Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» — продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, — вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., — говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» — как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, — считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, — продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» — продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Статья «Покупаем квартиру в залоге у банка»

Покупаем квартиру в залоге у банка

Котова Наталия Николаевна, руководитель Расчётных центров “Банковский-6”, “Невский-8”, даёт комментарий порталу bsn.ru.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, ситуация распространенная и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.

Залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении.

О наличии залога в пользу банка продавец должен извещать покупателя сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки по отчуждению квартиры. Условия проведения сделки будут зависеть не только от продавца и покупателя, а также от банка, который определяет момент и способ погашения кредита. Условия, предлагаемые банком, могут быть неприемлемы для данного покупателя, и он откажется от сделки. Если к этому моменту уже будет весен аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса. Выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме. Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме online на портале Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений.

Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счет вырученных от продажи средств погасить задолженность по кредиту. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с погашением задолженности по кредиту. В соответствии со ст.37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.

Наиболее простой способ продажи — найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения кредита, тем больше такая схема взаиморасчетов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.

Сделка купли-продажи обремененной квартиры должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге. По мнению руководителя расчетного центра Банковский,6 Котовой Наталии Николаевны, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита.

Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке. После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи. Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Поэтому нотариальной форме сделки должно отдаваться предпочтение как дополнительной гарантии при проведении сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка. Регламентированн ый в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор.

Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Фед ерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.

Еще один способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Не которые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.

Покупка залоговой квартиры у банка: стоит ли рисковать?

Выкупить залоговую квартиру может быть выгодно, но не всегда безопасно.

Залоговую недвижимость банки распродают на аукционах. Фото: kanzas.ua

Сегодня у покупателей жилья есть возможность купить квартиру не только у частного собственника или у застройщика, но и у банка – по весьма привлекательной цене. О том, какие есть выгоды и риски такой покупки, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».

Как банки продают залоговые квартиры

Покупка залоговой квартиры у банка может быть выгодной сделкой, поскольку такие объекты зачастую стоят на 20-50% меньше, чем похожая недвижимость на рынке.

Такую недвижимость продают чаще всего на аукционах. Как сообщили в «Приватбанке», который занимается реализацией залоговых квартир, для того, чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку на сайте. Как только на один из объектов, будет не менее 2-х участников, торги организуют. Стоимость участия составляет 200 грн. Во время торгов необходимо поднимать стоимость лота минимум на 2 тыс. грн. После окончания аукциона, победителю отсылается СМС-сообщение с указанием банковских реквизитов и назначения платежа, куда необходимо перечислить задаток за лот, а в течение 15 дней нужно оплатить всю стоимость объекта. Также можно купить такую недвижимость в кредит с первоначальным взносом 5% от стоимости объекта, максимальным сроком кредитования 20 лет при ставке от 18% годовых.

Процедура продажи

Несмотря на привлекательную цену и казалось бы простую процедуру покупки, существует ряд рисков, которые нужно учитывать, чтобы не лишиться денег или не быть втянутым в долгие судебные разбирательства.

Наличие тех или иных рисков зависит от того, на каких основаниях банк продает недвижимость. Существует несколько таких вариантов:

  • Банк владеет квартирой, которая раньше была предметом ипотеки и теперь по решению суда перешла в его собственность.

Согласно требованиям Закона Украины «Про ипотеку» обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке предусматривает ее реализацию на торгах (аукционе) органами государственной исполнительной службой, а с недавнего времени и частными исполнителями.

«Такой вариант, является наиболее привлекательным для потенциального покупателя с точки зрения цены на имущество, так как цена квартиры в процессе торгов может быть снижена до 70% от первоначальной стоимости, которая определяется судом», – говорит Александр Ткачук, старший юрист компании Alexandrov&Partners.

При этом нужно помнить, что раз должник банка не пожелал расстаться с предметом ипотеки добровольно, существует высокая вероятность, что он предпримет действия по возврату такого имущества обратно в его собственность. При этом тем же Законом Украины «Про ипотеку» право на обжалование результатов торгов на протяжении 3 месяцев со дня их проведения, предоставлено не только должнику, но и любому из участников аукциона. Существуют разные варианты развития событий, начиная с оспаривания кредитного договора, договора ипотеки, обжалования действий исполнительной службы, до признания самого аукциона недействительным, в связи с нарушениями процедуры его проведения.

