Банкротство застройщика. Признание права собственности на квартиры при новом порядке, действующем после вступления в силу поправок в закон о банкротстве.

Запись на консультацию к авторам статьи адвокатам Сидорову Артему Александровичу или Ребрикову Андрею Валерьевичу осуществляется по тел. 8 495 691 38 72, 8 903 125 76 30, 8 985 109 29 31.

15 августа 2011 года вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».(далее – Федеральный закон № 210 или ФЗ-210). Помимо иных нововведений данные поправки в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» установили четкие правила, касающиеся подведомственности споров с застройщиком-банкротом: теперь практически все требования к застройщику, в том числе и о признании права собственности на квартиры и иные помещения в многоквартирном доме, должны заявляться и рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Прежде всего, необходимо отметить, что в силу п. 3 ст. 201 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» суд должен специально указать в определении о принятии заявления о признании должника банкротом о применении положений параграфа 7 названного закона к процедуре банкротства должника, если об этом указали сам должник, конкурсный кредитор или уполномоченный орган в заявлении о признании должника банкротом. Также уже после возбуждения процедуры банкротства, по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве или по собственной инициативе суд может вынести определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Соответственно, только после вынесения одного из вышеназванных определений, суд может применять положения ФЗ-210 к процедуре банкротства застройщика.

Если же процедура банкротства застройщика начата, но суд не применил к ней правила параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при подаче заявлений о включении в реестр требований кредиторов необходимо также подать ходатайство о применении к процедуре банкротства норм из вышеназванного параграфа.

Процедура признания права собственности в рамках дела о банкротстве начинается подачи заявления с требованием о передаче жилого помещения (статья 201 6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Причем положительным моментом нового закона является то, что требования о передаче жилого помещения могут быть обоснованы не только договором о долевом участии, заключенным в соответствии Федеральным законом № 214, но и любым другим договором, предусматривающем передачу в будущем проинвестированной дольщиком квартиры, в том числе и предварительным договором (п. 6 ст. 201 1 Федерального закона « О несостоятельности (банкротстве)». Главное – чтобы суду были представлены «доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения».

Необходимо учитывать, что такое заявление должно быть подано в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в строго установленные сроки. В силу действия ст. 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дольщик должен подать заявление с требованием о передаче жилого помещения в течение месяца с даты публикации сообщения о банкротстве застройщика. Если же он подает такое заявление по истечении этого срока, то требование дольщика будет уже рассматриваться в рамках другой стадии банкротства.

Однако, в настоящее время Федеральный закон № 210 установил некоторый переходный период, дав возможность дольщикам заявить свои требования о передаче жилых помещений в арбитражные суды по уже имеющимся в их производстве делам о банкротстве в течение 60 дней с даты опубликования настоящего федерального закона (п. 5 ст. 3 ФЗ- 210). В этой связи, настоятельно рекомендуется дольщикам незамедлительно подавать заявления с требованием о передаче жилого помещения в арбитражный суд, при этом не важно применяет ли арбитражный суд положения параграфа 7 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве) или нет. Если арбитражный суд не применяет данные правила, то мы рекомендуем вместе с заявлением о передаче жилого помещения подавать также ходатайство о применении при процедуре банкротстве указанного параграфа.

Теперь непосредственно к процедуре признания права собственности на квартиры. Прежде всего необходимо указать, что законодатель впервые вводит в закон о несостоятельности (банкротстве) такое понятие как участник строительства. Систематическое толкование норм Федерального закона № 210, дает основания полагать, что им может быть любое юридическое или физическое лицо, заключившее с застройщиком любой из договоров, предусматривающий передачу в будущем объекта долевого строительства (это может быть и договор долевого участия, и договор купли-продажи, и предварительный договор, и договор займа и т.д.). При этом понятие застройщика по Федеральном законе № 210 отличается от понятия застройщика, установленного Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Согласно п. 2 ст. 201 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Процедура передачи жилых помещений от застройщика-банкрота дольщикам несколько отличается в зависимости от того достроен жилой дом или нет. Если дом не достроен, то в силу п. 1ст. 201 10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Если же дом достроен, то в силу уже п. 1 ст. 201 11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

