-то документы для соцзащиты. Обманутый человек может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной.)
  • Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия. (Пример: человеку приставляют пистолет к голове и заставляют подписать договор купли продажи квартиры – такой договор суд признает недействительным.)

Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными – оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность — это самая маленькая часть проблем.

В иске должны быть указаны:

  • наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
  • имя истца, его место жительства;
  • имя ответчика и его место жительства;
  • описание ситуации — когда был заключён договор и т.д.;
  • причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
  • перечень прилагаемых документов.

Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная — 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

Ну и самая большая сложность в подобных делах – доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение – то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю – деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно – оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.

Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.

Почему нужна помощь юриста

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной — это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры? По общему правилу – да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам признания сделки купли продажи квартиры недействительной;
  • анализ ситуации и судебной перспективы дела;
  • сбор документов для подтверждения верности вашей позиции;
  • написание и подача искового заявления;
  • представительство в суде.

Помните — признание сделки купли продажи квартиры недействительной — достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.

Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 «О персональных данных» — мы гарантируем полную анонимность всех юридических консультаций

Исковая давность по мнимой сделки договора купли продажи авто

Муж в начале бракоразводного процесса и раздела имущества «продаёт»автомобиль по заниженной цене знакомой. Авто покупателю не передаёт, и продолжает распоряжаться,владеть как своим на основании ген. Доверенности от покупателя. По решению суда за этот автомобиль я получаю компенсацию. Взыскание обратить не на что. Через 16 месяцев я подаю иск о признании этого договора мнимой сделкой и применении последствия недействительности сделки. Какой пункт ст 181 должен применяться по исковой давности?

Ответы юристов (5)

Любовь, доброго времени.

Согласно ст. 170 ГК РФ

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ст. 181 ГК РФ

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Полезная для вас информация

Мотивированное решение составлено 13.08.2012 г.