  • Банк продает квартиру, которая является предметом ипотеки, в результате внесудебного порядка обращения взыскания банком на такое имущество.

Одним из внесудебных способов обращения взыскания на предмет ипотеки является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре. При таком варианте, реализация предмета ипотеки также будет осуществляться на аукционе.

«Единственное, следует учесть, что довольно таки нередки случаи обжалования заемщиками в судебном порядке исполнительных надписей в связи с нарушением процедуры уведомлений должников о наличии задолженности и последствий ее непогашения. При этом основным риском для потенциального покупателя является несоблюдение банком предусмотренной статьями 37 и 38 Закона Украины «Про ипотеку» процедуры применения внесудебных способов обращения взыскания на ипотечное имущество, что может стать причиной обжалования его действий заёмщиком/ипотекодателем», – говорит г-н Ткачук.

  • Замена должника в обязательстве, то есть новым заемщиком становится покупатель залогового имущества.

При этом сохраняется обременение имущества ипотекой с наложением запрета на его отчуждение, который может быть сняты только после полного погашения задолженности по кредиту.

«Возможен также вариант, когда потенциальный покупатель передает заемщику/ипотекодателю денежные средства, а тот, в свою очередь, передает их банку в счет погашения кредита, после чего банк предпринимает действия по снятию обременений с такого имущества, а потом происходит заключение договора купли-продажи квартиры. В этом случае одним из основных рисков для покупателя является то, что заемщик/ипотекодатель может передумать заключать договор купли-продажи. Несколько уменьшить риск можно, заключив с заемщиком/ипотекодателем предварительный договор купли-продажи, и взяв с него расписку о передаче денег», – советует Александр Ткачук.

Также необходимо наличие письменного согласия банка на продажу залогового имущества, в котором, как правило, банк прописывает условия осуществления такой продажи. Следует учесть, что если письменного согласия банка нет, то любые действия направленные на отчуждение залоговой квартиры являются незаконными и могут быть оспорены в суде.

«Если же покупка залогового имущества будет осуществляться непосредственно у должника по согласию с ипотекодержателем, то такую сделку лучше проводить в помещении банка с участием его уполномоченных представителей, которые проконтролируют выполнение необходимых условий для безопасности сделки», – добавляет Ткачук.

Безопасная сделка

Эксперты сходятся во мнении о том, что покупка залоговой квартиры всегда несет в себе риски. При этом можно их минимизировать, если ответственно отнестись к изучению документов на приобретаемую квартиру.

«Чтобы избежать рисков, необходимо внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется ли такое решение. Важно убедиться, что на ней нет обременений. Нужно убедиться в согласии супруга на сделку в случаях, когда недвижимость принадлежала супругам. Проверить, не прописаны ли в квартире дети, поскольку выписать их потом будет очень сложно. Если цена залогового, как и любого другого имущества, гораздо ниже рыночной, и подобное снижение стоимости с первого взгляда необоснованное, возможно, это обусловлено какими-то скрытыми недостатками недвижимости», – говорит Павел Чичкань, юрист компании «Леопартнерс».

Если речь идет о покупке ипотечной квартиры путем замены должника в обязательстве, то в первую очередь, по словам Александра Ткачука, необходимо изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей, а также детально ознакомится с технической документацией на такое имущество.