Однако, в обоих случаях обязательными условиями удовлетворения требований дольщиков о передаче им жилых помещений являются:

1) полное погашение дольщиками требований по текущим платежам (под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом), если таковые имеются,

2) полное погашение дольщиками требований кредиторов первой и второй очереди (в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда; во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности), если таковые имеются,

3) погашение дольщиками задолженности по требованиям кредиторов, обязательства которых обеспеченны залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, если таковые имеются. Однако, в данном случае, закон дает возможность передать объект долевого строительства дольщикам и без предварительного погашения задолженности кредиторам-залогодержателям, если последние дадут свое согласие на такой перевод.

4) в жилом доме, который построен или будет построен в будущем жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. На объекте нет двойных продаж.

Однако, касательно признания права собственности на квартиры в построенном доме, законодатель оставил для дольщиков одну лазейку. Согласно п. 8 ст. 201 11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Поэтому, мы рекомендуем сразу после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, требовать от застройщика у которого имеются признаки банкротства подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Как видно, в настоящее время порядок признания права собственности на квартиры в многоквартирных домах при банкротстве застройщике претерпел серьезные изменения. До вступления в силу Федерального закона № 210 в случае банкротства застройщика дольщик мог даже в индивидуальном порядке подать исковое заявление в суд общей юрисдикции и почти гарантированно (в случаях, когда на дом еще нет разрешения на ввод в эксплуатацию суд порой отказывали признавать право собственности на квартиры в недостроенном доме) получить положительное решение суда и на основании уже только одного этого решения получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Теперь же при банкротстве застройщика, дольщики судя по всему вынуждены будут объединяться в инициативные группы для защиты своих интересов. Особенно это актуально в случае, когда дом еще не сдан в эксплуатацию и дольщики хотят получить право на достройку дома, создав ЖСК, именно такой механизм предусмотрен новым законодательством. В силу Федерального закона № 210 признать право собственности на квартиру в индивидуальном порядке могут только те дольщики, которые еще до банкротства застройщика подписали с ним акт приема-передачи квартиры. Судя по нашей практике, происходит это довольно редко.

Поэтому, в настоящее время, в связи с принятием нового Федерального закона № 210, в случае банкротства застройщика только коллективные, слаженные и организованные действия дольщиков могут привести к положительному результату, т.е. к передаче дольщикам многоквартирного дома в который они вкладывали свои денежные средства.

Из нашей личной практики, мы знаем, что зачастую действия дольщиков организуют как правило председатели инициативных групп дольщиков – люди, которые занимают наиболее активную позицию по поводу отстаивания прав обманутых дольщиков. В этой связи, дольщикам, чьи компании-застройщики начали процедуру банкротства, мы бы советовали незамедлительно, еще до проведения всех официальных собраний в порядке, предусмотренном статьями 201 10 и 201 11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», организовать свою инициативную группу и выбрать ее руководителей. Также мы бы советовали на данных собраниях сразу же определиться с выбором юридической компании, которая будет представлять интересы дольщиков арбитражном суде в процессе банкротства. Желательно, чтобы эта компания имела опыт как в защите интересов дольщиков в суде, так и в сопровождении процедуры банкротства, т. к. процедура банкротства достаточно сложный процесс в котором не каждый юрист разбирается. Кроме того, как правило застройщика банкротят не сами дольщики, а сторонние компании перед которыми застройщик имеет реальную или искусственно созданную связанными с застройщиком лицами задолженность

Если у Вас возникли вопросы, связанные с новым порядком признания права собственности на квартиры в многоквартирном доме в случае банкротства застройщика, рекомендуем Вам обратиться в коллегию адвокатов “Правовая защита”, записавшись на прием к адвокатам Сидорову Артему Александровичу или Ребрикову Андрею Валерьевичу по тел. 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Новое в судебной практике.

Авторы: адвокаты Андрей Валерьевич Ребриков и Артем Александрович Сидоров. Запись на прием по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07.

