Содержание статьи:

Аренда квартиры с последующим выкупом. Кто сталкивался?

Всем привет! Кто нибудь арендовал квартиру с последующим выкупом? Или лучше брать кредит? Есть какие то подвохи? Или ограничения в цене? ( цена квартиры 7 милл.) Изза такой цены, могут ли нам отказать в аренде? кто с этим сталкивался?

Эксперты Woman.ru

Узнай мнение эксперта по твоей теме

Наталия Андрушко

Психолог, Экофасилитатор Супервизор Медиатор. Специалист с сайта b17.ru

Анна Дашевская

Психолог, Консультации в Skype. Специалист с сайта b17.ru

Зубаткина Елена Николаевна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Караева Ирина Аладдиновна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Лариса Евгеньевна Мухлынина

Психолог, Супервизор, Гештальт-терапевт. Специалист с сайта b17.ru

Бондаренко Татьяна Алексеевна

Психолог, Кандидат психологических наук. Специалист с сайта b17.ru

Павлова Оксана Валерьевна

Психолог, Консультант. Специалист с сайта b17.ru

Тропина Наталья Владимировна

Врач-психотерапевт. Специалист с сайта b17.ru

Наталья Евгеньевна Походилова

Психолог, Кинезиолог Онлайн-консультант. Специалист с сайта b17.ru

Танкова Оксана Владимировна

Психолог, Онлайн- консультант. Специалист с сайта b17.ru

[3045106894] – 19 января 2017 г., 21:33

Например могут передумать продавать или поднять цену на пару млн.

[3045106894] – 19 января 2017 г., 21:33

Могут поднять цену на пару млн или вообще отказаться продавать

[639164010] – 19 января 2017 г., 22:17

Всем привет! Кто нибудь арендовал квартиру с последующим выкупом? Или лучше брать кредит? Есть какие то подвохи? Или ограничения в цене? ( цена квартиры 7 милл.) Изза такой цены, могут ли нам отказать в аренде? кто с этим сталкивался?

Это называется долгосрочная аренда или лизинг.

[2934893719] – 19 января 2017 г., 22:22

моя подружка сталкивалась. жили с парнем. снимали очень хорошую квартиру. поженились. хозяйка-золото. договорились об аренде с последующим выкупом. они решили ни в какое долевое строительство не влазить. а денежки бухнуть на эту аренду и ремонт в квартире. за немалый срок проживания платили-платили-платили. сделали классный ремонт. не просто мебель красивую купили. а прямо с потолками, встраиваемой мебелью, дизайн-проектом и тд. это они конечно глупость совершили. ибо спустя время резко нарисовалась дочка хозяйки из америки. и типа теперь квартира ей и самой нужна. мол забирайте мебель и съезжайте. а паркеты, потолки, обои, двери, окна ей оставляйте) вот такая невеселая история

[151822346] – 19 января 2017 г., 22:42

моя подружка сталкивалась. жили с парнем. снимали очень хорошую квартиру. поженились. хозяйка-золото. договорились об аренде с последующим выкупом. они решили ни в какое долевое строительство не влазить. а денежки бухнуть на эту аренду и ремонт в квартире. за немалый срок проживания платили-платили-платили. сделали классный ремонт. не просто мебель красивую купили. а прямо с потолками, встраиваемой мебелью, дизайн-проектом и тд. это они конечно глупость совершили. ибо спустя время резко нарисовалась дочка хозяйки из америки. и типа теперь квартира ей и самой нужна. мол забирайте мебель и съезжайте. а паркеты, потолки, обои, двери, окна ей оставляйте) вот такая невеселая история

тут нет хозяйки, это новый дом, его только недавно построили

[1024674606] – 19 января 2017 г., 23:24

тут нет хозяйки, это новый дом, его только недавно построили

Интересная логика. Аренда платится хозяину квартиры. Или вы хотите
строителю Васе платить аренду 100 тыщ/мес и получить ордер, свидетельство о праве собственности и т.д. через 70 лет от его внука?

