Содержание статьи:

Плюсы и минусы ДДУ

Преимущества и недостатки договора долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) – это механизм для приобретения жилья на первичном рынке за счет привлечения денежных средств дольщиков. Согласно этому договору застройщик обязуется возвести и сдать конкретный объект в установленный срок, а на дольщиков возлагается обязанность по инвестированию строительства.

Перед тем как воспользоваться схемой долевого участия, необходимо беспристрастно оценить положительные и отрицательные стороны этого механизма.

Очевидными достоинствами участия в долевом строительстве являются:

  1. Исключение возможности осуществления двойной продажи квартиры. Этот факт обусловлен требованиями закона о государственной регистрации договора в Росреестре по месту нахождения строящегося многоквартирного дома. Невозможно зарегистрировать договор долевого участия два раза на один и тот же объект недвижимости.
  2. Предполагается, что застройщик имеет надлежащим образом оформленную проектную документацию и правоустанавливающие акты. Помимо этого, у застройщика должны отсутствовать неисполненные обязательства по кредитам и займам, кроме относящихся к привлечению заемных средств дольщиков или строительству недвижимости. Такие жесткие требования позволяют участникам долевого строительства получить определенные гарантии в отношении технического состояния будущей постройки и добросовестности застройщика.
  3. В случае нарушения сторонами договорных обязательств закон применяет менее жесткие санкции к дольщикам, чем к застройщикам. Просрочка платежей несколько раз в течение года грозит участнику долевого строительства незначительным штрафом. В свою очередь, застройщик в случае сдачи квартиры позже установленного срока рискует понести внушительные убытки. Предварительное извещение дольщиков о переносе сроков также не исключает обязанность по выплате им неустойки.
  4. Дольщик вправе получить назад внесенные им денежные средства при расторжении договора по вине любой из сторон. А за ненадлежащее исполнение условий договора он может потребовать уплату неустойки. Если сам дольщик нарушил обязательства, то процесс расторжения договора вследствие этой причины является достаточно трудным.
  5. Приобретение квартиры посредством долевого участия позволяет существенно сэкономить, так как цена за квадратный метр может отличаться от средней цены на рынке готового жилья на 15-30 %.

Минусы ДДУ

К отрицательным сторонам ДДУ можно отнести:

  1. Участие в долевом строительстве – долговременный процесс. Покупатели жилья иногда вынуждены ждать несколько лет, прежде чем въехать в новую квартиру. Поэтому всегда нужно заранее решить вопрос с жильем на период постройки квартиры.
  2. Существует возможность столкнуться с недобросовестным застройщиком. Дольщики рискуют не только потерять инвестированные средства, но и получить некачественно построенное жилье. Во избежание этих неприятных ситуаций необходимо тщательным образом подойти к выбору застройщика, изучить всю имеющуюся документацию и в случае возникновения вопросов обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Таким образом, покупка недвижимости через долевое участие является надежным и доступным способом решения квартирного вопроса. Несмотря на наличие незначительных рисков, долевое строительство остается востребованным среди покупателей первичного жилья.

Расторжение договора долевого участия в чем суть?

Покупка квартиры – это очень волнительный и ответственный момент. Особенно, если дело касается приобретения жилой площади в строящемся доме. Чаще всего такая сделка оформляется договором долевого участия (дду). Дольщикам приходится ждать, обозначенное в договоре время до сдачи дома. И только после этого новоиспеченные владельцы могут с полным правом отметить долгожданное новоселье в кругу родных, близких и друзей. Однако по самым различным причинам застройщики нарушают сроки сдачи готового жилья. Тем самым, у людей могут рушиться планы, отодвигаться цели, связанные с переездом в новую квартиру. В таком случае, дольщикам дается полное право на защиту своих нарушенных прав, а именно может осуществить расторжение договора долевого участия или взыскать неустойку по дду с самого застройщика.

Кроме этого дольщик может осуществить расторжение дду. Правда, в таком случае, есть как положительные, так и негативные моменты, которые будут рассмотрены в данной статье

Расторжение договора долевого участия в чем суть?

Когда отношения застройщика и дольщика складываются не самым лучшим образом, то ситуация может привести к тому, что неизбежным становится расторжение договора дду. Такой исход событий – это довольно смелое решение, которому должны предшествовать в обязательном порядке:

  • высококвалифицированная оценка условий договора и ситуации в целом;
  • выявления плюсов и минусов расторжения уже подписанного ранее соглашения о долевом строительстве жилого дома;
  • нахождение оптимального способа прекращения договорных отношений с максимальной выгодой для самого дольщика.

Эти и многие другие вопросы должны решаться с помощью юриста дду, который имеет положительный опыт работы в данной сфере и хорошо разбирается в тонкостях подобного рода отношений. В нашей компании вы найдете такую поддержку и грамотный подход к решению вашей проблемы.

Расторгнуть договор долевого участия можно как в судебном, так и в добровольном порядке. Тот и другой вариант имеют свои особенности и разный порядок действий со стороны инициатора такого процесса.