Квартира в залоге. Особенности продажи

Как продать залоговую квартиру

Как говорится, от тюрьмы да от сумы – не зарекайся: иногда люди теряют работу, бизнес и доверие близких. И вынуждены (или обязаны) продавать свое имущество. Конфискованное или залоговое имущество, в частности недвижимость, может быть реализовано тремя способами.
1. Должники сами осуществят продажу квартиры в залоге, под контролем банка добровольно продадут свою недвижимость и вернут долг. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на квартиру.
2. Принудительная продажа квартиры через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст).
3. Продажа квартиры вне публичных торгов – регламентирована Законом «об ипотеке». Согласно закону об ипотеке, в случае невыполнения должником своих обязательств предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают залоговую квартиру своим же структурам, которые на этом зарабатывают.
Подводные камни продажи залога
Тема продажи квартиры в залоге и залогового имущества в целом, болезненна как для банкиров, так и для должников (комиссионные и НДС при продаже квартир, непрозрачный механизм определения стоимости). Свои претензии есть к системе реализации квартир в залоге и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов аукционеры практикуют продажу залоговых квартир нужным людям и по нужной цене.
Если право собственности согласно договору ипотеки перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над квартирой в залоге и не может указывать банку, кому продавать эту квартиру. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.
У Государственной исполнительной службы (ГИС) свои «фишки»: например, размещение объявлений об аукционах по продаже залоговых квартир в бесплатных газетах, которые до платежеспособного покупателя доходят едва ли. По данным ГИС Киева, на принудительные аукционы по продаже недвижимости 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% — по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% — по уголовным делам.
Но это только процентное соотношение. Общее количество целых квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. Чаще передаются на реализацию части квартир: половина или треть. Это происходит из-за того, что арестованные или конфискуемые квартиры чаще всего находятся в долевой собственности (например, между членами одной семьи).
Правила проведения аукциона
По правилам, начальная цена продажи квартиры на аукционе не может быть ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Объявление в СМИ о дате проведения аукциона по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до его начала. Эти правила вместе с длительными сроками подготовки аукциона вне кризиса делают покупку недвижимости на нем очень привлекательной сделкой.
Ведь даже при самых благоприятных обстоятельствах аукцион состоится не раньше, чем через 6 месяцев после направления запроса о продаже квартиры. Если отталкиваться от благоприятной ситуации на рынке, то за полгода квартиры в крупных городах успевает подорожать в среднем на 10-15%. Между тем оценочная стоимость арестованной квартиры стоит на месте.
Однако, как мы указывали выше, количество аукционов по продаже квартир невелико. Дело в том, что комиссионные посредника при его проведении составят до 20% от стоимости квартиры, исполнительная служба взыщет еще 5%. Соответственно, денег, вырученных на открытом аукционе за квартиру в залоге (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды.
Поэтому для банков аукционный способ продажи недвижимости невыгоден – банкиры предпочитают договариваться с хозяином залоговой квартиры, потерявшим платежеспособность, полюбовно, т.е. продавать залоговую квартиру по рыночным ценам через дружественные агентства недвижимости.
В таких случаях банки забирают себе часть вырученных средств от продажи квартиры в залоге, которые идут на покрытие суммы долга заемщика и пени за просрочку выплаты квартиры в кредит, а остаток возвращают своему клиенту.

Как в Украине купить залоговое жилье и не попасть в ловушку

Сегодня на сайтах банков размещено множество самых разных предложений по продаже залогового имущества. Львиная их доля — это недвижимость. В разных городах, районах, любой площадью и стоимостью. Это те квартиры, на покупку которых в свое время пачками набирались ипотечные кредиты, что так и не были вовремя погашены в полном объеме. Чтобы компенсировать свои потери от невозвратов, банки начали распродавать залоговое жилье и даже изобрели три сравнительно безопасных способа сделок. Всех их объединяет одно главное преимущество — это выгодная цена: стоимость квадратных метров на 10–50% ниже, чем в аналогичных квартирах того же дома. Главная же опасность — это риски с многочисленными судами, которые затевают впоследствии бывшие владельцы жилья.

ДОКУМЕНТАРНАЯ ПРОВЕРКА

Что нужно проверить при добровольной продаже:

  • Наличие правоустанавливающих документов на жилье
  • Количество жильцов, прописанных на жилплощади (особенно детей), и проследить, чтобы они обязательно были прописаны на другой жилплощади
  • Заключить дополнительное соглашение с бывшим хозяином и его родными о том, что они не оспорят сделку в дальнейшем

Что нужно проверить при принудительной продаже:

  • Отчет банка о том, что он уведомил должника за 30 дней письменным требованием о погашении долга и предупредил о принудительном взыскании имущества (эти сведения должны быть в исходящей корреспонденции банка)
  • Правильность порядка проведения аукциона (привлеките юриста)
  • Организатор аукциона должен разместить сообщение о проведении публичных торгов не менее чем в двух печатных средствах массовой информации по местонахождению недвижимости — и не позже, чем за 15 дней до аукциона
  • Письменное уведомление государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, о дате, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене лота.