[1668365515] – 19 января 2017 г., 23:55

моя подружка сталкивалась. жили с парнем. снимали очень хорошую квартиру. поженились. хозяйка-золото. договорились об аренде с последующим выкупом. они решили ни в какое долевое строительство не влазить. а денежки бухнуть на эту аренду и ремонт в квартире. за немалый срок проживания платили-платили-платили. сделали классный ремонт. не просто мебель красивую купили. а прямо с потолками, встраиваемой мебелью, дизайн-проектом и тд. это они конечно глупость совершили. ибо спустя время резко нарисовалась дочка хозяйки из америки. и типа теперь квартира ей и самой нужна. мол забирайте мебель и съезжайте. а паркеты, потолки, обои, двери, окна ей оставляйте) вот такая невеселая история

Ну я бы подожгла это дело. Вместе с дочкой.пусть на пепелище бамбук курит

[1668365515] – 19 января 2017 г., 23:57

Короче автор, не связывайтесь

[75737392] – 20 января 2017 г., 06:39

Смысл хозяину сдавать квартиру с выкупом. Есть у меня квартира. Я могу ее продать и сразу получить сколько-то там мильонов. Чтобы уехать (купить др.крвартиру, дом, и т.п). Могу сдавать ее пусть за меньшие деньги, но у меня будет стабильная добавка к зарплате/пенсии. Постоянно. А какая выгода мне предоставлять по сути, ипотеку кому-то? Деньги за сдачу потратяться, квартиры в итоге не останется. Копить деньги нет смысла, инфляция сожрет, ну накопишь за 10 лет или сколько там те же несколько миллионов, только что уже на них купишь? Однушку вместе трешки? Бессмысленная идея

[1678808224] – 20 января 2017 г., 09:45

наверно в наших реалиях это странный выбор, когда есть полно альтернатив — ипотека, рассрочка у застройщика. С частным лицом договариваться нет смысла — сто раз поменяет решение, зачем зависеть от левой пятки тети мани, если застройщик такое предлагает, то как-то мутно — какие документы, какие гарантии, может причина в том, что прав у застройщика на самом деле нет на продажу или какие-то еще трудности с оформлением жилья, иначе бы продавал простым путем

[1678808224] – 20 января 2017 г., 09:53

знаю один редкий случай, когда человек снимал квартиру какое-то время, а позже ее купил — но это просто стечение обстоятельств, когда совпали потребности продавца и покупателя, чтобы далеко не ходить и не тратить время, решили сразу все. Но никаких гарантий заранее не было, никаких обязательств и рисков

[1563311546] – 20 января 2017 г., 11:54

Автор, лучше спросите на юридическом форуме и посоветуйтесь с юристом в реале. Я не из России, у нас такое практикуется, хотя и редко. Смысл в том, что какой-то property developer не хочет сразу продавать, если рынок упал, но в принципе, не прочь продать. Арендная плата немножко выше, чем была бы при обычном съеме, чтобы покрыть риск и потенциальный ремонт убитой квартиры. Смысл для покупателей — на тот момент им не дадут ипотеку, но в будущем есть такие перспективы. Заключается договор, обязывающий девелопера продать в уговоренный срок именно этим людям и по этой цене, которая прописана в документах. Квартиранты, наоборот, имеют право выкупа, но не обязаны купить, могут отказаться. Если цены на недвижимости за это время поднялись, покупатели могут быть сильно в выигрыше.

[4472] – 20 января 2017 г., 13:13

у меня подруга с мужем несколько лет снимали квартиру двушку, у какого-то знакомого. Потом он решил продать квартиру, объявил это им. Быстро покупателей не находилось, а через несколько месяцев они решили купить эту квартиру. Но они брали ипотеку в банке. Ни разу не слышала о выкупе квартир типа лизинга.
Это либо рассрочка либо просто покупка частями, чаще всего у застройщика. Но обычно срок 1-3 года, и перв. взнос нужен весьма большой, ну никак не меньше половины.

