Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к Ст. 617 ГК РФ

Комментируемая статья регламентирует отношения сторон при перемене лиц в обязательстве по договору аренды.

При перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.

Иначе регулируются отношения аренды при перемене лица на стороне арендатора. Согласно п. 2 комментируемой статьи наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора. Это правило носит более частный характер.

Во-первых, оно направлено на защиту прав граждан-наследников (физических лиц) и не распространяется на отношения, в которых арендатором выступает юридическое лицо.

Во-вторых, п. 2 комментируемой статьи регулирует отношения, связанные только с нежилым недвижимым имуществом. Если объектом аренды выступает имущество, не относящееся к недвижимости, то после смерти арендатора следует применять нормы ст. 418 ГК РФ о прекращении обязательства смертью должника.

Данное установление диспозитивно: договором или законом может быть предусмотрено прекращение договора аренды после смерти арендатора. Новый арендодатель имеет право отказать арендатору-наследнику, если заключение договора аренды с прежним арендатором было обусловлено личными качествами арендатора.

Ст. 617 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

24 июня 2014

19 ноября 2013

18 июня 2013

31 мая 2013

21 мая 2013

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Я торговала на рынке 10 лет, сменился директор и мое место хотят отдать другим

Уточнение от 15 октября 2015 — 03:43
я сама строила кирпичный ларек мне никто не помогал ,как, просто отдать ларек и уйти с места? И в никуда.

У предпринимателя с департаментом города заключен договор на неопределенный срок земельного участка для сдачи мест в аренду, предприниматель умер, но его наследники мать и дочь хотят наследовать право аренды на эту землю-департамент не против, как правильно может составить докумет нотариус чтобы это право сохранилось за наследниками?

Вопрос относится к городу Омск

могу ли я на основании п.8 ст. 22 земельного кодекса воспользоваться преимущественным правом и выкупить арендованный мною для размещения стационарного производственного здания земельный участок не начиная строительство самого здания , а только после подведения к земельному участку электричества и воды ? Хотелось бы получить мотивированный ответ со ссылками на нормативные акты .

являюсь арендатором помещения ( общая площадь строения 1000м2, я арендую 500м2). Договор аренды заключен сроком на 7 лет и зарегистрирован в юстиции.Пункта о первоочередном праве выкупа в договоре нет. Здание находится в частной собственности (РайПО). Суть вопроса : имею ли я какие либо преимущества перед остальными покупателями , при продаже здания? спасибо

Вопрос относится к городу великий новгород

Арендатор нежилого помещения умер. Необходимо ли наследнику принести свидетельство о наследстве для переоформления на него договора аренды?

Уточнение от 19 марта 2013 — 07:04
Спасибо, я все это знаю. Мне просто именно надо знать про свидетельство. Наследнику никто не отказывает в аренде. Просто просят принести именно свиедетельство о наследстве, потому что там много родственников.

Уточнение от 19 марта 2013 — 07:08
А если наследник вот в никакую не хочет приносить свидетельство. Непонятно почему. Что делать в этом случае?

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Новая редакция Ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к Ст. 617 ГК РФ

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.

Другой комментарий к Ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.

В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК РФ). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК РФ).

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК РФ). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.

3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.

Изменение договора аренды

Вернуться назад на Договор аренды

Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом».

В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.

Поскольку договор аренды — это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.

Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основных способа изменения договора, данное закрепление положений соответствует воззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГК РФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетом определенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменение договора, а также наличия категории направленности «изменение», данное закрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание на волевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой модели стороны — изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующим образом: изменение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).

Первым и основным способом изменения договора аренды является изменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободы договора.

Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочием заключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именно так и реализуется принцип свободы договора аренды, который должен распространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и на стадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или изменен по соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренные законом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица: если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договора максимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практике заключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон для действенности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участником правоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либо специальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицировать подобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется, что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий «необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, без участия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит те юридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договор содержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишь при наличии волеизъявления всех (трех) сторон.

Соглашение об изменении договора аренды представляет собой самостоятельную двух или многостороннюю сделку. Таким образом, порядок изменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичной той, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариально оформленная). Это же правило распространяется и на договоры аренды недвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу с момента государственной регистрации.

Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора аренды напрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на его форму должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок». Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?

ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничения доказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо от того, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этих доказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся в одном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственных моментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, в частности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случае указанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательство изменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ, необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменении договора аренды является составление документа на бумажном носителе, во избежание недоразумений.

Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иных видов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательный подход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, с применением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп — приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как у пишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, это средство связи актуально. Тем не менее, такой способ передачи информации установлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передать информацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Для идентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для получения этой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь и номер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номера телефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, поскольку законодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, как номер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию в регистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодатели помещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и где контрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса о принадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклонен организацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой на конфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутому вопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.

Доказать принадлежность электронного адреса стороне договора аренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запрос держателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получение достоверной информации нет.

Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договора аренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.

Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.

Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеет значение для изменения договора аренды не как определение степени законности поведения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебном порядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, к которым они стремились.

Следующий способ изменения договора аренды — судом по требованию одной из сторон. ГК РФ допускает изменение договора аренды по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда другой стороной нарушаются условия договора аренды, но не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры: нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Представляется, что в качестве существенного нарушения условий договора можно признать:

а) одностороннее изменение условий договора, предусматривающего твердый размер арендной платы либо механизм ее исчисления чаще одного раза в год, а также;
б) невнесение арендной платы в полном объеме, с указанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию его изменения.

Изменение договора аренды на основании решения суда по требованию одной из сторон возможно также при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Исходя из логики ст. 451 ГК РФ, в отношении договора аренды основания определяются следующим образом:

1. В случае содержания в договоре аренды пункта, закрепляющего положение, что никакие изменения обстоятельств не являются основанием для его изменения, либо в договоре аренды отсутствуют указания подобного характера, но из существа данного договора следует, что риск изменения обстоятельств несет один из контрагентов.
2. Обстоятельства должны измениться настолько, что если бы арендатор либо арендодатель могли это предвидеть, то договор либо вообще не был заключен, либо был бы заключен на иных условиях.
3. Заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения договора аренды, при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны (арендатор и арендодатель) исходили из того, что таких изменений не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут произойти, то это не является основанием для расторжения договора аренды.
4. Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.
5. Исполнение договора аренды без изменения его условий влечет для заинтересованной стороны ущерб, в результате чего она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
6. Из обычаев делового оборота или существа арендного обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для признания договора измененным в связи с существенным нарушением договора необходима совокупность всех указанных условий, что является вполне оправданным для реализации механизма защиты сторон договора аренды.

По мнению Б. Завидова, при существенном нарушении обязательств потерпевшая сторона должна по общему правилу понести убытки, а нарушение должно быть неоднократным. Так, если потерпевший контрагент не понес убытки, то логически вытекает, что партнер контрагента не причинил ему данных существенных нарушений неисполнением обязательства. Однако данное положение не совсем верно, поскольку можно нарушить — обязательство, при этом, однако, не причинить убытки, например, в случае возвращения вещи на день позже.

В отличие от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для сторон (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Фактически, требование в одностороннем порядке изменения ввиду того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется на практике чрезвычайно редко, потому что — договоры должны исполняться на первоначальных условиях.

В указанных случаях договор будет считаться измененным с момента вступления судебного решения в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Однако М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают именно на то, что договор изменяется с момента вынесения судебного решения. Основной вывод о том, что если основанием изменения договора «служит судебное решение, договор считается измененным или прекращенным с момента вынесения указанного решения». А. Шичанин и О. Гривков опровергают данное мнение, апеллируя тем, что «подобное умозаключение не основано на норме закона и несовместимо с представлением о том, что только вступившее в законную силу судебное решение обладает силой неопровержимости и обязательно к исполнению».

Для изменения договора аренды с участием судебного органа требуется предъявление иска одной из сторон, с соблюдением досудебного порядка урегулирования соответствующего арендного спора.

Договор аренды также может быть изменен при одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Указанное основание возможно лишь в тех случаях, когда это предусматривается законом или соглашением сторон. Так, после истечения срока договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). В данном случае для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок объективно необходимы следующие условия: во-первых, арендатор продолжает пользоваться имуществом, являющимся предметом договора аренды после истечения срока договора; во-вторых, арендодатель не возражает против подобных действий арендатора.

Д.И. Мейер отмечал нелогичность этого правила, указывая, что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должно быть возобновлено в новом договоре. И это вполне логично, представляется, что вообще формулировка «возобновление договора на тех же условиях» некорректна, поскольку не продолжает действовать прежний договор в том же объеме в отношении срока. Старый договор аренды не сохраняется, а стороны получают модифицированный договор. Более того, изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался прежний договор аренды, а посредством совершения конклюдентных действий: продолжением пользования арендованным имуществом со стороны арендатора и не совершением препятствий во временном владении и пользовании, посредством молчания со стороны арендодателя.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (ст. 612 ГК РФ). Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель в дальнейшем планирует сдавать имущество в аренду, но от возобновления договора с прежним арендатором уклоняется, то последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. Решения практики рассмотрения данных споров содержатся в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Однако требования арендатора возобновить договор аренды не подлежат удовлетворению судом в том случае, если арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Кроме того, ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет дополнительные способы защиты прав и удовлетворение интересов добросовестного арендатора. Реализуется это положение следующим образом: если арендодатель отказал арендатору в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, причиной возникновения которых явился отказ арендодателя возобновить договор аренды на новый срок, либо возмещения только убытков.

