Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Стаття 94. Наслідки недодержання встановленого порядку здачі жилого приміщення в піднайом

Здача жилого приміщення в піднайом з порушенням вимог, установлених частинами першою, третьою і четвертою статті 91 і статтею 93 цього Кодексу, тягне за собою недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмовлення — підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. Юридична сила договору піднайму тісно пов’язана з дотриманням встановленого порядку здачі приміщення в піднайом.

Випадки визнання договору піднайму недійсним:

1. відсутня згода членів сім’ї, які проживають разом наймачем, згода наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення.

2. відсутня згода інших наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв’язку з тимчасовим виїздом всієї сім’ї, яка проживає у квартирі.

3. недодержання вимоги щодо письмової форми договору та про його реєстрацію у житлово-експлуатаційній організації.

4. в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48);

5. як піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі, порушені умови, за яких здача жилого приміщення в піднайом не допускається.

2. Позивачем у справах про визнання недійсним договору піднайму та виселення фізичних осіб може бути житлово-експлуатаційна організація (п. 68 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. «Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)»). Також позивачем може бути сам наймач і особи, інтереси яких порушені укладенням недійсного договору піднайму.

Статья 94 ЖК РФ. Назначение жилых помещений в общежитиях

Новая редакция Ст. 94 ЖК РФ

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к Статье 94 ЖК РФ

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период осуществления ими деятельности, указанной в ч. 1 ст. 94 Кодекса. Подобное правило прежде было установлено в ч. 1 ст. 109 ЖК РФ 1983 г.

2. Специализированный характер жилых помещений в общежитиях требует их обособления от других объектов жилищного фонда. Поэтому, как и прежде, под общежития должны предоставляться только специально построенные или переоборудованные для этих целей дома (ср. с ч. 2 ст. 109 ЖК РФ 1983 г.) либо части домов. Указанное правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, постоянно проживающих в жилом доме на основании права собственности, договора социального найма и иных законных основаниях, не создавать им неудобства при проживании.

Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п. .
———————————
См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 219 — 220.

В судебной практике возникал вопрос, возможно ли с 01.03.2005 приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что из ст. 7 Вводного закона следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Таким образом, жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 01.03.2005, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 01.03.2005 при условии, если это жилое помещение является изолированным (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. ).
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.

3. В соответствии с Кодексом жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью, другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях (см. ч. 2 ст. 109 ЖК РФ 1983 г.). Таким образом, Кодекс избрал более «экономный» (для обладателей вещных прав на общежития) вариант укомплектования соответствующих помещений.

Другой комментарий к Ст. 94 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены только для временного проживания в период работы, службы или учебы граждан. Из этого следует, что по окончании указанной деятельности граждане должны выехать из общежития. Статья 103 предусматривает случаи выселения из общежитий с предоставлением другого жилого помещения.

О предоставлении жилья в общежитии см. комментарий к ст. 105.

2. Под общежития предоставляются социально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Целесообразность такой позиции сомнительна. Примечательно, что ранее действовавшим законодательством использование под общежития жилых помещений в домах, предназначенных для постоянного проживания, не допускалось.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к Ст. 94 ЖК РФ

1. Общежития предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные дома, и, как следствие, не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения или которые находятся в собственности граждан.

При регистрации жилого дома в качестве общежития орган государственной власти или орган местного самоуправления проверяет соответствие этого дома требованиям, предъявляемым к общежитиям:

— построен ли дом в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;

— укомплектован ли дом мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

— имеются ли штаты для обслуживания общежития.

При несоблюдении требований, предъявляемых к общежитиям, регистрация жилого дома в качестве общежития не должна производиться. И, соответственно, жилой дом не может быть использован в качестве общежития.

2. Жилые дома, используемые под общежития, находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений. И, соответственно, эти организации являются наймодателем и работодателем одновременно. С гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии на период трудовых отношений или учебы.

Комментарии к СТ 94 ЖК РФ

Статья 94 ЖК РФ. Назначение жилых помещений в общежитиях

Комментарий к статье 94 ЖК РФ:

1. В соответствии с ч. 1 данной статьи жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Как справедливо отмечается в литературе, действующее законодательство, по крайней мере на федеральном уровне, не содержит единого перечня лиц, которым могут быть предоставлены жилые помещения в общежитиях (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 93).