ПОКУПКА У ХОЗЯИНА

Это самый безопасный метод, изначально он не содержит конфликтных ситуаций. Объявление о продаже можно найти как на сайтах банков, так и в частных объявлениях (в прессе или у риелторов). Вы покупаете жилье у его хозяев. Тех, что в какой-то момент поняли, что больше не могут гасить ипотеку, и решили от нее избавиться. Чтобы сделать это поскорее и компенсировать дополнительные трудозатраты покупателя, они обычно делают скидку при продаже. Чаще всего квартиры стоят на 10%, а иногда и на все 15% дешевле аналогичных по тому же адресу.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Главное, чем такие покупки отличаются от стандартных приобретений незаложенных квартир, — это процедурой. В сделке участвуют не только покупатель, продавец и нотариус, а еще и банк — он выступает третьей стороной. И подтверждает, что, как только вносится вся стоимость жилья, он тут же высвобождает квартиру из-под залогового обременения и больше не имеет к ней никакого отношения. Плюс такого подхода — это дополнительная проверка. Документы о купле-продаже и о состоянии залога проверяет не только нотариус или приведенный вами юрист, но и правовед банка. Именно он, кстати, и даст ценный совет, как себя обезопасить. «После того как покупатель внесет на счет в банке стоимость залогового имущества, ему следует настоять на получении от продавца расписки — в том, что тот получает оговоренную сумму за конкретный объект недвижимости и больше не имеет материальных претензий к покупателю. После этого новый обладатель жилья обращается к нотариусу, который снимает отягощение с недвижимости и заключает договор о ее покупке-продаже. Затем со счета покупателя происходит списание денег в счет погашения кредита и оформляется право собственности на залоговую квартиру», — разъяснил «Вестям» начальник управления сбора задолженности физлиц ПУМБ Павел Мельниченко.

МОЖНО И КРЕДИТ ПОЛУЧИТЬ

Если при покупке залоговой квартиры вам немного недостает собственных средств, их можно одолжить. Причем у того же банка, который продает вам кредитную недвижимость. Но нужно запастись терпением: чтобы стать заемщиком, вам придется пройти все стандартные процедуры. Банк не будет делать поблажек только потому, что вы приобретаете ипотечную недвижимость. Он потребует справку о высоких доходах, а также дополнительный залог или предоставление поручительства третьим лицом. Если вам удастся выполнить все требования финучреждения и вы сможете доказать ему свою платежеспособность, то получите заем на 10–20 лет под 20–25% годовых.

РИСКИ

Самое страшное, что может произойти с вами после покупки квартиры у заемщика, — это опротестование сделки в суде. Чаще всего это происходит из-за того, что с продавцом не была подписана расписка об отсутствии претензий или та была неправильно составлена. «Если вы и продавец жилья (а также его родственники) не подпишете договор об отсутствии претензий в будущем, бывший хозяин квадратных метров или его родня могут впоследствии легко оспорить договор купли-продажи, — подтвердил «Вестям» директор юридическо-консалтинговой компании ООО «ЮКК Де-юре» Григорий Трипульский. Они могут подать судебный иск на основании того, что банк заставил их продать недвижимость по заниженной стоимости».

ЗАТРАТЫ

Дополнительные затраты (кроме стандартных платежей при покупке-продаже) придется нести лишь в случае оформления кредита. За страхование жилья нужно будет выложить 0,3–0,5% его стоимости, а за страхование своей жизни — еще 0,2%.