[822934869] – 22 января 2017 г., 16:53

Когда я покупала квартиру, там были проблемы с документами, а жилье мне надо был срочно, потому как ребенок уже был переведен в садик в том районе. Мы договорились с хозяином, что я буду жить в квартире до тех пор пока он не уладит все с документами, жила я в квартире за счет оплаты ЖКХ (т.*****. бесплатно), жила так два месяца, а в конце декабря квартиру купила.
А просто платить как бы ипотеку хозяину кв смысла нет. Единственное исключение — договор пожизненной ренты.

[2744847332] – 23 января 2017 г., 00:17

Эй, ты нафига тему удалила? Самое веселье началось .

[914411333] – 27 июля 2017 г., 16:32

Лучше стройте дом, точно знаю что можно арендовать землю с последующим выкупом, сама с этим сталкивалась. Землю арендовали у них http://аренда-земли.москва и взяли ипотеку на постройку дома, теперь живем в доме своей мечты, я на 7 небе от счастья

[599674125] – 1 октября 2017 г., 23:59

здесь все глупые что ли.Это нормальная идея. в выигрыше и покупатель и продавец. Рынок жилья стоит.цены падают.а при таком раскладе можно продать кв.дороже.тот кто не может взять ипотеку.у кого доход прыгает.вполне может купить квартиру.. https://pikabu.ru/story/arenda_kvartiryi_s_vyikupom_dostoinstva_i_nedostatki_dannoy_skhemyi_5155076

Похожие темы

[3912279918] – 22 февраля 2018 г., 18:09

Есть ГК и прочие кодексы по которым я могу хоть как составить договор и зарегить его,а собственник может продать квартиру дороже тем самым дать возможность кому нибудь выкупить не влезая в кабалу.всем выгодно, этому учат и делают arenda-s-vykupom.ru

[733279881] – 1 апреля 2018 г., 16:38

жопа полная. не знаю как квартиры. мы дом арендовали. выкупать пока возможности нет. но суть не в этом. почти ежедневно потенциальные покупатели, причем нас особо не спрашивают, по факту-быть во столько то, у нас показ. дом говно полное. покупателей разводят как лохов. на картинке все красиво. в нашем случае-подъезда по сути нет, есть подход, и то через раз. канализация вся прет в ванну, хотя и откачивали. напор воды в лучшем случае раз в неделю. внутри обработки никакой, убраться-гемор ,все прилипает к полу,хоть веник хоть пылесос хоть швабра. стирка-танцевать будет весь дом. за отопление(электрическое) 10 000р в месяц (нам сказали 4 000). покупателям мы слова сказать не можем, выселят без возврата депозита (в договоре прописали), съехать-тоже самое. вода настолько вонючая, что ее не то что в пищу.. мыться нереально, у дочки раздражения поперли. короче, велком-потенциальные покупатели, будьте внимательней, не ведитесь на картинки, как мы -лохи.

[3682634580] – 18 апреля 2018 г., 23:00

*** полная. не знаю как квартиры. мы дом арендовали. выкупать пока возможности нет. но суть не в этом. почти ежедневно потенциальные покупатели, причем нас особо не спрашивают, по факту-быть во столько то, у нас показ. дом *** полное. покупателей разводят как лохов. на картинке все красиво. в нашем случае-подъезда по сути нет, есть подход, и то через раз. канализация вся прет в ванну, хотя и откачивали. напор воды в лучшем случае раз в неделю. внутри обработки никакой, убраться-гемор ,все прилипает к полу,хоть веник хоть пылесос хоть швабра. стирка-танцевать будет весь дом. за отопление(электрическое) 10 000р в месяц (нам сказали 4 000). покупателям мы слова сказать не можем, выселят без возврата депозита (в договоре прописали), съехать-тоже самое. вода настолько вонючая, что ее не то что в пищу.. мыться нереально, у дочки раздражения поперли. короче, велком-потенциальные покупатели, будьте внимательней, не ведитесь на картинки, как мы -***.

а в каком районе вы приобрели дом? Не через циан?
мы тоже хотим начать снимать, а потом снимать с выкупом.
а что значит выкупать пока нет возможности? это дороже, чем просто снимать?

«Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса

В начале этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало работу по новой схеме, позволяющей приобретать жилую недвижимость в рассрочку сроком до 15 лет, без выплаты какой-либо первоначальной суммы. Более того, для заключения сделки не требуется подтверждения доходов клиента. Суть системы достаточно проста – клиент арендует квартиру и одновременно ежемесячно вносит определенную сумму в качестве выкупного платежа, то есть постепенно выплачивает стоимость жилья и в дальнейшем получает его в собственность. Схема привлекательна доступностью и простотой оформления договора. Однако многие специалисты отмечают, что и недостатков у «Аренды с выкупом» немало. Просто – еще не значит выгодно.

Арендная ставка на 10 лет вперед

Специалист агентства недвижимости «Диамант» Владимир Яковлев поясняет: «Если коротко, то схема «Аренда с выкупом» состоит в следующем: человек, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в «Межрегиональную жилищную корпорацию», которая сначала выкупает указанную квартиру в собственность закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, а затем продает в рассрочку гражданину, заключившему договор. Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячные выплаты делятся на две части: одна идет в счет аренды, а вторая – в счет выкупа квартиры в собственность. Размер суммы ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (хотя он и не обязателен). Право собственности к гражданину переходит только после полной оплаты по договору».

Соотношение арендного и выкупного платежа не меняется в течение всего срока выплаты средств. То есть если вы сегодня заключаете договор с рассрочкой на 15 лет и в нем будет записано, что каждый месяц вносимая вами сумма будет делиться в соотношении 54% – плата за аренду и 46% – плата в счет выплаты стоимости квартиры, то так оно и останется, пока договор будет действовать. Важно также, что и арендные платежи сразу же фиксируются в документах и не изменяются. В условиях инфляции и достаточно стабильного роста арендных ставок четкая сумма за съем квартиры на десятилетие и больше вперед также считается преимуществом новой схемы.

Стоимость аренды по программе, как правило, получается выше среднерыночных арендных ставок. Однако, как отмечает генеральный директор Центрального Департамента Недвижимости Анатолий Пысин: «Нужно учитывать, что, в отличие от обычного съема квартиры, когда каждый месяц 100% платежа уходит собственнику жилья, то есть, как говорят в народе, «чужому дяде», в случае «Аренды с выкупом» часть месячной оплаты вы регулярно вкладываете в покупку собственной квартиры. Не нужно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, одновременно тратя деньги на оплату аренды чужого жилья».

Квартира в итоге будет стоить дороже, чем в кредит по ипотеке

«Пока нет уверенности в том, что проект действительно тщательно продуман и просчитан», – считает Владимир Яковлев.

«Как обычно, у любой схемы есть обратная сторона медали. В данном случае арендатору такая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, например, покупку квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: цена квартиры 10 млн руб., первоначальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет. Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих условиях» показывает сумму ежемесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. в месяц (или 18%). При этом, если говорить о Москве, то современная «однушка» или не очень современная «двушка», которые можно купить за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) скорее за 40-50 тыс. рублей в месяц, а не за 62 тыс. рублей, как получается по программе «Аренда с выкупом». Понятно, что для компании, работающей по этой схеме, важно подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если первый арендатор расторг договор и съехал, а следующий еще не найден. На какое-то время образуется некая зона отрицательного денежного потока. Риск таких потерь от простоя (конечно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) дополнительно повышает цену аренды», – разъясняет Вадим Лященко.

Получается, что хотя «Аренда с выкупом» и не требует первоначального взноса, но в итоге за квартиру участники программы заплатят дороже тех, кто воспользуется обычным ипотечным кредитом. По программе АИЖК выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из первоначальной цены с прибавкой 30% (при рассрочке на 15 лет). Однако сумма, которую вы реально выплатите за эти годы, будет значительно больше.