Дело № 2-2143/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Рыбинский городской суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Котельниковой Е.М.,
при секретаре Лобко О.Ю.,
с участием адвокатов Троцюк А.В. и Сеничева А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 08 августа 2012 года гражданское дело по исковому заявлению Короткова Е.Ю. к Кузнецову В.В., Басковой Е.А. о признании недействительной сделки купли-продажи автомобиля, о возврате автомобиля Кузнецову В.В., взыскании расходов по госпошлине,
УСТАНОВИЛ:
Коротков Е.Ю. обратился в суд с иском к Кузнецову В.В., Басковой Е.А. о признании недействительной сделки купли-продажи автомобиля марки . Истец просил суд обязать Баскову Е.А. вернуть автомобиль Кузнецову В.В., взыскать с ответчиков расходы по госпошлине. Свои требования мотивировал тем, что 05.11.2008 года ответчики (продавец — Кузнецов В.В., покупатель — Баскова Е.А.) заключили договор купли-продажи автомобиля марки , года выпуска, государственный регистрационный знак №. совершенная ответчиками сделка по купле-продаже автомобиля считается сделкой, совершенной без условий создания соответствующих сделке правовых последствий. Намерений вступать во владение автомобилем у Басковой Е.А. не возникало, и, соответственно, у Кузнецова В.В. цели отчуждать автомобиль в пользу Басковой Е.А. не было. Цель заключенной сделки — это уклонение Кузнецовым В.В. от возможного взыскания автомобиля службой судебных приставов в рамках исполнительного производства в связи с наличием большой суммы долга перед Коротковым Е.Ю., ФИО6, ФИО15
Истец Коротков Е.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Истец пояснил, что ответчик Кузнецов В.В. является его должником, согласно решений судов общей юрисдикции. В ходе исполнительных производств в мае-июне 2009 года истцу стало известно о том что Кузнецов В.В. передал свое имущество, в том числе автомашину марки третьим лицам. О том, что Кузнецов В.В. продал машину именно Басковой Е.А. по договору купли – продажи от 05.11.2008 года, истец Коротков Е.Ю. узнал в марте – апреле 2012 года. Истец считает эту сделку мнимой, т.к. она фактического применения не имела потому, что Баскова Е.А. машиной не пользовалась, собственником не стала. Кузнецов В.В. до продажи и после сделки, как пользовался, так и продолжает пользоваться по настоящее время этим автомобилем, содержит автомобиль.
Представитель истца адвокат Троцюк А.В. поддержал позицию своего доверителя.
Ответчик Кузнецов В.В. в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, его интересы в судебном заседании по надлежащей доверенности представлял адвокат Сеничев А.Н.
Ответчик Баскова Е.А. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, её интересы в судебном заседании по надлежащей доверенности представлял адвокат Сеничев А.Н.
Представитель ответчика Кузнецова В.В.- Сеничев А.Н. исковые требования не признал в полном объеме, и просил суд применить срок исковой давности к заявленным требованиям — 3 года с момента исполнения сделки купли-продажи автомашины марки с 05.11.2008 года. Представитель пояснил, что автомашина получила другие государственные регистрационные знаки 06.11.2008 года. В техническом паспорте транспортного средства был государственный регистрационный знак №, а стал № №. Считает, что истец Коротков знал о том, что автомобиль продан, когда обратился в Рыбинский городской суд с заявлением 25.05.2009 года об изменении способа исполнения решения суда от 3.12.2008г. по гражданскому делу №№ года путем замены обращения взыскания на суммы основного долга рублей и госпошлины в размере рублей на взыскание на долю Кузнецова В.В. в уставном капитале ФИО15 стоимостью рублей. Административные правонарушения по линии ГИБДД Кузнецовым В.В. совершались, он действительно пользовался машиной марки , которая принадлежит Басковой Е.А. Считает, что договор купли-продажи автомашины марки не возможно расторгнуть, так как договор исполнен.
Представитель ответчика Басковой Е.А. — Сеничев А.Н. исковые требования не признал в полном объеме и поддержал ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям. Пояснил суду, что автомобиль марки Баскова Е.А. приобретался для сына, но в 2010 году произошла авария, где сын Басковой пострадал и по настоящее время находится на лечении и не в состоянии больше управлять, каким либо транспортным средством. Басковой Е.А. на имя Кузнецова В.В. была выписана доверенность на право управления спорной автомашиной.
Выслушав истца и его представителя, представителя ответчиков, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а также материалы гражданских дел Рыбинского городского суда № № и № № суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно решений Рыбинского городского суда от 03.12.2008 года, Пошехонского районного суда от 22.09.2009 года с Кузнецова В.В. в пользу Короткова Е.Ю. взысканы денежные суммы — рублей и солидарно сФИО8 рублей копеек соответственно, возбуждены исполнительные производства на основании этих решений. Судом установлено, что ответчик Кузнецов В.В. 05 ноября 2008 года согласно договора купли – продажи продал автомашину марки , года выпуска ответчику Басковой О.А. Автомобиль продан по цене рублей.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Суд не находит оснований для признания данной сделки мнимой. Договор купли-продажи автомобиля составлен сторонами сделки в письменной форме и соответствует требованиям ст. ст. 454-460 ГК РФ, регистрация владельца произведена РЭО ГИБДД (л.д. 16). В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФпродавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. На дату совершения сделки автомобиль был свободен от прав третьих лиц. Автомобиль был передан ответчиком Кузнецовым В.В. в собственность ответчика Басковой Е.А., которая осуществляла права собственника. То обстоятельство, что она не имела права вождения, не препятствовало ей в приобретении права собственности на автомобиль. Баскова Е.А. распорядилась автомобилем, допустила к участию в управлении Кузнецова В.В. В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» и разделом IV Правил обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств страхователем может являться любой владелец транспортного средства — как собственник, так и лицо, допущенное к управлению. В данном случае страхователем выступил Кузнецов В.В., как лицо, допущенное собственником к управлению автомобилем (л.д. 38).