ПЕРЕУСТУПКА ДОЛГА

Название схемы в полной мере отображает ее суть: вы покупаете не только недвижимость, а недвижимость вместе со всеми долгами по ней — с кредитом и насчитанными к нему пенями и штрафами (за просрочки выплат). Способ непростой, но сулящий солидную экономию — до 20–25% реальной стоимости недвижимости. Продвигают его не банки (таких предложений не найдешь на их сайтах), а сами заемщики-должники. Чаще всего покупателей находят при помощи риелторов либо личных связей.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Чтобы получить наибольшую выгоду от покупки квартиры с долгом, желательно поискать наиболее старые варианты. Квартиры, которые покупались по 8-10 лет назад по низким ценам и под щадящие ставки — 17–19% годовых в гривне. По сути, вы покупаете квартиру по старым ценам. Самый выгодный вариант — это переуступка кредитов, оформленных в 2003–2004 гг., когда двухкомнатные квартиры продавались еще по $40–50 тыс. Заемщики, оформившие тогда ипотеку на 15–20 лет и попавшие сегодня в непростую финансовую ситуацию, могут предложить покупателям весьма выгодные условия. При покупке такого долга вы обязательно выплатите тело кредита, погашенное банку за 9–10 лет, — от $25 тыс. до $35 тыс. К тому же продавец попросит дополнительную премию: ведь он понимает, что купленная десять лет назад квартира стоит уже не $40–50 тыс., а все $100–120 тыс. Размер этой премии напрямую зависит от текущего финансового состояния заемщика-должника и суммы штрафов, которые ему за просрочки начислил банк. «Но чаще всего покупатели и продавцы сходятся на достаточно приемлемых вариантах. Покупатель получает жилье, стоящее сейчас до $100 тыс., где-то за $60–65 тыс.: $35 тыс. отходит в счет выплаченного тела кредита и еще порядка $25–30 тыс. — это дополнительная премия. Еще порядка $10 тыс. — это остаток по кредиту, которые покупатель недвижимости переписывает на себя и платит их еще около 8–10 лет. В итоге он все равно остается в выигрыше, поскольку приобрел стотысячную квартиру за $70–75 тыс.», — рассказал нам директор юридического департамента одного из киевских банков.

ВЫГОДА

Наибольшую выгоду удастся получить в случае, если вы смогли подобрать себе квартирный долг с гривневым кредитом, оформленным в то время, когда ставки по ипотеке в нацвалюте находились в рамках 17–19% годовых. Если вы переоформите на себя более дешевый старый заем, то сможете не платить высокие ставки, которые заемщикам предлагают сегодня — 20–25% годовых.

РИСКИ

Намного сложнее и дороже вам обойдется переоформление на себя валютного займа. Главная причина: в Украине уже больше пяти лет действует запрет на валютное кредитование физлиц. Так что переуступить ипотеку, полученную 10 лет назад под 12% годовых в долларах, не выйдет. «В случае с долларовыми кредитами, при переуступке можно будет выиграть только на разнице в цене квартиры и не получится сэкономить на процентной ставке. Поскольку нужно будет оформлять новый кредит в гривне на текущих условиях», — объяснила «Вестям» консультант по продаже залогового имущества Укрсоцбанка Ксения Малык. Все, что сможет предложить вам банк, — это больше времени для выплат: если сроки переуступаемой старой ипотеки истекали через 4–5 лет, то новый кредит вам могут оформить на 10–15 лет. Но вот чего вам точно не удастся избежать, так это полного прохождения всей процедуры оформления ипотеки: придется доказывать свою платежеспособность (справками о высокой зарплате) и приводить поручителя.

ЗАТРАТЫ

Кроме обязательных госплатежей при покупке недвижимости, вам нужно будет заплатить банку за оформление либо переоформление ипотечного договора — от 500 до 2000 грн. Если квартиры подыскивал риелтор, то оплачивать придется еще и его услуги (от 3% до 5% стоимости жилья). Плюс нужно быть готовым и к внесению авансовых платежей: банк, столкнувшийся с просрочками платежей по данной ипотеке, может потребовать от нового владельца кредита внести авансовые платежи наперед. Одни просят заплатить на 2–3 месяца вперед, а другие — и вовсе 10% предоплаты в счет будущих выплат по кредиту. Еще одна статья расходов — это выплата пеней и штрафов по переуступаемой ипотеке. Обычно она укладывается в 1% суммы кредита. Хотя иногда банки соглашаются на частичное сокращение суммы санкций.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ НА АУКЦИОНЕ

Именно такими предложениями чаще всего пестрят сайты банков. Это жилье, которое банк принудительно в судебном порядке взыскал с заемщиков-неплательщиков и сегодня продает с молотка, чтобы компенсировать свои убытки. От двух предыдущих схем покупки эта отличается субъектом-продавцом. Недвижимость продает не заемщик и не заемщик с финучреждением-кредитором, а банк — и только он. Это самая небезопасная схема приобретения жилья для покупателя, но при этом — самая выгодная. Квартира может стоить сразу на 50–60% дешевле своей реальной стоимости. «В случае принудительной продажи залогового имущества, банк не дает покупателю никаких гарантий, что у него не будет проблем с предыдущими владельцами. Потому-то этот способ и считается самым рискованным», — сказал «Вестям» эксперт департамента взыскания кредитов Альфа-Банка Евгений Высочин.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Проблемы могут начаться практически сразу после того, как вы облюбуете квартиру на сайте банка. Когда вы придете на ее осмотр, вас могут в нее просто не пустить. Выяснится, что предыдущие владельцы-должники до сих пор не выехали и продолжают оккупировать жилье. Справедливости ради — таких случаев все меньше, но до сих пор встречаются.