«При долгосрочном использовании выгоднее остаются банковские кредиты. Это не трудно посчитать. К примеру, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без первоначального взноса и при максимальной рассрочке, то ее выкупная цена будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%). Каждый месяц жилье по программе «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет покупатель выплатит за квартиру 11,25 млн рублей. Это значительно больше, чем окончательная стоимость такой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Однако не будем забывать, что для того, чтобы получить в Сбербанке кредит на покупку жилья стоимостью 4 млн руб. необходимо обладать начальной суммой минимум в 600 тыс. руб., в то время как для участия в «Аренде с выкупом» никакого накопленного капитала не требуется» , – говорит Анатолий Пысин.

Кредит, который дают всем

«Плюсами новой программы АИЖК я бы назвала отсутствие первоначального взноса, а также легкость участия в этом проекте. Предполагается, что не нужны никакие подтверждения доходов со стороны клиента. Других преимуществ на данный момент я не вижу», – говорит независимый московский риэлтор Наталья Мишина.

По сути, предлагаемым финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. При наличии всего двух документов – паспорта и страхового пенсионного свидетельства – вы можете заключить договор аренды с выкупом, и хоть завтра новоселье. Правда, выбор квартиры будет ограничен некоторыми условиями: стоимость жилья не должна превышать 6 млн руб. Кроме того, программа пока работает только в трех регионах: Московская область, Екатеринбург и Новосибирск. Зато никто не будет интересоваться вашей кредитной историей, собирать ворох справок и вообще вдаваться в подробности вашего финансового прошлого. Для многих это существенный плюс.

«Аренда с выкупом» в определенных случаях может быть привлекательнее банковских кредитов, причем не только для тех, у кого нет возможности заплатить первоначальный взнос. Ведь существуют различные категории лиц, которым банки, по той или иной причине, отказывают в кредитовании (или предъявляют особо суровые требования). Финансовый инструмент «Аренда с выкупом» может стать вариантом решения проблемы. В особенности для тех, кто уже снимает квартиру, но пока не имеет достаточной уверенности не только в своей будущей платежеспособности, но и в своем будущем в целом, например, работающие молодые люди, недавние выпускники вузов, те, кто только переехал в новый город», – считает управляющий агентства недвижимости «Риэлторское бюро № 1» Вадим Лященко.

Есть и другая сторона вопроса. «Существует мнение, что такая программа – способ вовлечь в оборот так называемые серые и черные доходы. Как это будет происходить в действительности, покажет только время», – добавляет Наталья Мишина.

«Выйти из игры» проще, чем в случае с ипотекой

По словам Вадима Лященко: «Главное преимущество «Аренды с выкупом» в том, что, в отличие от ипотеки, можно относительно беспрепятственно и без потерь выйти из проекта на любой его стадии. При этом арендатор отправляется на поиски новых вариантов без непогашенных обязательств и штрафных санкций, получив назад все деньги, уплаченные в счет выкупа (так, по крайней мере, сейчас декларируется). Никто не начисляет ему повышенных процентов, пеней и неустоек за просрочку платежей по банковскому кредиту, не перекладывает на него издержек судебного и исполнительного производства в связи с процедурами обращения взыскания на залог, у него вообще не болит голова по поводу реализации залоговой квартиры. А возможно, что и его кредитная история не пострадает».

При этом выйти из программы можно не только по причине нехватки денег или нежелания приобретать данную квартиру, но и если, к примеру, на вас «свалился» нежданный капитал, и вы хотели бы поскорее выплатить долги. «Платежи по программе можно погашать досрочно (полностью или частично), без дополнительных штрафов и комиссий», – говорит Анатолий Пысин.

Права собственности придется ждать много лет

По мнению многих специалистов, в случае «Аренды с выкупом» вопрос о праве на собственность остается главным камнем преткновения. Ведь по условиям договора клиент становится полноправным хозяином квартиры только после того, как полностью внесет все необходимые платежи. Это значит, что на весь период рассрочки, в течение 10 или 15 лет, вы будете жить в квартире только на правах арендатора.