В последнее время многие дольщики сталкиваются с проблемой получения права собственности на свою недвижимость. Еще более эта проблема усугубляется, если застройщик, с которым дольщик заключал соответствующий договор на приобретение прав на квартиру в строящемся доме, признан банкротом.

Иногда застройщик может оформить дольщику право собственности в обычном порядке также и в период одной из процедур банкротства – наблюдения. Однако бывают случаи, когда невозможно оформить право в обычном порядке (например, уже введена процедура конкурсного производства) или застройщик по каким-то причинам не желает это делать.

Согласно нормам параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», после введения арбитражным судом первой процедуры банкротства застройщика – наблюдения, все заявления, связанные с признанием права собственности подаются только в арбитражный суд в рамках соответствующего дела о банкротстве. Это означает, что в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства уже нельзя будет подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции. А значит, придется искать пути признания права собственности через арбитражный суд.

Вместе с тем, необходимость признания права собственности только через арбитражный суд в процессе банкротства застройщика не означает, что нет возможности для признания права собственности в судебном порядке. Такие возможности дают как положения самого Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», так и судебная практика Верховного суда РФ.

Первую возможность признания права собственности через арбитражный суд в процессе банкротства застройщика предоставляет положение Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Причем необходимо исходить именно из даты принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, а не из даты введения одной из процедур.

Таким образом, чтобы признать право собственности на квартиру в арбитражном суде на основании данной нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо два условия: дом должен быть сдан в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан акт приема-передачи. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать, когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

При данной ситуации признать право собственности не сложно, поскольку такая возможность прямо предусмотрена законом.

Как быть в той ситуации, когда передаточный акт подписан после принятия заявления о банкротстве или вообще не подписан? Можно подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений. Но включение в реестр не означает, что впоследствии квартира будет точно получена.

Возможность признания права собственности в арбитражном суде предоставлена практикой Верховного суда РФ. Основываясь на принципе равенстве прав граждан, Верховный суд РФ постановил, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Таким образом, если акт приема-передачи между дольщиком и застройщиком не подписан (или подписан позже чем вынесено определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом), необходимо выяснить признавал ли кто-либо из дольщиков право собственности на квартиру в данном многоквартирном доме в суде общей юрисдикции до введения процедуры банкротства застройщика. Если были уже положительные решения в судах общей юрисдикции, то нужно подавать заявление о признании права в арбитражный суд уже исходя из вышеуказанной практики Верховного суда РФ ссылаясь на принцип равенство прав граждан – участников долевого строительства.

Причём необходимо отметить, что и Арбитражный суд г. Москвы, и Арбитражный суд Московской области достаточно активно применяют вышеуказанную практику Верховного суда РФ, признавая за дольщиками как право собственности на квартиры в уже готовых домах, так и право собственности на доли в незавершенных строительством домах.

Кроме того, на практике часто встречаются ситуации, при которых в отношении застройщика вводится процедура банкротства, но при этом суд сразу не применят положения параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности” (банкротстве)” и формально дольщик может подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции. Однако на практике суды общей юрисдикции поступают по-разному. Некоторые судьи не вникают в тонкости законодательства о банкротстве и отказывают в принятии заявлений, некоторые заявления принимают. В практике авторов были случаи успешного оспаривания таких отказов в принятии заявлений, поэтому при определенных обстоятельствах есть смысл начать с подачи иска именно в суд общей юрисдикции.

Адвокаты МОКА «Правовая защита» оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области и других арбитражных судах в делах по заявления о признании права собственности на квартиры и другие объекты недвижимости (машиноместа, нежилые помещения) в готовых домах и по искам о признании права на долю в виде квартиры в незавершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефонам: 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07, 8 903 125 76 30, 8 985 109 29 31”.