Поскольку норма п. 1 ст. 261 ГК РФ носит диспозитивный характер, в связи с этим стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре-тексте дополнительные условия, в соответствии с которыми за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление договора на новый срок, либо условие, исключающее возможность вообще продления арендных отношений на новый срок.

Основание одностороннего отказа от исполнения договора аренды может быть закреплено уже на стадии заключения договора. Данное положение зачастую отвечает интересам добросовестной стороны в случае недобросовестного исполнения обязательств по договору недобросовестной стороны, которое, как правило, проявляется на стадии исполнения договора.

Однако необходимо разграничивать понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора по требованию одной из сторон». Эти понятия не тождественны, поэтому не случайно законодатель рассматривает их обособленно. Характеризуя два первых основания, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский акцентируют внимание на том, что «четко разграничены изменение и расторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них. Для обоих этих оснований установлены прямо противоположные презумпции. Имеется в виду, что возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон презюмируется диспозитивной нормой (п. 1 ст. 450 ГК РФ), при этом «иное» может быть установлено самим ГК РФ, другими законами либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ)».

При очевидном сходстве одностороннего отказа от исполнения арендного обязательства и требования контрагента о досрочном расторжении договора аренды необходимо выделить и принципиальные отличия этих двух способов расторжения договора. Односторонний отказ от исполнения договора осуществляется без обращения в суд. Досрочное расторжение договора, которое инициируется стороной, напротив, производится только в судебном порядке. Отличает эти две ситуации и момент, с которого договор считается измененным или расторгнутым. При изменении, расторжении договора аренды в судебном порядке он считается измененным или расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, а при одностороннем отказе от исполнения договора таковым является момент получения стороной уведомления о намерении контрагента изменить или расторгнуть соглашение. Действующее законодательство не определяет требований к форме такого уведомления, между тем, во избежание спорных ситуаций, представляется целесообразным облекать его в письменную форму.

Применительно к понятию «односторонний отказ от исполнения условий договора аренды» законодатель использует очевидную оговорку «если такой отказ допускается», что подтверждает исключительный характер данного основания изменения договора аренды. Подтверждением является ст. 310 ГК РФ, согласно норме которой установлена презумпция недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора. Использование указанного основания возможно только в случаях, предусмотренных законом, а также договором, по соглашению сторон, если иное не вытекает из существа обязательства и не противоречит правовой природе последнего.

Если договор аренды все же содержит условие, согласно которому допускается изменение условий договора одной из сторон по своему усмотрению, предполагающее автоматическую работу данного основания, такое условие, включенное в содержание договора аренды, в пользу только одной из сторон, явно ухудшающее положение другой стороны, должно рассматриваться как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон. Это обстоятельство может расцениваться как злоупотребление правом.

Хотя законодатель не указал на ничтожность включения в договор аренды такого условия, однозначность понимания такого подхода очевидна и не вызывает сомнений, поскольку вытекает из смыла ст. 450 ГК РФ, которая закрепляет право на одностороннее изменение договора в равной степени для обеих сторон, в строго ограниченных случаях, а именно: при существенном нарушении условий договора другой стороной.

При изменении договора аренды вследствие одностороннего отказа от исполнения этого договора требования к порядку изменения договора аренды сводятся к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. Данное требование считается исполненным только в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны посредством телефонной, телеграфной, телетайпной, электронной и т.д. связи, доказывающей, что данный документ исходит именно от стороны, отказывающейся от исполнения договора аренды. С момента получения контрагентом указанного документа договор аренды считается расторгнутым (измененным).

Очевидным является тот факт, что современная практика объективно выявляет примат договора аренды в регулировании арендных отношений, что представляет определенную закономерность, обусловленную тем аспектом, что превальвирование государственно-правовых трафаретов договоров сегодняшним контрагентам незнакомо, подтверждением этого является использование ГК РФ словосочетания «если иное не предусмотрено договором». Кроме того, договор аренды является правовым актом обособленного волеизъявления сторон, ценность которого заключается «не в его краткости, а в полном, доступном понимании и удобном в применении содержании».