«Фонд МРЖК остается полноправным собственником жилья и только он может распоряжаться им. Клиент выступает лишь в качестве квартиросъемщика, поэтому не сможет по своему усмотрению произвести, например, перепланировку, серьезный ремонт, зарегистрировать родственников, решать многие вопросы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, и т.д. Кроме того, у тех, кто примет участие в программе, не будет возможности воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами», – отмечает Анатолий Пысин.

«Отсутствие права собственности в течение очень долгого времени у тех, кто решит приобрести квартиру посредством аренды с выкупом, остается одним из основных ограничений», – считает Наталья Мишина.

Станет ли «Аренда с выкупом» популярной схемой?

Большинство специалистов согласны с тем, что если этому финансовому продукту и суждено «выжить» на современном рынке российской недвижимости, пользоваться им будут только люди, находящиеся в специфических условиях.

«Прибегать к такой схеме будут, скорее всего, молодые люди, возможно, студенты, у которых каждый рубль на счету и которые еще не научились собирать деньги (да по сути, их и не из чего пока откладывать), а также те, у кого существуют какие-либо проблемы с получением банковских кредитов или подтверждением легальности доходов.

Вероятно, эта форма покупки жилья найдет своего потребителя. Но, на мой взгляд, в отличие от других схем, она не станет массовой. Те, у кого есть первоначальный взнос и возможность подтверждения дохода, воспользуются обычными кредитными программами по льготным процентам. С финансовой точки зрения, в долгосрочной перспективе они получаются выгоднее. Другие будут продолжать снимать жилье и откладывать на приобретение квартиры или хотя бы первый взнос по ипотеке, не желая переплачивать какие бы то ни было проценты. Третьи – банально побоятся показывать доходы на таком уровне, ведь это участие в программе государственного учреждения. Так что, я думаю, останется довольно небольшой процент потребителей, которые попробуют эту схему в работе, несмотря ни на что», – говорит Наталья Мишина.

«Этот финансовый инструмент будет интересен тем, кто уже снимает квартиру, не может получить ипотечный кредит, и готов увеличить ежемесячный платеж, но не просто за аренду, а для того, чтобы постепенно выплачивать стоимость снимаемой квартиры и затем получить ее в собственность», – полагает Анатолий Пысин.

Владимир Яковлев отмечает, что «Аренда с выкупом» привлечет, прежде всего, людей с невысоким доходом, которым сложно скопить на первоначальный взнос, особенно если они также вынуждены снимать квартиру. Схема может быть перспективна, если все будет продуманно и четко организовано. Кроме того, важным моментом остаются источники финансирования. На данный момент предполагается привлекать институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилье в рассрочку», а также негосударственные пенсионные фонды. Но как работа сложится в дальнейшем, пока сложно предугадать».

«На мой взгляд, такая форма приобретения квартир имеет право на жизнь и является вполне удобным для потребителя решением жилищного вопроса. В процессе обкатки таких проектов всегда проявляются определенные минусы, поэтому, скорее всего, программе еще предстоит претерпеть определенные корректировки», – говорит специалист НПК «Оптимус» Роман Писарев.

«Несомненно, этот инструмент хорош уже тем, что расширяет возможности нуждающихся в жилье и дает им дополнительный выбор. Хотя по сути это совсем не ипотека (отсутствует залог), а длинная рассрочка платежа со всеми своими плюсами и минусами, рассмотренными выше, перспективность данного продукта для Москвы/Московской области, Санкт-Петербурга и крупнейших городов России не вызывает у меня сомнений. Потребитель, для которого преимущества этой схемы окажутся существеннее недостатков, там наверняка найдется», – считает Вадим Лященко.

Как арендовать недвижимость с правом выкупа в Украине

Аренда с правом выкупа – это лизинг. А лизинг – это долгосрочная аренда с возможностью последующего выкупа. Лизинг предусматривает наличие трех участников сделки — это клиент, застройщик и лизинговая компания.

Бывает, что при покупке жилья для покупателя оформляется рассрочка в виде договора аренды с правом выкупа. Это означает, что владелец может в любой момент заложить квартиру (дом), сдать в аренду или вовсе продать – это все формально, конечно.