Цена сделки правового значения не имеет, так как в силу ст. ст. 424, 454 ГК РФ цена товара определяется соглашением сторон. Дружеские отношения между сторонами сделки препятствием для ее совершения не являются. Договор купли- продажи спорной автомашины соответствует требованиям ст. ст. 454 — 460 ГК РФ. Ответчик Баскова Е.А. является добросовестным приобретателем, приобрела имущество по возмездной сделке. Доказательств иного истец Коротков не представил. В связи с этими обстоятельствами, считать сделку мнимой, у суда оснований не имеется.
Согласно ст.195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение сроков исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске. В силу п.1 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Истец Коротков Е.Ю. и его представитель полагали, что течение срока исковой давности следует исчислять с момента, когда истец узнал о совершенной сделке с марта 2012 года. Суд не соглашается с этим доводом, т.к. п. 1 ст. 181 ГК РФ не допускает возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от субъективного фактора — осведомленности истца о недействительной (ничтожной) сделке. В указанной норме закреплено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (объективный момент). Таким образом, к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные ст. 200 ГК РФ, о начале течения срока исковой давности.
Уважительных причин пропуска срока исковой давности истец в судебном заседании не представил и пояснил суду о том, что считает, что этот срок он не пропустил, так как узнал о сделке по купле – продаже автомашины в 2012 году. Представитель истца просил суд восстановить этот срок, назвал следующие уважительные причины: Коротков Е.Ю. не является стороной спорной сделки, ему приходилось для выяснения обстоятельств обращаться в административные структуры, в страховую компанию.
Статьей 205 ГК РФ предусмотрено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока исковой давности. Суд не может в силуст.205 ГК РФ, признать уважительными причинами пропуска срока на обращение в суд, обстоятельства представленные стороной истца и отказывает истцу Короткову Е.Ю. в восстановлении срока исковой давности.
Суд, приходит к выводу о том, что по требованию о признании настоящей сделки недействительной по мотиву ее ничтожности (мнимости) течение срока исковой давности начинается не с момента, когда Коротков узнал о нарушении своего права, а со дня, когда началось исполнение сделки – 05.11.2008 года. Срок исковой давности на момент подачи иска 08.06.2012 года истек 05 ноября 2011 года и в связи с этим обстоятельством суд отказывает Короткову Е.Ю. в иске по причине пропуска срока исковой давности.
Поскольку спор между сторонами разрешен, суд на основании ст. 144 ГПК РФ отменяет меры обеспечения иска.
Руководствуясь п. 1 ст. 181 ГК РФ, ст.ст. 195,199 ГК РФ, ст. ст. 144, 194-198,233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Короткову Е.Ю. в исковых требованиях к Кузнецову В.В., Басковой Е.А. о признании недействительной сделки купли-продажи автомобиля, о возврате автомобиля в собственность Кузнецова В.В., взыскании расходов по оплате госпошлине отказать.
Отменить запрет, наложенный определением Рыбинского городского суда от 21 июня 2012 года, на совершение сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену) автомашины марки , г.в., цвет черный, принадлежащей на праве собственности Басковой Е.А., проживающей по адресу: .
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Котельникова Е.М.Источник rospravosudie.com

Уточнение клиента

Я конечно, это прочитала. В решение сказано, что эта сделка не признана мнимой. Поэтому примеряется исковая давность в 1 год. А мне нужно понять примет ли суд к рассмотрению данный иск через 16 месяцев после совершения сделки.

Второе : п. 3 ст 35 СК установлен годичный срок исковой давности по требованию одного из супругов об оспаривании по мотиву отсутствия согласия на её совершения. Но у меня другой мотив. Я знала, что автомобиль уже продан, но что эта сделка была мнимой узнала намного позже. Автомобиль продавцу не передовался..и т.д Только теперь я намерена доказать, что договор был мнимым, ещё и прикрыт двумя доверенностям , которые могут рассматриваться судом как притворные.

31 Октября 2016, 16:50

Применять нужно п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Уточнение клиента

А п.2 ст181 по требованию о признании оспорила сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет 1 год.

Мнимая сделка — это оспоримая или ничтожная. Последствия договора купли продажи не наступили. Автомобиль остался во владении и распоряжении продавца, хотя зарегистрирован в ГИБДД на покупателя.

31 Октября 2016, 16:58

Добрый день. По общим правилам срок исковой давности составляет 3 года.