В законодательстве содержатся нормы, в соответствии с которыми жилые помещения в общежитиях предоставляются лицам не в связи с их работой, службой или учебой, а при наличии иных обстоятельств. В частности, общежития предоставляются беженцам, вынужденным переселенцам, лицам, страдающим психическими расстройствами и утратившим социальные связи (п. 1 ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» // СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 «О беженцах» // РГ. 1997. N 126. 3 июня; Положение об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г. N 522 // СЗ РФ. 1994. N 6. Ст. 606).

В литературе обоснованно указывается, что предоставление указанным категориям лиц жилых помещений в общежитиях не связано с их работой, службой, учебой, поэтому данные помещения и соответствующие здания в строгом смысле слова нельзя назвать общежитиями, несмотря на то что технические характеристики соответствующих зданий могут соответствовать требованиям, предъявляемым к общежитиям.

То есть данные здания могут являться общежитиями в юридическом смысле, но не являются общежитиями в смысле физическом. Помещения в таких общежитиях не могут предоставляться по договорам найма жилых помещений в общежитии, такие помещения могут передаваться по договорам найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев или беженцев либо по иным видам договора найма (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 94 — 96; Лукьяненко М.Ф. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2005. С. 103).

2. По смыслу ч. 2 коммент. ст. и п. 6 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) к общежитиям могут быть отнесены помещения, расположенные по соседству с жилыми помещениями, находящимися в частной собственности (в многоквартирных домах). Вместе с тем в литературе справедливо отмечается, что неправильно допускать размещение в одном здании жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, или помещений частного жилищного фонда вместе с жилыми помещениями общежитий (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 165). В.Н. Литовкин указывает, что управление общежитиями осуществляется иначе, чем управление обычными жилыми домами, в частности, в общежитии существует штатное расписание (см.: Там же. С. 165). С данной аргументацией следует согласиться.

3. Общежития должны соответствовать определенным санитарно-гигиеническим и иным требованиям (см.: Типовые нормы оборудования общежитий мебелью и другим инвентарем, утв. Постановлением Госстроя СССР от 21 июня 1988 г. N 116 // СП 2.1.2.2844-11 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждений», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. N 23 // РГ. 2011. N 97. 6 мая).

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

СТ 94 ЖК РФ.

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в
период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для
этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми
для проживания граждан предметами.

Комментарий к Ст. 94 Жилищного кодекса РФ

1, 2. Общежитие — специально построенное или полностью переоборудованное жилое помещение, предназначенное для временного проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других лиц в период их работы, службы, обучения, лечения .
———————————
В частности, Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 мая 1994 г. утверждено Положение об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 6. Ст. 606.

Для приобретения права вселения в общежитие требуется предварительное заключение трудового договора (на сроки определенные или неопределенные, временные или сезонные), контракта (применительно к военнослужащим), зачисление в число студентов, учащихся, слушателей дневных отделений высших, средних учебных заведений, курсов подготовки, переподготовки кадров и т.п.

Правом проживания в общежитии обладают как одинокие граждане, так и семейные. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения.

3. Вселяемым в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности, другой инвентарь.

Проживающие в общежитиях обязаны: использовать предоставленную жилую площадь в соответствии с ее назначением, обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому, иному оборудованию, инвентарю. Экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию, своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам.

Ставки и тарифы за пользование общежитиями устанавливаются министерствами, ведомствами, а также органами местного самоуправления, в ведении которых находятся общежития .
———————————
На основании Закона Российской Федерации от 22 августа 1996 г. «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 35. Ст. 4135) размер платы за проживание в общежитии, коммунальные и бытовые услуги для обучающихся за счет средств соответствующего бюджета не может превышать 5% размера стипендии.

Жильцы, проживающие в общежитиях, переданных на баланс муниципальных образований, обладают правом бесплатной приватизации занимаемого им помещения до 1 января 2007 г.

Это положение вытекает из ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: «. к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма».

При этом не требуется заключения особого письменного договора.