Впрочем, даже если жилье пустует и у банка на руках есть решение суда о его взыскании, все тоже может оказаться не так гладко. Вам сразу объяснят, что нельзя просто прийти в банк и подписать с ним договор о купле-продаже жилья — нужно поучаствовать в аукционе. И на его организацию потребуется время. «Дату проведения торгов могут назначить в течение одного-шести месяцев.», — объяснил нам Евгений Высочин.

После того как банк получит решение суда о продаже жилья, дело перейдет в руки Государственной исполнительной службы, а от той — к уполномоченной торговой организации. На текущий момент их всего три: «Укрспецторг групп», «СП Юстиция», «Нива-В.Ш.». Именно они и занимаются организацией аукциона на нейтральной территории — обычно в своих офисах. Чтобы в нем поучаствовать, придется внести регистрационный взнос: от 5% до 15% стартовой стоимости недвижимости. Если вы видели, как проходят аукционы в кино, то быстро поймете, что вам нужно делать: поднимать предварительно выданный билет со своим номером и повышать цену, перебивая предложение одного или нескольких противников.

РИСКИ

Если вам не удастся перебить цену других участников аукциона, вы, потратив уйму времени на выбор квартиры и ожидание торгов, останетесь без жилья. В этом случае вам обязательно вернут регистрационный взнос. Еще один минус аукционной схемы покупки недвижимости — это затянутое оформление. Сначала вам нужно забрать у торгующей организации копию протокола проведения аукциона — его отдадут лишь на протяжении трех дней после торгов.

Впрочем, это еще не самое страшное. Главный риск — это оспаривание результатов торгов, после чего можно остаться без квартиры. «Часто возникают ситуации, когда бывший владелец либо его родня подают иск на основании того, что на торгах была занижена цена недвижимости. Либо, что аукцион был проведен с нарушениями. Суд может отменить сделку. Покупатель сможет вернуть себе все потраченные средства, за исключением 5–10% , которые уплатил исполнительной службе», — рассказала «Вестям» юрист юрфирмы «Ильяшев и Партнеры» Николай Буртовой. Также никто не вернет покупателю все, что он потратил, чтобы стать участником торгов.

ЗАТРАТЫ

Чтобы зарегистрироваться и стать участником аукциона, вам придется заплатить 100 грн. Если вы захотите привести на торги еще кого-то (друга или родственника), то за его присутствие нужно будет заплатить еще 50–75 грн. Еще 1,5–2 тыс. грн победителю аукциона будет стоить нотариальное сопровождение сделки, и от 0,5% до 1% суммы придется заплатить банку (за перечисление средств). Также нельзя забывать и о вышеупомянутой комиссии Государственной исполнительной службы — 5–10% суммы сделки.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

На оценщиков потратила

8 тыс. грн

«Долго не могла купить себе жилье, и когда попался выгодный вариант залоговой двушки, решила принять участие в аукционе, — рассказала «Вестям» Елена Григорян (Мариуполь). — Пришлось занять денег у знакомых, родных, и я выиграла торги. Но через месяц меня вызвали в суд: сделку обжаловал бывший владелец квартиры. Он подал иск, так как посчитал стоимость квартиры заниженной. Пришлось судиться и снова оплачивать услуги оценщиков — потратила 8 тыс. грн. В итоге суд принял решение в мою пользу».

Оспорив сделку,

меня выселили

«Чуть ли не сразу после покупки залогового жилья сделку начала оспаривать гражданская жена бывшего хозяина, о существовании которой я не имел ни малейшего понятия, — на меня подали в суд, — поведал нам Илья Акимов (Севастополь). — Дама заявила, что муж не имел права на продажу квартиры, поскольку он не согласовал ее с ней. В итоге ей удалось добиться признания покупки недвижимости недействительной, а я был вынужден переехать на съемное жилье. Возврата денег мне пришлось добиваться через суд».