Судебный порядок прекращения договорных отношений

Причины, по которым судебный порядок расторжения дду может быть возможен, могут быть такими:

  • застройщик внес в существующий проект квартиры несогласованные с дольщиком изменения, которые повлекли, например, уменьшение жилой площади;
  • застройщик не стремится сдать дом в установленный срок и, тем самым, нарушает все возможные условия договора и правовые нормы;
  • по непонятным причинам строительство дома приостановлено или вовсе остановлено и нет точной информации, когда оно возобновится вновь;
  • иные причины, вытекающие из положений договора, а также действующих правовых норм российского государства.

Перед тем, как в судебном порядке осуществить расторжение дду дольщиком, таковому следует проконсультироваться с практикующими юристами по данному вопросу, чтобы избежать проблем при непосредственном разрешении дела в суде.

Добровольное расторжение договора долевого участия по воле обеих сторон и односторонний порядок

Если стороны договора решились в добровольном порядке прекратить свои взаимоотношения, то они вправе составить соответствующее соглашение. В нем каждая сторона может предусмотреть определенные условия, направленные на достижение компромисса и исключить возможный ущерб дольщика и застройщика.

В такой непростой ситуации мы сможем помочь вам выявить те моменты, которые смогут максимально положительно сказаться на окончательном результате расторжения договора.

Расторжение дду в одностороннем порядке можно совершить, если:

  • застройщик задерживает более чем на 2 (два) месяца сдачу вашей квартиры;
  • результат строительства имеет явные недостатки по качеству, а также присутствуют несоответствия с проектной документацией, которая была представлена дольщику;
  • отсутствие со стороны застройщика согласия на устранение выявленных на официальном уровне недостатков в сданной квартире;
  • иные обстоятельства, которые могут быть установлены договором или законом.

В любом случае, при расторжении такого договора у дольщика могут появится негативные последствия:

  • неизбежность судебных разбирательств, если застройщик будет отказываться от причитающейся оплаты дольщику суммы договора и процентов;
  • вывод активов застройщика, объявление его банкротом с целью невыплаты гражданам положенных по закону и договору денежных средств;
  • возможность получения от застройщика стоимости квартиры ниже рыночной, которая существует на момент расторжения договора.

Однако есть несомненные плюсы:

  • можно взыскать проценты за пользование денежными средствами, при том, что таковая сумма может быть выше, чем неустойка, застройщик которую оплачивает за несвоевременную сдачу жилья;
  • недопустимость снижения процентов в арбитражном суде, нежели неустойки на основании норм гражданского законодательства.

Перед тем, как окончательно принять решение о расторжении договора долевого участия в строительстве, необходимо вместе с юристами оценить все возможные перспективы, как в лучшем, так и в худшем случае.

Взыскание неустойки с застройщика

Без расторжения договора можно получить взыскание с застройщика неустойки по тому основанию, что он несвоевременно исполнил свою обязанность по сдаче жилого дома в установленный срок.

По 214 ФЗ неустойка подлежит выплате застройщиком:

  • добровольно по поступившей от дольщика претензии;
  • в судебном порядке.

Ситуация, когда застройщики выплачивают штрафы добровольно, случается крайне редко, поэтому судебные разбирательства являются неизбежными. Однако написание претензионных писем – это обязательный порядок, так как суд может отказать во взыскании.

В юридической компании Бархатов и партнеры мы поможем вам правильно составить досудебные письма, написать грамотное исковое заявление на основании анализа представленных документов, представлять ваши интересы в суде, обжаловать при необходимости судебные решения.

Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах

Полный справочник для участников долевого строительства.

Что такое ДДУ?

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

  1. Определение объекта строительства.
  2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
  3. Срок передачи помещения.
  4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
  5. Гарантийный срок объекта строительства.
  6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

  1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
  2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
  5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
  6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

  1. дату представления документов;
  2. перечень представленных документов;
  3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
  4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

  1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
  2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

  1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
  2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
  3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
  4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. в судебном порядке;
  4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

  1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
  2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
  3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
  4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
  5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
  6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
  7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

  1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
  2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
  3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
  4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

  • копию ДДУ;
  • доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
  • документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
  • расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
  • копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
  • судебного разбирательства;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
  • другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
  11. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
  12. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

  • застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
  • вы расторгаете ДДУ,
  • застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

  • получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
  • постановить дом на кадастровый учет,
  • провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

  1. Документ, подтверждающий личность,
  2. ДДУ,
  3. акт приема-передачи квартиры,
  4. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
  5. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
  6. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

Ждать договор долевого участия

Недавно российское правительство анонсировало возможность отказа от схемы долевого участия в строительстве. Уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах намечено примерно к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик – покупатель» добавится банк.

Что это значит для покупателя?

Как считает Андрей Пучков, генеральный директор компании Urban Group, благодаря прозрачности процесса финансирования появится возможность контроля над использованием денежных средств со стороны дольщиков, что поможет избежать их нецелесообразного применения. «А это, в свою очередь, поможет устранить проблему появления обманутых дольщиков и замораживания строительства», — уверен он.