Выше обозначенный аспект рассматривается как свобода усмотрения сторон в договоре, что может повлечь включение в текст последнего недобросовестных условий.

Под «недобросовестными» понимаются условия, которые объективно противоречат интересам арендодателя или арендатора и не компенсируются предоставлением дополнительных прав (благ) контрагенту.

Возможность присутствия недобросовестных условий в договоре аренды предопределяется нормой ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закрепляет, что «в случаях, когда условие договора, предусмотренное нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней». Случаи такого договорного исключения содержатся, например, в ст. 450 ГК РФ, допускающей установление дополнительных оснований одностороннего изменения и расторжения договора. В связи с этим возможны случаи, когда наиболее сильная сторона (арендодатель) навязывает контрагенту (арендатору) изменение невыгодного для себя диспозитивного правила, призванного охранять и гарантировать интересы последнего. Поэтому ГК РФ содержит ряд норм, направленных на защиту прав арендатора: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества (п.1 ст. 616 ГК РФ); обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых от арендованного имущества улучшений (п.2 ст. 623 ГК РФ); запрет на пересмотр арендной платы чаще, чем один раз в год (п. З ст. 614 ГК РФ) и т.д.

Отказ от указанных гарантий арендатором не должен расцениваться как правомерное деяние последнего, поскольку:

— во-первых, создает действенную основу для существенного изменения условий договора аренды по инициативе арендодателя, что идет вразрез с тем фактическим положением обстоятельств, из которых исходили стороны на момент заключения договора;
— во-вторых, если арендодатель не предоставляет арендатору дополнительных прав и гарантий — это свидетельствует о факте принуждения последнего к заключению договора, что является объективным противоречием волеизъявления арендатора;
— в-третьих, нарушается действие управомочивающих норм, обеспечивающих стабильность арендных отношений в течение согласованного срока, с применением обязательных принципов равенства сторон и свободы договора.

Указанное лишение прав арендатора противоречит как юридической природе договора аренды, так и принципам гражданского права, ставя арендатора в зависимое положение от неправомерных действий арендодателя.

Акт скрытых работ
Акт выполненных работ
Коммерческое предложение
Дисциплинарное взыскание
Бизнес с нуля. Часть 2 – арендный бизнес
Задаток

Назад | | Вверх

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (действующая редакция)

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 617 ГК РФ

1. В случае если права собственника арендованного имущества, а также права иных лиц на такое имущество перешли к другим лица, то такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку такой переход прав осуществляется не по воле арендатора и не в результате его действий, поэтому все его права по договору аренды и собственно договор аренды сохраняют свое действие.

Кроме того, в материалах судебной практики отмечается, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Также в судебной практике рассматривался спор по заявлению открытого акционерного общества «Центральный научно-исследовательский технологический институт» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным распоряжения «О закреплении недвижимого имущества за федеральным государственным унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации». Федеральным агентством по управлению государственным имуществом за унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации» была закреплена часть недвижимого имущества, арендуемого указанным обществом, на праве хозяйственного ведения. Судом в этой связи был сделан вывод, что передача части арендуемого заявителем имущества от предыдущего арендодателя к новому не может нарушить его право на аренду спорной части недвижимого имущества, поскольку тот факт, что в результате передачи части помещений новому арендодателю необходимо будет разрешить некоторые организационные трудности в оформлении договора (по оплате арендной платы и пр.), не свидетельствует о наличии у заявителя реальной заинтересованности в оспаривании ненормативного правового акта и нарушении каких-либо его прав (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874).

В случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам, что полностью соответствует положениям ст. 1112 ГК РФ о составе наследства, так как в состав наследства входят все имущественные права и обязанности, в том числе и по договору аренды.

Исключение составляют случаи, установленные законом или договоров, например, случай, когда наследник умершего арендатора оказывается недостойным.

Соответственно, наследник умершего арендатора может приобрести права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия, за исключением тех случаев, когда договор аренды предполагал наличие у арендатора личных качеств. Например, в случае заключения договора аренды воздушного судна условия такого договора могут предполагать, что арендатор должен иметь специальное образование в области осуществления полетов (быть по профессии пилотом), однако наследник такого арендатора пилотом по профессии не является и специальных знаний не имеет, в связи с чем не может приобрести права и обязанности по договору аренды.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4921/11;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4688/2011-ГК;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 N 09АП-28551/2010-ГК;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5017/11 по делу N А72-6940/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 N Ф05-5925/10 по делу N А40-113538/2009;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 N А78-4181/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 N 15АП-8655/2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2014 N Ф09-676/14 по делу N А50-3436/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 N Ф08-3398/11 по делу N А32-23119/2010.