Регистрация права собственности на квартиру, если запущена процедура банкротства застройщика

Здравствуйте. У нас сложилась следующая ситуация:

— застройщик находился в стадии ликвидации, но дом достроил

— 28 октября дом введен в эксплуатацию

— 31 октября подписали акты приемки квартир

— 2 ноября застройщик был объявлен банкротом, введено конкурсное производство без стадии наблюдения

— застройщик объявил, чтобы дольщики сразу обращались в Росреестр с заявлениями о регистрации права собственности, что все и сделали

— в результате, получили отказ — дом не поставлен на кадастровый учет и в Росреестре нет сведений о введении дома в эксплуатацию

— застройщик заявил, что дом ставить на кадастр не собирается

Можно ли в сложившейся ситуации оформить собственность на квартиру?

Если ли самостоятельно оформить кадастровый паспорт на квартиру. а дом не будет находится на кадастровом учете, не получим ли снова отказ при регистрации? Спасибо

Ответы юристов (2)

Вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.

Елена, добрый день!

Согласно ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости:

1) ст.20. Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете

1. С заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в частях 2 — 6 настоящей статьи лица (далее также — заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель.

2) Список документов для проведения в.у. процедуры, предусмотрен в ст.22 ФЗ №221

3) Затем идете в Росреестр.

4) Этот пункт, последний в списке, если Вам отказали, тогда в суд о признании права собственности на квартиру.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Коллегия адвокатов «Правовая Защита»

  1. Главная
  2. Статьи
  3. Признание права собственности на квартиру

Признание права собственности на квартиру

Последние годы большая проблема для дольщиков возникает при признании права собственности на квартиры в новостройке. Ещё большой сыр-бор для дольщиков разгорается в том случае, когда застройщик признаётся банкротом.

Адвокат Ежов Антон Валентинович и кандидат юридических наук, адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна из Коллегии адвокатов «Правовая защита» решили прокомментировать сложившуюся ситуацию о признании права собственности на жилое помещение, в том числе при банкротстве застройщика, а также дать юридически правильные советы о том, как поступать, если вы попали в схожую историю.

Коллегия адвокатов «Правовая защита». Запись на консультацию по телефону: (495) 790-54-47 . Адрес: 119019, Москва, ул. Новый Арбат, дом 21.

Сразу же стоит отметить, что многие застройщики в достаточной мере добросовестны и всеми силами стараются выполнить свои обязательства перед своими клиентами. Так, в некоторых случаях права собственности на квартиры признаются даже тогда, когда инициирована процедура банкротства, а именно – идёт её стадия – наблюдение. Однако, если дело о несостоятельности (банкротстве) юридического лица находится на другой стадии, к примеру, уже назначен конкурсный управляющий, то помочь дольщикам получить их оплаченное имущество в собственность в обычном порядке уже невозможно. К тому же, некоторые застройщики в силу разных причин и обстоятельств могут не захотеть сделать это. Как же быть тогда дольщикам, чтобы получить свои квадратные метры в собственность и при этом остаться в рамках правового поля?

Параграф 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» гласит, что после начала арбитражным судом 1-ой процедуры банкротства застройщика – наблюдения, каждое заявление, связанное с признанием права собственности, следует подавать только в арбитражный суд в рамках соответствующего дела о банкротстве. Чем это страшно и страшно ли это на самом деле? Это значит только то, что в случае включения в отношении застройщика процедуры банкротства, его дольщикам уже невозможно будет подавать иски о признании права собственности на их квартиры в суды общей юрисдикции. Тогда придётся действовать через арбитражный суд.

Хотя требование о признании права собственности на квартиры через арбитражный суд при банкротстве застройщика – не единственная возможность. Положения самого Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и судебная практика Верховного суда РФ дают возможность продвигаться и другими путями. Иногда в отношении строительной компании инициируется процедура банкротства, но при этом суд сразу не вводит положения параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности” (банкротстве)”.

Таким образом, выходит, что даже соблюдая все формальности, дольщики имеют право подавать иски о признании права собственности на квартиру в суд общей юрисдикции.

Следует сразу же предупредить читателя, что суды общей юрисдикции в этом случае поступают по-разному. Иногда судья не хочет вникать в нюансы законодательства и попросту «отфутболивает» дольщиков в арбитражный суд. Тем не менее, в юридической практике существуют случаи, когда удавалось успешно оспаривать отказ судьи от рассмотрения подобного дела.