Менее доступные квартиры

С точки зрения защиты прав дольщиков – инициатива хорошая, считает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако она может существенно снизить доступность жилья, в том числе и потому, что предполагается введение посредника между застройщиком и соинвестором – это будет банк. «Таким образом, риски будут переложены в большей степени на банк. Это значит, что банки будут с еще большей осторожностью подходить к аккредитации объектов-новостроек и к кредитованию застройщиков», — замечает она.

А что грозит застройщикам?

О том, как инициатива властей отразится на деятельности самих застройщиков, мнения экспертов разделились. С одной стороны все солидарны с тем, что 214-ФЗ, который появился на рынке новостроек более 10 лет назад, за эти годы совершенствовался, и сегодня это надежный и работающий инструмент при покупке строящегося жилья, нужно просто строго обязать всех участников рынка соблюдать его нормы. С другой стороны, нет единого понимания, хорошо или плохо для рынка, что в схеме появится еще и банк.

Но, по оценке Александра Ручьева, президента ГК «Мортон», договор долевого участия (ДДУ) по-прежнему является самым надёжным прописанным в законе договором для покупки жилья в новостройках. А вот отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно, по мнению эксперта, попросту неэффективно.

«В этом случае неминуемо снизятся объемы строительства жилья, сократится объем предложения и вырастет стоимость квартир», — подчеркивает он и считает, что вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам.

С такой позицией согласен и Иван Романов член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве. Он уверен, что 214-ФЗ — сбалансированный и самодостаточный документ, строгое исполнение всеми участниками рынка позволит избежать проблемы появления новых обманутых дольщиков.

«214 -ФЗ даёт возможность покупать недвижимость дешевле благодаря тому, что у застройщиков нет необходимости привлекать со стороны банков заёмные средства. Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки. Проценты за заемное финансирование увеличат издержки девелоперов, что однозначно приведёт к увеличению цен» , — объясняет он .

Девелоперы считают, что небольшие и средние компании попадут в сложную ситуацию, если не смогут найти деньги для старта своих проектов и пройти андеррайтинг ведущих банков. Строить станут меньше – недвижимость опять будет расти в цене.

Что будет с ценами?

Эксперты отмечают, что у многих просто не будет возможности купить жилье по новым возросшим ценам, если, например, не станет доступнее ипотека. Сейчас у населения есть возможность купить квартиру только потому, что на стадии котлована она стоит намного дешевле готового жилья. Люди готовы ждать, ради того, чтобы сэкономить большие деньги пока дом строится. По некоторым данным, изменения в законодательстве могут повысить стоимость жилья на 20-30%.

Как поясняет Ирина Доброхотова, есть два ключевых момента, которые важны для покупателей, участвующих в долевом строительстве: доступные цены (строящееся жилье дешевле готового на 20-30%) и надежность застройщика, гарантии завершения строительства.

«Хотя власти обещают, что отмена ДДУ по факту не приведет к отсутствию возможности покупать жилье на этапе строительства, осторожное поведение банков может впоследствии обернуться тем, что продажи будут открываться не на нулевом цикле, а значительно позже, когда стройка уже будет запущена. Что опять же влияет на удорожание квартир на 10-20% и более», — говорит она.

В свою очередь Андрей Пучков считает, что проблемы роста цен можно избежать в случае, если будет обеспечено более доступное проектное финансирование.

Однако сейчас о том, что проектное финансирование станет доступнее для девелоперов – пока никто не говорит. Нет никаких разговоров и о снижении процентов по ипотеке для простых граждан. Остается надеяться, что власти продумают все таким образом, что обманутые дольщики действительно исчезнут, а доступное жилье останется.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру

Адвокат и председатель коллегии адвокатов г. Москвы «Центр правовых экспертиз»

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

  1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
  2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
  3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Как быстрее оформить ипотеку?

Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками.

Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег.

Часто в компании застройщика уже есть свой ипотечный брокер, либо есть банки, с которыми застройщик сотрудничает по строящемуся объекту. Если так, то лучше всего обратиться к ипотечному брокеру застройщика. Но вы также можете нанять брокера со стороны.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

  • Предмет договора;
  • Срок передачи застройщиком квартиры;
  • Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • Гарантийный срок на квартиру;
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

  • Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
  • Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
  • Количество и виды лифтов;
  • Описание конструктивных элементов дома;
  • Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
  • Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

  • Этаж и предварительный номер квартиры;
  • Проектную площадь квартиры;
  • Высоту потолков;
  • Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Как защититься от обмана?

Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату.

За сложными формулировками застройщик часто прячет невыгодные для вас условия. Адвокат поможет их найти и обернуть спорные моменты в вашу пользу.

Кроме указанного, адвокат также проконсультирует вас по основаниям расторжения ДДУ (в каких случаях вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в каких случаях за расторжением договора надо идти в суд, какие права имеет застройщик).

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

  • Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
  • Общаться с жильцами на форуме застройщика;
  • Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.