Программа аренды жилья с правом выкупа как способ антикризисного регулирования рынка недвижимости в Украине запускалась несколько раз: в 2010, затем – в 2014 гг.

Основными законодательными документами служат:

  • Закон Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (статья 5);
  • Постановление Кабмина № 274 «О порядке аренды жилья с выкупом».

Что можно арендовать с правом выкупа?

Право последующего выкупа при аренде распространяется на:

  • готовое жилье, подлежащее отчуждению;
  • незавершенные объекты строительства (для привлечения дополнительных средств).

Другими словами, можно найти и оформить договор аренды с последующим выкупом на квартиры, дома, землю, коттеджи.

Арендуйте посуточно Перевірені будинки та квартири на DOM.RIA. Инспектор RIA лично фотографирует квартиры и проверяет цену, местонахождение, этаж и состояние ремонта.

Проверенные квартиры это гарантировано:

  1. Реальные фото.
  2. Актуальная цена.
  3. Настоящий адрес.
  4. Проверенные арендодатели.

Для кого предназначена аренда квартир с выкупом?

Предоставлять квартиру с правом выкупа могут только юридические лица (то есть компании-застройщики). Частный предприниматель или физлицо, отстроившее добротный дом, может просто сдавать его в аренду (без выкупа) или продать. Максимальные сроки действия аренды ограничены 30-летним сроком. За этот период арендатор, согласно договору, обязуется выплатить компенсационные взносы, покрывающие стоимость недвижимости. Договор аренды с правом выкупа, как и другие сделки по недвижимости, подлежит заверению у нотариуса и вносится в единый госреестр.

Принцип выплат достаточно простой:

  • внесение первичного взноса – определяется произвольно, по соглашению сторон;
  • регулярные (ежемесячные или ежеквартальные) компенсационные взносы.

Допустима досрочная выплата остаточной суммы, без штрафов, пени и процентов.Изначально с помощью программы, подразумевающей предоставление аренды на жилье с выкупом, планировалось обеспечить малозащищенные в социальном плане категории населения:

  • работников бюджетной сферы;
  • молодые семьи.

Военные остались «за бортом». Однако, как показала практика, своевременно выплачивать взносы порядка 7000-9000 грн. в месяц многим семьям просто не по карману. Сейчас арендовать квартиру с правом выкупа можно у крупнейших частных компаний-застройщиков. Для них это выгодный способ привлечения инвестиций и полноценного заселения завершенных объектов. Арендатору необязательно выкупать именно ту квартиру, в которой он проживает. Можно выбрать и другую, большей площади в этом же доме. Главное – чтобы она подлежала продаже.

Требования к состоянию недвижимости при аренде с последующей покупкой

Перед составлением договора об аренде с последующим выкупом выбранной недвижимости – будь это коттедж или квартира в многоэтажной новостройке – обязательно нужно поинтересоваться ее текущим состоянием. Объект договора должен:

  • быть свободным от каких-либо залоговых обязательств (то есть не выступать предметом залога застройщика, банка или финансового учреждения);
  • не быть включенным в план капремонта (на ближайшую пятилетку).

Обычно договор о такой аренде подразумевает оформление на 5-летний срок. Это означает, что на протяжении последующих пяти лет можно вносить регулярно арендную плату и пользоваться жильем. В отдельных случаях сроки выкупа увеличены до 10-15 лет.

Оформлять сделку по приобретению недвижимости можно:

  • по прошествии этого срока (если жилье полностью устраивает по своим параметрам);
  • когда застройщик принял решение о продаже до окончания срока договора; у арендатора будет право первичного выкупа, если же он не согласен (отказ составляется в письменном виде и заверяется), тогда квартиру или дом выставляют на публичную продажу).

Чем выгодна аренда жилья с выкупом?

Снимать отдельную квартиру в Украине сейчас недешево. Однако ипотечные кредиты все еще «кусаются» по процентным ставкам, и не каждый плательщик соответствует жестким требованиям банков. Аренда с правом выкупа позволяет обрести реальный шанс на приобретение собственного жилья.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.