Теперь рассмотрим случаи признания права собственности на квартиры при банкротстве застройщика в арбитраже. Сначала – наиболее простой случай.

Если многоквартирный дом достроен и сдан в эксплуатацию и, если до момента начала процедуры банкротства между строительной компанией и дольщиком подписан передаточный акт или другой схожий документ, то арбитраж по заявлению дольщика может вынести определение о признании права собственности на квартиру у участника строительства. Нюанс в этом случае в том, что принимается во внимание именно дата принятия арбитражем заявления о банкротстве строительной компании, а не дата начала той или другой процедуры банкротства.

Итак, что в «сухом остатке»? Чтобы сработал последний описанный случай признания права собственности дольщика на жилые метры в новостройке, требуется соблюдение пары условий:
1) дом должен быть введён в эксплуатацию;
2) до момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом нужно, чтобы был подписан акт приема-передачи на квартиру в данном доме.

Узнавать о том, сдан ли дом в эксплуатацию следует в местной администрации (в столице РФ – это можно сделать в Мосгосстройнадзоре), а о моменте принятия арбитражем определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом – на официальном сайте арбитража, ведущего дело о банкротстве строительной компании.

Что же делать тогда, когда передаточный акт подписан после принятия заявления о банкротстве застройщика, либо вообще не подписан? В этом случае есть возможность подавать заявление о присоединении своих требований к реестру требований о передаче жилых помещений. Однако эта возможность не гарантирует, что дольщик обязательно сможет признать право собственности на квартиру и получит своё жильё.

Возможности признания прав собственности на жильё в новостройке в арбитраже даёт своей практикой Верховный Суд РФ. При этом Верховный Суд исходит из принципа равенства прав граждан. Высшая судебная инстанция РФ постановила, что отказ дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до момента введения процедуры банкротства строительной компании суды общей юрисдикции выносили положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме), не будет находиться в рамках правового поля.

Выходит, что если акт приема-передачи между застройщиком и его клиентом не подписывался (или был подписан позже чем вынесено определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом), то следует выяснять, признавался ли кто-нибудь из других дольщиков собственником квартиры в этом же многоквартирном доме в суде общей юрисдикции до введения процедуры банкротства застройщика. Если признавался, то следует подавать заявление о признании права в арбитраж уже на основании вышеописанной практики Верховного суда РФ, со ссылкой на принцип равенства прав граждан, являющихся клиентами-дольщиками определённого застройщика.

В завершении следует заметить, что все моменты, о которых рассказано в данной статье, «работают». К примеру, заметим, что и Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московской области очень нередко применяют вышеописанную практику Верховного суда РФ в признании за дольщиками как прав собственности на квартиры в уже готовых домах, так и прав собственности на доли в домах не до конца возведённых.

Напоследок скажем о том, что адвокаты Ежов Антон Валентинович и Вашанова Оксана Вячеславовна из Коллегии адвокатов «Правовая защита» оказывают всю необходимую юридическую поддержку в Арбитражном суде города Москвы, Арбитражном суде Московской области и других арбитражах в делах по заявления о признании права собственности на квартиры, другие жилые помещения и другие объекты недвижимости (машиноместа, нежилые помещения) в сданных в эксплуатацию домах и по искам о признании права на долю в виде квартиры в незавершенных строительством домах.

Для получения более подробной информации или записи на прием для оформления услуги по ведению дела, обращайтесь по тел.: (495) 790-54-47 . Адрес: 119019, Москва, ул. Новый Арбат, дом 21.

Адвокат Ежов Антон Валентинович
К.ю.н, адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна
© МОКА «Правовая защита»

    Прописка ребенка братаЗолтан, Каменка, 23 октября 2018 года, 10:25 Здравствуйте! Суть вопроса: я с братом прописан в доме родителей. Родители живы и желаю им прожить еще много лет. Но они старики. Брат женился, жена прописана была в другом месте = своей квартире. У них родился сын, его прописали в той квартире. Недавно они приобрели квартиру в обмен на старую, .
  • Проект о субсидиях на жилье семьям с пятью и более детьми был отклонен государственной думой01.08.2018

Получать ли многодетные семьи дополнительные субсидии от государства на новое жилье? Читать полностью

Верховный Суд РФ расширит перечень дел, где должно будет составляться полное решение05.06.2018

«Процессуальная революция», устроенная Верховным Судом РФ разрешила судьям зачитывать решение в сокращенном виде — только резулятивную часть. Но Пленум ВС предлагает расширить перечень дел, в которых судей обяжут в любом случае составлять решение в полно Читать полностью

Старый советский гараж был рассмотрен в Верховном Суде РФ01.06.2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ защитила права собственника старого кирпичного гаража в его споре с городскими властями, на чьей земле расположено данное строение. Читать полностью

Новости коллегии

  • Адвокаты Голованов Алексей и Ежов Антон на радио Свобода: «Лесная амнистия» или как быть простому человеку, у которого изымают земельный участок?10.06.2017

Государственная Дума РФ рассматривает законопроект о лесной амнистии. На самом деле название у проекта более длинное и менее понятное: закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров». Речь идет о противоречиях между сведениями Государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости, из-за которых тысячи россиян рискуют лишиться собственности. Читать полностью

Не выполнена стяжка пола, плохая звукоизоляция, не хватает некоторых труб и даже стен –огрехи работы российских застройщиков27.04.2017

Адвокат Ежов Антон Валентинович прокоммениторовал ситуацию по плохой работе застройщиков на телеканале Россия 1. Читать полностью

Адвокат Ежов Антон Валентинович дал интервью телеканалу Москва24 по теме «Жильцы против коммунальщиков»24.04.2015

Извечный спор между москвичами, которые находят у себя в подвале крыс, мусор и вынуждены переплачивать за услуги коммунальщиков и представителями управляющих компаний, которые стараются заработать сверх нормы на бедных жителях, продолжается. Адвокат Ежов Антон дал по этой проблеме интервью. Читать полностью

Признание права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика

Одним из неблагоприятных последствий экономической нестабильности государства является увеличение числа банкротств среди хозяйствующих субъектов. К числу таких субъектов относятся строительные компании, процесс банкротства которых регулируется специальным параграфом Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

Следует отметить, что согласно статистике количество компаний-банкротов среди застройщиков в первом полугодии 2016 г. увеличилось вдвое — до 1,6 тыс..

Так, Закон о банкротстве устанавливает особый способ защиты прав кредиторов при банкротстве застройщиков. С момента вступления в силу данных норм сложилась практика, подтверждающая оказание положительного влияния на порядок разрешения дел о банкротстве застройщиков. Следует отметить, что в наиболее выигрышном положении остаются граждане — участники долевого строительства в деле о банкротстве. В частности, произошло выделение их из общей очереди кредиторов в третью позицию по очередности удовлетворения требований.

Так, на сегодняшний день дольщики вправе обратиться в суд в рамках дела о банкротстве застройщика с требованием о передаче им жилых помещений. Альтернативным вариантом является выдвижение требования денежного характера по возврату стоимости такого жилого помещения. По смыслу норм вышеуказанного Закона приоритетной категорией кредиторов являются участники долевого строительства. Это обусловлено прежде всего правом каждого на жилище, предусмотренным ст. 40 Конституции РФ. При этом у участников долевого строительства имеется возможность самостоятельно достроить спорный объект, к примеру, объединившись в жилищно-строительный кооператив.

Между тем за время действия данных норм были выявлены пробелы, которые на сегодняшний день остаются неразрешенными. Наиболее существенным из них является вопрос удовлетворения требований граждан — участников долевого строительства в отношении нежилых помещений в рамках признания застройщика банкротом. Довольно часто граждане вкладывают денежные средства в нежилые помещения для личных нужд (к примеру, машиноместо). Однако на законодательном уровне права данных граждан на нежилые помещения так и не приравняли к участию в строительстве, о чем напрямую указано в Законе. Согласно Закону о банкротстве участником строительства признается физическое, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом в ст. 201.8 Закона о банкротстве предусмотрена норма, регулирующая отношения граждан, вложивших денежные средства в строительство нежилых помещений, с застройщиком. В частности, предусмотрен порядок предъявления требований к застройщику и их рассмотрения судом. Несмотря на это, существование данной статьи не дает каких-либо преференций данной категории граждан. В отличие от участников долевого строительства включение в реестр требований кредиторов у данной категории граждан происходит в общем порядке. Получается, что граждане, вложившие денежные средства в строительство нежилых помещений, могут предъявить требования к застройщику только денежного характера, о чем свидетельствует судебная практика. Так, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2015 г. по делу N А21-1091/2013 указывается, что требование Щ.С.Г. о признании права собственности на нежилое помещение не подлежало удовлетворению, поскольку в данном случае заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение (гараж), в то время как п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности на жилое помещение.

Следует отметить, что если застройщиком было зарегистрировано право собственности на нежилой объект, то участником могут быть заявлены требования по поводу этой недвижимости на том же праве. Если же право собственности не было зарегистрировано, то кредитор может заявить только требование денежного характера. Об этом говорится в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем»: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Также у граждан, заявляющих требования в части нежилых помещений, не имеется возможности восстановить срок для предъявления требований к должнику в случае его пропуска. Обусловлено это тем, что данная категория кредиторов не является участниками строительства, ввиду чего дополнительная защита прав граждан, претендующих на получение жилых помещений, в виде восстановления пропущенного срока предъявления требования к ним неприемлема.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что Закон о банкротстве не предусматривает специальную защиту граждан, чьи требования заявлены в отношении нежилых помещений, что, безусловно, нарушает их права.

В 2015 г. в Государственную Думу был внесен законопроект, цель которого состояла в уравнении прав граждан, имеющих требования по передаче нежилых помещений, с правами граждан, заявляющих требования по передаче жилых помещений .

Одной из основных задач в указанной инициативе являлось распространение действия норм § 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве на отношения, связанные с защитой прав участников долевого строительства на нежилые помещения в рамках процедуры банкротства застройщика. Также предлагалось закрепить термин «нежилое помещение» в ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, который в законопроекте обозначен следующим образом: «нежилое помещение — помещение в многоквартирном доме, не имеющее статуса жилого помещения, не относящееся к общему имуществу в многоквартирном доме и являющееся самостоятельным объектом строительства по договору участия в долевом строительстве или иной сделки, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность».

Однако Постановлением от 23 октября 2015 г. N 7481-6 ГД Государственной Думы проект федерального закона N 783596-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был отклонен.

В своем заключении комитет Государственной Думы указал, что «в случае расширения круга кредиторов, имеющих приоритетные требования к должнику, будут нарушены базовые принципы банкротства — пропорциональное удовлетворение требований кредиторов, а также равенство и баланс прав последних. В результате уменьшения конкурсной массы будут ущемлены права не только граждан, имеющих право на получение квартир, но и работников застройщика по выплате заработной платы и выходных пособий, бюджетов всех уровней по налоговым платежам и государственных внебюджетных фондов по уплате страховых взносов, а также коммерческих кредиторов застройщика».

Вследствие этого проблема защиты прав граждан, имеющих требования к застройщику в отношении нежилых помещений, осталась неразрешенной. Уравнение прав граждан, инвестирующих свои денежные средства в строительство нежилых помещений, и граждан, имеющих требование по передаче жилого помещения, на наш взгляд, необходимо. Это не только защитит права данной категории граждан, но и снизит социальную напряженность населения в случае банкротства застройщика. Более того, считаем, что законодателю следует учитывать, что цель приобретения как жилых, так и нежилых помещений — получение недвижимого имущества в натуре. При этом проблема прав граждан, вложивших средства в нежилые помещения, надлежащим образом по сегодняшний день не разрешена. Считаем целесообразным и объективным предусмотреть реестр требований участников строительства также в отношении нежилых помещений. Несомненно, в заключении комитета Государственной Думы имеются весомые аргументы, но при этом, нивелируя права данной категории граждан, мы отступаем от основополагающих принципов социальной справедливости и равенства граждан.